房地产开发与经营课件第7章

1、第七章 房地产开发(kif)项目可行性分析房地产开发(kif)与经营共三十七页第一节 房地产可行性分析(fnx)概述一、房地产可行性研究的概念(ginin)和作用（一）房地产可行性研究 是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、并对多个方案进行优选的科学方法。（二）房地产可行性研究分类按照所处的阶段和研究的详细程度不同： 投资机会研究，初步可行性研究和详细可行性研究共三十七页按照研究的对象提供的现状条件不同(b tn)： 土地以及开发项目的可行性研究，房地产综合开发的可行性研究、续建房地

2、产开发项目的可行性研究和房地产可行性研究根据房地产项目的用途不同： 居住用途、商业用途、办公用途、旅馆用途、餐饮用途、娱乐用途、工业用途、特殊用途、土地开发项目可行性研究共三十七页（三）房地产可行性研究的作用(zuyng) 根据项目未来获取收益的方式不同(b tn)： 出售型房地产项目、出租型房地产项目、混合型房地产项目可行性研究是投资决策的重要依据是项目审批的依据 是项目资金筹措的依据 是编制设计任务书的依据 是开发商与各方签订合同的依据 共三十七页二、可行性研究的步骤(bzhu)和内容（一）房地产可行性研究的内容项目概括 市场分析和需求预测规划方案的优选 开发进度安排项目投资(tu z)估

3、算 资金的筹集方案和筹资成本估算财务评价 风险分析国民经济评价 结论共三十七页（二）可行性研究的步骤(bzhu)详细研究开发方案的设计和评价、选择资料收集及市场调查组织准备第四步第三步第二步第一步编写研究报告书第五步共三十七页三、房地产可行性研究报告(bogo)及注意事项（一）房地产可行性研究报告(bogo)封面、摘要、目录、正文、附件、附图（二）房地产可行性研究注意事项共三十七页一、房地产项目(xingm)反映财务状况的指标体系第二节 房地产项目(xingm)的财务状况分析效率型指标价值型指标财务净现值财务净年值费用现值费用年值财务净现值率投资报酬率财务内部收益率投资回收期指标体系期限型指标

4、共三十七页（一）财务(ciw)净现值tttc某开发项目方案(fng n)预测表 年项目012345-25开发投资25025002600经营费用400450500经营收入7008001300净现金流量-250-2500-2600300350800二、房地产项目反映财务状况的指标计算共三十七页FIRR折现率财务净现值财务净现值与折现率的关系图共三十七页（二）财务(ciw)内部报酬率ttt试算法计算FIRR的一般步骤(bzhu)如下： 第一步：初略估计FIRR的值。iFIRR,为减少试算次数，可先令FIRRic。 第二步：分别计算出i1、i2(i1 0,FNPV2 0。 第三步：用线性插入法计算FI

5、RR的近似值，其公式如下 共三十七页（三）投资(tu z)收益率投资收益率=年净收益/投资总额x100%（四）静态投资回收期和动态投资回收期 静态投资回收期：ttt，Pt（累计净现金流量开始(kish)出现正值的年份1）上一年累积净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量 共三十七页动态(dngti)投资回收期：= 0Pt （累计净现金流量现值开始(kish)出现正值的年数1）上一年累积净现金流量现值的绝对值/出现正值年份的净现金流量的现值 共三十七页三、房地产开发(kif)项目成本费用估算方法（一）土地费用估算土地征用(zhngyng)拆迁费土地出让地价款土地转让费土地租用费土地投资折价（

6、二）前期工程费规划勘测设计费可行性研究费“三通一平”费共三十七页（四）房屋开发费建安(Jin n)工程费附属工程费室外工程费采用的方法(fngf)：单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法（五）公共配套设施建设费（三）基础设施建设费（六）开发间接费共三十七页（七）管理费：按项目投资或直接费用的3%左右（八）销售费用（九）财务费用（十）其他费用（十一）税费：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费等等（十二）不可预见费：是前面(qin mian)所有费用的3%-7%估算共三十七页土地费用前期工程费基础设施建设费 房屋开发费 公共配套设施建设费开发间

7、接费tt管理费销售费用财务费用其他费用税金及政府收费不可预见费共三十七页四、成本费用估算结果的汇总五、房地产开发项目租售方案及租售收入测算 租售方案包括： 项目出租(chz)、出售还是租售并举，出租(chz)面积和出售面积的比例； 可出租面积、可出售面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置； 出租和出售的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定； 租金和售价水平的确定； 收款计划的确定共三十七页序号 项目名称 建设期 经营期 第1期 第2期 第3期 第N-1期 第N期 1可出租建筑面积 2单位租金 3可能毛租金收入 4出租率（%）5有效毛租金收入 6转售收入 7转售成本及税费 8净转售收入

8、 房地产开发项目出租计划及出租收入(shur)测算表 单位：建筑面积（m2），销售收入（元）共三十七页第三节 房地产项目的风险能力(nngl)分析一、风险(fngxin)与房地产风险(fngxin)二、房地产项目分析方法盈亏平衡分析项目安全率敏感性分析概率分析1234共三十七页（一）盈亏平衡分析 又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。 R=B TC=P Q FC Vc Q其中(qzhng)：R为利润，B为销售收入，P为销售价格，Q为房地产商品数量，TC为总成本， FC为固定成本，Vc为单位 变动成本。 共三十七页（二）项目

9、(xingm)安全率 f=（Q Q* ）/Q 100%f10%10%15%15%25%25%30%30%状态危险需要谨慎不很安全较安全安全盈亏平衡点，又称保本点，是指开发项目的利润为零时(ln sh)的指标。 令R=B TC=P Q FC Vc Q=0，则有 Q*=FC/（P Vc） 盈亏平衡点销售量 R*= P Q* 盈亏平衡点销售额共三十七页三、敏感性分析(fnx)（一）敏感性分析的概念 又叫敏感度分析，就是通过测定一个或多个不确定性因素的变化导致的项目(xingm)经济效果评价指标的变化幅度，了解项目(xingm)预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而确定不确定性因素对于项目(x

10、ingm)预期目标的敏感程度，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目(xingm)达到预期目标。共三十七页1、选择(xunz)要分析的不确定性因素售价和租金开发成本开发周期空置率和空置期贷款利率和贷款额2、选定分析所用(su yn)的评价指标5、提出控制敏感性因素的建议4、判定敏感性因素3、计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况（二）敏感性分析的步骤共三十七页3、单因素(yn s)敏感性分析例：某一开发(kif)项目投资基本方案如下，其中Ic=10%影响因素期初投资租赁收入年经营费用寿命期（年）估计值2000600350201）选取期初投资、价格（租赁收入）和经营费用为拟分析的不确

11、定性因素2）选取净现值（NPV）指标作为评价指标3）计算预测水平下的净现值评价指标，则：共三十七页NPV=2000+（600 350）（P/A，I，n） = 2000+（600 350）（P/A，10%，20） = 2000+2508.5136 =128.4（万元）4）确定敏感性因素的变动幅度分别为10%和20%，并计算变动后的评价指标值。期初投资(tu z)的敏感性分析期初投资变动幅度20%10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.471.6271.6共三十七页租赁收入变动幅度20%10%0+10%+20%NPV893.23382.42128.4639.221150.03租赁

12、收入(shur)的敏感性分析经营费用变动幅度20%10%0+10%+20%NPV724.35426.38128.4 169.58 467.55经营(jngyng)费用的敏感性分析共三十七页作出敏感性曲线图：128.4投资(tu z)经营(jngyng)费用价格（收入）共三十七页5、排序并确定敏感性因素价格（收入）经营费用期初投资6、提出(t ch)控制方案二、概率分析例：某房地产开发项目的现金流量如表1，根据经验和预测，开发成本和销售收入为需要(xyo)分析的两个不确定性因素，各自可能发生的概率如表2，取Ic=10%，试计算项目的财务净现值的期望值、财务净现值等于零的概率和净现值大于1000万

13、元的累计概率。共三十七页表1 单位(dnwi)：万元年01234投资与开发成本120036003600销售收入70006200净现金流量12003600360070006200概率 变幅变动因素15%0+15%销售收入0.40.40.2投资与开发成本0.20.50.3表2共三十七页12345678开发成本变动趋势概率1销售收入变动趋势概率2状态概率Pi（23）财务净现值PNPViPNPVi Pi+15%0.3+15%0.2A0.062923.09177.7800.4B0.121499.01179.8815%0.4C0.1274.938.9900.5+15%0.2D0.13965.90396.5

14、900.4E0.22541.82508.3615%0.4F0.21117.74223.5515%0.2+15%0.2G0.045008.71200.3500.4H0.083584.63286.7715%0.4I0.082160.55172.84合计112155.11P（FNPV0）=1-P（0）=1P（FNPV1000）=1-P（1000）=1-0.12=0.88共三十七页第四节 国民经济(gumnjngj)评价一、国民经济评价(pngji)与财务评价(pngji)的主要区别 经济目标、价值尺度、折现率、汇率不同项目财务评价国民经济评价目标利润最大化国民经济效益最大化出发点经营项目的开发商国民

15、经济价格现行价格影子价格（包括影子工资和影子汇率）折现率基准收益率或期望收益率社会折现率外部费用和外部效益不考虑考虑计算指标财务评价指标国民经济评价指标共三十七页二、国民经济评价的基本(jbn)步骤Step 3效益和费用范围的调整Step 2Step 1效益、费用数值的调整编制表格并计算评价指标共三十七页第五节 房地产项目(xingm)的环境影响评价一、环境影响与评价(pngji)（一）环境影响评价的基本概念是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境因素进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法和制度。共三十七页（二）环境影响评价管理二、环境的影响评价的依据和内容(nirng)（一）环境影响评价的依据（二）环境影响评价的内容三、环境影响评价的步骤1234现状调查影响预测进行评价编写环境影响报告书共三十七页第六节 房地产可行性研究案例(n l)共三十七页内容摘要第七章 房地产开发项目可行性分析(fnx)。按照所处的阶段和研究的详细程度不同：。投资机会研究，初步可行性研究