园康规划建议(1)

1、园康环保学院项目(xingm)规划建议长沙(chn sh)嘉地置业策划有限公司共四十九页目录(ml)项目地块(d kui)研究项目规划指标及条件项目规划建议项目销售建议项目地块现状规划指标分析商业规划难点项目规划难点商业比较分析项目销售建议商业业态定位共四十九页本项目地块位于长沙南城香樟路以南，从香樟路可直通项目地块，如蓝色线所示；项目西侧毗邻韶山路井湾子商圈，有家乐福超市为核心的大体量商业；项目附近香樟路上较大型企事业单位(dnwi)有中航第三设计院、民政学院、澧水水利开发公司、省第一印刷厂、武警总医院等；总体而言，项目地段居住环境比较成熟，相关配套不够完善，交通便捷，区位价值价比较高。本案

2、长沙环保学院本案民政学院木莲冲路地块(d kui)区位共四十九页地块(d kui)现状共四十九页地块(d kui)地形图西地块(d kui)：商住东地块：商业共四十九页西侧地块较大，地势较高，有约6米左右高差；东侧地块面积较小，地势较为平坦；项目周边新建住宅区、校区和农村住宅区；无突出的自然资源可利用；项目地块北部为土坡，东面有路通往香樟路，东北方为正在修建中的木莲冲路；地块自身存在部分高差，高差值约为6M左右(zuyu)地块自身无自然资源突出优势，周边交通便捷，环境一般地块(d kui)分析共四十九页目录(ml)项目(xingm)地块研究项目规划指标及条件项目规划建议项目销售建议项目地块现状

3、规划指标分析项目规划难点商业比较分析项目销售建议商业业态定位共四十九页地块初步规划东地块：占地8613，容积率6.3，规划为纯商业酒店(ji din)，公寓，初步测算建筑面积54261.9；西地块：占地26508，容积率4.5，商住比例为35：65；测算总建筑面积119286其中住宅77535.9，商业41751；地块(d kui)规划条件共四十九页根据项目的规划预期，本案的总建筑面积为1735479 ； 商业部分为96012.9，将近10万；本项目紧邻两所高校，商业氛围不成熟，显而易见，仅依靠周围人群，按照一般营销模式，9.6万的商业难以消化；项目的规划和营销难度很高；住宅部分为77535.

4、9，体量不大，销售相对难度较小，如商业运作得当，也能产生可观的利润；住宅部分有3万平米左右为补偿拆迁户，可供开发商销售面积约为4万平米。商住地块上规划3万平米的四星级酒店，为红星村单独所有，不计入(j r)可售范围。商住地块的规划设计将是本项目的规划的重点，同时我们看到商住项目受到地块的局限，如何能在有限的地块条件下进行规划设计将是本案最大的难点。地块规划(guhu)条件分析共四十九页目录(ml)项目(xingm)地块研究项目规划指标及条件项目规划建议项目销售建议项目地块现状规划指标分析项目规划难点商业比较分析项目销售建议商业业态定位共四十九页规划 销售 运营 难 地块(d kui)规划难点本

5、案西地块(d kui)中1.1万平米商业如何进行合理规划存在一定难度，集中商业运营难度大，特别是大卖场的最终销售去化是难点。共四十九页难点(ndin)解析商住地块目前规划为住宅77535.9 ，商业41751，其中商业部分大约3万规划建设四星级酒店，剩余1.1万属园康置业投资有限公司进行开发从地块目前的情况看1.1万商业规划是做成集中商业还是沿街商业？商业部分的标准层如何满足规划条件的要求(yoqi)特别是建筑密度？在本地有部分约为8M的高差，如何利用这个高差？共四十九页商业(shngy)业态SW分析本地块从目前规划的条件看有两种规划布局：沿街商业与集中立体商业布局，为了更好的比较这两种物业布

6、局的特点，我们(w men)把这两种商业布局进行360度解析，更好的对1.1万商业布局进行合理定位。共四十九页解析(ji x)依据本地块定位于集购物休闲、餐饮、娱乐为一体的城市(chngsh)综合体，基于此以上定位商业部分的规划从入下三方面入手找寻规划依据:1、市场因素香樟路沿线至本项目周围商业氛围较差，主要以沿街商业为主缺乏大规模购物超市休闲餐饮等中高档业态，本地区的业态需要有整合和升级的过程，传统的社区配套逐渐朝集中的城市综合性业态发展。2、环境因素本地块商业部分沿街，毗邻规划中的木莲冲路，形成洞井路与木莲冲黄金的道路交叉点，商业价值高同时拥有独特的形象展示面。3、销售因素本地段规划建商业

7、，主要考虑做全框架结构，造价成本不高，同时做商业部分可以集中招商，对未来销售具有良好的促进作用。共四十九页项目SW分析(fnx)沿街商业 停车方便(fngbin)：沿街物业购物消费群体，不需要过多担忧停车位问题，沿街即可停车。 户外宣传功能强：沿街商业展示面好，广告效应明显 管理难度小：单一铺面的物业管理难度较小，容易形成有序规范市场。 便于规划：临街商业规划简单，开间与进深的合理规划是铺面价值的要点 优越位置：项目临街，沿街门面形象展示面良好，容易形成商业氛围。Strength （优势）共四十九页16Weakness （劣势(lish)） 商业价值有限 ：沿街铺面单一划分，从目前(mqin)

8、的区位看，只能停留或者略高于本地区周围的销售单价。 建筑密度局限：本地块30%的建筑密度，全部做沿街商业不能满足规划条件无法进行规划布局。 后期运营难度大：零散业态，物管招商业态不易控制，难以形成商业核心 业态零散：沿街门面主要业态为中档社区商业，业态不集中缺乏号召力。项目SW分析沿街商业共四十九页项目SW分析(fnx)集中商业 停车方便：沿街物业购物(u w)消费群体，不需要过多担忧停车位问题，地下停车场即可停车。 户外宣传功能强：沿街商业展示面好，广告效应明显，大型户外广告能起到积极的宣传作用，提升形象。 抗风险能力强：集中物业，业态合理互补，对于后期动态招商启动很好的降低风险的作用。 业

9、态集中：业态集中便于消费群体进行集中消费，容易形成商业氛围。 商业价值高：集中商业布局有效带动沿街商业铺面的价值提升，能积极的促进项目铺面的租金上涨，保障投资回报率。Strength （优势）共四十九页18Weakness （劣势(lish)） 资金压力大 ：集中商业的布局，对开发商的开发资金是一个大的考验，特别是后期的运营(ynyng)阶段。 建筑体量局限高差处理难：本地块30%的建筑密度，1.1万商业体量不能形成大型商场的布局。地块存在一个8m作用的高差，如何进行高差利用是难点 销售难度大：集中商业，特别是大型主力店卖场销售将是最大的难点。 招商难度大：集中商业主力店的招商将是本物业形态最

10、大的亮点，大型卖场租金低，附近条件多将是招商的难点所在项目SW分析集中商业共四十九页项目(xingm)SW分析沿街商业：1、目前地块的条件看，做沿街商业是最稳妥的产品，消化快，同时招商容易，经营难点小，有利于开发商快速回笼资金，减少物业自持的风险和压力，对整个项目的资金流动性具有积极的促进作用。2、本案区位价值不高，目前投资客群对项目商业部分认可度不高，只能(zh nn)维持在单价1.5万/左右徘徊，缺乏对物业未来商业的回报率的信息。特别是租金上涨的压力巨大对投资客群购买本项目商业造成严重的心理影响，即使售罄但是利润率不高。共四十九页集中商业：1、引入集中立体商业，目前看会存在物业自持的问题，

11、对开发商的资金是一个重要的考验，但是集中物业一个最大的亮点和优势在于对本项目物业价值的提升特别是商业价值的提升。2、一个品牌主力店的引入将极大的保障本项目商业运营的成功同时降低运营和招商的风险(fngxin)，保守估计集中立体商业的定位主力店的引入将极大的提升沿街门面的商业价值，同时木莲冲路的拉通，二者利好因素的综合产生集聚效应。3、本项目单价飙升至3万/以上，同时租金有上涨的幅度和空间对目标投资客群产生积极的引导作用。项目(xingm)SW分析共四十九页结 论基于以上对沿街商业与集中商业的分析，我司认为本地块建议打造1.1万的集中立体(lt)商业，采用3F商业裙楼底层架空建筑格局。共四十九页

12、目录(ml)项目(xingm)地块研究项目规划指标及条件项目规划建议项目销售建议项目地块现状规划指标分析项目规划难点商业比较分析项目销售建议商业业态定位及布局共四十九页物业(w y)定位集购物、休闲、餐饮(cn yn)、娱乐、体验为一体的高端综合性商业聚合体共四十九页购物(u w)超市服装/黄金珠宝/饰品/电信(dinxn)通讯眼镜/药房/咖啡简餐停车场B11F2F3F星级影院/量贩式KTV/夜总会/大型中式餐厅/网吧/健身会所业态分布由于本地块建筑密度为30%，地块受到高差条件等客观因素的限定，考虑后期招商的业态对面积的客观要求同时要考虑管道井人行通道、中庭等面积的规划建议集中立体商业布局标

13、准层为3500，符合建筑密度及地块特征。共四十九页 【 -1F 停车场 】1、所在楼层在-1、-2F，划分单一的停车位，统一对需要停车的业主(yzh)收取停车费，一般为小时计算. 2、停车场统一归物管公司进行统一管理，办理年卡或月卡，同时分为12小时、24小时两种。3、管线集中配置，层高维持2.0M左右。有电梯直达商业楼层。4、停车位可以进行出售，出售的停车位设置停车锁。共四十九页【 1F 品牌(pn pi)专卖 】品牌专卖的设立为满足人们日益强烈的品牌意识，并能提升项目的整体形象，且品牌店有较高的抗风险能力；品牌专卖店一般以服装类居多，如在本区域设置的话，应以中档连锁品牌为主，如美特斯邦威、

14、BOSSINI，佐丹奴等，即满足年轻客层对此类品牌的认知度，又可以是价廉物美的消费；黄金有投资收藏的双重功能，对本区域的调查结果显示黄金珠宝的消费增幅显著。受消费导向的影响，此类业态品牌市场拓展积极，一般开店面积在300平方米左右(zuyu)；1楼在选择品牌时，主要考虑品牌的形象和租金承受能力。共四十九页【 1F 连锁快餐 / 咖啡简餐 /特色餐厅(cntng)/中式餐厅(cntng)】连锁中西式快餐业由于连锁化程度高，市场(shchng)增长最快。清洁、便利、时尚、流行、价廉、标准化等都是连锁餐饮的代名词，将其设置在1楼的位置，因其业绩稳定，租金承受能力相对较好，能为项目带来固定的客流。学生

15、、年轻一族、学龄儿童等都是此类业态的忠实消费群。品牌如 KFC，Mc Donald，真功夫、东方暨白等。共四十九页【 2F 大型生活(shnghu)超市】大型购物超市的能够丰富本项目居民的购物需求，能提升目前这种单一的社区购物的模式朝着集中化、品牌化的购物模式转换，同时引入大型购物超市能提升本地区的居民的生活格调和品位，重要的是通过主力店的引入可以完成(wn chng)业态单一向业态丰富方向转换，同时通过主力店的品牌影响力提高本项目的商业的核心价值，对未来的物业运营和租金上涨的成功提供保障。共四十九页从凯旋宫国际会所的成功可见休闲项目(xingm)在本区域受到欢迎，深层的原因是各类休闲活动在本

16、区域的缺乏；本地原住人群不接受去外区消费，有抱团活动的习惯；我们会寻找有本区营运经验和资源的各类休闲业态和品牌，范围包括足疗按摩、游艺机房、桌球房、网吧、健身房等。健身房可以作为项目公寓办公楼的配套设施，吸引小业主加入会籍，业主可采取外包或直接出租给健身管理公司经营管理。【 3F文化娱乐/各类休闲(xixin)/体验类 】共四十九页规划(guhu)布局基于以上我们对1.1万商业部分的集中规划布局，考虑到整体(zhngt)地块的其他产品的布局，同时要满足我们这个项目的规划条件与规划指标综合考虑以上各种因素我们做出我们本项目规划产品效果图。通道的设计小区道路底商沿街布局双广场住 宅绿化广场商务酒店

17、住宅共四十九页西地块(d kui)规划布局阐述商业集中布局(bj)优点：很好的利用商业部分地块靠近洞井路的特点，由于地块不存在高差与洞井路接壤，有利于消费人群的停留。有很好的沿街展示面，木莲冲路的修通更有利于整个商业的形象的传播和树立，有效的吸引消费群体。双广场的设计商业部分双广场的设计局部可以很好的解决商业的格调问题，在小广场中设计景观小品，无疑增加了本案商业部分的艺术性，形成高档商业的外在表现。共四十九页规划社区道路在集中商业与住宅直接规划一条社区道路，有三点优势其一可以作为集中商业进入货物的后勤(huqn)通道，其二可以有效的隔断商业的噪音污染，其三能有效带动住宅部分底商商铺的销售。双通

18、道设计在解决约为8m高差的问题上，我们采取双通道的格局，其一为货物通道方面集中商业，其二为人流通过形成社区消费群体与集中商业互动的纽带。西地块规划(guhu)布局阐述共四十九页商务酒店由于商务酒店为园康与红星村联合开发后期产区属于红星村单独所有，园康没有对外销售部分(b fen)，因此将酒店规划在西地块居住的位置，视野良好，无噪音污染，交通便利。2栋住宅设计7万m2住宅的建筑面积，有约为3万m2左右的住宅为拆迁安置补偿面积，剩余4万m2为园康对外销售部分，建议沿酒店分开布局，居住品质感强。西地块(d kui)规划布局阐述共四十九页地下停车场集中商业设计一个地下停车场，主要方便购物(u w)群体

19、临时使用。建议规划设计在酒店-1F位置。地上停车位社区内部划分仅为业主使用的停车位，物业统一管理。人车分流由于本地块规划产品复杂，人流集中，建议采用人车分流的集中设计有效的提升物业档次。西地块规划(guhu)布局阐述共四十九页商业一层沿街由于东地块四面沿街，考虑沿着洞井路形象展示面良好，同时结合地块四条道路的人流特点建议作出一个“U”型商业布局，将人流最集中的三条道路做成底商设计更好的带动商铺的销售和后期的招商。3栋高层住宅从这个地块的特征与规划指标上综合(zngh)分析，建议本地段设计3栋高差住宅，高层住宅坐楼商铺上。同时主入口开在人流最为稀少的道路上，在中间设计一个景观小品或休闲广场。东地

20、块(d kui)规划布局阐述共四十九页主入口主入口沿靠近红星村居民住宅一带设计(shj)，能有效的规避占用商业价值高的铺面位置，使得商铺面积最大化。停车位本地块停车位建议设计为1:1的比例设计，主要为社区停车位单独为社区业主服务统一归物业管理。其次在沿街靠近道路一侧划分临时停车位便于消费群体使用。东地块规划(guhu)布局阐述共四十九页目录(ml)项目(xingm)地块研究项目规划指标及条件项目规划建议项目销售建议项目地块现状规划指标分析项目规划难点商业比较分析目标客群定位商业业态定位项目销售建议共四十九页客群定位(dngwi)通过我们对本项目集中商业的布局设计，一定会产生后期销售的难点问题，

21、结合我们的集中定位，真的后期集中商业的后期销售问题我们根据项目的定位模式与我司多年的销售经验提出首先抓住目标客户群体(qnt)的特征进行后期的销售模式的选择。共四十九页目标客群来源一：品牌形象店的私人业主(yzh)，经营户，商业投资客群，商业精英现状：商业经验丰富，对商业铺面价值(jizh)敏感。；客群描述：35-45岁年龄段，经营10以上商业领域，是商业领域的精英群体，有头脑，对财富积累扩展有欲望。买租：自用与投资购买需要：商铺/公寓购买心理：为后期物业稳定经验打好基础，同时由于购买铺面，可以自营或者出租投资，有很好的投资回报率。共四十九页目标(mbio)客群来源二：政府公务员，主要包括两大

22、区政府及相关单位，省府政务区公务员群体；现状：就职政府及相关部门，具备一定先天社会资源优势，中高层人员实力雄厚；客群描述：2650岁年龄段，大专以上学历，日常应酬多，买房和租房均有，能够承受一定范围内的总价。买租：购买购买需要：改善(gishn)性中大户型和投资型中小户型并存，90-110、110-140和150-180为主，房型以2-4房为主；对商业物业具备相当购买力，投资需求差异较大，目前正从住宅小户型投资开始转入商业地产；购买心理：注重生活和居住品质，注重住宅对身份的体现，注重居住人群的高素质；多应酬，享受生活；有一定先天或后天的优越感，喜欢尊崇的感觉。共四十九页实效性营销(yn xio

23、)项目(xingm)营销模式A、注重销售技能、逼定能力是销售力的实用性要求；B、追求销售业绩，是销售生产力的集中体现及标准。服务性营销建立完善的营销体制，即全系列营销服务体系A、标准、细致待客标准是服务性思维的体现；B、合理的承诺、专业的“顾问”是服务的基本要求。战术性营销A、让每个销售员成为有策划思维的销售员是销售的基础工作；B、在不同的阶段对客户、市场讲话的艺术是销售必要的传达重点。共四十九页其特点为： 行、坐销并重的双营销模式双团队管理模式是建立在复合型物业特定销售基础上。以行销的灵活策略性和坐销的现场管理相结合，利用(lyng)销售人员的自我策划销售能力来有效完成项目销售任务的团队管理

24、模式。最大限度的利用团队的合力，最大限度的激发销售人员的个人能力。营销模式(msh)及管理 嘉地试图根据本项目的营销特征建立起行之有效的营销系统。共四十九页销售策略1F商业：单独划分产权，对外销售，中间留出大卖场的主入口，便于形成人流积聚人气，同时能带动整个1F商业，有利于后期招商和运营。2F商业：整体出租主力店，租金(zjn)较低，可以考虑整体对外销售或集中划分小产权商铺进行销售。3F商业：考虑划分400左右的商铺对外销售，主要客群为本地经营业主，可以考虑针对业主购商铺的优惠政策。共四十九页客户蓄积(xj)策略二卡策略 一卡：面向广大潜在(qinzi)投资消费型客户的VIP优惠卡应用阶段：项目造势期、市场公关期投放形式：广告及行销方式投放二卡、面向商业经营户的至尊优惠卡应用阶段：项目造势期、营销执行期投放形式：以行销的形式投放共四十九页客户(k h)积累方案 项目客户(k h)积累资源型客户以代理公司的客户资源和关联公司的资源为主 圈层型客户以周边市场的个体经商经营户为主的客户群体 广告型客户向往项目所营造的投资环境，看好和认同项目所在区域地段的价值 共四十九页客户资源开发(kif)与利用客户资源对一个项目来说就是生命(shngmng)的源泉！如何利用好现