北京亦庄某地块项目概念性方向建议

1、三、合作意向及公司核心竞争力概述 通过与贵公司直接、有效、充分地沟通、交流，通过对亦庄区域市场和产品深入地思考 和把握，我们看好本区域市场巨大的成长潜力和机会，对本项目有着充分的信心和良好的 预期。 凭借我们对亦庄市场多年的研究成果积累和众多项目的操盘经验积累，凭借我们庞大的 老客户资源储备（约20多万电话客户资源和10多万到访客户资源），凭借我们对南城市 场、对近郊市场深厚的感情蕴积，凭借我们的诸多核心竞争势更 凭借项目本身地域特色以及开发商的战略眼光和精诚协助，我们有信心将本项目策划、 操作成一个“有强大市场影响力”、“销售巨大成功”的品牌项目，并为贵公司在北京、 乃至中国的战略投资写下精

2、彩的序篇。 我们追求互利、共赢、信任，有着强烈的合作期待！（一）合作意向（二）公司核心竞争力概述（针对与本项目适应性）1、区域市场把握能力2、区域产品把握能力3、区域客户把握能力4、专业的全案策划能力5、丰富的大盘运作经验6、综合型项目操作实力7、团队优势及营销能力PART2:开发区介绍及区域市场研究 PART2: INTRODUCE & REGION MARKET STUDY OF DBA第一章:开发区介绍 CHAPTER 1: INTRODUCE OF DBA开发区概况 北京开发区(全称：北京经济技术开发区)是于1994年7月19日经国务院批准为北京市唯一的国家级经济技术开发区，同时也是北

3、京最为重要的知识经济产业基地。其中的一部分是中关村科技园区亦庄科技园。 北京开发区一期15平方公里的区域，区内东部是工业区，西部是生活区，中部为公共建筑区。其周边为143平方公里的配套协作区，为开发区及投资商的发展提供了广阔的空间。 2002年8月经国务院批准，北京经济技术开发区在一期的基础上扩区24平方公里。新扩区的范围包括京津塘高速路以东约14平方公里，凉水河以西约10平方公里。 北京开发区(全称：北京经济技术开发区)是于1994年7月19日经国务院批准为北京市唯一的国家级经济技术开发区，同时也是北京最为重要的知识经济产业基地。其中的一部分是中关村科技园区亦庄科技园。 北京开发区一期15平

4、方公里的区域，区内东部是工业区，西部是生活区，中部为公共建筑区。 2002年8月经国务院批准，北京经济技术开发区在一期的基础上扩区24平方公里。GENERAL SITUATION OF BDA开发区发展历程DEVELOPMENT PROCESS OF DBA1992年10月开始建设一期规划15.8平方公里，含绿化带23.5平 方公里1994年8月25日被批准为国家级经济技术开发区1999年开发区的7.5平方公里，加挂中关村科技园区亦庄科技园区牌子享受国家及经济技术开发区政策享受中关村科技园区政策2002年8月份国务院批准扩区24平方公里、总绿化面积达到46%以上通过ISO14001环境管理体系

5、认证1992年10月开始建设一期规划15.8平方公里，含绿化带23.5平 方公里1994年8月25日被批准为国家级经济技术开发区1999年开发区的7.5平方公里，加挂中关村科技园区亦庄科技园区牌子享受国家及经济技术开发区政策享受中关村科技园区政策2002年8月份国务院批准扩区24平方公里、总绿化面积达到46%以上通过ISO14001环境管理体系认证开发区区位、交通及物流REGIONAL ADDRESS & TRAFFIC & # OF DBA 向京城，经过京津塘高速路与城市交通 的大动脉三环、四环、五环、六环连通。 距天安门16公里 距首都机场25公里 距北京火车站12公里 距天津新港140公

6、里 距国际物流中心1公里 距国际集装箱中转站朝阳口岸 2公里 亦庄轻轨线将直达开发区 多条开发区专线直达国贸核心商务区 北京经济技术开发区在“环渤海经济带”中，占据着极其显要的经济战略位置。 向京城，经过京津塘高速路与城市交通 的大动脉三环、四环、五环、六环连通。 距天安门16公里 距首都机场25公里 距北京火车站12公里 距天津新港140公里 距国际物流中心1公里 距国际集装箱中转站朝阳口岸 2公里 亦庄轻轨线将直达开发区 多条开发区专线直达国贸核心商务区 北京经济技术开发区在“环渤海经济带”中，占据着极其显要的经济战略位置。开发区规划及土地利用 开发区整体规划 北京经济技术开发区一期15.

7、8平方公里，区内东部是设施先进的工业区，西部是环境优美，别致舒适的生活区，中部为公共建筑区。 其周边为143平方公里的配套协作区，为开发区和投资商的发展提供了广阔的空间。 在北京市新规划中，亦庄以及顺义、通州被明确为北京市三个重点发展的新城之一。 按照新规划，亦庄新城由亦庄和永乐两部分组成，主要引导发展电子、汽车、医药等高新技术产业与现代制造业，以及商务、物流等功能。 预期2007年后，亦庄将成为一个居住人口达到70万到90万人口的区域，同时预留100万人口的发展，职能从单纯的经济开发区转变为人口的聚集地、城市职能疏散地和产业聚集地。PROGRAM AND TERRITORY EXPLOIT

8、OF DBA 开发区整体规划 北京经济技术开发区一期15.8平方公里，区内东部是设施先进的工业区，西部是环境优美，别致舒适的生活区，中部为公共建筑区。 在北京市新规划中，亦庄以及顺义、通州被明确为北京市三个重点发展的新城之一。 按照新规划，亦庄新城由亦庄和永乐两部分组成，主要引导发展电子、汽车、医药等高新技术产业与现代制造业，以及商务、物流等功能。 预期2007年后，亦庄将成为一个居住人口达到70万到90万人口的区域，同时预留100万人口的发展，职能从单纯的经济开发区转变为人口的聚集地、城市职能疏散地和产业聚集地。第一居住区第二居住区工业区公建区物流中心开发区规划及土地利用 土地利用状况 已出

9、让工业用地每公项投资密度为957万 美元，最高的达到4880万美元； 已投产企业每公项工业用地创造工业总 产值1.69亿人民币，实现税收1338万元人 民币。 目前亦庄核心区住宅用地告罄，目前拥 有10万的人口规模，目前市规委定下了 在凉水河的110万平方米新住宅区，亦庄 正在打造第二生活区。表一：开发区一期15.8平方公里用地明细表用地性质用地面积（公顷）所占比率（%）工业用地567.235.7公建用地158.810居住用地385.224.3市政用地60.43.8公共绿地116.37.3道路广场298.818.8城市总用地1586.7100PROGRAM AND TERRITORY EXPL

10、OIT OF DBA表一：开发区一期15.8平方公里用地明细表用地性质用地面积（公顷）所占比率（%）工业用地567.235.7公建用地158.810居住用地385.224.3市政用地60.43.8公共绿地116.37.3道路广场298.818.8城市总用地1586.7100 已出让工业用地每公项投资密度为957万 美元，最高的达到4880万美元； 已投产企业每公项工业用地创造工业总 产值1.69亿人民币，实现税收1338万元人 民币。 目前亦庄核心区住宅用地告罄，目前拥 有10万的人口规模，目前市规委定下了 在凉水河的110万平方米新住宅区，亦庄 正在打造第二生活区。 土地利用状况开发区产业导

11、向1. 开发区行业分布及企业构成企 业 类 别数 量电子信息、科技类252生化、医药类155光机电一体化类153能源、材料类58贸易、投资类141文教及政府机构类41建筑、服务及其它类267表二：开发区各行业企业数量ESTATE DIRECTION OF DBA图四：开发区主导产业分布图1. 开发区行业分布及企业构成表二：开发区各行业企业数量企 业 类 别数 量电子信息、科技类252生化、医药类155光机电一体化类153能源、材料类58贸易、投资类141文教及政府机构类41建筑、服务及其它类267图四：开发区主导产业分布图开发区经济现状ECONOMIC PRESENT CONDITIONS O

12、F DBA 2004年1-11月生产总值突破100亿元，达到建区以来最高水平开发区基础设施状况道路系统 天然气系统 热力系统 电力系统 给水系统 污水排放系统 电讯系统 邮政系统 卫星电视系统 特种气体 土地平整 经济技术开发区历经13年开发建设，目前已达到十通一平的市政水平。& CONDITIONS OF DBA 2004年1-11月生产总值突破100亿元，达到建区以来最高水平道路系统 天然气系统 热力系统 电力系统 给水系统 污水排放系统 电讯系统 邮政系统 卫星电视系统 特种气体 土地平整 经济技术开发区历经13年开发建设，目前已达到十通一平的市政水平。开发区投资环境 自然环境 投资优惠

13、政策 配套环境表四：开发区配套设施一览表商 业华润超市和小白羊超市，大型购物中心正在筹建中。医 院亦庄医院、同仁医院开发区分院银 行工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、北京市商业银行、中信实业银行、上海浦东发展银行教 育美格双语幼儿园、大地双语幼儿园、21世纪双语幼儿园亦庄国际婴幼园、北京国际管理专修学院、亦庄镇第一中心小学、亦庄中学、职教园、北工大软件园、北京市国际艺术学校、北京二轻工业学校、北京市汽车工业学校、北京市化工学校、北京市医药器械学校、仪表学校 商 务中国国际电子商务中心、伊梦华都大酒店、博大公寓等餐 饮大雄商业中心（内设多家餐饮商家）、各居住区的会所、中国国际电子

14、商务中心内的国富园酒店、伊梦华都大酒店、博大公寓等公 园占地4000亩的国际企业文化公园已初具规模；规划中的凉水河水上公园占地301公顷，景观由美国ACL公司担纲设计，计划2005年建成；北部有三海子公园等三大公园娱乐休闲开发区体育中心（可容纳1万多人，内有田径场、足球场）、博达国际体育交流中心（室内体育场馆）、中国国际电子商务中心（提供游泳、保龄球、健身、桑拿、KTV等设施与服务）、高尔夫俱乐部（全天候开放，内有多功能健康会馆及夜间照明练习场） NATURAL ENVIRONMENT FAVORABLE POLICY OF INVESTMENT FORM COMPLETE SETINVEST

15、MENT ENVIRONMENT开发区规划及发展预期开发区规划和发展预期近日国务院原则通过北京城市总体规划(20042020年)。这意味着以亦庄为代表的11个新城将作为重点发展。亦庄新城在原有开发区整体基础上，疏解中心城区人口和功能、集聚新产业、带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。亦庄未来将逐步完善作为主要引导发展电子、汽车、医药等高新技术产业与现代制造业，以及商务、物流等功能、居住人口达到70万到90万人口的综合性新型城市区域，职能从单纯的经济开发区转变为人口的聚集地、城市职能疏散地和产业聚集地。同时，政府高达11亿的融资贷款将用于亦庄未来的土地一级开发，工行北京分行、商业银行还分

16、别承诺拿出60亿和50亿的信贷额度支持开发区建设。近日国务院原则通过北京城市总体规划(20042020年)。这意味着以亦庄为代表的11个新城将作为重点发展。亦庄未来将逐步完善作为主要引导发展电子、汽车、医药等高新技术产业与现代制造业，以及商务、物流等功能、居住人口达到70万到90万人口的综合性新型城市区域，职能从单纯的经济开发区转变为人口的聚集地、城市职能疏散地和产业聚集地。PROGRAM & DEVELOPMENT EXPECTANCE OF BDA第二章:开发区区域市场研究 CHAPTER 2: REGION MARKET STUDY开发区房地产发展亦庄房地产市场的发展总体上可以分为三个阶

17、段： 第一阶段：19941998年（起步阶段）以鹿鸣苑、听涛雅苑、大雄城市花园新康家园等项目为代表； 第二阶段：19982001年（发展阶段） 以一栋洋房、金地格林小镇、郁金香舍、上海沙龙、卡尔生活馆、境界等项目为主；第三阶段： 2002年至今（扩张阶段）以亲爱的VILLA、星岛假日、一品亦庄等作为核心区最后几个项目结束核心区的住宅开发历史。亦庄房地产市场的发展总体上可以分为三个阶段： 第一阶段：19941998年（起步阶段）以鹿鸣苑、听涛雅苑、大雄城市花园新康家园等项目为代表； 第二阶段：19982001年（发展阶段） 以一栋洋房、金地格林小镇、郁金香舍、上海沙龙、卡尔生活馆、境界等项目为主

18、；第三阶段： 2002年至今（扩张阶段）以亲爱的VILLA、星岛假日、一品亦庄等作为核心区最后几个项目结束核心区的住宅开发历史。REALESTATE DEVELOPMENT OF BDA开发区房地产供需分析 容积率、楼型供应状况分 析：目前BDA核心区域内楼盘售价大多集中在每 平米6000元/平米左右，以中挡住宅产品主， 售价高于8000元的项目和商业几乎没有新增 供应，商业、商务产品存在一定的市场空白 和市场机遇。 销售价格（图六：）分析：目前BDA核心区域内楼盘售价大多集中在每平 米6000元/平米左右，以中挡住宅产品为主， 售价高于8000元的项目和商业几乎没有新增 供应，商业、商务产品

19、存在一定的市场空白和 市场机遇。SUPPLY & DEMAND OF REALESTATE IN BDA 容积率、楼型供应状况分 析：目前BDA核心区域内楼盘售价大多集中在每 平米6000元/平米左右，以中挡住宅产品主， 售价高于8000元的项目和商业几乎没有新增 供应，商业、商务产品存在一定的市场空白 和市场机遇。 销售价格（图六：）分析：目前BDA核心区域内楼盘售价大多集中在每平 米6000元/平米左右，以中挡住宅产品为主， 售价高于8000元的项目和商业几乎没有新增 供应，商业、商务产品存在一定的市场空白和 市场机遇。 市场供应特征从已经售出的部分项目的数据可以看出，亦庄项目90（个别项

20、目达到97）的购买者是来自和东三环地区的中高层白领人士。这部分人士的需求在今后相当长的一段时间内不会减弱。亦庄地区市场消费群体多元化和高端化的强劲势头。 亦庄独特的地理位置和市场形象为该区域的房地产市场提供强劲并且在相当长的时间内保持强劲的发展动力源。投资需求增加 CHARACTERISTICS OF SUPPLY从已经售出的部分项目的数据可以看出，亦庄项目90（个别项目达到97）的购买者是来自和东三环地区的中高层白领人士。这部分人士的需求在今后相当长的一段时间内不会减弱。亦庄地区市场消费群体多元化和高端化的强劲势头。 亦庄独特的地理位置和市场形象为该区域的房地产市场提供强劲并且在相当长的时间

21、内保持强劲的发展动力源。投资需求增加 开发区房地产产品分析PRODUCT ANALYSIS分 析：以亲爱的Villa、卡尔生活馆、金地格林小镇、境界、一栋洋房、狮城百丽等项目为代表的别墅（包括别墅产品的部分项目）项目，市场表现优异，尤其别墅项目相比于其它项目销售速度较快。甚至如卡尔生活馆、境界等别墅产品一般，但仍有较好的市场表现。以大雄郁金香舍、星岛假日为代表的项目，以多层住宅产品为主，产品定位准确，规划突出，个性化强，市场潜力较大，2003-2004年市场表现突出。以上海沙龙、新康家园、东京国际、圣都维也纳（一品亦庄）为代表的高层住宅，随着2005年整个亦庄第一住宅区用地告罄、开发区投资、置

22、业需求走旺等影响，销售速度明显上升，出现高层、公寓类热销的市场局面。分 析：别墅项目，市场表现优异，尤其别墅项目相比于其它项目销售速度较快。以大雄郁金香舍、星岛假日为代表的项目，以多层住宅产品为主，产品定位准确，规划突出，个性化强，市场潜力较大，2003-2004年市场表现突出。随着2005年整个亦庄第一住宅区用地告罄、开发区投资、置业需求走旺等影响，销售速度明显上升，出现高层、公寓类热销的市场局面。结 论：开发区项目主要以Townhouse别墅、低密度住宅为主，整个区域市场表现较好，是北京市场比较活跃的区域。开发区核心区商品住宅项目有19个左右（均已基本售罄），产品以低密度、高绿化、注重小区

23、整体规划、重视生活概念和社区主题的挖掘和塑造为总体特征。随着新城规划的逐步实施，未来亦庄人口将有望拓展到70万左右，对商业、商务、高品质非别墅类高档公寓产品的需求潜力在孕育当中。开发区房地产产品分析PRODUCT ANALYSIS结 论：开发区项目主要以Townhouse别墅、低密度住宅为主，整个区域市场表现较好，是北京市场比较活跃的区域。开发区核心区商品住宅项目有19个左右（均已基本售罄），产品以低密度、高绿化、注重小区整体规划、重视生活概念和社区主题的挖掘和塑造为总体特征。随着新城规划的逐步实施，未来亦庄人口将有望拓展到70万左右，对商业、商务、高品质非别墅类高档公寓产品的需求潜力在孕育当

24、中。开发区房地产价格分析1、总体价格分析PRICE ANALYSIS 亦庄核心区的别墅、商业基本售完，联排产品均价8000元/左右，独栋、别墅产品均价在10000元/左右，较去年同期相比，区域均价整体上扬近1000元/左右。2. 开发区各典型产品价格比较图七：开发区典型独栋别墅价格比较 （单位：元/平米）图八：开发区典型联体别墅价格比较 （单位：元/平米）1、GENERAL PRICE ANALYSIS 亦庄核心区的别墅、商业基本售完，联排产品均价8000元/左右，独栋、别墅产品均价在10000元/左右，较去年同期相比，区域均价整体上扬近1000元/左右。图九：开发区商业价格比较（单位：元/平

25、米） 图十：开发区高层项目价格比较 （单位：元/平米）开发区房地产价格分析PRICE ANALYSIS亦庄区域市场与价格的成长，2000年前后亦庄市场项目都在4000元/以下，但一品亦庄高层产品目前达到6000元/；市场也广泛支持8000元/以上的TOWNHOUSE和10000元/以上的小独栋别墅。从价格成长空间来看，各类产品均有较大程度的增长，平均价格成长幅度超过500元/平米。亦庄区域市场土地的稀缺与商务市场的空白和机会，大雄公寓1.5万规模，5500元/的价格在2004年仅一个月售罄，大雄商业中心1.5万完成90%招商，目前阶段正在完成其销售任务，自4月开盘以来保持热销势头；此外，开发区

26、所有的社区商业销售一空。根据城市新规划和亦庄新城的建设蓝图，可以预期，在开发区核心版图内，商业、商务市场将伴随着区域职能的转变，需求逐步增长，未来需求潜力和价格成长潜力有一定的空间。亦庄房地产价格分析PRICE ANALYSIS3、价格分析结论：3、CONCLUSION OF PRICE ANALYSIS亦庄区域市场与价格的成长，亦庄区域市场土地的稀缺与商务市场的空白和机会，根据城市新规划和亦庄新城的建设蓝图，可以预期，在开发区核心版图内，商业、商务市场将伴随着区域职能的转变，需求逐步增长，未来需求潜力和价格成长潜力有一定的空间。开发区商业市场分析1、区域商业市场潜力分析随着区内入资进入的企业

27、增多，带动了区域整体商业氛围的升温。开发区已经形成较大产业规模、投资规模、人口规模和住宅市场规模，区域房地产市场的自身发育、发展及成长能力较强，对商务和商业市场潜在需求有较好的预期。目前开发区内人口数量达到7万人、从业人口4万余人；根据新城市规划，未来亦庄将达到70-90万人，同时预留100万人的发展空间；人口的增长对商业配套的需求将逐步增加，商业产业链条开辟可持续发展的契机。同时，开发区良好的园区形象吸引的大部分为高收入、高素质的群体，拥有不可估量的消费能力和消费档次，为BDA培育了良好的市场空间。从开发区未来的发展态势来看，区域商业的崛起存在时间上、空间上以及政策倾向方面的良好机遇。开发区

28、商业市场分析1、区域商业市场潜力分析随着区内入资进入的企业增多，带动了区域整体商业氛围的升温。开发区已经形成较大产业规模、投资规模、人口规模和住宅市场规模，区域房地产市场的自身发育、发展及成长能力较强，对商务和商业市场潜在需求有较好的预期。人口的增长对商业配套的需求将逐步增加，商业产业链条开辟可持续发展的契机。同时，开发区良好的园区形象吸引的大部分为高收入、高素质的群体，拥有不可估量的消费能力和消费档次，为BDA培育了良好的市场空间。从开发区未来的发展态势来看，区域商业的崛起存在时间上、空间上以及政策倾向方面的良好机遇。2、区域商业市场成熟度与风险分析目前，开发区房地产市场仍是一个住宅市场和小

29、体量区域和社区性商业市场，以低密度住宅产品为主，写字楼、商业市场压力较大，但市场发展空间处于一直上升的阶段。开发区内部尚没有综合性商业项目推出，产品的推广属于市场摸索阶段，有一定的市场风险。 综合性的商业项目，如果将写字楼、商业以及公寓产品划分不当，容易相互产生干扰，影响整体商业形象。SIDFOSIDOFIUDFOSIDUF SOIUFOSIUF OASIUDF OASIU FOIADUF OASUDFOAIU OSIUD FOASIUDF AOSIUFAOSODIFUOSAIUDFOASIUDF OASIUFOASIUFOASIUFOASIUD FOASIUFOASIUFOAS IUFOAS

30、IFOSIDUF SODIFUAOSI UDFAOPISDUF OASIDUF AO;ISDUFAO;SIUFA;OSUF;AOSIF;ASIUFAOSIUFAOSIUF2、DI SIDUF OASIDF SIODUFOSAIDFUOA3、BDA区域商业地产供需现状和布局 商业市场分布和供需分析 从供应总量上来看，市场空间较大，但投资强势吸引力有待增强。 写字楼市场分布和供需分析开发区现有写字楼总面积约合11.3万多；其中租赁面积约8.6万多；其他可租赁面积约2.6万多。入住的企业多数为外资企业，三资企业和中小型内资企业。而内资企业当中的中小规模私营企业又占有较大的比例。 商住公寓分布和供需分

31、析目前开发区内的商住公寓项目较少，主要项目有大雄商务公寓、金泰商务公寓、一品亦庄行政版国际公寓等 。前期对商住公寓的需求市场反应比较平淡，潜在需求较高。 商业市场分布和供需分析 写字楼市场分布和供需分析 商住公寓分布和供需分析3、SODIJFOASISOIDUFOASIDUFA 4、开发区商业、商务产品价格分析 公寓 （APARTMENT） 2003至2004年，区域市场住宅产品价格急剧抬升，平均上涨超过500元/。 我们预期，开发区核心区域内未来公寓产品6000元/以上价格是市场难度小、风险较小的竞争力较强的价格水平。 写字楼（OFFICE）依据对区域客户和需求的分析与把握，依据对亦庄开发区

32、在经济、产业发展和商务、商业需求的成长的判断和掌握，8000元/的投资型小写字楼作为一个新的地产投资产品，其市场空间发展潜力很大。 商业（CONTACT POINTS IN COMMERCIAL NETWORD）表五：开发区写字楼数据对比表项目名称总建面租金水平出租率万源商务中心200003元/天90%大地国际中心120003元/天70%创新大厦400003元/天70%博达国际大厦680003.3元/天40%朝林大厦3元/天表六：主要商业物业价格统计表项 目规 模价 格（元/ ）卡尔生活馆5000 9800-12000上海沙龙35000 10000-12000大雄城市花园15000 金地格林小镇5000 9000-13000狮城百丽5000