第九章旅游景点景区项目筹资与施工建设管理

1、教学内容： 第一节 旅游景点景区建设资金的运筹任何投资项目的实施都是以资金为前提条件的。没有按时到位的足额资金，项目就难以完成。只有落实资金 , 资金到位，才能有效地组织人力、物力，进行景区开发建设。一、建设资金筹措的渠道和方式计划经济条件下，旅游投资项目资金筹集的方式简单，渠道少。主要是国家预算拨款，信贷资金所占比例很小。20 世纪 80 年代以来， 随着金融体制改革的深入， 我国金融机构发展为多层次、多职能的完整体系。 银行系统由中央银行、 政策性银行、 专业银行、 商业银行组成。非银行金融机构包括投资公司、信托投资公司、保险公司、租赁公司、信用社等多种组织形式。旅游景点景区项目筹资渠道和

2、筹资方式也趋于多样化，资金筹措的主要渠道如下：（一）国家财政资金（二）银行信贷资金（三）非银行金融机构资金（四）企业资金（五）发行债券国家财政资金筹措的主要特点是：、严格的计划性。项目所要求的建设内容都必须纳入国家基本建设计划，由投资公司编制委托贷款计划，主管部门必须制订投资分配计划。、按时还本付息。、政策性银行贷款要求投资项目符合有关政策，针对性强，同时筹资成本也低。、商业银行贷款对投资项目的政策要求较宽，但筹资成本相对较高。9 1 】 67 亿国债支持旅游发展（一）国家财政资金（二）银行信贷资金银行贷款的方式较多，对投资项目发放固定资产投资贷款和流动资金贷款。其他贷款方式有科研开发和新产品

3、试制开发贷款、开发性生产贷款等。银行还可为投资项目提供周转资金贷款，以弥补项目实施过程中临时性的资金不足。（三）非银行金融机构资金从非银行金融机构筹资的数量十分有限，只能作为辅助性筹资渠道。从非银行金融机构筹资的成本较高。因为非银行金融机构是以单纯盈利为目的，贷款利息和各种费用相对较高。用于建设项目投资的资金可分为自有资金和外部资金。自有资金首先是折旧基金和企业利润等；其次，如果是股份制企业（股份有限公司） ，还可依据公司法通过发行股票筹集企业资本金。股票的发行方式可分为发起设立发行、募集设立发行和新股发行。（四）企业资金（五）发行债券项目筹资还包括来自企业外部的资金。除金融机构贷款、租赁等外

4、部筹资渠道外，发行企业债券也是一个重要的外部资金筹集渠道。通过发行债券为景点景区项目筹资的主要特点有：1 、严格的额度申报审批制度。2、债券筹资的成本比商业银行贷款筹资的成本低。3、有利于扩大筹资企业的知名度，能起到广告宣传的作用。【相关链接9 2】链接1: PPP融资模式二、建设资金筹措的策略投资者或经营者应根据不同筹资渠道的特点，确定其筹资策略和筹资组合。（一）制定投资策略应考虑的问题因地因时制宜，量力而行。在制订筹资策略时应考虑资金的用途、数额和回收期，同时还要考虑对外部资金的偿还能力。有利于降低成本。项目资金的获得需付出代价，筹资策略的选择要重点考虑降低筹资的成本。还款期要适度。还款期

5、限过短，会加重企业或项目业主的负担；还款时间过于集中，也会导致借新债还旧债的不利局面。如果项目投资主体是企业，还应注意企业权利的控制。企业财产的所有权、使用权和获益权等是企业的重要权利，为了获得资金有时要在权利方面做出一定的让步。因此，企业产权的变动是评价其筹资策略优劣的重要准则。（二）筹资策略至于具体的投资策略，以下几点可供参考。筹资渠道单一化。这种策略可用于筹资成本较低、政策性较强的项目。例如利用国家财政资金、利用政策性银行贷款等。筹资渠道多样化及合理组合。这种筹资策略适用于资金需求量大，主渠道资金不足的项目。多渠道筹集项目资金应注意尽量降低筹资成本。债务偿还期合理组合。企业或项目业主在债

6、务偿还期的安排上，要长期、中期、短期贷款合理安排，防止还款时间及额度高度集中，为以后还款安排带来困难。三、建设资金筹措的风险筹措资金是要承担风险的。这些风险主要有信用风险（贷款银行有追索权，贷款人要承担责任） ；建设和开发风险 （建设和开发失败， 发生不可抗力的情况， 贷款人有融资风险）市场和营运风险（在激烈的市场竞争中，筹划不当，业绩欠佳） ；金融风险（如汇率波动、利率增长、通货膨胀等因素） ；政策性风险（如颁发新税率、进行汇兑限制、国有化或其他可能损害项目成功的政策和法律的制定和实施等） ；法律风险（由于经济体制不同，法制不健全，无法用法律提供应有的保护，导致利益损失） ；环境风险（由于违

7、反环境保护条例，造成污染，带来经济损失等）等；所以贷款人在贷款时应充分估计各种风险，在经营中加强财务监督。第二节 旅游景点景区施工建设的控制旅游项目施工阶段是工程投资的具体实施阶段，这一阶段的管理主要包括投资控制和施工质量控制，由于大部分投资支出将在这一阶段落实，投资额约占工程总投资的大部分，占到50%70%;所以，控制费用是投资的控制重点，而工程质量在合格前提下，是相对次要的控制因素。一、施工阶段的投资控制二、施工阶段的质量控制【拓展和提高】项目管理软件PROJECTS施工项目管理中的运用一般说来，质量可以合格线为标准，分为两种不同的范畴：一种是合格线以下工程的质量；另一种是合格线以上工程的

8、质量。在施工活动中，合格线以下工程的质量，是不合格工程，即存在质量事故的工程。出现质量问题，对投资总额虽然不一定有直接影响，但会严重影响投资效益的发挥，甚至使投资完全失去价值，所以要坚决防止。一旦出现这种质量事故，工程必须推倒重建，决不能马虎从事。这种事故，不能视为一般的质量问题。合格线以上工程质量的控制，应该明确如下两个方面的问题：一是控制的标准，也就是说工程质量达到什么样的水平才是合理的质量。根据经济效益的标准，提高工程质量有助于投资效益的提高，但同时也会带来工程投资费用的增加，必须权衡两者的大小进行选择。二是质量控制的方法，同施工阶段费用的控制基本相同，只是考虑的角度不一 样。第三节 旅

9、游景点景区竣工决算及审计审计是一种监督评价活动。工程项目结束后，建设单位和委托单位都必须进行竣工决算审计。建设单位进行竣工决算审计是查错纠弊，堵塞漏洞，追求优质、低耗、高效的需要， 委托单位进行竣工决算审计是制止浪费、 节约投资、 提高效益的需要。建设工程验收，应在竣工决算审计后进行。一、竣工决算审计的意义竣工决算，是以实物和货币为计量单位，综合反映竣工项目的建设成果和财务情况的总结性文件，是竣工报告的主要组成部分。竣工决算的特点是以工程为主，依靠货币指标、实物数量、建设工期和技术经济等指标，反映建设项目或单项工程从开工到竣工为止的全部建设成果和财务状况。编制竣工决算有以下作用 :（一）竣工决

10、算是办理交付使用资产的依据建设单位在办理工程验收移交时，不仅要对交付使用的财产提供工程技术资料，而且要编制竣工决算，作为办理竣工验收手续的依据。（二）竣工决算是考核和分析投资效果的重要资料审计人员通过审查竣工项目的建设规模、建设工期、概算指标和实际成本等资料，可以评估、考核投资效果，指出存在问题，并为今后编制计划、修改概算与预算定额、改进设计、降低建设成本、提高管理水平提供资料。二、竣工决算审计的内容和方法（一）竣工验收工作的审计审计时，主要审查建设单位在竣工验收之前是否系统整理有关工程建设的技术资料；各种设备技术档案是否齐全；各项资料是否分类立卷，并在竣工验收时 移交委托单位统一保管。（二）

11、资金来源的审计首先要审查建设单位资金来源的保证程度，即将“竣工财务决算表”或“竣工决算表”中的“本年预算拨款” 、 “本年基建基金拨款” 、 “本年自筹资金拨款” 、 “基建借款”等项目所列实际数，同批准的概算进行比较，如果资金来源的实际数等于或大于概算数，说明基建资金有足够的保证。若相反，应查明原因，做出评价。其次要检查各项资金来源是否正当、合理。要注意自筹资金拨款的审查，务必来源正当，符合规定，防止乱拉滥用。（三）投资支出的审计首先要审查 建筑安装工程投资、 设备投资 、 其他投资 、 待摊投资 等项目的数额，是否与历年资金平衡表中有关数字的合计一致。其次要审查基建投资支出的节约和超支情况

12、。根据 竣工工程概况表 ，将基建投资支出的实际合计数与概算合计数进行比较，以考核其节约或超支情况。其计算公式如下：基建投资节约（或超支） = 基建投资概算数- 基建投资实际合计数基建投资节约（或超支）率= 基建投资节约（或超支）额基建投资概算合计数X 100 %对于基建投资节超情况，应查明情况，总结经验或教训，查出不当或不法行为，提高基本建设管理水平。（四）结余资金的审计在正常情况下， 工程竣工以后， 应及时处理剩余设备、 材料及其他财产物资。 因此，除了银行存款和现金外，在 竣工财务决算表 中不应该有其他结余资金项目。如有结余资金，应提出意见，及时进行处理。（五）建设工期的审计建设工期是指建

13、设项目或单项工程从正式开始建设到全部建成投产所经历的时间。建设工期的审计，应根据 竣工工程概况表 或小型建设项目的 竣工决算总表 的建设时间进行检查。审计时，可将实际与计划建设时间进行比较，看其是否按计划开工和竣工，并查明建设速度加快或延缓的原因，做出客观公正的评价和结论。实际建设工期可以与计划定期工期（可从行业经济技术标准中查到，单位工程可依据准设工程工期定额草案 ）和同类型建设项目的实际工期进行对比。其计算公式如下：建设项目定额工期率= 各竣工建设项目实际日历工期各竣工建设项目定额日历工期X 100%单位工程定额工期率= 各竣工单位工程实际日历工期各竣工单位工程定额日历工期X 100%对延

14、期建成投产项目效益的发挥要进行定量分析，并要查明延期投产的原因，以便于改进项目管理工作。（六）达到设计能力年限的审计达到设计能力年限，是指建成投产项目或单位工程从投产之日起到实际产量达到设计能力为止所经历的全部时间。它集中反映了基本建设过程中经济活动形成综合生产能力的时间因素和管理质量。达到设计能力年限的长短对投资效益的影响，是通过计算达到设计能力年限的相对经济损失额来确定的。其计算公式：L =T （C1C0） Q1 + EF （ 1 Q1/Q。L- 达到设计能力年限内的经济损失额； T- 达到设计能力的年限；C1- 达到设计能力前的单位产品实际成本；C0- 达到设计能力时的单位产品实际成本；

15、Q1- 达到设计能力前的实际平均年产量；Q0- 达到设计能力时的年产量；F- 建成投产的固定资产价值；E- 标准投资效果指数。尽快达到设计能力，可以减少相对经济损失；反之，达到设计能力越晚，则经济损失越大。 但是， 达到设计能力必然要有一个过程， 这种相对经济损失是不可避免的，在设计上也是允许的。因此，在审计时，要注意观察其经济损失是否超越了设计所允许的相对经济损失额。（七）工程质量的审计百年大计，质量第一。审计时，可以根据竣工决算中所附的工程竣工验收技术资料来进行。审计的要点，主要是审查有多少单位工程符合国家颁发的工程质量检验评定标准和验收规范，工程质量优良率和合格率有多少，不符合质量要求的

16、有多少，质量事故有多少，等等。项目质量好坏是衡量投资损益的一个重要标志。按规定标准，建筑安装工程质量等级可划分为优良工程、合格工程和不合格工程。优良工程是指建筑工程和管道工程、电气、通风工程等质量符合施工验收规范和设计要求。 在供不应求的基础上， 其他指标和次要部位实测点的偏差有90以上符合规定。机械设备安装工程重要部位实测点的偏差小于允许偏差。合格工程是指建筑工程和管道工程、电气、通风工程质量符合施工验收规范和设计要求。其他指标和次要部位实测点的偏差在建筑工程有70 （含70）以上，管道、电气、通风等工程有80 （含 80）以上符合规定，其余部分有微小出入但不影响使用。机械设备安装工程重要部

17、位实测点的偏差不超过规定。不合格工程是指工程质量不符合设计要求，其偏差大于规范化允许范围的工程。对不符合质量要求的， 必须一一指出，认真督促施工单位返工或加固补修。要坚持原则，采取有效措施，确保工程质量。对工程质量审查分析时，一般应计算以下两个指标：1 、工程质量优良率。这是指审计期评为优良的单位工程个数（或面积）占审计期验收鉴定的单位工程个数（或面积）的比率。其计算公式如下；工程优良品率=审计期优良单位工程个数/审计期验收单位工程个数X100或：工程优良品率 =审计期优良单位工程面积/审计期验收单位工程面积X1002、工程合格率。这是指审计期评为合格的单位工程个数（或面积）占审计期竣工验收的

18、单位工程个数（或面积）的比率。其计算公式如下：工程合格品率=审计期合格单位工程个数/审计期验收单位工程个数X100审计时，应注意：工程质量审查应以单位工程为对象，优良合格率必须符合施工验收规范。审查不合格工程和工程质量事故的原因及其责任所属，并促其采取措施返工或加固补修， 否则不能交付使用。 机械设备是否经过联动负荷试车，能否生产出设计要求的产品和达到质量要求。（八）建设成本审计建设成本是指以能够独立发挥生产能力或效益的单项工程或完整建设项目为核算对象，由建设单位支付的全部建设费用。它是工程项目劳动消耗和物质消耗的价值反映，在很大程度上反映了项目投资经济效益的水平。建设成本的审计，主要有以下两方面。1 、工程成本降低（超支）率用来反映工程实际成本比预算成本节约（超支）的程度。其计算公式如下：工程成本降低（或超支）率 =工程成本降