合肥xzq166地块可行性研究报告市场资料

1、 2014年12月8日合肥(h fi)新站区XZQTD166地块可行性研究报告1共五十九页一、结论(jiln)建议地块规模规划用地面积为：63294；容积率2.8；总建筑面积：177222周边配套商业：地块南侧紧邻回迁安置小区，居住品质较差，商业配套极度缺乏；教育：紧邻地块附近为淮合小学；医疗：地块3km范围内有铁路医院和新站区卫生服务中心；市政配套：地块3km范围内市政配套缺乏；周边交通项目地块四周为现状道路，车流量较少；项目地块距离北二环约7.7km，驾车约19分钟；区域市场2015年整体供应量较大，绿地、禹洲以及中振进入区域，将带动整个板块的价值提升。新站区整体供小于求，目前区域在发展阶

2、段，成为合肥市九区中价格洼地，但是后期由于华润、长虹以及绿地品牌楼盘加入，2014年均价环比上涨16%，区域未来发展潜力较大。2014年周边竞品楼盘成交均价整体涨幅8%计算，开盘价将达到7000元/平米（毛坯），考虑颐景园品牌在的标杆形象及附加值，建议开盘价7500元/平米。区域规划未来绿地、华润、中振等品牌开发商的入驻，以及合肥综合保税区以及新站综合开发试验区的建位于合肥新站区核心地段，将会给区域带来更大的价值提升。效益测算/地块位于合肥市新站区淮南(Huinn)路以东，九顶山路以南，沱河西路以西，凤山路以北；区域处于城市往北区域，处于城市较偏位置，周边道路系统完善，地块较方正，内部地势较平

3、坦，土地规模一般，地块周边区域以空地和厂房为主，南侧紧邻廉租房和华润熙云府小区，整体居住氛围一般。共五十九页目 录结论建议地块情况合肥市经济(jngj)环境 新站区重点规划概况合肥市房地产市场分析新站区房地产市场分析项目定位项目规划设计方案及经济测算SWOT分析共五十九页二、地块(d kui)情况1、地块(d kui)指标新站区XZQTD166地块序号 地块指标内 容1土地四至东至：沱河西路, 南至：凤山路, 西至：淮南路, 北至：九顶山路2土地用途商业、住宅（商住比为2：8）3出让面积94.94亩4容积率2.85建筑总面积1772226地块底价380万/亩7折合楼板价1681元/平米8竞买保

4、证金（截止时间）2014-12-24 11:309付款方式土地出让时间为2015年12月29日，竞得人须在10个工作日内签订土地出让合同，签订土地出让合同30天内，付50%土地出让金（含保证金），剩余款项6个月内付清。10竞价方式/11竞拍时间（拍卖地点）2014-12-29 15:00 合肥市土地交易市场12绿地率大于等于40%13建筑密度小于等于25%14建筑限高100米15出让年限商业40年，住宅70年16全装修比例0%17项目交地时间2015-2-2518项目动工时间2015-7-2519项目竣工时间2018-4-2420车位配比情况住宅：车位/100平米建面1个车位商业办公：车位/1

5、00平米建面1.5个车位21退红线距离按照合肥市控制性详细规划通则要求退让备注 公建配套、出入口设计、停车指标详见合肥市规则（单体）设计条件通知书附页共五十九页二、地块(d kui)情况2、地块(d kui)区位项目地块到达合肥市各中心位置均在20km左右范围内，驾车约在30分钟左右均可到达。交通均较便利。地块位置合肥市火车站合肥市汽车站合肥市人民政府合肥高铁南站合肥市中心合肥市新桥机场全程约43.9km，驾车约51分钟地块合肥市中心：全程约9.7km，驾车约26分钟地块合肥市火车站：全程约7.5km，驾车约19分钟；地块合肥市汽车站：全程约9.1km，驾车约21分钟；地块合肥高铁南站：全程约

6、20.9km，驾车约38分钟；地块合肥市人民政府：全程约19.5km，驾车约35分钟；共五十九页二、地块(d kui)情况3、地块(d kui)现状地块位于合肥市新站区内，东至：沱河西路, 南至：凤山路, 西至：淮南路, 北至：九顶山路。周边以空地和工业厂房为主，极少数住宅小区，且以回迁小区为主，住宅品质较低。地块内部现状较平整。东至沱河西路，道路状况一般，车流量较少，周边以厂房和空地为主。南至凤山路和现状回迁小区，凤山路道路状况一般，车流量较少，南侧回迁小区居住品质较低。地块西至淮南路（双向八车道），道路车流量较少，车行状况良好； 项目北至九顶山路（双向八车道），道路车流量较少，车行状况良好

7、； 地块位置九顶山路淮南路沱河西路南侧廉租房凤山路地块内部现状共五十九页3、地块(d kui)现状项目地块周边多以空地和厂房为主，地块西侧分布(fnb)有高压线，对居住品质有一定的影响。周边小区以回迁房和廉租房为主，居住品质一般，天水廉租房往南为华润熙云府，小区居住品质较高；周边商业及生活配套相对较缺乏。地块临近城市主干道淮南路，交通相对较便利。二、地块情况天水廉租房华润熙云府陶冲湖公园天水廉租房华润熙云府淮合花园地块位置欧力产业园产业园荣城花园淮合花园共五十九页交通项目地块四周为现状道路，车流量较少；项目地块距离北二环约7.7km，驾车约19分钟；商业地块南侧紧邻回迁安置小区，居住品质较差，

8、商业配套极度缺乏；教育地块东南侧3km范围内配置有淮合小学和合肥市第三十中学，学区配置一般；医疗地块3km范围内有铁路医院和新站区卫生服务中心，医疗资源相对较缺乏，现有配置一般；市政地块3km范围内市政配套缺乏，多以空地和厂房为主；二、地块(d kui)情况4、周边(zhu bin)配套项目地处合肥市新站区较偏远地段，人流量较少，周围3km范围内交通、商业、教育、医疗、市政等配套均较缺乏，按照2014年新站区学区规划本案隶属合肥市淮合小学，学区一般。合肥市淮合小学铁路医院南汇中学弘基商业休闲广场合肥第三十中学陶冲湖公园1KM2KM3KM新站区卫生服务站铁路医院淮合小学陶冲湖公园合肥市第三十中学

9、交通银行光大银行合肥农村科技合作社共五十九页目 录结论建议地块情况合肥市经济环境 新站区重点规划概况合肥市房地产市场分析新站区房地产市场分析项目(xingm)定位项目规划设计方案及经济测算SWOT分析9共五十九页三、合肥市经济(jngj)环境1、合肥市GDP及人均(rn jn)GDP分析从上表数据分析来看，合肥市区GDP平均10%的增速增长，至2013年达4672.91亿元，城市经济发展速度加快。从上表数据分析来看，合肥市人均可支配收入正在逐渐呈10%以上的增速上升，带动整体区域。合肥市GDP增速增长迅速，增速始终保持在10%以上，城市未来发展迅速；人均收入增速也保持在10%以上，带动区域整体

10、消费水平。10共五十九页三、合肥市经济(jngj)环境2、合肥市产业结构及社会(shhu)消费水平分析从上表数据分析来看，合肥市区一、二、三产业结构中，近年来一、二产业比重呈逐年下降的的态势，而第三产业有着持续稳步的增长，至2012年，第三产业占比已超过60%，占据主导地位。合肥市已经成为第二产业为主导的区域，未来第三产业占比将继续提高，从消费品零售总额来看，零售市场保持高速扩张，居民购买力将极大提高。从上表数据分析来看，社会消费品零售总额持续走高，说明零售市场仍然较为活跃。11共五十九页三、合肥市经济(jngj)环境3、合肥市常住人口规模(gum)及增长率从第六次全国人口普查数据中看到，省外

11、流入合肥市区的达16.69万人当中就有2.26万江苏人，河南、浙江、湖北、福建、湖南、江西、山东等地的人紧随其后。据统计，这8个省份流入合肥市区人口占全部“外省人”的六成以上。蜀山区是合肥市最大的一个区域，常住人口占比最大为12.6%。08-13年合肥市常住人口规模稳中有升，11年因巢湖市并入合肥，人口数急剧增加。截止2013年末，合肥市常住人口为761万人，新站区常住人口约为16万人。12共五十九页合肥市经济(jngj)结论:合肥市GDP增速增长迅速，增速始终保持在10%以上，城市未来发展(fzhn)迅速；人均收入增速也保持在10%以上，带动区域整体消费水平。合肥市已经成为第二产业为主导的区

12、域，未来第三产业占比将继续提高。合肥市目前外来人口正在逐渐增加，但近年人口整体增长速度放缓，新站区由于目前正在发展阶段，常住人口委16万人。13共五十九页目 录结论建议地块情况合肥市经济环境 新站区重点规划概况合肥市房地产市场(shchng)分析新站区房地产市场分析项目定位项目规划设计方案及经济测算SWOT分析14共五十九页新站区位于城市东北部的瑶海(yo hi)新站板块，区域形象和市民认知一般。职教基地少荃湖京东方六代线陶冲湖公园新站区全称合肥新站综合开发试验区，位于合肥城市东北部，以合肥新火车站为轴心，向四周辐射的区域。2003年3月，市政府将瑶海区七里塘镇划归试验区代管，辖区面积增至34

13、平方公里。试验区现辖站北，磨店，七里塘，三十头，瑶海5个社区，20个社居委，常住人口12万人，面积34平方公里，占合肥市国土面积的4%。2010年9月，合肥市委、市政府随即确定将新站试验区作为合肥市承接产业转移示范园区。园区面积由成立之初的10平方公里迅猛增加到204.73平方公里，常住人口16.91万人。新站区发展受限于区域历史和城市整体规划，目前市民认知和区域形象较为一般。四、新站区重点(zhngdin)规划共五十九页本案陶冲湖公园综合保税区承接产业转移集中示范园区2012年9月，安徽省人民政府已经正式批准同意设立合肥承接产业转移集中示范园区。为新站综合开发试验区的区中园，独立运比照(bz

14、ho)省级开发区进行管理，规划面积14.7平方公里。集中示范园区将按照“建设大项目、壮大核心企业、延伸产业链条、培育产业集群”的发展思路，重点发展新型平板显示、新能源、新材料等战略性新兴产业，大力发展商务金融、科技研发、服务外包等现代服务业，打造具有国际影响力和竞争力的国家级新型平板显示基地、全国重要的新能源产业基地。承接(chngji)产业转移示范园区综合保税区合肥综合保税区位于合肥新站区核心地段，选址于东方大道以北、魏武路以南、新蚌埠路以东、铜陵北路以西，规划总面积2.6平方公里。依托合肥新站综合开发试验区的半导体和泛半导体电子信息产业群，开展国际中转、配送、采购、寄售、转口贸易、商品展示

15、、简单加工、检测维修、产品研发和加工制造等业务。该区距合肥市中心区12公里，距新桥国际机场35公里，北临沪蓉高速，东靠京台高速。按照要求，将于2015年3月17日前封关运行。陶冲湖公园陶冲湖公园位于合肥市新站综合开发试验区，中国(合肥)平板产业基地的核心区域，地块位于铁路编组站以北，新蚌埠路以东，大禹路以西，淮海大道以南；公园依托现有陶冲水库，规划总面积约68.46公顷。陶冲湖地块片区是中国合肥平板显示产业基地公共生活、生产综合服务南部中心。依靠新站南部先期开发的平板显示21平方公里产业核心区，该公园将建设成为新站区重要的高科技人才接待服务中心、旅游娱乐中心、商业服务中心及现代化工业新城的生态

16、示范区。四、新站区重点规划共五十九页磨店乡职教基地新蚌埠路本案火车站商务圈京商商贸城物流园平板显示基地七里塘片区新站区以新蚌埠路为主轴，地铁1、3号线为核心，北侧陶冲湖板块(bn kui)打造大型物流商业中心，中心区域打造国家级平板显示基地，东侧重点发展职教基地，未来建设成为繁荣的城北经济圈。京商商贸城：项目位于新站区规划中的国际商务集聚区核心区域，规划建筑面积约700万平方米，建设内容涵盖(hn i)五星级酒店、商业休闲街、大型商业广场、综合性商贸城、高端商务办公、商务会所、企业总部大厦、物流集散中心等业态。平板显示基地：新站区积极谋划设立皖江城市带承接产业转移示范区合肥集中区，重点发展和承

17、接以新型平板显示为核心的泛半导体产业，倾力打造“全国重要的，具有国际影响力和竞争力的平板显示产业基地”。目前所在的企业有京东方、彩虹和鑫昊等。职教基地：职教园规划为整个新站区的区域中心，主要分布在少荃湖以北，目前距离城区较远且交通条件一般，其发展主要依托片区内不断引入的的教育产业人口及学生。七里塘片区：发展最早的片区，临近老城区，区域认知较强，相对较为纯粹的居住集中区，依托生态公园、瑶海公园、新海公园、天水公园等居住环境有一定的优势。火车站商务圈：服装批发市场白马服装城、宝业家纺广场、中绿广场等购物中心形成了人气鼎盛的火车站商圈，依托火车站和汽车总站发展的“车站经济”，如今扩容至包括元一广场、

18、胜利广场欢乐城、信地城市广场在内的元一商圈，从站前广场服饰一条街的单一批发市场升级为休闲娱乐的主题购物中心。新站区以科学发展观为统领，紧扣合肥市“三大推进”主题，精心谋划并认真实施现代服务业和现代工业“双轮驱动”战略。四、新站区重点规划共五十九页目 录结论建议地块情况合肥市经济环境 新站区重点规划概况(gikung)合肥市房地产市场分析新站区房地产市场分析项目定位项目规划设计方案及经济测算SWOT分析18共五十九页五、合肥市房地产市场(shchng)分析合肥市商品住宅2014年整体供求平衡，发展较为稳健，成交价格(jig)一直呈上升趋势，2014年价格涨幅为10.3%。2014年，由于两会以及

19、三中全，以及金融紧缩政策，影响整体供求关系，虽然2014年上半年供求比相较与前两年有小幅上升，但基本保持平衡，预计2014年成交均价较2013年上涨600-700元/平米，均价为7600-7700元/平米。 19数据来源：克尔瑞数据截止时间20141208共五十九页五、合肥市房地产市场(shchng)分析从近一年观察(gunch)，价格一直呈上涨趋势，从2013年9月开始合肥房价破7000，经过一年后，房价破8000，截止目前11月成交均价8045元/平米，预计2014年底房价达到7700元/平米。截止至2014年11月供求比为1.0，由于11月底集中推盘，供应量上升；供销比环比10月上升；成

20、交均价方面，本月环比持平，同比上涨14.3%；20数据来源：克尔瑞数据截止时间20141208共五十九页年底(nind)开发商加大供应量，库存有所上升。按11月成交量计算存销比为4.7，以近三年库存量来看合肥库存压力较小，房地产市场发展较平稳。五、合肥市房地产市场(shchng)分析21数据来源：克尔瑞数据截止时间20141208共五十九页五、合肥市房地产市场(shchng)分析截止至2014年11月底目前合肥市库存量压力较小，区域(qy)中新站区库存量仅为10.4万方，以新站区近一年月均去化4万方计算，去库存仅需3个月，库存压力小。22数据来源：克尔瑞数据截止时间20141208共五十九页目

21、 录结论建议地块情况(qngkung)合肥市经济环境 新站区重点规划概况合肥市房地产市场分析新站区房地产市场分析项目定位项目规划设计方案及经济测算SWOT分析23共五十九页六、新站区房地产市场(shchng)分析新站区整体供小于求，目前区域在发展阶段，成为合肥市九区(ji q)中价格洼地，但是后期由于华润、长虹以及绿地品牌楼盘加入，2014年均价环比上涨16%，区域未来发展潜力较大。在供应方面，区域由于正在发展阶段，楼盘较少，从2012年-2014年一直处于供不应求的情况。成交方面，2014年华润、长虹成为热销大盘，区域成交量有所上升，预计2015年绿地进驻区域，未来价格有明显的上涨趋势。24

22、数据来源：克尔瑞数据截止时间20141208共五十九页六、新站区房地产市场(shchng)分析区域正在发展(fzhn)阶段，2014年由于华润、绿地品牌进驻，供应和成交有所上升，2014年土地价格1058元/平米，后续住宅市场供应将增加。根据合肥家园网备案统计数据，2012年至2014年累计住宅土地成交总建筑面积205万平米，累计住宅成交面积200万平米，在该计算口径下，住宅土地存量5万方。25数据来源：克尔瑞数据截止时间20141208共五十九页新站区近3年主要未开发3幅住宅地块，总计(zngj)418亩土地，总成交建筑面积82万平方米，成交均价673万元/亩，平均楼板均价3427元/平米。

23、未来整体供应量较大，绿地、禹洲以及中振进入区域，将带动整个板块的价值提升。六、新站区房地产市场(shchng)分析（板块分析）土地名称用地性质总用地面积(亩)容积率总建面积()成交总价(万元)楼板价(元/)每亩地价(万元/亩)出让时间 受让者XZQTD160居住88071 1.0R2.8246598 68132.642764.00 5162014-8-21烟台力高置业有限公司XZQTD158居住936002.5234000673442877.90 4802014-10-29绿地集团XZQTD162 居住商业 975153.5 3413031462004285.00 10002014-11-21

24、禹洲地产26本案XZQTD160 力高XZQTD158 绿地XZQTD162 禹洲数据来源：克尔瑞数据截止时间20141208共五十九页竞品分布图：本 案华润熙云府金辉悦府长虹世纪荣廷共五十九页总建：260000容积率：2.8当期开盘：2014-10-19绿化率：40%建筑形态：11栋高层住宅，5栋多层住宅装修情况：毛坯2014年均(nin jn)价：高层6400元/平米；高层推出1103套，销售730套，去化66.1%；户型面积：76-113平米高层；1、华润熙云府项目处于新站区，产品(chnpn)总量较大，涵盖高层、多层、商业等多种物业类型，项目目前周边配套不全人气不够，未来具备一定的发展

25、潜力。共五十九页华润熙云府：该项目以刚需户型为主，面积段多集中在76-89平米，供应(gngyng)占比45%左右，目前去化最高达到86%左右。高层住宅面积段 户型供应套数 销售套数 配比去化率 76-89两室两厅49943345.24%86.77%90-99三室两厅1267811.42%61.90%103-104三室两厅37420733.91%55.35%112三室两厅104129.43%11.54%共五十九页华润熙云府高层住宅自6月份开盘至今(zhjn)月均销售122套，成交均价呈现出一个波动上升的趋势；共五十九页总建：800000容积率：3.1当期开盘：2014-10-18绿化率：40%

26、建筑形态(xngti)：38栋高层住宅，8栋多层住宅装修情况：毛坯2014年均价：高层6500元/平米；高层推出2298套，销售2129套，去化92.6%；户型面积：68-112平米高层；2、长虹世纪荣廷项目处于新站区，周边环境资源优越适宜居住(jzh)，但目前周边配套设施还不够完善，未来具备一定的发展趋势。共五十九页长虹(chn hn)世纪荣廷：该项目的面积段占比最高的是90-99平米，占到整体的40%以上；整体去化情况普遍较好，其中81-82平米的刚需户型去化情况最好，高达98%。高层住宅面积段 户型供应套数 销售套数 配比去化率 68-78两室两厅1991678.66%83.92%81-

27、82两室两厅24724210.7%98.0%85-89三室两厅63156527.5%89.5%90-99三室两厅94188940.95%94.47%100-112三室两厅28026612.18%95.00%共五十九页长虹世纪荣廷：该项目高层住宅整体去化情况普遍较好，月均销售176套；从成交均价来看，呈现一个稳步上升的趋势(qsh)，目前成交均价保持在6800元/平米左右共五十九页总建：208504容积率：3.0当期开盘(ki pn)：2014-6-28绿化率：40.5%建筑形态：12栋高层住宅装修情况：毛坯2014年均价：高层6600元/平米；高层推出2203套，销售2169套，去化98.5%

28、；户型面积：66-121平米高层；3、金辉悦府项目处于新站区，产品总量较大，涵盖高层(o cn)、多层、商业等多种物业类型，项目目前周边配套不全人气不够，未来具备一定的发展潜力。共五十九页金辉悦府：该项目(xingm)面积段多集中于90-100平米之间，占到整个面积段配比的50%以上；项目整体的成交情况普遍较好，去化都高达95%以上。高层住宅面积段 户型供应套数 销售套数 配比去化率 66-74两室两厅44544520.20%100.00%86-89三室两厅52252023.69%99.62%90-100三室两厅1108107550.30%97.02%121三室两厅1281285.81%100

29、.00%共五十九页金辉悦府项目的成交均价在2014年呈现一个缓慢小幅(xio f)增长的趋势，楼盘月均去化套数79套，由于下半年华润和长虹品牌楼盘进驻，销售有所下滑；共五十九页周围(zhuwi)竞品项目中，2014年整体去化率较高，月均销售套数达到100套以上，成交均价方面基本保持在66006800元/平米左右。楼盘名称物业类型建筑面积（万）容积率2014年成交均价（元/）目前成交均价（元/）供应套数（套）去化套数（套）去化率月均去化套数（套）华润熙云府高层262.864006600110373066.1%122长虹世纪荣廷高层803.1650068002298212992.6%176金辉悦府

30、高层20.93.0660067002203216998.5%79共五十九页目 录结论建议地块情况合肥市经济环境(hunjng) 新站区重点规划概况合肥市房地产市场分析新站区房地产市场分析项目定位SWOT分析38共五十九页项目(xingm)定位:整体定位：基于对市场和经济指标的深入剖析，由于区域目前主要是以刚需客户为主，将项目定位为新站区中端住宅小区，结合我司自有标杆项目政务区“三盛颐景园”，及周边品牌楼盘金辉悦府、华润熙云府等项目，将区域打造成市场氛围成熟的综合社区。产品定位：根据本块地的容积率2.8和地块大小，通过测算和周边环境的考虑，建议将产品定位为以高层为主的刚需居住小区。基于对市场的整

31、体了解和地块的实际指标情况，本项目不仅需发挥公司特有的园林景观的核心竞争力，设置为三盛“山水风情”系列，产品标配的公园式园林景观，借力区域周边的自然景观环境快速打开市场认知度和认可度，以我们特有的产品特色和服务打动客户、吸引客户；同时打造区别与“三盛托斯卡纳、三盛海德公园、三盛果岭”的产品，考虑在项目档次、产品类型、户型面积段提供(tgng)给不同客户选择等方面，达到差异化竞争，形成合力，提高市场占有率和品牌知名度。所以建议本项目定位以刚需高层为主，沿外街设置一些沿街底商，在保证资金快速回笼的同时，实现公司利润最大化。客群定位：目标客户将以本区域客户、地铁导入外区域客户、区域内工作客户组成。七

32、、项目定位共五十九页项目(xingm)定位:户型设计：高层：建议地块刚需高层产品设计为主，面积段以80100左右小三房为主，并且尽量增大户型的 产品附加值。商业：规划以沿街独立底商，设计为23层，面宽控制在3.6m4.2m，进深控制在10m12m为主；loft公寓：我们将以4.5米层高的创新型LOFT小公寓（40年产权），宜住宜商，户型面积段控制在3050，建议将底部26F作为LOFT办公（建议毛坯），7顶层作为LOFT公寓（建议精装）。价格定位：住宅鉴于目前本地块附近的金辉悦府（6600元/平米)、华润熙云府（6400元/平米，精装）、长虹世纪荣廷（6500元/平米）的价格作为参考，当前(d

33、ngqin)毛坯售价约6600元/平米，同时考虑价格成长因素，至本项目推出市场将有半年多时间，按2014年周边竞品楼盘成交均价整体涨幅8%计算，开盘价将达到7000元/平米（毛坯），考虑颐景园品牌在的标杆形象及附加值，建议开盘价7500元/平米。商业鉴于以沿街独立商铺为主，目前在售楼盘商铺未推出，由于目前周边商业氛围不浓，预计价格在20000元/平米。loft办公鉴于同等地段闽商国贸中心（10500元/平米，以及滨湖向上城loft4.5米层高（预计11500元/平米，考虑到目前本案地段稀缺性以及loft附加值，建议毛坯价格开盘价为10500元/平米，精装修12000元/平米。 价格将根据开盘时

34、市场情况适时调整。七、项目定位共五十九页客户(k h)来源年龄(ninlng)构成购买能力年龄构成：目前区域项目成交客户年龄集中在26-35岁，多为奋斗在合肥市的外乡人，占比达到54%；其次是36-45岁中青年客户，多数为周边乡镇进城客户，占比达到23%。购买能力：根据调差，目前区域客户总价接受范围集中在50-70万，占比达到74%；总价超过80万的客户接受度较低，占比仅为4%。集中在周边产业园以及瑶海肥东区域，年龄集中在26-35岁，接受总价集中在50-70万元的客户为主。本案区域瑶海区以及肥东客户陶湖冲以及磨店乡县郊客户长丰县客户主要客群庐阳区以及市区外溢客户次级客群补充客群主要客群：地缘

35、性客户+瑶海区以及肥东客户周边产业园上班的打工族，瑶海区的老旧小区居民、租住人以及肥东县进城置业客户次级客群：区域辐射的周边乡镇客户以新站区区域辐射到的周边乡镇客户，主要以陶湖冲、磨店以及长丰县客户为主。补充客群：庐阳区以及市区外溢客户庐阳工业园区打工置业者，及市区受价格敏感度高的外溢客户。七、项目定位共五十九页置业目的(md)置业次数(csh)置业目的：由于区域目前发展有限，本案所在区域客户置业目的基本以自住为主，占比达到79%；其次自用兼投资客户占比12%，单纯用来投资的客户占比较少，仅占9%。置业次数：据周边项目成交客户数据显示，首次置业者占绝大多数比例，占比达到83%，刚需客户为主要购

36、买力；其次2-3次置业占比14%，少量投资客以及极少量首改客户。置业目的以自用为主，基本以刚需首次置业客户为购买主力。七、项目定位共五十九页客户(k h)小结来源：周边产业园打工者以及瑶海区肥东县居住客户为主，周边乡镇进城客户为辅年龄：集中在26-35岁青年白领以及周边乡镇私营业主置业目的：首次置业的刚需客户为主，基本用于自住购买力：总价接受范围集中在50-70万元目标客户定位：区域刚需自住群体+县郊客户+市区(shq)外溢客户七、项目定位共五十九页目 录结论建议地块(d kui)情况合肥市经济环境 新站区重点规划概况合肥市房地产市场分析新站区房地产市场分析项目定位项目规划设计方案及经济测算S

37、WOT分析44共五十九页45经济技术指标（小高层(o cn)+高层住宅方案）01-基本技术指标表xzq166地块地块经济技术指标项目 合肥xzq166地块单位（m2)备注总用地面积63294.44 政府出让土地面积总建筑面积214569.65 地上建筑面积与地下建筑面积之和其中地上建筑面积181469.28 地下建筑面积33100.37 住宅地下室、机动车库其中计容建筑面积177224.43 住宅、商业、公建面积之和其中住宅建筑面积138284.00 商业建筑面积35448.20 其中沿街社区商业建筑面积8000.00 酒店式公寓27448.20 公共建筑面积3492.24 其中社区用房143

38、2.32 30平米/百户，最低不小于300平米物业管理362.94 总建筑面积的0.2%垃圾收集站120.00 文体活动室954.88 200平米/千人老年活动室95.49 20平米/千人卫生服务站200.00 不低于200平米配电站300.00 其他26.61 不计容面积37345.22 不计入容积率的建筑面积架空层0.00 出屋面700.36 机房层面积1/8不计容保温面积3544.49 按照建筑面积的2%计算地下建筑面积33100.37 其中高层地下室面积5602.90 人防车库面积5832.74 人防38m2/车位非人防车库面积21664.72 非人防33m2/车位建筑占地面积9602

39、.90 所有建筑的底层占地面积容积率2.80 计容建筑面积除以总用地面积建筑限高100.00 建筑密度15.17%建筑占地面积除以用地面积，不大于25%绿地率40%绿地面积与用地面积比值机动车车位1915 住宅1.0车位/100m2建筑面积，商业和办公配套1.5车位/100m2建筑面积其中地上383 地下1532 地下停车不少于总停车位的80%。非机动车车位2836 住宅公建配套非机动车位1.0个/100m2建筑面积，商业4.0个/100m2建筑面积总户数1492 根据强排所得总人数（户均人数按3.2人/户计）4774 共五十九页强排方案(fng n)户型配比表 房型户型面积（）户型建筑面积（

40、）户型面积（%）户型套数（套）户型套数比（%）备注二房两厅一卫844552832.92%54236.33%高层住宅二房两厅一卫901836013.28%20413.67%高层住宅二房两厅一卫992019614.60%20413.67%高层住宅三房两厅一卫1005420039.19%54236.33%高层住宅合计138284100.00%1492100%共五十九页住宅均满足大寒(dhn)日2小时日照要求！共五十九页48 项目(xingm)成本及利润表：项目住宅当前价格定价(dng ji)6500元/平米，2015年4季度入市毛坯住宅均价7100元/平米，精装均价(loft)13000元/平米，商

41、业22000元/平米项目总成本112017.15万元，总销售收入168603万元，利润56585.85万元，投资回报率50.52%。序号项目A总开发成本B高层C商业（酒店式公寓）D沿街商铺E 其中大地下车库A=B+C+D+E可售面积单位成本（元/m2）测算成本可售面积单位成本（元/m2）测算成本可售面积单位成本（元/m2）测算成本可售面积单位成本（元/m2）测算成本建筑面积单位成本（元/平米）项目总测算成本(万元) （万元） （万元） （万元） （万元） 一项目总成本112017.15 6447.698076818.945555.1119629.857151.655198.546497.351

42、0369.823132.84 二销售收入168603 9705 104569 7562 37384 13620 18225 22781 8426 2546 三项目总利润56586 27749.892006.7817753.976468.22 13026.26 16283.65 1943.82587.25四投资回报率50.52%五毛利率33.56%共五十九页 项目总货值(hu zh)表：（取不同增长率下的两套价格体系分别测算货值(hu zh)）12-货值表（不同增长率）产品类型可售面积可售单价总价当前建议价格下货值（年均增长 5%)（高）住宅1382847940 109797 全装修公寓2744

43、814301 39253 商业2744823920 65656 车位153257750 8847 合计223553 产品类型可售面积可售单价总价当前建议价格下货值（年均增长 15%)（低）住宅1382848696 120254 全装修公寓2744815663 42991 商业2744826198 71909 车位153263250 9690 合计244844 共五十九页50 销售(xioshu)节点计划表（货值表）：类型指标2015年四季度2016年一季度2016年二季度2016年三季度2016年四季度毛坯公寓 销售面积（平米）34571 13828 20743 41485 27657 销售价

44、格（元/平米） 7100 7313 7532 7758 7991 销售率25%10%15%30%20%销售额（万元）24545 10113 15624 32186 22101 销售总额（万元）104569 全装修公寓销售面积（平米）9607 2745 6862 6862 1372 销售价格（元/平米） 13000 13390 13792 14205 14632 销售率35%10%25%25%5%销售额（万元）12489 3675 9464 9748 2008 销售总额（万元）37384 商业销售面积（平米）4000 2400 1600 销售价格（元/平米） 22000 23100 24255

45、销售率50%30%20%销售额（万元）8800 5544 3881 销售总额（万元）18225 车位销售面积（个）613 460 460 销售价格（元/个） 55000 55000 55000 销售率40%30%30%销售额（万元）3370 2528 2528 销售总额（万元）8426 每季度销售面积（平米） 44178 16573 32217 51207 31089 每季度总销售额（万元） 37034 13788 37258 50005 30518 总销售面积（平米） 175264 总销售率 总销售额（万元） 168603 共五十九页51 销售(xioshu)回款计划表：回款计划表销售计划回

46、款计划时间销售面积（M2）销售额（万元）首付款率首付款（万元）应收帐款（万元）总计回款（万元）15年4季度 44,178 37034 40% 14,814 18,517 14,813.70 16年1季度 16,573 13788 40% 5,515 10,597.42 24,032.32 16年2季度 32,217 37258 40% 14,903 20,008.00 25,500.78 16年3季度 51,207 50005 40% 20,002 28,728.49 40,010.12 16年4季度 31,089 30518 40% 12,207 23,311.30 40,935.49 17

47、年1季度 23,311.03 合计 168,603.45 共五十九页52项目总投资(tu z)及支付计划表：共五十九页53项目核心(hxn)指标及关键指标：1、项目核心指标序号指标名称指标值说明1.1 年自有资金投资回报率（%）净利润/（自有资金*静态投资回收期（年）1.2 静态投资回收期（月）自项目开始投入至累计现金流转正周期1.3 净利润（万元）42439.73 税后净利润（仅按销售部分计算）1.4 销售净利率（%）0.25 净利润/可售总货值1.5 IRR（%）项目内部收益率1.6 首期开盘周期拿地至项目首次开盘（月）1.7 首期竣工结转周期拿地至项目竣工结转（月）1.8 首期结转面积项

48、目首期竣工结转面积共五十九页54项目(xingm)核心指标及关键指标：2、项目关键指标序号指标名称指标值说明2.1 总货值（万元）168603.45 项目或分期可售资产总值，包括计划销售和持有2.1.1销售货值（含车位）168603.45 包括车位在内的销售总货值2.1.2销售货值（不含车位）160177.45 不包括可售车位销售总货值金额2.2 总投资额（万元）102474.19 含留存资产项目总投资额，含息、不含税2.2.1土地成本（万元）39515.01 含留存资产土地成本2.2.2不含土地成本（万元）62959.18 含留存资产不含土地成本2.2.3不含土地开发成本（不含土地、利息、费

49、用成本）（万元）52717.21 含留存资产不含土地开发成本（前期、建安、公建、基础、公建配套、规费）六项成本2.2.4留存资产总投资额留存(持有）资产总投资额2.2.5销售资产总投资额集团计划销售资产总投资额2.3 单位收入（含地库）（元/平米）销售货值（含车位）/可售面积单位总成本（含地库）（元/平米）含地库总成本/可售面积2.4 单位收入（不含地库）（元/平米）销售货值（不含车位）/可售面积单位总成本（不含地库）（元/平米）不含地库总成本/可售面积2.5 项目毛利率（%）（销售额-营业成本）/销售额（仅销售部分计算）2.6 自有资金投资总额（万元）项目投入最大时累计金额（资金来源：集团借

50、款）2.7 投资规模系数4.27 总货值/土地成本共五十九页55在建议的售价下（毛坯住宅按照7100元/平米，全装修公寓按照13000元/平米，商业按照22000元/平米，车库(ch k)按照5.5万/个），建议拿地价格总价36081，投资回报率 50.52% ，销售净利率 25.17% (招标文件中未注明投标底价，但标明市场参考价380万元/亩。） 风险地价(d ji)建议住宅（整盘均价）商业均价车位销售总价销售净利率8%销售净利率9%销售净利率10%销售净利率11%销售净利率12%销售净利率13%销售净利率14%销售净利率15%8%9%10%11%12%13%14%15%11562 15687 5.5212593107276104524101772990209626893516907648801210562 15687 5.519602094054915168897986441839048136678829762919562 15687 5.51794478083278509761867