控规基本术语

1、基本内容控制性详细规划应当包括下列基本内容：（一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地 下管线控制要求；（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化 街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等四 线及控制要求。（3）土地使用强度容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。计算公式为：容积率 =地上总建筑面积：总用地面积。容积率：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建 筑面积（但必须是正负

2、0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。容积率反映了整个 建筑物的体量，构成了土地使用强度的最主要因素，因此对容积率的控制为土地管理的最重 要的内容之一。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说， 容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一 般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这 个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小 区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。6）绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划

3、地块面积的比率，计算公式：绿 地率=绿地面积/土地面积，绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、 公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内 占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。计算绿地率的绿 地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后街坊道路两侧以及规定间距内的零星绿 地。隔离带宽度的具体规定如下：一、高速公路，两侧各50米；二、一、二级公路，两侧各20米；三、三级及以下等级公路，两侧各10米。建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，用百分率表示。建筑密度的大小与环境质量有着密切的关系。

4、建筑密度：指建筑物的覆盖率，具体指项 目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用 地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。比如一块地 为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是 3000/10000 = 30%。用百分率表示。建筑密度的大小与环境质量有着密切的关系。建筑 密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的考量对象是建筑物的 占用面积，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。人口

5、密度：即规划地块内部每公顷用地的居住人口数。控制性详细规划应对规划地 区的人口的上、下限均作控制。建筑控制高度：即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。一 般有两种控制方式，一是绝对高度控制，如规定在一定的区域内新建筑物不准超过某一标志 性建筑物；二是相对高度控制，如纽约的日照后退曲线法”和遮天率曲面法，以及香港、 台湾通过建筑高度与街道宽度的关系来控制。建筑后退：包括后退红线和后退建筑基地界限。建筑后退红线即建筑最外边线后退 道路红线的距离，应根据建筑使用性质和所面临的道路等级而定。当建设用地划分较小，其 间又没有道路分隔时，应根据具体情况，提出后退建设用地边界的要求，一般至

6、少应满足消 防通道的要求。（4）道路及其设施此项控制内容一般包括支路及以上道路的红线位置、断面、坡度、重要控制点坐标和标 高等的确定；对社会停车场（库）、配建停车场（库）进行定位、定量和定界的控制；允许 设置机动车和行人出入口的方向和位置的控制。（5）城市环境景观这方面控制较多地运用绿地面积、绿地率、绿化覆盖率等指标。绿地率指规划地块内各 类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。此项控制的目的是为了保证集中绿地面积，推动 多种形式的绿化。此外，还可以对其它设施提出控制要求。其它设施包括:居住区服务设施（中小学、托 幼、居住区级公建），环卫设施（垃圾转运站、公共厕所），电力设施（配电站，配电所），

7、 电信设施（电话局、邮政局），燃气设施（煤气调压站）等。对一些特殊的地区，还可增加一 些控制指标。如工业区的烟雾、噪声、粉尘、异味等控制要求。2、控制指标的确定来源：（1）确定的原则控制性详细规划控制指标的确定必须依据规划用地的区位及环境条件，注重提高土地使 用的效率，综合平衡经济、社会和环境效益，具体应遵循以下原则：符合国家、省、市各级规划与建设相关法规的要求。符合总体规划、分区规划的控 制要求。综合考虑城市整体或地区全局的情况，力求总体平衡。力求优化城市用地结构控制要求要体现不同对象的特点。充分考虑土地价值及开发的经济效益。（2）控制指标的确定确定控制指标通常有以下几种方法：环境容量推算法：根据现状居住条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施等， 预测规划期末的容量，据此确定各项指标。该方法比较严谨，但涉及面广、参数众多，资料 的收集和整理也相当复杂。人口推算法：根据城市总体或分区规划提出的人口和用地的要求，以规划期限内的