某市住宅项目申请报告（最新）_secret

1、XX市SS区QS花园YK苑（二期）项目申请报告目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc231705463 第一章 项目申报单位及项目概况 PAGEREF _Toc231705463 h 1 HYPERLINK l _Toc231705464 1.1 项目申报单位概况 PAGEREF _Toc231705464 h 1 HYPERLINK l _Toc231705465 1.1.1 项目申报单位 PAGEREF _Toc231705465 h 1 HYPERLINK l _Toc231705466 1.1.2 项目申报单位主营业务 PAGEREF _Toc2317

2、05466 h 1 HYPERLINK l _Toc231705467 1.1.3 项目申报单位经营年限 PAGEREF _Toc231705467 h 1 HYPERLINK l _Toc231705468 1.1.4 项目申报单位股东构成 PAGEREF _Toc231705468 h 1 HYPERLINK l _Toc231705469 1.1.5 项目申报单位负债情况 PAGEREF _Toc231705469 h 1 HYPERLINK l _Toc231705470 1.1.6 项目申报单位主要投资项目 PAGEREF _Toc231705470 h 7 HYPERLINK l

3、_Toc231705471 1.1.7 项目申报单位现有生产能力 PAGEREF _Toc231705471 h 7 HYPERLINK l _Toc231705472 1.2 项目概况 PAGEREF _Toc231705472 h 8 HYPERLINK l _Toc231705473 1.2.1 项目的建设背景 PAGEREF _Toc231705473 h 8 HYPERLINK l _Toc231705474 1.2.2 项目的建设地点 PAGEREF _Toc231705474 h 10 HYPERLINK l _Toc231705475 1.2.3 项目的主要建设内容 PAGER

4、EF _Toc231705475 h 10 HYPERLINK l _Toc231705476 1.2.4 项目设计的依据与规范 PAGEREF _Toc231705476 h 12 HYPERLINK l _Toc231705477 1.2.5 项目的建设方案 PAGEREF _Toc231705477 h 13 HYPERLINK l _Toc231705478 1.2.6 项目定位 PAGEREF _Toc231705478 h 15 HYPERLINK l _Toc231705479 1.3 项目的投资规模和资金筹措 PAGEREF _Toc231705479 h 17 HYPERLI

5、NK l _Toc231705480 1.3.1 项目总投资 PAGEREF _Toc231705480 h 17 HYPERLINK l _Toc231705481 1.3.2 项目资本金 PAGEREF _Toc231705481 h 18 HYPERLINK l _Toc231705482 1.4 项目综合评价结论 PAGEREF _Toc231705482 h 18 HYPERLINK l _Toc231705483 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 PAGEREF _Toc231705483 h 20 HYPERLINK l _Toc231705484 2.1 发展规划分析

6、PAGEREF _Toc231705484 h 20 HYPERLINK l _Toc231705485 2.1.1 项目所在地经济和社会发展概况 PAGEREF _Toc231705485 h 20 HYPERLINK l _Toc231705486 2.1.2 XX市SS区城市总体规划简介 PAGEREF _Toc231705486 h 21 HYPERLINK l _Toc231705487 2.1.3 项目内容的衔接和协调 PAGEREF _Toc231705487 h 21 HYPERLINK l _Toc231705488 2.2 房地产市场分析 PAGEREF _Toc23170

7、5488 h 22 HYPERLINK l _Toc231705489 2.2.1 房地产市场的产业政策 PAGEREF _Toc231705489 h 22 HYPERLINK l _Toc231705490 2.2.2 房地产市场发展的方向 PAGEREF _Toc231705490 h 24 HYPERLINK l _Toc231705491 2.2.3 项目所在地SS房地产市场综述 PAGEREF _Toc231705491 h 25 HYPERLINK l _Toc231705492 2.3 行业准入分析 PAGEREF _Toc231705492 h 26 HYPERLINK l

8、_Toc231705493 2.3.1 行业准入标准介绍 PAGEREF _Toc231705493 h 26 HYPERLINK l _Toc231705494 2.3.2 对本项目符合行业准入标准分析 PAGEREF _Toc231705494 h 28 HYPERLINK l _Toc231705495 第三章 资源开发综合利用分析 PAGEREF _Toc231705495 h 30 HYPERLINK l _Toc231705496 3.1 资源方案 PAGEREF _Toc231705496 h 30 HYPERLINK l _Toc231705497 3.2 资源利用方案 PAG

9、EREF _Toc231705497 h 30 HYPERLINK l _Toc231705498 3.3 资源节约措施 PAGEREF _Toc231705498 h 30 HYPERLINK l _Toc231705499 第四章 节能方案分析 PAGEREF _Toc231705499 h 32 HYPERLINK l _Toc231705500 4.1 用能标准和节能规范 PAGEREF _Toc231705500 h 32 HYPERLINK l _Toc231705501 4.1.1 用能标准及节能设计规范简介 PAGEREF _Toc231705501 h 32 HYPERLIN

10、K l _Toc231705502 4.1.2 用能标准集节能设计规范评价 PAGEREF _Toc231705502 h 34 HYPERLINK l _Toc231705503 4.2 能耗状况 PAGEREF _Toc231705503 h 35 HYPERLINK l _Toc231705504 4.2.1项目所在地的能源供应状况 PAGEREF _Toc231705504 h 35 HYPERLINK l _Toc231705505 4.2.2 项目的能源消耗种类 PAGEREF _Toc231705505 h 36 HYPERLINK l _Toc231705506 4.2.3 项

11、目的能源消耗特点 PAGEREF _Toc231705506 h 36 HYPERLINK l _Toc231705507 4.3 节能措施和节能效果分析 PAGEREF _Toc231705507 h 37 HYPERLINK l _Toc231705508 4.3.1 相关节能技术政策 PAGEREF _Toc231705508 h 37 HYPERLINK l _Toc231705509 4.3.2 项目主要节能措施 PAGEREF _Toc231705509 h 39 HYPERLINK l _Toc231705510 4.3.3 节能效果分析 PAGEREF _Toc23170551

12、0 h 41 HYPERLINK l _Toc231705511 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 PAGEREF _Toc231705511 h 43 HYPERLINK l _Toc231705512 5.1 项目选址及用地方案 PAGEREF _Toc231705512 h 43 HYPERLINK l _Toc231705513 5.1.1 项目选址 PAGEREF _Toc231705513 h 43 HYPERLINK l _Toc231705514 5.1.2 用地方案 PAGEREF _Toc231705514 h 43 HYPERLINK l _Toc23170551

13、5 5.2 土地利用合理性分析 PAGEREF _Toc231705515 h 43 HYPERLINK l _Toc231705516 5.3 征地拆迁和移民安置规划方案 PAGEREF _Toc231705516 h 44 HYPERLINK l _Toc231705517 第六章 环境和生态影响分析 PAGEREF _Toc231705517 h 45 HYPERLINK l _Toc231705518 6.1 建设项目周围生态环境现状 PAGEREF _Toc231705518 h 45 HYPERLINK l _Toc231705519 6.1.1 项目所在地自然环境条件 PAGER

14、EF _Toc231705519 h 45 HYPERLINK l _Toc231705520 6.1.2 项目环境质量现状 PAGEREF _Toc231705520 h 46 HYPERLINK l _Toc231705521 6.2 生态环境影响分析 PAGEREF _Toc231705521 h 49 HYPERLINK l _Toc231705522 6.2.1 项目噪声污染分析 PAGEREF _Toc231705522 h 49 HYPERLINK l _Toc231705523 6.2.2 项目大气污染分析 PAGEREF _Toc231705523 h 50 HYPERLIN

15、K l _Toc231705524 6.2.3 项目水污染分析 PAGEREF _Toc231705524 h 50 HYPERLINK l _Toc231705525 6.2.4 项目固体废弃物分析 PAGEREF _Toc231705525 h 51 HYPERLINK l _Toc231705526 6.3 生态环境保护措施 PAGEREF _Toc231705526 h 51 HYPERLINK l _Toc231705527 6.3.1 声环境保护措施 PAGEREF _Toc231705527 h 51 HYPERLINK l _Toc231705528 6.3.2 大气环境保护措

16、施 PAGEREF _Toc231705528 h 52 HYPERLINK l _Toc231705529 6.3.3 水环境保护措施 PAGEREF _Toc231705529 h 53 HYPERLINK l _Toc231705530 6.3.4 固体废弃物处理措施 PAGEREF _Toc231705530 h 54 HYPERLINK l _Toc231705531 6.4 外（内）环境对本建设项目的影响 PAGEREF _Toc231705531 h 55 HYPERLINK l _Toc231705532 6.5.1 外环境污染源及对本项目的影响 PAGEREF _Toc231

17、705532 h 55 HYPERLINK l _Toc231705533 6.5.2 内环境污染源及对本项目的影响 PAGEREF _Toc231705533 h 55 HYPERLINK l _Toc231705534 6.5 特殊环境影响 PAGEREF _Toc231705534 h 56 HYPERLINK l _Toc231705535 第七章 经济影响分析 PAGEREF _Toc231705535 h 57 HYPERLINK l _Toc231705536 7.1 费用效果分析 PAGEREF _Toc231705536 h 57 HYPERLINK l _Toc231705

18、537 7.2 行业影响分析 PAGEREF _Toc231705537 h 57 HYPERLINK l _Toc231705538 7.2.1 SS房地产产业现状 PAGEREF _Toc231705538 h 57 HYPERLINK l _Toc231705539 7.2.2 企业在行业中所处的地位 PAGEREF _Toc231705539 h 58 HYPERLINK l _Toc231705540 7.2.3 项目对所在行业及关联产业发展影响 PAGEREF _Toc231705540 h 59 HYPERLINK l _Toc231705541 7.3 区域经济影响分析 PAG

19、EREF _Toc231705541 h 59 HYPERLINK l _Toc231705542 7.3.1 区域经济发展影响分析 PAGEREF _Toc231705542 h 59 HYPERLINK l _Toc231705543 7.3.2 产业布局影响分析 PAGEREF _Toc231705543 h 68 HYPERLINK l _Toc231705544 7.3.3 宏观经济影响分析 PAGEREF _Toc231705544 h 69 HYPERLINK l _Toc231705545 第八章 社会影响分析 PAGEREF _Toc231705545 h 71 HYPERL

20、INK l _Toc231705546 8.1 社会影响效果分析 PAGEREF _Toc231705546 h 71 HYPERLINK l _Toc231705547 8.1.1 社会影响区域范围界定 PAGEREF _Toc231705547 h 71 HYPERLINK l _Toc231705548 8.1.2 影响区域内受项目影响的机构和人群的识别 PAGEREF _Toc231705548 h 71 HYPERLINK l _Toc231705549 8.1.3 分析项目可能导致的各种社会影响效果 PAGEREF _Toc231705549 h 71 HYPERLINK l _T

21、oc231705550 8.2 社会适应性分析 PAGEREF _Toc231705550 h 73 HYPERLINK l _Toc231705551 8.2.1 项目与当地基础设施发展水平的相互适应性分析 PAGEREF _Toc231705551 h 73 HYPERLINK l _Toc231705552 8.3 社会风险及对策分析 PAGEREF _Toc231705552 h 74 HYPERLINK l _Toc231705553 8.3.1 建设期间对自然环境和社会环境的影响 PAGEREF _Toc231705553 h 74 HYPERLINK l _Toc23170555

22、4 8.3.2 房价问题 PAGEREF _Toc231705554 h 74 HYPERLINK l _Toc231705555 8.3.3 竞争风险 PAGEREF _Toc231705555 h 74 HYPERLINK l _Toc231705556 8.3.4 其他风险 PAGEREF _Toc231705556 h 80 HYPERLINK l _Toc231705557 附图、附件 PAGEREF _Toc231705557 h 81第一章 项目申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况1.1.1 项目申报单位申报单位名称：XX市SSQS花园房地产有限公司 （以下简称QS花园公司

23、）申报单位住所：XX市SS区YDK街道森林公园内法定代表人姓名：*公 司 类 型 ：有限责任公司注 册 资 本 ：人民币壹仟万元实 收 资 本 ：人民币壹仟万元1.1.2 项目申报单位主营业务QS花园公司经营范围包括: 房地产开发肆级、土石方工程、物业管理。1.1.3 项目申报单位经营年限QS花园公司经营年限自成立日期1995年6月23日至长期。1.1.4 项目申报单位股东构成XX市SSQS花园房地产开发有限公司系经XX市SS区工商行政管理局登记注册，由广州市LKJ有限公司和XX市SS森林大酒店有限公司共同投资成立，属于有限责任公司，法定代表人*。公司注册资本为人民币壹仟万元，其中广州市LKJ

24、娱乐有限公司出资玖百万元，占股份的90%；XX市SSKK有限公司出资壹百万元，占股份的10%。1.1.5 项目申报单位负债情况该项目申报单位的相关财务指标见表1-1表1-3。从表1-3知道QS花园公司的资产主要为“存货”112，220，735.46元和“无形资产” 52，557，500.00元，而负债主要为“短期借款”101，630，439.34元和“其他应付款” 137，744，765.18元。QS花园公司的存货主要为前期项目剩余住宅，“无形资产”主要为土地使用权，而负债的原因是前期公司开发项目规模大，商品住宅剩余，加之有项目在建，处于资金回笼再投资的阶段。负债率比较高是与房地产行业的特殊性

25、有关。房地产行业资金流动速度比较快、资产变现能力强的特点也使得QS花园公司的资产状况总体来说是比较安全的。表1-1 QS花园有限公司近三年开发经营情况时间项目2006年2007年2008年完成投资（万元）合 计其中住 宅基础设施实际利用外资（万美元）开发建设情况（万）施工房屋面积竣工房屋面积其中竣工住宅面积开发土地面积新 区旧城区拆除房屋面积经 营 情 况销售房屋面积(万)其中销售住宅面积（万）有偿转让土地面积（万）经营总收入（万）其中销售商品房收入（万元）商品住宅收入（万元）利润总额（万元）工程质量合格品率（%）优良品绿（%）是否有重大工程质量事故表1-2 2009年3月损益表项 目行次本月

26、发生额（元）本年累计数(元)一、经营收入1减：经营成本2经营费用3经营税金及附加4二、经营利润5加：其他业务利润6 减：管理费用7 财务费用8 其他（待摊开办费）9三、经营利润10 加：投资收益11 营业外收入12 减：营业外支出13 加：以前年度损益调整14四、利润总额15 减：所得税16五：净利润17表1-3 2009年3月资产负债表资 产行次年初数期末数负债及所得者权益行次年初数期末数流动资产：流动负债： 短期借款46 应付票据47货币资金1 应付帐款48短期投资2 预收帐款49应收票据3 其他应付款50应收帐款4应付工资51 减：坏账准备5 应付福利费52 应收帐款净额6未交税金53

27、预付账款7 未付利润54 其他应收款8 其他未交款55存货9 预提费用56 在建开发产品10 一年内到期的长期负债57 待摊费用11 其他流动负债58 待处理流动资产净损失12流动负债合计65 一年内到期的长期债券投资13 其他流动资产14长期负债流动资产合计20 长期借款66长期投资： 应付债券67 长期投资21 长期应付款68固定资产： 其他长期负债75 固定资产原价24长期负债合计76 减：累计折旧25 固定资产净值26 固定资产清理27所有者权益 固定资产购建支出28 实收资本78待处理固定资产净损失29 资本公积79固定资产合计35 盈余公积80无形资产及递延资产 未分配利润81 无

28、形资产36所有者权益合计85 递延资产37递延及无形资产合计40其他资产 其他长期资产41资产总计45负债及所有者权益总计901.1.6 项目申报单位主要投资项目XX市SSQS花园房地产开发有限公司从事房地产开发经营多年，有丰富的房地产开发经营经验，并取得过辉煌的业绩。该公司正全力打造位于XX市SSYDK旅游经济区森林公园内的集度假、休闲、观光、养生于一体的大型国际化生态居住社区项目QS花园。1.1.7 项目申报单位现有生产能力XX市SSQS花园房地产开发有限公司是现有在册员工20多人，其中，设中级职称5人。初级职称8人，暂缺岗位人员目前正在招聘补充。有职称人员分布详见表1-4QS花园公司拥有

29、房地产开发四级资质。从事房地产开发经营业务多年的QS花园公司，形成了一套高效成熟的经营模式和拥有相当稳健的财务系统，在之前成功的项目开发基础上，配合积极创新的工作理念，相信在不久将来，QS花园公司必将不断带来更多更高质素的住宅商品。表1-4 有职称专业人员职称专业高 级中 级初 级人员变动说明建 筑结 构财 务经 济统 计其他相关专业小 计1.2 项目概况1.2.1 项目的建设背景 宏观背景2008年以来，中国经济社会发展遭遇到前所未有的严峻挑战和重大考验。在外围经济形势突如其来的变化的情况下，中国经济发展产生了一定的不利影响。但总体看来，在国际经济不利因素和严重的自然灾害双重打击下，我国经济

30、实体发展的基本面并没有发生改变，国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，中国经济保持了增长速度较快、价格涨幅趋缓、结构有所改善的较好态势。面对经济形势的变化，面对国际金融危机带来的空前挑战，中国以前所未有的力度展开了新一轮宏观调控。实施积极财政政策和适度宽松货币政策传递了清晰的信号：扩内需、保增长、调结构的调控措施，将推动中国经济走出困境，迈向新的发展阶段。从2008年9月15日央行宣布6年来首次下调贷款利率，到2008年11月份扩大内需十大措施的出台，到中央经济工作会议重申保增长的调控目标，再到十大产业振兴政策的密集获批面对危机，中国正在果断有力地展开行动。2009年，国际经济环境更趋严峻对

31、我国形成较大的周期性调整压力，我国企业还面临生产要素价格上升、市场需求结构变化和节能减排等政策性导向所形成的结构性调整压力，2009年国内外经济环境中不利因素和不确定因素增多。我国仍然处于工业化、城市化双加速的发展战略机遇期，国内储蓄率较高，外汇储备充裕，基础设施投资空间充分，国内消费市场潜力较大，在科学发展观指导下进一步完善社会主义市场经济体制将激发国内各方面发展积极性。从国家统计局发布的2009年第一季度经济指标来看，一季度我国国民经济运行出现积极变化。初步核算，一季度国内生产总值65745亿元，按可比价格计算，同比增长6.1%，比上年同期回落4.5个百分点。其中，第一产业增加值4700亿

32、元，增长3.5%；第二产业增加值31968亿元，增长5.3%；第三产业增加值29077亿元，增长7.4%。虽然总体环境存在诸多不确定性，但经济下滑势头有所抑制，回升苗头初步显现。因此，我国经济仍具有应对各种困难和挑战的活力和潜力。 城市发展规划背景自2002年12月SS撤市设区以来，大XX“2+5”的组团发展概念、XX市域城镇体系规划纲要导则、XX市城市总体规划相继出台，对大XX的整合与协调发展提出了新思路。作为大XX整体一部分，SS为衔接上层次的发展构想，SS区城市总体规划、SS区工业布局优化与整合规划、SS区JK涌城市规划设计、中心区的规划和城市设计等规划相继出台，为SS未来的发展提出了战

33、略性的新要求、新策略。现阶段，SS区已经进入工业化的中期阶段，居民生活水平已进入宽裕型小康阶段，城市发展已步入量的增长和质的提高并进阶段。但是SS城市建设水平仍然停留在县城的建设水平上，不能适应社会经济和城市空间转型的需要。因此，建设高水平的中心城区为社会经济跨越发展提供空间依托，成为SS推进城市中心区建设、提高城市发展水平的基本诉求。同时，作为大XX的重要组成部分，上级政府也要求SS区的建设要符合XX现代建设的基本要求，与现代化大城市的品位相适应，打造一个具有SS特色的现代新城。XX市JK组团中心区的开发建设的提出正是适应SS及大XX社会经济与城市转型、提高中心城区积聚与扩散能力、推进城市扩

34、容提质、塑造生态型现代化滨江城市，提升城市竞争力的有效途径。XX市JK组团中心区具体范围为：东起三达路，南到北江堤岸，西侧北段以森林公园边缘为界，西侧南段以口岸大道为界，北至环湖路，面积734.6公顷，南北长约4600m，东西长约2200m。预测未来居住区人口11.0121万人。中心区建成后主要为商业、金融、政治和居住生活用途。中心区开发建设目标为：(1)遵循SS区城市总体规划对行政、文化中心的安排和XX市JK组团SS中心区控制性详细规划及节点城市设计对用地的具体布局与控制，聚合政治、经济、文化中心功能，成为XXJK组团的中枢，缔造更好的经济与产业集聚平台。(2)打造区域特色，实现SS中心城区

35、扩容提质，实现城市南拓、西进，促进“一江两岸”城市空间形态的形成。(3)建构具有山水交融、环境优美的园林城市，成为滨江城市的窗口，体现城市新区形象，将城市开发与环境保护及可持续发展有机融合，实现经济、社会、环境三大效益的统一。 项目建设必要性项目开展地段位于原QS花园建设住宅组团内部，临近原YK苑（一期）的空置土地上，拟建目的是为了适应QS花园规模发展的需要。QS花园地处XXSS森林公园内，该区属于XX市“2+5”组团规划里SS区行政、文化、经济中心YDK街道的生态居住区。依据独特的自然环境和成功优质的建筑设计，2001年开发至今，已吸引了大批财富阶层、高知阶层、政治经济名流在那里安家置业。为

36、了满足市民对优质住宅的刚性需求和实现QS花园公司规模的扩展的目标，遂拟建该项目，并达到土地合理开发利用的要求。1.2.2 项目的建设地点本项目位于XX市SS区YDK街道森林公园内，原QS花园YK苑（一期）北侧的空置用地上。依据SS区城市总体规划（2003-2020），这里是规划中的JK组团，位置优越。项目具体位置见附图“项目位置示意图”。 YK苑（一期）情况 YK苑（一期）开发时间为2005年9月，总用地面积为20866.43，其中建筑面积为7800，建筑基地面积为3320，共有13套独立低层住宅建筑，户型面积为502至650不等，建筑风格独特，每户并配有独立花园。建筑户排以一字排开，户排前方

37、为天然湖泊，后方为原始生态山林。项目开售不久已经基本售罄。1.2.3 项目的主要建设内容本项目以科学合理利用土地为前提，以联体低密度低层住宅为主体。项目建筑物包括5栋下山户型联体低层住宅和8栋上山型联体低层住宅，带底层花园。YK苑（二期）与YK苑（一期）一路相隔，该道路已建成。建设地块为空置用地，仍保留原生态地表，土地开发需要通过平整实现。本项目立足于提升SS生态生活品质，在建筑内涵上糅合了国际前沿都市生活风格。有关项目建设内容和规模的详细技术经济指标见表1-5和表1-6。表1-5 项目建设方案明细表户 型栋数（栋）基地面积负一层面积计容面积总建筑面积/栋小计（）/栋小计（）/栋小计（）/栋小

38、计（）C1（下山户型）5267.321336.60162.62813.10672.983364.90672.983364.90C2（上山户型）8293.922351.36668.345346.72668.345346.72合 计3687.96813.108711.628711.62表1-6 项目主要经济技术指标一览表项 目数 量单 位1、用地面积30250.60平方米2、总建筑面积8711.62平方米3、计容面积8711.62平方米4、容积率0.295、基地面积3687.96平方米6、密度12.19%7、绿地率65.13%8、居住户数26户9、居住人数91人1.2.4 项目设计的依据与规范设计

39、依据本建设项目立项批准文件本工程项目红线图本工程项目地质勘察报告项目环境影响报告书SS区土地使用规划设计条件设计合同及设计任务书建设单位提供的本项目的其他相关资料中华人民共和国城乡规划法城市规划编制方法及实施细则广东省城乡规划管理技术导则XX市城乡规划管理技术规定国家有关建筑设计工作的指导方针、政策、法规、规范、规定及标准建设单位认可的设计方案设计规范1）住宅设计规范（GB50096-1999）；2）建筑设计防火规范（GB500162006）；3）民用建筑设计通则（GB503522005）；4）建筑给排水设计规范（GB5004595）（2005版）；5)建筑内部装修设计防火规范（GB50222

40、-95）；6)建筑物灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；7)民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；8)汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067)；9）民用建筑隔声设计规范（GBJ11888）；10）公共建筑节能设计标准（GB501892005）；11）建筑结构荷载规范（GB500092001）（2006版）；12）国家和地区有关的设计规范、标准和规定。1.2.5 项目的建设方案 总体设计QS花园名YK苑（二期）占地面积30250.60平方米，总建筑面积为8711.62平方米，建筑密度为12.19%，建筑容积率为0.29，绿地率为65.13%，共建居住户数为26户。

41、1、设计理念以人为本的设计指导思想，面向二十一世纪，以建设绿色生态型高智能化居住环境为目标。强化小区居住功能，合理安排居住配套建筑设施，提高生活质量，为居民创造一个低密度、高绿化率、高智能化、布局合理、功能齐备、生活方便的现代化居住小区。2、户型设计本项目共规划有下山户型和上山户型两种低密度联排低层住宅，楼高均为三层，户型建筑面积由280至290不等，同一联排建筑间用一开明宽阔的长廊相连。每种户型都做到“三明”设计，适合广东地区住户对住宅的基本要求。科学合理利用土地为前提，以低层联排住宅为主体，采用两排横排式环山规划布局，户排间设有大型中心花园，并充分利用南水北山的天然景观优势，合理规划建筑朝

42、向。住宅错落有致，实现主朝向无遮挡，主要为南北朝向，主朝向间距12m以上，局部楼距也达到12m以上。本项目户型设计彰显出独特风格，力求使建筑机构与优美的自然环境完美结合，以自身的建筑语言体现出自身的品位。立面设计中，以丰富和谐的色彩配合现代的建筑造型，创造出亲切、协调、富有人情味的建筑形象。在形式上，选用了挑板、凸窗、檐口、线角、顶部构架等建筑元素，并配以米黄色、枣红色，形成生动、丰富的立面造型。注重窗、阳台、空调机等立面构件的细部处理及墙面的材料色彩和组成的变化。立面高贵、轻松、既节约造价，又呈现南国居住建筑的秀雅风格。 结构设计结构设计基本风压WO0.5KN/；楼面均布活荷载为4KN/，特

43、殊的设备荷载按实际情况考虑。本工程抗震设防烈度为6度，符合SS的抗震设防烈度要求，并按钢筋混凝土框架结构设计。拟采用预制管桩基础，视地质勘察结果定。 道路设计本小区道路系统规划遵循“短、捷、顺”的原则，配合已建道路，以环状道路围绕整个二期小区，并作为小区主干及消防车道，人车分流的交通系统，小区主出入口设置在用地西面，顺接YK苑组团支路。道路规划设计充分考虑为步行服务，体现对人的关怀。主要表现在：（1）汽车绕小区外围道路进入自家地面车库，户主可通过车库直接进入组团绿化平台，出入方便。人行系统融入景观系统的规划设计中，各个建筑的人行流线相串联，达到“步移景异”的效果与绿化带结合的自由式人行道。（2

44、）重视道路景观设计，使驾车或步行是一个愉快的过程。如机动车道两旁均为绿化，而人行道则是或穿插于绿化之中，或穿过架空层下面的水榭。（3）贯彻适用、经济和安全的原则，道路布局合理、流畅且生动。活动与绿化结合极容易获得良好的景观效果。 给排水设计本项目用水有生活用水、绿化用水和消防用水。项目供水管道沿道路布置，拟从市政给水管网上引入给水管，能够满足项目用水需要。根据有关消防规范将生活用水与消防供水系统合一。楼宇排水系统采用雨污分流方式。消防方面用水，形成环状管网，每隔100米设置一个室外消火栓，型号为SS10010。室外消防用水由消防泵加压后提供，消防水池贮水为2小时的室内消防用水量。同时，在室内消

45、防管网上设置水泵接合器。 通风及空调设计本项目采用自然通风，空调由住户自行选择安装。 电气设计根据项目初步预计，因建设规模和接纳人数均较小，不专设配电房。由邻近供电线路引电源至区内各用电点即可向各用电器提供电源，线路可满足本项目使用要求。照明系统。照度按国家标准中间值执行，灯具采用节能灯具。各楼内照明采用多管日光灯,户外路灯采用高压卤素气体光源照明，景观用灯采用节能装饰灯。防雷接地。按三级防雷建筑考虑，接地按共用接地装置考虑，接地电阻R1欧姆。 弱电系统设计电话系统。由城市通讯光纤引入小区机房，设置ADSL复用设备，提供用户宽带上网业务，小区内设若干户外电话分线箱，为用户提供电话线路。有线电视

46、系统。组团范围内弱电中心内设有线电视房，小区配置有线电视双向传输网，采用HFC接入方式向住户提供宽带接入。 消防设计本项目建筑物均为三层建筑物，耐火等级为级。在设计时，结构表面均喷涂环保防火材料，且每户外都有一个消防栓，并附有消防水带和水枪，房屋内部配备小型灭火器，为了美观需求，灭火器放置在暗装壁橱中，方便取用。1.2.6 项目定位 功能定位居住功能：共13幢联排高绿化低层低密度住宅建筑，安居乐业，其乐融融；度假功能：QS花园全区被天然植被和山水湖泊所包围，常年冬暖夏凉，气候宜人，雨量充沛，四季恒温，是休闲度假的好选择；智能化设施功能：分户计量式电水表、智能化系统、全区门禁系统、住宅防护系统让

47、住户享受高科技式的生活，解除一些不必要的烦恼；交流功能：园区拥有一处集商住游玩、会议交流多功能社区会所QS花园度假酒店，让住户可以和处于同一阶层的人士进行高谈阔论，畅所欲言；旅游功能：项目位于XX市森林公园内。森林公园总面积达12万亩，是一个景点众多、风光独特的大型综合风景区，住户能足不出户便能享受其中。 目标群体定位1、基本信息分析客户来源：SS区（也包括其他地方）的私营企业老板、民营或外资企业高级职员或高层管理人员，从事金融，证券、保险业的高收入者以及持外国护照在大陆做生意的华人等，以SSJK城区为中心，辐射SS周边其他城市及乡镇，如广州市、南海区等；客户阶层：处于金字塔顶端的人士；年龄状

48、况：4060岁为主家庭结构：拥有子女，有着3口或更多家庭成员的组合家庭状况：注重家庭生活，更注重子女的生活环境工作状态：工作繁忙，压力繁重生活方式：摆脱现在的枯燥乏味的生活方式，注重对生活品质的追求购买动机：改善居住环境，追求居家生活品质，对目前SS的楼市（尤其是高档住宅）发展前景充满信心消费行为：注重品质，充满理性2、特征分析他们是这个社会的高层人士，人际交往档次高，在社会上打拼多年并且有了很高的成就，且在不断的向更高方向去追求和拼搏。他们希望好好享受自己所创造的人生成就。他们开始向往对生活品质的追求，开始注重对生活情调的讲究，他们有较强的社会阅历和经验，对生活有着较为深刻的认识和领悟。 价

49、格定位在相近原则和可比原则的指导下，考虑未来竞争楼盘的预计销售均价，本项目价格预计销售价格主要参考项目一期的住宅价格（均价7000元/平方米），考虑到竞争楼盘的预计销售均价、建筑材料未来价格走势及项目的发展升值潜力，因此，本项目市场预计销售均价为8000元/平方米。1.3 项目的投资规模和资金筹措1.3.1 项目总投资本项目预计总投资3517.53万元，各类费用估算详见表1-7。表1-7 工程项目开发建设投资估算表项 目 名 称总 价(万元)单方造价(元/ )一、土地费用二、前期工程费用三、建筑安装工程费四、基础设施建设费五、开发期间费六、其他费用七、不可预见费七、项目总投资1.3.2 项目资

50、本金资金来源主要通过自筹方式解决，现土地费用275.00万元已交纳。依照国务院新公布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知(国发200927号)，从2009年5月27日起，对不同行业固定资产投资项目资本金比例进行了细化，其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。QS花园公司自有资本占总投资比例符合要求。1.4 项目综合评价结论QS花园YK苑（二期）建筑方案比较完善,在总平面布置上有效地合理利用空间。建筑设计经济科学,结构牢固可靠,消防符合有关规范的要求,另外项目的给排水和通风及空调设计也是比较完备的。总体来说项目的规划设计是经济

51、、适用、可靠的。项目开发商也更趋于理性，成熟，在经历了房地产市场盲目开发与竞争高潮之后，开发商将更趋于理性的态度对待项目的经营，尤其在项目开发、产品设计、市场定位、服务水平、营销策划等方面做细做精，力求为广大QS花园住户带来更优质的生活。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析2.1.1 项目所在地经济和社会发展概况 地理位置XX市位于中国广东省中南部，地处珠江三角洲腹地，东倚广州，南邻港澳，同时也是位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，与广州同处在中国最具经济实力和发展活力之一的珠江三角洲经济区中部，共同构建“广佛经济圈”，地理位置优越。 经济发展2008年,SS区

52、实现地区生产总值430亿元，增长20.1%；工业总产值1280亿元，增长30.3%；完成全社会固定资产投资186亿元，增长23.1%；社会消费品零售总额94.3亿元，增长21.1%；地方财政一般预算收入14.5亿元，增长20.3%；年末城乡居民储蓄存款余额185.6亿元，增长18.7%；城镇居民年人均可支配收入16690元，增长12.6%；新签各类投资项目129个，计划投资总额120.9亿元，平均投资密度达到225万元/亩；合同利用外资3.6亿美元，实际利用外资2.8亿美元。 城市建设实施“整体协调、错位发展”的区域发展战略，与广州错位发展、优势互补，共建广佛都市圈。同时加强对粤西沿海地区与西

53、江流域地区的辐射作用与吸引作用。XX城市定位为“制造业高度发达、岭南文化特色鲜明的现代化大城市”。 人口状况SS区总人口约为44万，有海外华人、华侨和港澳台同胞20多万人，是广东省著名侨乡。YDK街道范围内，常住人口为4.3万，2.1.2 XX市SS区城市总体规划简介在XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的指引下，根据XX市“2+5”组团城市发展战略，XX市SS区城市总体规划（2003-2020年）构建了SS建设“一河两岸”的城市空间形态，明确了未来15年SS的城市性质、职能、规模和发展方向。明确规划SS城市建设的目标就是使SS成为珠江三角洲西、北江交汇处的园林城市，广佛都市圈西部交通

54、枢纽及旅游、会议、培训基地。XX市SS区城市总体规划（20032020年）确定了JK组团人口规模为：近期（2010年）城镇化水平将达到80%左右，城镇人口规模26-28万人；远期（2020年）城镇化水平将达到90%左右，城镇人口规模36-40万人；远景人口规模达50万人。JK组团城市建设用地规模为：近期（2010年）城市建设用地达到33.6k，人均建设用地控制在120。远期（2020年）城市建设用地控制在48k，人均建设用地120。此外，本次规划明确了城市中心区的位置，并明确了JK、河口、YDK以及江南的功能，确定城市发展方向以向西、向南发展为主。SS区未来的建设需加快河口片区的提升改造，强化

55、其生活居住功能；JK片区重点向西，近期适当向北，逐步优化；江南片区重视保护环境，适时开发。2.1.3 项目内容的衔接和协调 规划衔接根据XX市城市规划管理有关规定及XX市SS区城市总体规划（2003-2020年）的规划要求，本项目规划目标是立足于以人为本的基础上，力求创造便利、安全、舒适的居住环境，倡导建设生态居住和可持续发展的生活居住空间。本项目的规划布局符合XX市规划局SS分局提出的规划设计要求，并通过该部门的建设审批，认可项目的规划布局与SS城市规划相匹配。其具体规划包括项目总平面规划、绿地系统规划、竖向系统规划、道路交通系统规划以及单体建筑规划等。 布局协调房地产行业是国民经济和社会发

56、展中的先导性行业、支柱性产业，也就是说要发展一个地区必然是房地产行业先行，有了房，才可以居、才可以工、才可以商。上面我们介绍了SS区的城市总体规划，知道JK组团近期（2010年）城镇化水平将达到80%左右，城镇人口规模26-28万人；远期（2020年）城镇化水平将达到90%左右，城镇人口规模36-40万人；远景人口规模达50万人。这样的城镇化进程推进就必然需要大量的住宅，故在SS发展房地产是一项关乎人民生活水平提高、关乎社会进步发展的大事。本项目不仅位于YDK片区重点发展方向的位置上，而且还处于JK组团内，战略意义重大。如何搞好本项目，是关系到如何把SS区城市总体规划变为现实的关键一步。可见，

57、本项目的适时而为是顺应了SS的城市规划发展的。项目所处位置属于JK组团重点发展的区域，其开发建设可作为新城开发建设的排头兵。总体来说，项目与有关国民经济与社会发展规划以及SS区城市总体规划是比较衔接和协调的。2.2 房地产市场分析2.2.1 房地产市场的产业政策近年来随着我国房地产市场的升温，国家也相继出台了相关的调控政策,这些政策对房地产市场起到了一定的调控和引导作用，促进了房地产市场的良性健康发展。尤其是随着社会经济的发展，人民生活水平不断提高，特别是高收入人群数量的增加，人民对住宅的多样化，可选择性及功能质量和环境质量的要求越来越高。为了满足这部分高收入人群对高质量居住环境的需求，让他们

58、产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求，故而项目在规划、开发构思上都是针对他们而量体裁出合适的低层户型。可见，本项目积极响应了国家的政策，满足了市场的需求，尽了企业的社会责任，是利国利民的好项目。现就有关对本项目有影响作用的行业政策陈述如下：（1）2005年3月国务院办公厅发出了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（简称“国八条”），国家对房地产市场的调控上升到政治高度。国务院出台八点稳定房价的意见如下：一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被

59、动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2005年5月国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当时加强宏观调控的一项重要任务。本次调整指出应该在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。（2）2006年5月17日关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见也就是国六条出台，具体内容是：一是切实调整住房供

60、应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四是进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。五是加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房。积极发展住房