某旅游商业街项目可行性报告_secret

1、PAGE *旅游景区项目论证可行性分析报告*2006年5月目录I正文地块的基本情况地块开发模式论证开发条件评价市场前景地块开发投资测算地块开发收益预测地块开发财务分析地块开发其它问题研究地块开发可行性论证结论II附录位置图地块实景图地块周边环境实景*旅游景区项目论证分析报告和县乌江地处苏皖交界，安徽省东部，东临长江，与六朝古都南京一桥相通（距南京长江三桥15公里），与钢铁之城马鞍山一渡相连，濒临九州米市芜湖，西接安徽省会合肥。是安徽省向东发展，对接苏浙沪地区的桥头堡，连接苏皖两省的纽带。随着道路交通等基础设施日臻完善，其接转辐射的功能将日益增强，随着一系列招商引资的优惠条件的出台，正逐步形成良

2、好的投资环境。镇里有风光秀丽的凤凰山和虞姬山遥相呼应，向来客诉说着千年的传奇爱情和*的英雄气概，其中镇南的凤凰山上坐落有千年古刹*，是为纪念西楚*项羽自刎乌江而建 。镇内有明清古街，古色古香，小商品市场繁荣。镇内空气自然清新，人民安居乐业，质朴善良。天下第一汤“香泉”距此仅10公里。地处苏皖纽带，交通有其得天独厚的优势：105国道、宁乌公路，巢宁路、滁芜路贯穿于此，距合宁（沪）高速仅15公里，向东直达南京，与黄金水道长江相依，且有2千吨级的水运停靠码头，经商货运较为便利。与内陆的城市相比，有着显著的区位优势和优越的投资环境。一、地块基本情况位置：和县乌江镇南四至：北临*路（旧称），东临驻马河畔

3、和长江，西临宁乌公路，南边为大块农田面积：69907平方米地块的具体位置和周边情况如下图所示：*商业街地块形状图商业街地块功能格局示意图（规划）1.1地块现状：整个地块呈条形，东西分布，地块内多为大块农田，在地块的西边分布有沿街两层商住用房（沿宁乌公路分布）、皖东边贸市场、竹排加工场、通讯信号发射基站等多家单位，地上建筑物均比较为简单，以两层楼房和平房为主，有商用、住宅、加工、市场等。环境特点：绿化较好，有大批农田和树木且临近凤凰山*风景区，环境较为安静，但因其北面有数家化工厂，所以污染较严重。1.2周边特征：临合宁高速，陆运有宁乌公路直达南京，105国道、巢宁路、滁芜路穿镇而过；水运有黄金水

4、道长江。内有滁河千吨级停靠码头，距县内淮南铁路仅55公里。1.3地块优势：1.地块呈长条状，适合开发商业街。2.地处城南，紧临凤凰山*风景区，绿化好、风景优美，空气质量高，有较好的环境较为安静 3.镇上有小学、中学等教育机构，甲级卫生医院，工行和农行等金融机构，有线电视台和广播电视台，设施较齐全。4. 金融机构齐全，农村合作金融组织2个，农行、工商行、建行均设有机构，可直接办理外汇存兑业务，周边有一定的商业气氛。5.地块目前是农田，免去了拆迁等程序，可直接开发使用。6周边有较多景点相接： HYPERLINK /travelguide/ShowSight.aspx?id=2965 陋室、 HYP

5、ERLINK /travelguide/ShowSight.aspx?id=2964 鸡笼山、 HYPERLINK /travelguide/ShowSight.aspx?id=2963 天门山、 HYPERLINK /travelguide/ShowSight.aspx?id=2962 太湖山、 HYPERLINK /travelguide/ShowSight.aspx?id=2961 半汤、汤池、香泉、 HYPERLINK /travelguide/ShowSight.aspx?id=2960 姥山。有利于以后形成成熟的旅游线路。7本项拥有得天独厚自然山水环境，是距离市区最近的天然氧吧，属

6、。于自然眷顾的上风上水之地，也是距南京等大中城市最近的、罕有的真山真水之地8本项目是一个集行政办公、商业、产业、住宅于一体的城市化开。发建设项目，必将强化大盘优势和市场竞争能力。1.4地块劣势：1.地块内多为农田且周边多为工厂和住宅，缺少传统商业气氛。2.地块北边有几个化工厂，如华星华工等。3.地块边有两座移动和联通的通讯信号发射基站。4镇内人口较少，购买力有限，且目前交通情况势必会对商业街产生较大的影响。二、地块开发模式论证： 2.1规划要点及其限制*商业街地块规划用途为商务用地，建筑密度1.58，总容积率为1.58，绿化率0.034。规划中商业街商铺设计为3层仿明清风格建筑 。2.2项目建

7、设内容：A建设停车场、游客服务区B建设购物一条街C建设美食、娱乐一条街D建设宾馆、度假村E建设别墅、住宅（二期）2.2.1项目定位：旅游商业街（明清仿古风格、三层布局）2.2.2开发状况： 地块规划面积：69907平方米，综合容积率1.58，建筑面积为110678.4平方米，设施配套（道路、绿化、休闲广场等）面积为建筑面积的47%，共计33014.2平方米，土地面积具体分配如下：地块面积将近二分之一开发明清风格仿古三层商铺，其容积率为3，占地面积为30744平方米。地块面积将近十分之一为开发宾馆和休闲中心用地，容积率为3，占地面积为6148.8平方米。剩下的地块开发一个大型的绿化休闲广场，建筑

8、面积为9956.7平方米。一次性开发，销售期1年，2008年1月开始销售，到2008年12月售完，2008年1月入住，假设是匀速销售。2.2.3开发进度： 序号时 间工作内容12005年12月至2006年2月办完土地出让手续完成该项目开发筹备工作32006年3月至2006年6月完成开发项目的前期准备工作立项规划设计报建施工招标 42006年7月至2007年12月完成土建安装工程完成总图及环境工程销售做好广告宣传52008年1月至2008年12月制订销售策略与计划楼盘预售估计销售100%制订物业管理规划62008年1月1日购房者入住，办理产权手续2.2.4设定理由论证： （1）建筑密度和容积率的

9、设定，是通过*旅游景区项目投资分析报告所得到。（2）周边建设在商业街地块南面、宁乌铁路东面有一大片农村集体用地，该地块面积较大，土地较为平整，上面有少量村民居住和大量树木，建筑密度小，空气质量好，适合商业街的后续发展和开发住宅小区。在商业街地块的北面，各种条件与商业街地块很相似的地块上，正在开发类似的商业店铺乌江宝利城。三、开发条件评价3.1经济地理位置（1）*商业街地块位于乌江镇南面，东面紧临*风景区和黄金水道长江，西临镇内主干道宁乌公路，北近合宁（沪）高速公路，南面则有大片农田利于后续开发。有多路公交线路通过（如乌江到南京市的公交车，15分钟一班），商业街建成后物业将有定点班车直达南京火车

10、站，同时将进行宁乌路扩建工程，交通十分便捷。（2）*商业街地块附近有多所学校，幼儿园、小学、中学、医院、中国联通、中国移动通信塔、中低档餐馆、宾馆等一应俱全，乌江镇是巢湖市唯一一家国家小城镇建设试点镇，基础设施完备，形成了“三纵、四横、一循环”的总体框架，边界贸易、文化旅游业发展迅速，形成了化工、蔬菜批发交易、服装、建材等十多个专业市场。（3）*商业街地块位于乌江镇南凤凰山边，风景秀丽，空气新鲜，这里一切都显得很宁静平和，没有城市中的那种喧闹和浮躁，是现代城市人向往的清净家园和修身养性之地。（4）随着安徽省经济活力的不断增加，以及和苏浙沪紧密相连的经济发展战略，势必将会吸引越来越多的人来乌江寻

11、找发展机会。加上乌江镇自身一批项目和优惠措施的相继出台，如已经谈妥待建的东河沿综合整治工程、驻马河石料码头工程、皖东边贸市场扩建工程三大项目，已达成意向性投资协议的乌江大桥等项目，必然使得整个乌江的经济投资环境和生活环境有进一步的提高。此外，为了吸引客商投资，当地政府还实行了工业用地基准价5万元每亩，并可根据投资规模、技术含量、税收贡献等给予一定的优惠的土地价格优势。可以预见*商业街地块无论是在环境、生活配套设施还是交通条件，都将有一个比较良好的硬件软件环境。而且等*风景区、虞姬园景区等一批旅游景点的开发和完善，势必会带来大量的游客并大大提高乌江的知名度，这些又能够极大的推动整个商业街，乃至整

12、个城镇的发展。3.2水、电、电信等基础设施由于在*商业街地块的北边有几家规模较大的工厂，故水电供应可以直接从北面连接供应，十分便利。供水方面，商业街地块濒临长江，镇内又有可日供5万吨水厂，且供水价格优惠，故供水能力较大；在供电方面，镇内有11万伏、3.5万伏、1万伏供电线路，可满足不同层次供电需求，这些设施能够使得电压稳定，总体来说，供电能力储备大，供电条件优越；通信方面，已开通全数字程控电话3000门，联通、移动通信塔、IC卡电话投入使用，已实现村村通电话目标。中国移动和中国联通手机信号很好。四、市场前景4.1地块周边开发情况与销售情况分析（镇内相近项目情况）地块周边的楼盘及其销售情况如下：

13、（1）乌江宝利城总建筑面积约5000平方米，以3层式商铺为主。开盘时间：2006 入住时间：2006-10-1 开工日期：2006-5竣工日期：2006-9起价：1780元/平方米 均 价：2000元/平方米最高价：2280元/平方米（2）香泉湖国际度假中心建设用地约5400亩，容积率0.099，绿化率89.00，总规划建筑面积约为35万平方米，一期包含约2500套酒店式公寓、350幢独立别墅及各类轻旅游配套项目。一期开盘时间：2002-6-1 一期入住时间：2005-12-1 一期均价：3800元平方米，周边楼盘的容积率如下：楼盘乌江宝利城香泉湖容积率270.0994.2地块开发后房地产销售

14、及其商业街收益前景预测从潜在消费市场的角度来看：一，是乌江本地在集镇的居民（有两万左右，当地劳动力输出较多且有一定购买力，消费能力强），乌江镇人民政府已决定在全镇不再审批住宅用地，要求居民购买商业街房屋，对购买者给予城镇户口，经商执照等优惠，鼓励当地居民购房经商。二，南京市及周边乡镇的商户也会纷纷涌入，在看到商业街的广阔商机和巨大升值空间后，积极抢占这块新兴市场。从和县的房地产价格走势的角度来：，前几年的房地产价格水平虽然一直处于比较低的水平，但03年起房产价格开始一路上扬，以下是和县商品房均价的逐年走势情况：03年初不到900元/（商铺1200元/1500元/）03年底1000元/（商铺18

15、00元/2500元/）04年4月1200元/（商铺2800元/4500元/）05年6月房价基本在12001600元/之间，最高达到1800元/，（商铺最高达50000元/），乌江镇也在1200元/以上（商铺2500元/3000元/）从以上数据可以知道，整个和县的房价逐年递增15%25%左右，可以相信在乌江镇的旅游、招商等一批项目启动和新的优惠政策出台的条件下，乌江的房地产时常正在走向上升轨道，尤其会给商业街沿线的房产价格和需求带来很大的上浮空间。五、地块开发投资测算 5.1土地出让价格测算 土地成本暂定为8万元/亩，合120元/平方米。 土地出让费用总额120元/平方米 69907平方米838

16、.88万元5.2建筑安装工程造价概算明清风格仿古三层商铺建安费用单价约为750元/平方米，宾馆和休闲中心的建安费用为2000元/平方米。 建筑安装工程造价总额750 307443+2000 6148.8310606.68万元5.3设施配套（道路、绿化等）其它配套总额1000元/平方米 33014.2平方米3301.42万元5.4其它费用（管理、设计、勘查等）其它费用（10606.68+3301.42）10%1390.81 万元5.5建设期贷款利息按开发商自有资金为35%，利率为6%，建设期为一年半，由于资金的连续投入，贷款利息按一年计算：利息（838.88+10606.68+3301.42+1

17、390.81）65%6%629.37万元5.6预备费预备费（10606.68+3301.42+1390.81）5%764.95万元5.8地块开发投资概算与分析总投资合计838.88+10606.68+3301.42+1390.81629.37764.9517532.11万元六、地块开发收益预测 按明清风格仿古三层商铺平均2200元/平方米，宾馆和休闲中心平均3500元/平方米计算， 销售总额2200元/平方米92232平方米3500元/平方米18446.4平方米26747.28万元七、地块开发财务分析7.1土地费用为：838.88万元，其他建设期投资为：16063.86万元7.2销售收入：经预

18、测总销售收入为26747.28万元，根据销售计划安排：2007年1月至2008年12月销售： 销售收入：26747.28万元7.3销售成本及税收：（1）销售费用： 26747.282% =534.95 万元（2）管理费用： 26747.282% =534.95万元（3）营业税及教育附加税 ： 26747.285.65% = 1511.22 万元（4）所得税：（26747.2817532.11534.95534.951511.22）33%2189.24 万元7.4现金流量表序号项目2006200720081现金流入（万元）13373.6413373.64 1.1销售收入（万元）13373.641

19、3373.642现金流出（万元）6193.5011999.784109.172.11、土地投资和固定资产投资（万元）6193.5010709.222.22、销售税金及附加（万元）755.61755.612.33、管理费及销售成本（万元）534.95534.952.44、利息（万元）629.37 2.55、所得税（万元）2189.24 3净现金流量（万元）-6193.50 1373.869264.474累计现金流量（万元）-6193.50-4819.644444.835税后利润（静态）（万元）4444.837.5开发税后利润与税后利润率税后利润及税后利润率税后利润总额 = 销售收入总投资销售税金

20、及附加销售成本所得税投资税后利润率 =（税后利润总额总投资）100%销售税后利润率 =（税后利润总额销售收入）100%税后利润4444.83万元投资税后总利润率25.35%销售税后利润率16.62%静态投资回收期1.5+4819.64/9264.472.02年税后投资年利润率13.04%7.6净现值、内部收益率净现值FNPV = （CICO）t（1 + ic）-t内部收益FIRR: （CICO）t（1 + FIRR）-t = 07.7净现值计算表：（以2006年为起始年计算），i=6%项目200620072008净现金流量（万元）-6193.50 1373.869264.47折现系数10.94

21、340.8900净现值（万元）-6193.501296.10 8245.38 累计现金流量（万元）-6193.50-4897.403347.98 通过计算可以求得内部收益率FIRR26.32%八、地块开发其它问题研究8.1周边不良环境的影响问题地块北边有几个化工厂，如华星华工等企业，生产农药等产品，其生产过程中对周围空气及其它环境有较大影响，如果要成功开发该地块商业街项目，要处理这几家工厂的污染问题。商业功能欠缺的问题该地块旅游基础较弱，接待水平有限，能形成留住游客的能力差，不具备大规模、高水准旅游所能产生的示范和带动效应。且与商业相关的软件、硬件条件都比较欠缺，运营商要好好在如何打开商业街知

22、名度和吸引消费群这一点上做足工夫。九、地块开发可行性论证结论9.1开发的规模、投资、收益及财务分析结果：项目占地（平方米）总建筑面积（平方米）土地费用（万元）总投资（万元）税后利润（万元）税后投资年利润率投资回收期（年）内部收效率69907110678.4838.8817532.114444.8313.04%2.0226.32%9.2开发的前景和综合效益综上分析，*商业街地块从地理位置、环境来看，有条件修建成一个中档的集吃穿住游为一体的商业区。从*商业街地块周围的环境设施条件来看，公共交通、市政道路、给水、供气、供电、电讯等都已到位。周围相应的医院、小学、中学、百货超市都已配套，这为小区的公共设施和基础设施配套建设可节省了很大一笔费用。*商业街地块紧联*风景区、游客可以在游玩景区后去商业街消费，同时顾客也能在购物后去风景区感受历史、亲近自然。经过对*商业街地块的财务分析，投资税后年利润率13.04%，内部收益率FIRR26.32%，大于6%，说明此工程项目的投资回报相当高。从目前和县的房地产市场来看