2021年2月广州房地产市场月报

1、新建商品住宅供应成交二手住宅成交宗数10132宗建面 97.7万环比-36%较2019年同期+131%为近两年同期的高位2月成交热度不减：新房供应自然回落，成交为18年以来2月同期高位；二手成交为近 两年同期的高位中心及黄埔热度更高：新房供应不足下，二手成交活跃，价格存上升预期，热度传导 至外围区域 25.5万环比-65.4%较2019年同期-27% 68.8万环比-50.7%较2019年同期+ 83%保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院业务联系：赵先邮箱：咨询服务领域投资策略研究城市群/都市圈投资 价值及进驻策略研判城市进入研究城市/区域/板块深耕 投资策略研

2、究地块投资可研市场监测研究宏观及行业政策及影 响分析土地市场监测新房及二手房监测典型项目剖析房地产市场趋势研判项目前期研究项目前策定位商业定位及运营研究产业规划及运营研究TOD/文旅/产业等 特色项目前期研究目录Contents01土地市场特征及趋势研判020304宏观和政策环境政府工作报告、基建、产业、房贷政策、共有产权房商品房市场特征及趋势研判全市、分区新房/二手市场表现保利投顾研究院客户地图成交热度地图、购房成本指南、房企投资热度地图、典型项目客户地图PART ONE客户地图图：分区二手房成交湾黄埔从化增 城荔 海 珠番 禺南 沙花都9.9万 26.7%15373元/花 都白 云越秀 天

3、河白云8.1万 37.8%30278元/天河12.5万 43.5%54681元/从化3.7万 30%9454元/增城12万 39.9%16419元/黄埔5.4万 42.1%33118元/番禺15万 34.5%26829元/南沙5.9万 42.3%21140元/荔湾5.3万 26.2%37347元/越秀6.9万 31.6%48797元/海珠12.9万 25.4%41285元/成交环比 -40%成交环比-30%-40%成交环比-20%-30% 成交环比0-20%保利投顾研究院客户成交热力图受政策调控影响，一手成交环比下滑，受去年下半年楼市火热结转和去年同期基数低影响，各区成交同比大幅上涨， 受春节

4、假期和政策调控影响，本月广州二手住宅走低，各区环比均下降。图：分区新建商品住宅成交秀天河荔 海 珠湾黄埔从化花 都白 云越增 城番 禺南 沙天河1.4万 63.3%供应量少，成交热度下降花都6.4万 47.2%市场平稳，以续销为主白云4.1万 50.6%整体供应量少，北部 四镇去化缓慢增城14.3万 60%供应量族，随着黄埔调控 升级，或有外溢客进入， 地铁沿线楼盘为主力成交。番禺6.7万 61.2%性价比优势凸显，吸引 市区改善外溢。南沙11.8万 57.6%政策利好持续出台，热度 延续，但人才购房政策有 收紧风声，目前市场平稳。荔湾3.7万 34.7%广钢、芳村板块活跃度高海珠2.0万 3

5、9.7%市场平稳，以续销为主资料来源：保利投顾研究院整理越秀0.3万 54.8%供应量少，多为改善型 产品保利投顾研究院黄埔11.9万 42.5%热度延续，有人才购房政 策和外来客贷款收紧风声， 目前供应量较少从化3.3万 33.5%市场平稳，持续续销。成交环比 -60%成交环比环比-50%-60%成交环比-40%-50% 成交环比0-40%客户成交热力图本月广州一手市场成交延续火热，与2019年同期相比，各区成交同比大幅上涨，黄埔区虽供货较少，但成交依旧火热； 白云区积极供货，叠加营销力度提升，成交表现较好；黄埔政策收紧背景下，从化、增城新房市场热度有所提升。随着 一手市场调控升级，本月广州

6、二手住宅有热度上涨预期，尤其是新房供应不足的中心及黄埔区增幅较大。图：分区二手房成交越秀 天河荔 海 珠湾黄埔从化增 城番 禺南 沙花都9.9万 46.3%15373元/花 都白 云白云8.1万134.6%30278元/天河12.5万 206%54681元/从化3.7万 7.6%9454元/增城12万 81.0%16419元/黄埔5.4万 333.6%33118元/番禺15万 91.9%26829元/南沙5.9万 429.0%21140元/荔湾5.3万 182.0%37347元/越秀6.9万 303.7%48797元/海珠12.9万 259.5%41285元/成交同比 300%成交同比200%

7、-300%成交同比0%保利投顾研究院图：分区新建商品住宅成交秀天河荔 海 珠湾黄埔从化花 都白 云越增 城番 禺南 沙天河1.4万 21.9%供应量少，成交热度下降花都6.4万 102.2%市场平稳，以续销为主白云4.1万 129.6%整体供应量少，北部 四镇去化缓慢增城14.3万 67.2%供应量族，随着黄埔调控 升级，或有外溢客进入， 地铁沿线楼盘为主力成交。番禺6.7万 38.4%性价比优势凸显，吸引 市区改善外溢。南沙11.8万 78.8%政策利好持续出台，热度 延续，但人才购房政策有 收紧风声，目前市场平稳。荔湾3.7万 56.4%广钢、芳村板块活跃度高海珠2.0万 15.1%市场平

8、稳，以续销为主资料来源：保利投顾研究院整理；备注：同比数据为对比2019年2月越秀0.3万 190.9%供应量少，多为改善型 产品保利投顾研究院黄埔11.9万 102.2%热度延续，有人才购房政 策和外来客贷款收紧风声， 目前供应量较少从化3.3万 133.6%市场平稳，持续续销。成交同比100%-200% 成交同比0%-100%成交同比 150%成交同比100%-150%成交同比50%-100% 成交同比0%-50%6.005.805.605.405.205.004.804.604.404.204.002018-012018-032018-052018-072018-092018-11201

9、9-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-01首套房房贷利率（%）5年期LPRLPR利率：连续10 个月持平购房成本指南贷款额度整体收紧，二套房贷利率上升相对明显12月底“两道红线”政策出台，同时，广州楼市热度不减，1月中下旬广州的银行整体上调房贷利率约15bp，目前普遍首 套利率与上月基本持平，政策过渡期后，首套房贷趋于平稳，为LPR+55bp，二套+75bp，并收紧房贷额度，放款时间不 确定。二套利率个别银行上浮较明显，与上月相比加点上浮最高0.3个点，对改善需

10、求和卖一买一的客群贷款压制更大。表：各银行房贷利率加点情况图：广州首套房房贷利率走势（%）资料来源：保利投顾研究院整理保利投顾研究院保利投顾研究院银行2020年12月30日2021年1月31日2021年2月底放款时间首套利率 加点数二套利 率加点 数首套利 率加点 数二套利 率加点 数首套利 率加点 数二套利 率加点 数工商银行+0.35+0.6+0.55+0.7+0.55+0.75额度紧张，放款时间 不确定建设银行+0.3+0.6+0.55+0.67+0.55+0.75不确定中国银行+0.4+0.55+0.55+0.75+0.55+0.75不确定农业银行+0.4+0.6+0.55+0.75+

11、0.55+0.75额度紧张，放款时间 不确定招商银行+0.4+0.6+0.55+0.75+0.60+1.05不确定购房利率 案例假如首套买500万的房，首付三成，月供30年，现在月供要多还多少？ 答：以商业贷款利率为例，首付150万，2021年2月：月供还款1.92万； 2020年12月：月供还款1.88万；总价相差约15w。假如二套买500万的房，首付七成，月供30年，现在月供要多还多少？ 答：以商业贷款利率为例，首付350万，2021年2月：月供还款8423 元；2020年12月月供还款8283元；总价相差约5w 。、时间区域具体内容2021.1广州四大银行上调房贷利率，其他银行跟随：自1

12、月27日起， 房贷利率均上调15bp，首套房贷利率调整为 LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp。各大银行纷纷跟随。贷款额度紧张、放贷时间不确定/延长。停止接力贷，首付来源不明或被拒贷。2021.2.2南沙收紧房贷：要求人才新政客户提供南沙流水、劳动合同2021.2.7黄埔收紧房贷：取消双外客户（外地户口+外地收入证明） 的准入资格；区人才政策客户，须提供区内注册企业的 收入证明+劳动合同；首套加点上调至60bp，二套上 调至75bp；农行暂停开放1.5万元以下的收入证明免流 水政策。2021.2.9广东、 广州广东银保监局：多措并举严肃查处贷款违规流入房地产广州：继续排查房抵经营贷违规流

13、入楼市，重点对象为 同一年申请经营贷、个人按揭贷款的客户，力度、规模 抓手较往年自查更大。2021.2-3广州网传黄埔项目收到口头通知执行限价：科学城执行5万/限价；知识城限价3万/正在执行。网传天河执行限价：珠江花城有传出双合同算价流出。购房成本指南部分区域或因“双合同”首付门槛提升，入门级刚需、换房及投资客影响较大全市继收紧房贷额度、上调利率后，排查资金违规流入楼市，南沙和黄埔收紧房贷，这直接打击外地投资投机客户，亦将提 升刚需购房门槛、约束改善需求释放。此外，网传黄埔等区再度执行限价，将直接导致客户首付款提升明显。23入门级刚需贷款门槛提升房贷额度紧张，银行会选择优质客户发放贷款，如科学

14、城项目成交全款优 先，贷款批不下来直接退定金，间接提升入门级刚需客户的购房门槛。贷款约束“卖一买一”改善需求释放因贷款放宽时间延长，“卖一”业主收到房款时间延长，此外，另外再 “买一”的贷款审核严格，因此暂缓“卖一买一”需求释放。精准打击外地投资投机客户黄埔和南沙贷款新政均直接打击外地客户的贷款申请和购房需求，直接压 制外地投资、投机客户需求。41黄埔、天河项目开始执行限价政策，部分项目已筹划推行“双合同”，将明显增加客户的首付款。表：广州房贷、首付等政策变动图：广州房贷、首付等政策政策限价导致客户购房首付款提升明显保利投顾研究院保利投顾研究院宏观政策广州2月密集升级调控政策，重点调控热点区域

15、近期广州部分区域房价上升势头显现，而全国“两会”临近，调控压力明显提升。近期市场热点区域如黄埔、天河等部分项目将开始执行限价， “双合同”或再次出现，将提升购房者首付成本。另外，黄埔、南沙、花都均传购房资格有所收紧，将重点打击外地投资客通过人才政策购房。 外围区域增城及从化政策环境稳定，市场预期有所改善，目前增城各盘纷纷上调单价500-1000元/不等，从化成交热度有所上升。资料来源：保利投顾研究院整理网传政策主要内容对客户影响热点区域传开始执行限 价，或再现“双合同”网传黄埔项目收到口头通知，销售备案价不得超过5万/平；知识城限价3万正在 执行，网传科学城执行5万限价，并非最高限价；限价或促

16、使再现“双合同”，导致购房者 的首付将大幅提高；目前“双合同”，只发生在部分热度较高、 且价格过高的区域；“双合同”大幅提升了购房者的首付成本。天河的珠江花城有传出双合同算价流出，但是否将实行双合同有待观察。黄埔购房资格提高网传黄埔当前“半年社保+本科学历”即可购房的政策将在6月升级为“两年社 保+本科学历”才能购房降低外地投资客比例，市场热度或将受一定 影响南沙人才政策收紧网传“中级及以上专业技术职务的执业资格”，不能在南沙购房提高人才购房门槛，降低市场热度花都房贷收紧目前5年社保/户口可顺利批下贷款，通过人才政策购房客户，暂未批下房贷降低外地投资客比例，市场热度或将受一定 影响全市收紧人才

17、资格认定网传“根据人社部门最新的工作安排，不再办理省外来粤人员专业技术资格确 认手续”对部分只有中级职称的外来购房者有一定程 度的影响表：广州各区网传政策汇总自住投资自住兼投资6成余3成不足1成面积段户型总价段70-902-3房300-360万90-1402-4房320-700万90三 房热销天河热点区域客户特征地图本期关注黄埔区府板块客户地图黄埔市场热度较高，项目去化速度较快价格教育户型交通商业医疗产业规划环境其他价格1产品偏好三房产品热销，四房去化稍慢4关注点关注点在价格、教育、 户型、交通、商业、医疗 产业、规划、环境、其他2置业目的自住为主，少量投资客天河黄埔增城莞深等外地客其他说明：

18、综合分析天河在售典型项目的客户情况得到客户特征 资料来源：保利投顾研究院整理图：黄埔区府板块在售典型项目客户地图黄埔教育3地域来源天河、黄埔客户为主增城、越秀等补充少量莞深等外地客贷款新政后，客户明显退潮基本信息：距离新塘地铁站直线1.4公 里，建面4.65万，容积率8.0起拍楼面价：9182元/ ，配建1.3万拆迁安置房源（13200-13900回购）周边在售一手均价2万元/（精装）延期出让增城新塘荔新与广深大道交汇处 18101222A20162号（原计划2.1出让）房企投资热力图越秀 天河 荔湾海珠黄埔白 云从化花都增城番禺南沙从化区鳌头镇城鳌大道中与神棋路口交汇 处西南侧地块基本信息：

19、位于增城新塘中心，生活 配套较好，建面4.7万 。成交价格： 4.4亿元，折合楼面价 9182元/。周边在售一手均价0.9-1万元/竞得方：建鑫+恒佳源+佳景海珠区石岗路地块基本信息：位于广纸板块，临近2号线 和广佛线交汇站南洲，建面4.4万成交价格：22.1亿元+450配建，折 合楼面价50526元/，溢价率45%。周边在售一手均价7-10万元/竞得方：中海海珠区赤沙车辆段地块基本信息：位于海珠赤沙板块，车辆 段上盖，教育、生活配套较好，建面 30.4万 。成交价格： 82.3亿元，折合楼面价超 36000元/。周边在售一手均价9万元/，二手均 价4.5万元/.竞得方：广州地铁+越秀外围地市

20、较冷，从化鳌头镇地块为广州近4年楼面价最低位，增城新塘地块二度挂牌，以底价成交。 增城区集中挂牌5宗地块，但3.1终止出让，以配合土地集中供应调控。高地价海珠首个车辆段上盖最高限价竞配建成交热度高 热度较高 热度一般较冷广州近4年楼面价最低主城海珠热度高，外围地块遇冷，均底价成交，“两集中”供地后，土拍热度仍待观察主城地市热度高企，海珠区广纸板块拍出最高限价地块，溢价率达45%；赤沙板块拍出高价地，为海珠首个车辆段上盖地块。资料来源：保利投顾研究院整理保利投顾研究院保利投顾研究院图：房企投资热度地图保利投顾研究院二度挂牌底价成交PARTTWO宏观和政策环境类型资讯内容点评基建京港澳高速磁悬浮、

21、沪（深）广高速磁悬浮：省自然资源厅公布广东国土空间规划初步成果，预留 六大重要交通廊道，包括两条高速磁悬浮线路，建成后京沪至广州可3.5小时内直达。另外将携手港澳 共建国际一流湾区，强化广深“双城”联动的核心引擎功能，利好南沙等近深圳区域。大湾区交通建设，联通京沪广深与港澳。南沙建国际化人才特区：广东省印发广州南沙新区创建国际化人才特区实施方案，提出南沙新区实 施创建国际化人才特区，方案从人才的引进、培养、流动、生活保障等方面提供便利，吸引国际人才； 到2035年，全面建成具有全球影响力的国际化人才特区。提出将南沙全国首个“国际化人才特区” 旨在留存高端人才，重点解决南沙现有 “人气不足”的问

22、题。政策网传自然资源部近期将召开视频会议，要求22个重点城市土地供应“两集中”（集中发布出让公告、集 中组织出让），会议前22城将暂停发布宅地公告。3月1日增城区集中挂牌5宗地块已终止出让，以配合 土地集中供应调控，但目前广州暂未发布集中供地时间及政策细则。中央政策主要是稳定房价，保障土地供应 量，但各地政策细则仍未发布，需进一步 观察其影响机制。发布“加强租房租赁市场管理”的通知，拟加强从业主体、房源信息、合同、平台及住房租赁资金等监 管，并鼓励采取“押一付一”、“押二付一”等交易方式。规范租赁市场管理，营造良好的房屋租赁 环境，有利于解决一部分刚需人群的居住 需求，也是吸引和留住人才的重要

23、举措。，资料来源：保利投顾研究院整理02 月度快讯保利投顾研究院保利投顾研究院PARTTHREE土地市场特征及趋势研判表：本月涉宅地土拍情况资料来源：保利投顾研究院整理编号T2021-006T2021-003T2020-354T2020-351地块名称/位置海珠区赤沙车辆 段地块从化鳌头镇城鳌大 道中与神棋路口交 汇处西南侧地块海珠区石岗路 AH050946地块增城新塘镇荔新与 广深大道交汇处地 块土地面积（万）11.17.90.80.6建筑面积（万）30.422.24.44.7容积率2.742.85.58.0起拍楼面价（元/）36000（折合）2411344909182成交楼面价（元/）36

24、000（折合）2411505269182溢价率00450成交总价（亿元）82.35.422.1+竞配建4504.4拿地房企广州地铁+越秀合景泰富中海建鑫+恒佳源+佳景周边新房价格(万元/)9（一手）4-5（二手）0.9-17-102备注（配建、自持等）配建赤沙车辆段 盖板设计概算总 额27.9亿元。需配建绿地等1.1 万和公建配套 1.6万。需配建道路等2万， 公建配套0.52万。配建1.3万政府拆 迁安置房源（其中 商业物业3013， 住宅物业1.04万）。越秀天河海珠荔湾黄埔白 云从化增 城番禺南 沙T2020-354基本信息：位于海珠广纸板块，周边 高价地频出，未来生活氛围较好。竞得方：

25、中海成交价格：22.1亿元+竞配建450，折合楼面价50526元/，溢价率45%。图：2月广州涉宅地成交分布情况01 出让明细保利投顾研究院保利投顾研究院T2021-006基本信息：位于海珠赤沙板 块，车辆段上盖，教育、生活配套较好，建面30.4万 。竞得方：广州地铁+越秀成交价格：82.3亿元，折合 楼面价36000元/。T2021-003基本信息：位于从化鳌头镇， 远离镇区但更靠近从化城区 与高速口，建面22.2万 。竞得方：合景泰富成交价格：5.4亿元，折合 楼面价2411元/。花都T2020-351基本信息：位于增城新塘中 心，生活配套较好，建面4.7 万 。竞得方：建鑫+恒佳源+佳景

26、成交价格：4.4亿元，折合楼 面价9182元/。主城地市延续较高热度，外围地块均底价成交1月出让4宗宅地，成交总建面61.7万，成交总价114.2亿元。2宗主城地均位于海珠区，广纸地块达最高限价成交，由中海以22.1亿元+ 竞配建450竞得，赤沙车辆段上盖地块，由广州地铁以底价82.3亿元竞得，折合楼面价超约3.6万/（扣除TOD盖板成本），后将与越秀 共同开发；2宗外围地块分别位于从化和增城，从化地块远离镇区，是广州近4年楼面价最低的宅地，增城地块二度挂牌，底价成交。02 3月土地供应仅白云钟落潭地块供应；终止计划供应的增城四宗地块，以配合宅地集中供应新规3月将出让1宗宅地，供应建面16万。

27、白云区重新挂牌钟落潭地块，起拍价及各项指标不变，目前已有报价。增城区集中挂牌5宗地块，供应建面48.2万，起拍总价达32.98亿，但目前终止出让，以配合土地集中供应调控。编号区域地块名称/位置土地面积（万）建筑面积（万）容积率起拍楼面价（元/）起始总价（亿元）周边在售均价(万 元/)T2021-021白云区钟落潭镇五龙岗村白云生物医药健康 产业基地二期融资配建地块一8.816.4/1488024.32.9T2021-034增城区永宁街新新大道东侧地块3.812.23.2973111.81.8T2021-041永宁街创业大道北侧地块2.58.13.3221217.31.8T2021-040新塘镇

28、蝴蝶岭大道西侧地块1.64.83.0108335.22T2021-039荔湖街荔城西环路北侧地块2.910.53.61085711.41.8-2.3T2021-038石滩镇南北大道西侧地块4.212.63.072229.11-1.6表：广州计划供应宅地情况资料来源：保利投顾研究院整理保利投顾研究院保利投顾研究院二度挂牌目前终止出让，以配合土地集中供应调控PARTFOUR商品房市场特征及趋势研判全市新房供求价30000350002002502019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月

29、2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月图：全市商品住宅供求价情况供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)250001000141502000090012101001500080088501000070064500060020020181008.46 16110012002019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月20

30、20年9月2020年11月2021年1月图：全市库存及去化周期库存面积(万)去化周期6(月)供应25.5万，环比-65.4%，同比+144.8% 成交68.8万，环比-50.7%，同比+407.9%（去年疫情导致基数低）供求季节性回落，市场连续2个月供不应求，库存下行，去化周期仅8个月2月新建商品住宅供应自然回落，新增供应25.5万，环比下降65%，对比2019年同期下降27%；成交表现较好，成交 量68.8万，环比降50.7%，对比2019年同期上升83%，主要因为政策收紧预期下，部分客户抓紧调控前的窗口期入 市、原地过年和售楼部不打烊等。库存量延续下行态势，2月全市库存1008.5万，较1

31、月减少36.8万，去化周期8个月，基本与上月持平。数据来源：保利投顾研究院整理保利投顾研究院保利投顾研究院图：广州市二手房月度成交面积及同比（万；%）数据来源：保利投顾研究院整理854%-200%0%200%400%97.71 600%800%0204060801001201401602018.072018.082018.092018.102018.112018.122019.012019.022019.032019.042019.052019.062019.072019.082019.092019.102019.112019.122020.012020.022020.032020.04202

32、0.052020.062020.072020.082020.092020.102020.112020.122021.012021.02成交面积（万）同比全市二手房市场2月二手成交10132宗，环比下降35.3%，但较2019年同期仍上升131%2月因春节的季节性因素影响，成交套数10132套，成交面积151万，环比下降35.3%，但较2019年2月仍大幅上升131%，2月二手房市场交投氛围依然较活跃，与“原地过年”和政策持续升级后部分客户恐慌性入市等因素有关，此外， 天河、黄埔新房供应较为紧张，且价格预期上升，二手市场对其有一定分流。保利投顾研究院保利投顾研究院受疫情影响，去年同期基数较低10

33、00%分区市场情况区域指标新房市场 供应(万)新房市场 成交(万)二手市场 成交(万)库存量 (万)去化周期 (月)天河总量01.412.530.88.7同比/309%1107%/环比/-63.3%-43%-4%-0.2个月荔湾总量1.83.75.360.510.1同比0%171%1385%/环比-11%-35%-26%-0.9%+0.5个月海珠总量02.012.931.012.1同比/1077%1476%/环比/-40%-25%-4.5%-1个月越秀总量/6.9/同比1576%环比-32%白云研究院整总量1.14.18.194.714.1同比-0.7%401%1430%/理环比-87%-51

34、%-38%-2.8%0（1）中心五区：新房整体供应有限，天河、白云部分项目价格小幅上升中心五区市场热度自然回落，供应环比均不同程度下降，海珠、荔湾无新供应，影响成交表现；白云为成交主力，库存持 平，同和板块星汇云城阶段性断供后集中供货，带动成交，北部四镇通过转名、长分期等营销手段，带动成交有所上升。 天河部分项目价格上调，去化略有下降；受春节假期季节性因素影响，各区二手市场环比大幅下降。表：中心区域商品住宅市场情况保利投顾研究院数据来源：保利投顾分区市场情况区域指标新房市场 供应(万)新房市场 成交(万)二手市场 成交(万)库存量 (万)去化周期（月）黄埔总量0.711.95.493.24同比0%463.9%1389%24.4%环比-93.4%-42.5%-43%-10.1%-0.4番禺总量6.76.715114.68.6同比0%362.2%913%10.6%环比35.5%-61.2%-34%0.6%0（2）近郊：黄埔热度维持，二手房价格上升较明显，番禺月内无大营销节点，市场平淡黄埔热度仍在高位，春节后两项目开盘去化较好，其中品秀星汇城筹量充足，加推售罄；部分项目存在价格上调预期；番禺市场平