街区式商业11个案例策划分析分析报告 -184P

1、街区式商业项目分析报告2012.11.9项目分类项目名称商业体量（）开业时间停车位商家数量业态比例（按面积）零售餐饮休闲配套成熟商圈重庆龙湖北城天街14万2003年11月100021058%21%14%7%杭州西湖天地3万2003年5月/人口密集区非成熟商圈上海大宁国际11万2006年10月130014243%30%7%20%上海金桥国际16.4万2009年12月120016956%21%8%15%上海大拇指广场11万2005年7月100013025%52%14%9%北京三里屯village12万2008年6月89026150%37%9%4%宁波天一广场22万2002年10月120046060

2、%17%17%6%徐州滨湖新天地2万2009年10月/历史文化上海新天地（商业街部分）4.5万2001年6月1570（含周边）677%42%24%27%南京19124万2004年12月140586%31%60%3%成都宽窄巷子4.4万2008年6月4805218%38%36%8%项目统计共11个街区式商业项目统计表如下，按项目特点可分为三类，分别是成熟商圈、人口密集区非成熟商圈、历史文化。由表中数据可以看出前两类项目业态配比以零售为主，适量的餐饮为辅，休闲和配套面积比例较小。第三类项目业态配比以餐饮和休闲为主，充分发掘项目的历史价值和文化价值。目录重庆龙湖北城天街杭州西湖天地上海大宁国际上海金

3、桥国际上海大拇指广场北京三里屯village宁波天一广场徐州滨湖新天地上海新天地南京1912成都宽窄巷子424264572951111251271531721.重庆龙湖北城天街项目名称：重庆北城天街开业时间：2003年11月1日项目地址：重庆江北区北城天街8号总建筑面积：28万商业建筑面积：14万商业楼层数量：B1-F5开发商：龙湖地产运营商：龙湖地产商业经营管理分公司物业管理公司：重庆新龙湖物业管理有限公司商业顾问：华夏柏欣经营管理顾问有限公司空间设计：Graphia brands导视设计：北京景华1.重庆北城天街项目简介北城天街北城天街位于重庆市公认的五大商圈之一江北观音桥商圈核心区域，商

4、业氛围比较浓厚。周边的商业项目档次定位中低档，主要有茂业百货、新世界百货、世纪新都百货。北城天街是重庆的首个Shopping Mall，提升了该地区的商业品质与形象。1.重庆北城天街项目区位整体定位重庆商业一号地标档次定位中高档目标定位提升观音桥地区商业品质与形象客群定位年轻时尚与中高收入人群1.重庆北城天街项目定位目标客群分析消费意见之领袖，强烈的阶层归属感北城天街之重庆时尚风向标地位消费力强，特定品牌的忠实用户大量国际知名品牌和个性品牌入驻追求物质与精神的双重享受餐饮、时装、娱乐等多种业态的完美结合拥有别墅、花园洋房等高端物业北城天街距离重庆高端居住区车程10分钟客群特征北城天街1.重庆北

5、城天街项目定位北城天街购物广场，充分借鉴国际先进商业理念，反复论证，科学规划多种业态，形成“同业差异，异业互补”的空间布局。1.重庆北城天街业态规划布局远东百货北京华联1.重庆北城天街平面布局远东百货北京华联1.重庆北城天街平面布局远东百货北京华联1.重庆北城天街平面布局远东百货北京华联1.重庆北城天街平面布局远东百货北京华联1.重庆北城天街平面布局远东百货1.重庆北城天街平面布局1.重庆北城天街品牌展示1.重庆北城天街品牌展示2022/7/25零售业态面积占比最大，达到58%；餐饮业态占比达到21%；从面积占比可以看出，该项目业态以零售和餐饮为主。1.重庆北城天街业态配比龙湖北城天街采取只租

6、不售、统一招商、统一经营管理、统一宣传推广的形式。统一管理统一宣传统一推广统一招商经营管理坚持只租不售原则，有利于招商团队整合资源，科学布局，保证所有商家共享客群。北城天街专设客户服务中心，一站服务、全程管理，及时周到的解决商家的问题。北城天街将根据商家经营现状和消费者需求，邀请商家参与主题活动，通过各种方式，营造舒适，时尚的购物环境，营造一个共赢的平台。媒体对北城天街不间断地主动报道，保证北城天街的高频次曝光率和较高的消费者关注度。1.重庆北城天街经营管理.完美“蝶变”从“烂尾楼”到“时尚中心” 从曾经全国闻名的烂尾街“欧式一条街”到现在能将整个江北商圈的格局和定位重新定义的“龙湖北城天街”

7、。在龙湖商业的专业经营下，北城天街成为目前重庆为数不多的成熟的商业中心之一。1.重庆北城天街项目总结.重庆时尚顶级话语权国际品牌的精彩，时尚活动的缤纷，重庆各大主流媒体不间断聚焦，北城天街在重庆时尚界已经拥有顶级话语权。成为影响重庆商业走势，引领重庆时尚的一号地标。1.重庆北城天街项目总结3.品牌商家闪耀天街引领国际时尚风暴多家国际品牌闪耀天街，取得不俗业绩。国际知名品牌的的入驻为天街营造了国际，时尚的消费氛围，造就了北城天街重庆时尚风向标之地位。1.重庆北城天街项目总结4.成熟专业的经营管理专业的商业管理团队、先进的经营管理理念、成功营运北城天街的商业管理经验，为北城天街延续成功运营和提升有

8、力保证。1.重庆北城天街项目总结2022/7/252.杭州西湖天地项目简介：西湖天地体现了生态、文化与商业结合的经营模式，使西湖不再独有风景，也加入到现代城市发展中来，发挥自身潜力。项目区位：西湖南岸的涌金池畔占地面积：3万平方米工程进度：而目前仅为第一期工程，名曰：园林篇生态 + 文化 +商业 = 文化资源的合理利用、挖掘文化主题：在原老年公园的基础上重新改造，如钻进树丛的石板小径、路边静卧的古井台、石磨盘，可以产生对历史的遐想。建筑形态：大胆采用玻璃、空调等现代的元素与杭州的园林、建筑结合，不但延续了杭州的建筑特色，还达到了四季可用的目的。商业与文化结合：使西湖不再独有风景，她发掘了自身潜

9、力，也一起加入到现代化的城市发展中来。2.杭州西湖天地项目简介2022/7/253.上海大宁国际项目名称：大宁商业国际广场项目位置：上海闸北区共和新路1868-2008开业时间：2006年10月项目占地面积：约5.5万项目建筑面积：约25万商业广场面积：约11万停车位：地上、地下共1300个物业管理公司：第一太平戴维斯开发商：崇邦集团上海福乐思特房地产发展有限公司商业招商顾问公司：世邦魏理仕建筑设计公司：美国RTKL国际建筑事务所商业定位：集购物休闲、休闲健身、文化娱乐、酒店办公于一体的地区级综合性商业中心。品牌定位：商业部分中端定位，以国内一二线品牌为主，辅以少量国际二线品牌。商业功能：百货

10、零售、大卖场、餐饮美食、娱乐休闲、文化教育、星级酒店、现代服务。基础概况项目定位3.上海大宁国际项目简介大宁国际大宁商圈地处闸北区腹地，依托大宁国际商业中心，形成上海地区级商业中心；综合指标:服务对象为本区域内常住人口和各类外来人群，日客流量达到约20万人次；商业集聚在不少于8公顷的区域范围内；商业设施建筑面积约为20-60万。业态导向鼓励设置：百货店、品牌专卖店、专业店、餐饮娱乐网点、文化休闲网点；适度设置：大型超市、仓储商店、大型专业店、生活服务网点；限制设置：大型商品交易市场等。项目区位3.上海大宁国际项目区位大宁国际紧邻南北高架桥，地铁和直达大宁的20多条公交线路使大宁国际商业广场拥有

11、便利的交通网络。周边轨道交通：处在1号线上海马戏城站与延长路站之间。周边公交车：40、46、210、232、722、741、916、944路等。大润发班车：8条班车线路，辐射至普陀、宝山等地开车：大宁国际商业广场地处大宁路和共和新路（南北高架）的交界处。本案具有一定区位优势，交通便利，辐射范围广。大宁班车线路图大宁交通线路图周边情况、交通3.上海大宁国际项目交通办公及主力店位于商业广场的四周，因此整体布局外围呈现大建筑形态，内部呈小院落交叉错落的形态酒店位于项目的角落，偏离广场吵杂的商业区，减少商业带来的人流，闹中取静的保障酒店的品质。位置偏离中央广场和主干道，影院、运动100、F8动感地带等

12、在此区域，利于吸引、组织目的性消费人流。中央广场为人流交叉密集的区域，为了留住人群，增加消费，此处设置了较多的休闲餐饮。大润发、亲子广场、主力餐饮等业态商家布局于此。主力店+主题性消费为主。位置相对较偏，有利于带动目的性人流。商场Retail星级酒店HOTEL高级办公楼Office商场办公SOHO整体布局3.上海大宁国际整体布局楼层业态分布第1座1F零售第1座2F零售第1座3F配套服务1座业态数量面积零售31720配套服务16001座1-2F品牌服饰专卖店为主，显眼位置以知名品牌吸引消费者眼球。3F为英孚教育,因此配套服务面积比例约为26%。3.上海大宁国际1座业态布局楼层业态分布第2座1F零

13、售服务第2座2F零售第2座3F休闲娱乐第2座8F休闲娱乐2座以主题性娱乐为主，大宁影城+F8动感地带（轮滑）等，吸引人流。2座业态数量面积零售44720配套服务140休闲娱乐255003.上海大宁国际2座业态布局楼层业态分布第5座1F零售餐饮第5座2F零售第5座3F零售第5座4F休闲娱乐业态数量面积零售24535休闲娱乐12000餐饮31220 5座5座商业：1-4F沿街布置生活购物类业态，易于吸引社区居民的目的性消费。3.上海大宁国际5座业态布局楼层业态分布第6座1F零售餐饮第6座2F餐饮配套服务第6座3F餐饮第6座4F休闲娱乐6座6座：餐饮围绕广场中央布置，同时穿插围绕，变幻多端。多以餐饮

14、、零售为主。业态数量面积零售81245配套服务1600休闲娱乐1900餐饮1039803.上海大宁国际6座业态布局楼层业态分布第8座1F零售餐饮服务第8座2F零售娱乐服务第8座3F零售餐饮第8座4F休闲娱乐业态数量面积零售111331配套服务2170休闲娱乐32800餐饮41800 8座8座商业：1-4F沿街布置生活购物类业态，易于吸引社区居民的目的性消费。3.上海大宁国际8座业态布局楼层业态分布第9座1F零售餐饮第9座2F零售第9座3F餐饮第9座4F餐饮 业态数量面积零售141515餐饮1046309座9座：餐饮围绕广场中央布置，同时穿插围绕，变幻多端。多以餐饮、零售为主。3.上海大宁国际9

15、座业态布局楼层业态分布第10座1F零售餐饮服务第10座2F零售服务 第10座3F休闲娱乐服务业态数量面积零售111345配套服务3990休闲娱乐1360餐饮15010座10座裙房商业，以生活配套类购物为主，为顾客提供便利。3.上海大宁国际10座业态布局楼层业态分布第11座1F零售第11座2F零售第11座3F零售第11座4F餐饮第11座5F餐饮业态数量面积零售13400餐饮2101011座11座1-3F为时尚基地，品牌专卖店，4-5F提供餐饮。3.上海大宁国际11座业态布局业态数量面积零售179140配套服务72580休闲娱乐41670餐饮14797012座12座楼层业态分布第12座BF配套服务

16、12座1-3F零售第12座4F零售服务娱乐第12座5F餐饮第12座6F配套服务餐饮12座靠近大宁路：1-3F大润发，4F亲子广场，5-6F大型餐饮，以主力店+主题性消费为主。3.上海大宁国际12座业态布局类别零售购物餐饮统计内容咖啡茶室食品特色餐饮休闲餐饮正餐中西快餐经营商户数7116171055数量比例50%1%4%12%7%4%4%经营面积（)289513504807250411067501720面积比例43%1%1%11%6%10%3%业种大类面积比例43%30%类别娱乐休闲配套服务 统计内容KTV美容摄影影院游戏游艺运动健身足浴按摩教育培训金融银行美发美甲维修经营商户数14211217

17、1412数量比例1%3%1%1%1%1%1%5%1%3%1%1%经营面积（)23001520250250013005000360315035013902070面积比例3%2%0%4%2%7%1%5%1%2%0%0%业种大类面积比例20%7%经营总面积 67821 、经营总户数 142家、零售商业数量比例 50 %、零售商业面积比例 43 %、非零售商业数量比例 50 %、非零售商业面积比例57 %、停车位 1300 个。3.上海大宁国际业态统计1 大即规模大。25万的建筑面积，高低错落的15幢建筑，11个大小广场和庭院。2 齐即功能齐。有酒店、办公、零售、餐饮、文化、娱乐、教育、服务八大功能。

18、3 多即品牌多。共有120多个国内外知名的商家入驻本案，其中多个为首次登陆上海的品牌。4 新即品牌新。很多品牌均为第一次进入中国，或是第一次进入沪北地区，本案为整个沪北区域带来了新鲜的商业气息，从而为项目聚集了浓厚的商业氛围和人气。业态包含商家个数面积零售购物7128951餐饮4420660休闲娱乐154980配套服务1213230在业态方面，大宁国际呈现出“大、齐、多、新”为特点的商业形态。3.上海大宁国际业态特点内部设计：大宁内部的设计极具创新。每一处细节无不体现着开放、便捷、时尚、安全、环保的设计思路。定义生活，享受生活正是打造者想要传递的诉求。建筑外观：在建筑外观上，开发商以现代的建筑

19、风格，重塑传统商区的尺度空间，为消费者带来了一个似曾相识的新境界。在整体布局上，15幢大小建筑疏密有致地分布，流连此间，大有移步换景的感觉。广场和庭院间或置入自然、人文小景增添艺术氛围。室内、外空间的有机结合，四季皆宜。1、建筑布局错落有致，相互呼应，给人感觉新奇别致。2、整体建筑景观形象风格多种多样，且主题统一，强化了街区商业氛围。建筑形态3.上海大宁国际建筑形态空间设计是本案的一大特色，11个大小不等、错落分布的广场也很好的表现了这一特色，在各个广场设置的大型LED屏幕，可以将分布在大宁国际不同区域的精彩场景和活动实时播放，形成来宾与整个项目空间的互动。中央广场周边的露天酒吧、咖啡座营造出

20、柔和的气氛，也为各种活动的举办提供了一个美丽自然的背景。多核心多广场的设计让中央主广场位于办公楼的侧沿，作为人流缓冲和隔离，很好的避免了高层建筑阻挡内部低层建筑及广场的日照。空间设计3.上海大宁国际空间设计小 结功能和灵活性兼顾。国内消费市场年轻变数多。除了满足眼前要求，还要适应市场转变。美观和功能兼顾。除了美观外，设计还要实用，大宁为消费群提供了零售餐饮、娱乐、文化、教育、商务、旅游和城市配套设施等8大功能。质量成本兼顾。各栋楼表面不一样，但楼身用的都是标准化和较易维修保养的建筑材料。总体效果是大、齐、多、新，即规模大、功能齐、品牌多、风格新。大宁未来发展需要根据市场的需求，不断进步创新。时

21、尚和传统兼顾。虽然建筑风格看上去很现代，但整体布局、空间尺度比例等和上海老城厢的格局类似。3.上海大宁国际项目小结2022/7/254.上海金桥国际项目信息项目名称：上海浦东金桥国际商业广场开 发 商：上海爱梦敦置业有限公司; 香港崇邦国际有限公司开业时间：2009年12月13日地 址：上海市浦东区金桥路张杨路占地面积：6万总建筑面积：34.4万物业组合：购物中心（16.4万） 乙级写字楼（18万）商业建筑面积：16.4万商业楼层数量：11座运营管理公司：崇邦集团停车位数量：1200个商业性质：社区商业商业型态：购物中心商铺租金：16.00-20.00元/.天4.上海金桥国际项目简介总体定位：

22、一站式服务的社区商业中心形象定位：舒适、时尚、高雅主题定位：花园里的商场、商场里的花园客群定位：白领阶层、小白领档次定位：中高档概念定位：概念定位Love情与爱Art艺与术Originality原与真Style品与味Health康与健4.上海金桥国际项目定位陆家嘴人民广场9km金桥路张扬路八佰伴7km本案Line-6 金桥站4.上海金桥国际项目区位金桥国际商业广场位于张杨路与金桥路两条城市主干道交汇点三公里辐射范围内无大型社区商业，优异的区域位置可以让其从社区商业往城市副中心商业转变黄浦江3km4.上海金桥国际项目区位轨道交通：坐落于地铁六号线云山路站与金桥路站之间，距离地铁六号线金桥路站仅5

23、0米远。地面交通：金桥国际商业广场位于张杨路与金桥路两条城市主干道交汇点。公交线路： 573;773;778;991;991区间；993；990；961；630；977；金桥1路；施崂专线；新川专线； 蔡路专线；上川专线等15条公交线路。交通概况4.上海金桥国际交通概况项目周边居民密集，旁有金桥瑞仕花园，近有碧云国际社区，跨国企业云集的金桥出口加工区和张江高科技园区。 6公里半径范围内常驻人口达750，000人金桥瑞仕花园住宅区住宅区住宅区项目毗邻大量住宅区，周边只有一个主打儿童项目的申银万国配套。本项目 为金桥地区唯一的大型商业中心。消费客群4.上海金桥国际消费客群楼层业态分布第1座1F零售

24、餐饮配套第1座2F零售餐饮第1座3F零售休闲配套服务第1座4F餐饮休闲1座面积大，地理位置佳，对于人流导入起着关键作用，2、3、4楼与8座间空中连廊的设置自然导入。4.上海金桥国际1座业态布局1座为11座建筑中面积最大，地理位置最好的楼座。因此在设置业种的时候购物类零售数量占到69%，面积为46%；餐饮数量为23%，面积为26%；而休闲娱乐主要分布在3、4层，业种主要为儿童服务；少数配套设施1座也有设置，服务客群为儿童和女士。由此可知1座在业种设置上充分考虑到消费者心理，从1楼到4楼，大致实现了“拥有-享受”的心理需求层次。1座的设置还充分考虑到了全家出游的方案，女性的消费主要为服饰鞋类，儿童

25、消费主要为教育投资，娱乐放松，男性消费则主要为数码产品和精致工艺品。商场将“一家人”出游方案以业种分布的方式放置其中，打造了亲子社区的社区商业理念。亲子主题业态数量面积（）超市18355服装6510鞋类240黄金珠宝3170化妆品370钟表眼镜380时尚配饰150家纺家居3120保健器材120食品697中西快餐1100特色餐饮1100总计7467221座业种细分较均匀，零售的各种业态基本有所涉及，体现了社区商业主打齐全“服务”的理念。4.上海金桥国际1座业态布局楼层业态分布第2座1F零售餐饮第2座2F零售餐饮第2座3F餐饮休闲配套服务第2座4F休闲娱乐2座打造亲子主题，提供“全家总动员”的理由

26、，是社区商业必杀技之一。2座业态数量(家）面积（）服装15640鞋类1300咖啡茶馆180休闲餐饮2400KTV11000配套设施5250总计2530254.上海金桥国际2座业态布局楼层业态分布第3座1F零售餐饮第3座2F零售餐饮餐饮第3座3F餐饮第3座4F休闲娱乐业态数量面积（）超市1100服饰91300中西快餐4408休闲餐饮2210特色餐饮1260运动健身2600数码电子135总计2034333座设为两条城市主干道交汇处，属于沿街商业，主要提供购物和餐饮服务。4.上海金桥国际3座业态布局楼层业态分布第5座1F餐饮业态数量面积（）食品260总计2605座只有1层，皆为甜品店，作为3、6、7

27、座过渡，可起到舒缓节奏的作用。4.上海金桥国际5座业态布局楼层业态分布第6座1F零售餐饮配套第6座2F餐饮第6座3F餐饮业态数量面积（）鞋类280咖啡茶馆1140中西快餐1100正餐1600特色餐饮1600银行255便利店150总计91625处于倒L型右开端的6座以餐饮为主，利用其西侧人流较少特点设置大量的外堂，转劣势为优势。4.上海金桥国际6座业态布局楼层业态分布第7座1F零售餐饮第7座2F零售餐饮配套第7座3F餐饮业态数量面积（）服装91125鞋类275休闲餐饮2190特色餐饮51600中西快餐2130咖啡茶馆1100食品180家纺家居130精品店115化妆品150钟表眼镜120教育配套1

28、155总计293110位于花园广场中心位置的7座主打零售购物，同时兼顾餐饮，通过空间连廊构成露台，让消费者在情趣中串联起另外几座。4.上海金桥国际7座业态布局楼层业态分布第8座1F零售餐饮配套第8座2F零售餐饮第8座3F零售餐饮休闲第8座4F餐饮业态数量面积（）运动休闲23000包袋皮具115中西快餐1100特色餐饮3290运动健身18家纺家居130数码电子150工艺品150配套15总计1235488座承担着减轻1座购物压力的责任，是1座、7座的过渡，所拥有业种为零售、餐饮、休闲娱乐。4.上海金桥国际8座业态布局楼层业态分布第11座1F配套第11座2F配套业态数量面积（）美发配套12000总计

29、1200011座1、2层均为宿野整体形象设计机构，作为商场配套服务存在，与广场间间隔9、10座，较前面几座较差。4.上海金桥国际11座业态布局楼层业态分布第12座1F零售梅赛德斯-奔驰展厅第12座2F零售餐饮展厅第12座3F零售餐饮业态数量面积（）家电14000特色餐饮22900梅赛德斯-奔驰展厅14000总计41090012座地处张杨路枣庄路交汇处，人流量较足，零售商家少且大，可有效吸引人流。4.上海金桥国际12座业态布局经营业种比例统计汇总表统计内容零售购物餐饮娱乐休闲梅赛德斯-奔驰展厅配套服务正餐中西快餐休闲餐饮特色餐饮咖啡茶馆食品KTV摄影儿童乐园运动健身美容会所教育设施金融设施其他药

30、房美发店经营商户数95296183911252142314数量比例56%1%5%4%11%2%5%1%1%1%3%1%1%2%1%2%1%2%经营面积（）2006014008008003960320237400908008232204000615558550620面积比例56%4%2%2%11%1%1%1%0%2%2%1%11%2%0%0%0%2%业种大类面积比例56%21%7%11%4%合计经营总户数 169家、零售商业数量比例 56 %、零售商业面积比例 57 %、非零售商业数量比例59%、梅赛德斯-奔驰展厅面积比11%、非零售商业面积比例43%、停车位 1200 个。4.上海金桥国际业种

31、统计2022/7/25不同业态商家面积比例统计业态面积比例零售购物2006056%餐饮751721%休闲娱乐23337%配套服务542515%合计35335100%零售购物类业态面积占到56%，其次为餐饮，配套服务跻身前三，社区服务功能突出。4.上海金桥国际业态统计不同业态商家数量比例统计零售购物类业态总量占到55.98%，其次为餐饮，配套服务跻身前三，金桥国际对于社区商业做好配套服务努力可见一斑。业态包含商家个数比例零售购物9556%餐饮4728%休闲娱乐127%配套服务158%合计169100%4.上海金桥国际业态统计建筑发展到现在，使用功能已不是建筑的主要矛盾；建筑的心理感受已受到越多的

32、重视。空间知觉、环境认知、环境心理感受都是人们在步行街的不断行进当中不断体现出来的，这些感知的好坏也直接决定了步行街设计的成功与否。4.上海金桥国际建筑设计清晰的形象建筑外观以灰、白、米色为主色调，呈现代简约风格,“花园商场”，购物中心中有公园、公园即购物中心11栋商业+1栋办公纵向立面构图设计4.上海金桥国际建筑设计商业步行街是人们感知最深刻的地方， 突出街道空间环境的特征可加强商业街的形象性，使其更具表现力。个性的街道形象特殊的照明方式、特殊的地面纹理和沿街建筑立面特有的装饰细节等可增加步行街的表现力。4.上海金桥国际建筑设计感受环境的稳定支柱引导人的活动增强步行街的可识别性显著的标志物4

33、.上海金桥国际建筑设计“后院文化”楼层最高不超过4层外观小巧别致，富有生活气息，符合社区商业的风格。4.上海金桥国际建筑设计空中连廊与空中露台巧妙组合，更人性化；避免“风吹日晒”；实现了“花园商场”的主旨。增加单体建筑间联系；4.上海金桥国际建筑设计客群庞大。6公里半径范围内常驻人口达750，000人，为中高档收入客群。项目所在区域价值巨大，极大提升了项目潜力。注重导购系统信号。导购系统一定要细节化处理。在消费者有迷路的“倾向时马上给予导购提示”。不管是通过空中连廊成为一体的1-8座，还是独成一体的10、11、12座，90%是通过一楼的铺面导入客群；唯一例外的DBHK则是上海第一家由香港设计行

34、设计的中高端个性品牌。人性化细节。作为社区商业，项目从空间设计（留足休憩空间）到业种分布（亲子配套），不仅拥有良好的购物环境，更要有“后院”文化。楼座发展不均衡。由于地形原因，位于倒L型9-12座目前仍有3座未能开业，最边上的11、12座由于地处次干道交汇，优势大于中间的9-10座。4.上海金桥国际项目总结2022/7/255.上海大拇指广场项目简介项目名称：上海证大大拇指广场开业时间：2005年7月项目地址：上海市浦东新区芳甸路199弄占地面积：80亩总建筑面积：11万物业组合：购物中心商业建筑面积：11万商业楼层数量：B1-F3开发商：上海证大集团建筑设计公司：美国ARQ国际建筑师事务所物

35、业管理公司：上海证大商业经营管理有限公司运营管理公司：上海证大房产商业类别：社区型商业商业性质：直辖市区域级商圈总体定位：综合性休闲广场客群定位：周边住宅区居民、办公人士档次定位：中高档概念定位：城市会客厅项目定位5.上海大拇指广场项目简介区域背景概述证大大拇指广场地处浦东城区中心 联洋国际社区核心证大大拇指广场位于上海浦东联洋社区，处于住宅区包围中。辐射周边联洋社区、碧云社区及花木社区等地人流。项目四周为三条城市次干道丁香路、芳甸路、迎春路以及1条城市支马路紫槐路，距离陆家嘴约5。联洋社区，是比较高档的一个新区，中心就是世纪公园和世纪大道，都是上海比较高档的。联洋社区的建筑规划的也非常好，内

36、部建筑比较新，售价也比较昂贵。联洋社区旁边就是碧云社区。这一地区都是比较高档的社区，住宅量很大，消费力充足。社区内商业项目较少，除大拇指广场外，还有其对面的联洋广场。商业名称开业时间营业面积商业类型商业档次联洋广场2008年12月24日5.8万Shoppi-ng mall中高档5大拇指联洋社区陆家嘴花木社区碧云社区5.上海大拇指广场项目区位交通概况轨道交通：本项目对外没有市级的道路，也没有直达或距离近的轨道交通，2020年轨道交通规划图中也没有直达线路。目前距离9号线杨高中路站约1100米。直达公交站点：芳甸路-杨高中路站815、640芳甸路-迎春路站640迎春路-芳甸路站东周线丁香路-芳甸路

37、站987、花木1路92大拇指广场丁香路-芳甸路站迎春路-芳甸路站芳甸路-迎春路站芳甸路-杨高中路站大拇指广场5.上海大拇指广场交通概况楼层业态主力店/次主力店3F餐饮零售休闲娱乐2F餐饮零售休闲娱乐配套服务证大艺术馆、NIKE1F餐饮零售休闲娱乐配套服务好乐迪、屈臣氏、唐朝大酒店B1零售餐饮家乐福、大食代整体业态布局5.上海大拇指广场业态布局F3家纺家居、特色餐饮F2美容足浴、运动休闲、服饰、艺术馆F1特色餐饮、中西快餐、休闲餐饮、服饰、小食品、银行B1超市、大食代各楼层经营内容5.上海大拇指广场经营内容从数量上看，各业种数量较少，食品最多，有4个。从面积上看，超市占比重一些，为64%；中西快

38、餐面积也较大，占到27.2%。从档次上看，以国内外知名品牌为主，占到76.2%。业种数量（家） 面积（） 服装 375.48钟表眼镜120食品436鞋类140儿童用品226中西快餐21020工艺品112.96摄影110药房120美容美体140配套服务352超市12400合计 213752.445.上海大拇指广场B1业态布局位置细分业态品牌名称产品档次经营面积B1钟表眼镜巴黎三城国际二线20B1服装ouliyao非品牌15B1食品天申茗茶非品牌18B1服装CACHE CACHE国内一线30.24B1鞋类达芙妮国内一线40B1儿童用品PAS a PAS/OUR Q国际二线20B1服装ARROW国内

39、一线30.24B1中西快餐麦当劳国际一线300B1工艺品贵族花艺非品牌12.96B1中西快餐大食代美食广场国内一线720B1摄影柯达国内一线10B1药房雷允上国内一线20B1食品私房小厨国内二线4B1儿童用品咪宝宝非品牌6B1食品来伊份国内二线8B1食品森蜂园国内二线6B1美容美体雪肌美素非品牌40B1配套服务福奈特洗衣国内一线24B1配套服务玛奴拉改衣国际二线18B1配套服务名匠修鞋国内一线10B1超市家乐福国际一线24005.上海大拇指广场B1品牌列表从数量上看，各业种分布较均匀，其中食品较多。从面积上看，正餐、特色餐饮、中西快餐以及超市均占较大面积，比例在12-17%之间。从档次上看，以

40、国内外知名品牌为主，达84%。业种数量（家） 面积（） 正餐32919特色餐饮82476.8中西快餐62149休闲餐饮2690食品12422咖啡茶座/酒吧7910.08超市22730饰品556.44服装6402鞋类260美发美甲4404.5工艺品219.5钟表眼镜129.4家纺家居279数码电子160儿童玩具19运动休闲2192药房120美容SPA/足浴休闲3520银行61162医疗保健150KTV11800教育设施140其他配套3169.5合计 8217370.225.上海大拇指广场1F业态布局5.上海大拇指广场1F业态布局位置细分业态品牌名称产品档次经营面积（）1F特色餐饮味知堂国内二线4

41、001F中西快餐肯德基国际一线3001F中西快餐味千拉面国内一线4001F中西快餐KYOCHON快餐非品牌1201F中西快餐必胜客国际一线6001F中西快餐棒!约翰国际一线1201F休闲餐饮皇后餐厅国内二线6001F休闲餐饮PIZZA ITALIA国际二线901F食品C多多国内二线91F食品好果多国内二线601F正餐聚湘阁国内二线1191F特色餐饮炉边情谈国内二线1801F特色餐饮花月亭国内二线1201F特色餐饮本杰比国内二线1441F特色餐饮希腊餐厅国内二线1441F特色餐饮豆捞制造国内二线388.81F特色餐饮西蜀风情国内二线2001F咖啡茶座星巴克国际一线211.681F咖啡茶座香啡缤国

42、内二线182.41F咖啡茶座沃歌斯国内一线1121F咖啡茶座杜梦咖啡国内二线1201F酒吧美丽时光非品牌1141F酒吧爱尔兰文化餐厅非品牌901F食品哈根达斯国际一线1501F食品马哥孛罗国内一线401F食品巴黎贝甜国内二线501F食品CAF-taste国内二线91F食品酷圣石冰淇淋国际二线95.上海大拇指广场1F品牌列表位置细分业态品牌名称产品档次经营面积（）1F食品宜芝多国内二线321F中西快餐赛百味国内一线91F超市屈臣氏国际二线3301F饰品青藤工舍非品牌91F饰品凡钰首饰国内二线8.641F饰品惠美饰品非品牌181F饰品丝界非品牌10.81F钟表眼镜宝岛眼镜国内一线29.41F服装哥

43、弟国内二线1261F服装ZUKKA国内一线631F服装琪也秀国内二线631F服装OASIS国内二线631F服装亚阁国内二线631F鞋类GEOX国内一线301F鞋类BATA国内一线301F家纺家居澳西奴国内一线301F家纺家居淑女屋国际二线491F数码电子SONY国际一线601F儿童玩具欢笑堂国内二线91F工艺品新月花坊国内二线91F运动休闲德霖高尔夫国内一线961F运动休闲高尔夫地带国内一线961F药房童涵春堂国内二线201F食品瑞莱非品牌151F饰品谭木匠国内二线101F食品瑞商非品牌61F工艺品Zippo国际一线10.55.上海大拇指广场1F品牌列表位置细分业态品牌名称产品档次经营面积1F

44、食品大翔茗茶非品牌181F食品燕滋斋非品牌241F服装LACOSTE国际二线241F超市家乐福国际一线24001F美发舒豪美发国内二线2401F美容美体复丽医疗美容国内一线1201F美甲荣氏美甲非品牌91F美甲爱手爱脚国内二线31.51F美容SPA曼都佳人SPA国内一线2001F美容美体康友保健国内一线2001F银行上海银行国内二线2001F银行上海农商银行国内二线2001FKTV好乐迪国内一线18001F银行中国银行国内一线1441F银行浦东发展银行国内一线3001F银行交通银行国内一线3001F银行ATM中心（花旗/兴业/渣打）国际一线181F配套服务舒适客非品牌7.51F配套服务中国联通

45、国内一线1501F配套服务指付通国内二线121F教育设施workshop儿童科技营国内二线401F正餐唐朝大酒店国内一线24001F特色餐饮渝乡人家（装修中）国内二线9001F正餐泓叶私房菜国内二线4001F酒吧马龙美式酒吧餐厅非品牌801F美发秀发利昂国内二线1241F医疗保健德申会口腔门诊国内二线505.上海大拇指广场1F品牌列表业种数量（家） 面积（） 中西快餐1150正餐22800特色餐饮51888.8咖啡茶座/酒吧3910运动休闲2975家纺家居1150服装4480包袋皮具2196书店1200摄影120儿童乐园1105美容美体/足浴保健41575美发2169.12医疗保健158艺术馆

46、11000合计 3110676.92从数量上看，各个业种经营商铺均较少，特色餐饮最多，有5个。从面积上看，正餐和特色餐饮占面积较大，比例分别为22和17.7%。从档次上看，以国内外知名品牌为主，达84%。5.上海大拇指广场2F业态布局5.上海大拇指广场2F业态布局位置细分业态品牌名称产品档次经营面积2F中西快餐赛百味国内一线1502F正餐唐朝大酒店国内一线24002F特色餐饮渝乡人家（装修中）国内二线10802F正餐泓叶私房菜国内二线4002F酒吧马龙美式酒吧餐厅非品牌402F美发秀发利昂国内二线1002F医疗保健德申会口腔门诊国内二线582F包袋皮具JOAN&DAVID国际二线962F特色餐

47、饮沙华多利国内二线902F特色餐饮淡水老镇国内二线1502F特色餐饮韩林碳烤国内二线388.82F咖啡茶座颐品茶室非品牌7502F酒吧哇吧（关门）非品牌1202F服装NINE WEST国内一线302F服装ONLY国际二线1502F服装VERO.MODA国际二线1502F服装JACK JONES国际二线1502F运动休闲Nike国际二线3502F运动休闲运动100国际二线6252F包袋皮具NINE WEST国内一线1002F书店青桐书店国内一线2002F摄影星宝宝儿童摄影国内二线202F美发曼都发型国内二线69.122F美容美体优悠瑜伽SPA会馆国内二线8002F美容美体康怡会所国内二线2002

48、F美容美体康骏保健国内二线2002F足浴保健优悠足浴国内二线3752F儿童乐园乖宝宝儿童乐园非品牌1052F艺术馆证大现代艺术馆国内二线10002F特色餐饮近江和牛正传国内二线1802F家纺家居特力屋国内一线1505.上海大拇指广场2F品牌列表业种数量（家） 面积（） 特色餐饮2330家纺家居1150网吧1500合计 4980本层除网吧外，均为2楼店铺的3楼。网吧所占面积最大，比例有51%。5.上海大拇指广场3F业态布局位置细分业态品牌名称产品档次经营面积3F特色餐饮近江和牛正传国内二线1803F家纺家居特力屋国内一线1503F特色餐饮藏珑泰极国内二线1503F网吧LZH网吧国内一线5005.

49、上海大拇指广场2F品牌列表 从数量上看，细分业种中以服装、各种餐饮和配套服务居多。总体看来，业种比较丰富，基本可以满足主要目标客群的大部分需求。 从面积上看，各业种的分配差异比较大，各种餐饮面积均较大，超市面积也大，这就显示了大拇指广场作为社区商业为周边居民提供生活配套的功能。单位：家单位：细分业种分析5.上海大拇指广场业种分析四大业态及档次分析从档次上看，以国内知名品牌为主，少量国际知名品牌。整体来看，业态配比和档次比例基本契合其社区商业的定位。从数量上看，餐饮类经营商户最多，零售其次。从面积上看，依然是餐饮类所占面积最大，零售、休闲娱乐和配套服务所占面积均较小。5.上海大拇指广场业态及档次

50、分析风格各异的外立面设计玻璃立面青砖立面碎石立面木头立面5.上海大拇指广场建筑设计空间设计宽敞的道路空旷的广场广场上的箱体铺子连廊设置连廊平台宽楼梯5.上海大拇指广场空间设计处于高档楼居民区的包围中，因此项目社区商业的定位十分契合自身特点。配备的准五星级酒店档次及品牌都与高档次社区吻合，极大提升其商业地位，形成良好的互动。项目没有直接接入市级道路，也没有地铁导入，制约了其成为市级商业的可能性。大拇指广场不断调整的富于品味的国际餐饮和不断强化比重的国内餐饮与外国人比重较大和较为高档的居住社区相吻合。零售百货类和儿童、学生用品类业种较少。一楼临街商铺被银行和各色餐饮占据，经营经营价值不高。对面联洋

51、广场配置百货、零售等，形成强有力的竞争。大拇指广场的雕塑均由国际著名的艺术家制作，酒店和证大艺术超市的配置提升整个项目的质量。商城室外化、中庭广场化提升了整个商业空间质量。二楼动线被切断，都是各自为政，尽管有一些天桥相连，但是二楼还是比较缺乏一个连贯的步行流线。广场中部的箱体铺不美观，且缺乏透视性，影响其商业价值。项目优点项目不足5.上海大拇指广场项目总结2022/7/256.北京三里屯village项目信息项目名称：北京三里屯village投 资 商：零售（太古地产80%，基汇资本20%）酒店（太古地产100%）开业时间： 2006年11月开始招商，2008年6月开业地 址：位于朝阳区工体北

52、路和三里屯路的交会处，三里屯路19号院占地面积：约5.3万，总建筑面积：13.5万物业组合：零售12万（南区7.2万；北区4.8万）小型豪华酒店1.5万（99间客房）商业建筑面积：12万建筑组成：由19座充满创意的时尚建筑组成运营管理公司：太古地产管理有限公司停车位数量：约890个商业型态：街区式商业商铺数量：南区约140个北区约70个6.北京三里屯village项目简介2022/7/25三里屯Village距离北京市中心5公里左右，其所在的三里屯因酒吧街而出名，三里屯酒吧街是北京夜生活最“繁华”的娱乐街之一，是居住北京地区的老外们以及国内名流大款经常光顾的地方。三里屯village5公里公交

53、：三里屯站：乘坐113、115、406、416、431、701、758，下车即到长虹桥西站：乘坐117、758、431、701、416、113、406、115，下车往西步行即到地铁：10 号线：团结湖站，A出口，往西步行即到2 号线：东四十条站，A出口，往东100米，乘113、115、406、416、431、701、758，三里屯站下车即到自驾路线：三里屯VILLAGE南区的入口位于南区与雅秀之间，出口位于朝阳教育局南路三里屯VILLAGE北区的入口位于3.3大厦与瑜舍之间，出口位于幸福三村五巷6.北京三里屯village项目区位交通三里屯Village的定位在南区更偏重年轻时尚，他们的租户为

54、Apple、Adidas、Puma等；北区则偏重潮流奢华，瞄准国际一线品牌，例如万宝龙将在北区开一个大型展示店。 三里屯village南区：南区则像一个“胡同”，满足了更多年轻、时尚、多层次的消费需求。三里屯village北区：北区像是一个“四合院”，是一个包容创意和设计的高端街区。北京三里屯village是集购物、休闲、艺术、娱乐为一体的人文风尚汇。北区南区6.北京三里屯village项目定位2022/7/25客群定位：1朝阳区的居民2喜欢来三里屯酒吧街消费的客人3使馆区的外籍人士 4CBD中央商务区白领人群客群特点：1年龄以22至40岁的人群为主 2思想前卫，追求时尚，易于接受新生事物，生

55、活比较有品位 3用于休闲娱乐的消费支出占其生活花费的比例相对较高 4CBD中央商务区白领人群6.北京三里屯village客群定位南区平面图南区地下二层（停车场）南区地下一层南区地上一层南区地上二层6.北京三里屯village平面布局南区平面图南区地上三层南区地上四层6.北京三里屯village平面布局北区平面图北区地下一层北区地上一层北区地上二层北区地上三层北区地上四层6.北京三里屯village平面布局2022/7/25商业业态和品牌6.北京三里屯village品牌列表6.北京三里屯village品牌展示6.北京三里屯village品牌展示业种数量（家） 女装67男装32运动休闲装24箱包皮

56、具24手表珠宝配饰27健康美容9文化产品3超市1影院1童装玩具2餐饮50艺术家居礼品21合计 261零售和餐饮数量占比较大，分别达到75.86%和19.16%。休闲娱乐和配套服务数量占比非常小，分别为1.53%和3.45%。6.北京三里屯village业态统计零售和餐饮业态面积占比比较大，分别达到50%和37%；休闲娱乐和配套服务业态占比分别只有9%和4%；突出反映了项目的零售和餐饮功能。6.北京三里屯village业态统计设计团队 欧华尔顾问公司(香港) 隈研吾联合设计事务所(日本) Yohji Sasaki (日本) 北京松原弘典建筑设计咨询有限公司（BMA）(日本) Shop (美国)

57、LOT-EK (美国)设计理念欧华尔顾问公司将三里屯VILLAGE 定义为 “开放式空间”，由19 幢低密度的时尚建筑布局而成，并以小巷、院落、广场等相互连接，打造出一个大型开放式购物街区。6.北京三里屯village建筑设计建筑风貌三里屯VILLAGE 的设计灵感来自老北京的“胡同”与“四合院”，并融入时尚元素。在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的新面貌。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。商业吸引力三里屯VILLAGE 创造了一个兼容并蓄的人文风尚汇，对于商户来说，最直接的好处在于：这种新的模式将吸引更多的人流，让各国的人士在此欢

58、聚、享乐和生活。此外，三里屯VILLAGE 充满创想的理念与设计也激发了商户的灵感，他们纷纷在这里开设概念店及旗舰店，向顾客呈现其品牌独一无二的风格。6.北京三里屯village建筑设计千人广场：南区拥有数千人超大广场，与广场相连的多功能厅采用开放式折页门审计，可以与广场连为一体，满足举办大型活动的需求；橙色大厅：拥有13米挑高穹顶设计，低调奢华的VIP包厢和尖端的会议设施。时尚与功能两相并美；多层次立体交通：包括垂直和横向交通系统，由地下一层到三四层设有扶梯、电梯和楼梯贯穿各个楼层，连廊的设计把不同区域串联起来，四通八达，增加逛街的乐趣；街巷与广场交错：南区以街巷和广场的交错设计，以及二三层

59、的连廊为代表，所有的街道都保留原三里屯的特色，纵横曲折，由日本、美国、意大利的设计师加入不同的造型元素，进而创造出各具特色的风格化建筑群；店铺装饰：引导租户采用独具创意的设计来装饰店铺；旗舰店：更多的品牌旗舰店在经营上也并不把销售作为主要目的，在开业后除了肩负品牌形象推广的目的外，另一个重要目的就是为即将在其他城市开设的旗舰店树立一个标杆，以便能够复制。项目特色6.北京三里屯village项目特色2022/7/257.宁波天一广场项目信息项目名称：宁波天一广场开 发 商：宁波城建投资控股有限公司开业时间： 2002年10月1日地 址：宁波市海曙区中山东路188号占地面积：20万，总建筑面积：2

60、2万中心广场面积：3.5万物业组合：十个大型商业区和一个中心广场建筑组成： 22座具有欧陆风情的现代建筑群商业型态：街区式商业配套设施： 31部自动扶梯和1200个停车位，并装置了通讯智能化和远程红外防盗等系统项目亮点：6000景观水域，同时设有总长200多米、最高喷水40米的亚洲第一音乐喷泉和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影7.宁波天一广场项目简介2022/7/25天一广场位于市中心繁华商业街中山路南侧，东起车轿街，西至开明街北沿中山东路，南临药行街，有亲水、绿色和现代等三个主题。天一广场公交：中山路上设有15、528、19、515路等十几条公交线路站点药行街上设有12、302、3等公交线