苏州文旅广场项目报告—养老部分共54页

1、苏州平江项目养老市场研究报告星健资本2015年1月苏州城市宏观认知分析苏州市养老人口分析 Chapter 1Chapter 2Chapter 3苏州养老项目市场分析目录01苏州城市宏观认知分析Analysis of Suzhou City macro cognition苏州是中国经济发达的城市之一，是长三角经济圈重要的经济中心之一，苏南地区的工业中心。也是江苏省经济、工商业、物流中心城市01城市区位城市定位：江苏省的经济、工商业和物流中心城市，也是重要的文化、艺术、教育和交通中心以及长江三角洲重要的中心城市之一。城市等级：强劲的地级市 东邻上海，濒临东海；南临浙江，与嘉兴接壤；西抱太湖，背靠无

2、锡，隔湖遥望常州；北濒长江，与南通隔江相望，所辖太湖水域紧邻湖州，东距上海市区80千米，是江苏省的东南门户、上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经之地。规模面积：总面积8488平方公里其中市区面积1650平方公里。苏州市下辖五市七区，分别是张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、 平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区（虎丘区）。江苏省苏州市苏州在长江三角洲经济圈内战略地位重要，拥有与区域内核心城市上海接轨及共同发展的良好条件和机遇城市战略地位：苏州与嘉兴，无锡共同位于长三角城市密集区的核心圈内，是环太湖经济发展带上经济实力最强的龙头城市。苏州在长江三角洲经济圈中

3、的战略定位：发挥区位、产业和人文优势，进一步强化与上海的紧密对接，建设高技术产业基地、现代服务业基地和创新型城市、历史文化名城和旅游胜地。01城市战略地位苏州是中国经济高度发达的地区，GDP总量在全国排名靠前，在长江三角洲仅次于上海，在江苏省更是居于榜首GDP：连续5年增长，复合增长率达14地区生产总值GDP亿元年复合增长率= 14%GDP城市排名：苏州位列第七位GDP全国城市排名亿元01城市宏观经济概况苏州市近五年市区居民人均可支配收入情况【元】苏州市区居民可支配收入约41143元，人均消费性支出达25197元，两个指标近五年均保持增长态势01可支配收入/人均消费性支出2013年人均可支配收

4、入达41143元，常年保持10%左右的增长率苏州市近五年市区居民人均消费性支出情况【元】2013年苏州市区居民人均消费性支出约25197元，较2012年增长9%苏州居民医疗保健类支出占人均消费性支出的比例较为稳定，医疗保健支出从2003年的681元增加到2013年的1081元；约占比5%-6%。01医疗保健类支出苏州市每年基本养老保险和基本医疗保险参保人数逐年增加，2013年参保人数已500.3万人01医疗保险参保人数情况至2013年底苏州参加城镇养老保险人数已超过500万人，2004年2013年，苏州用于社会保障支出450.07亿元，呈逐年递增态势，期间翻了九倍多，社会保障支出占一般预算支出

5、比重自 2007 年以来维持在 7.5%-9%之间，2012 年突破9%。苏州宏观经济背景基础良好，消费力支撑充足，发展前景较好；项目位于新兴商圈，受周边项目的影响，对产品的定位把控很关键宏观经济作为长三角副中心城市，GDP位于长三角经济圈第二，苏州经济的快速增长，将带动城市房地产市场的发展。收入及支出能力强经济发展促使人均可支配收入增长，收入增长势必刺激购买欲望，提升购买力，从而为房地产市发展提供持久动力。重视医疗保健苏州市居民参保意识逐渐加强，从养老及医疗保险参保人数逐渐增涨的情况来看，健康养老市场存在比较大的机会。01宏观市场分析总结苏州市养老人口分析Analysis of old-ag

6、e population in Suzhou City022013年年末苏州市总户数为2155714户，全市人口总数达6538272人02全市人口情况苏州比全国早步入老龄化社会，2013年度苏州市老年人口已超过150万人，目前每四个苏州人中，就有一位老年人1987年2008年2013年 2020年1982年，苏州进入老龄化社会；早于全国15年2008年，苏州市60岁以上老年人口达到82121.17万人；占全市户籍人口的19.27。2013年，苏州60岁以上老年人口达到118.7万人； ，占户籍人口总数的20.5%2020年，全市60岁以上老年人口将突破160万，约占户籍人口总数的四分之一，老龄

7、化形势更加严峻备注：按照联合国的传统标准是一个地区60岁以上老人达到总人口的10%即该地区视为进入老龄化社会。02老年人口发展情况从全市看，太仓市、常熟市、姑苏区三个市区人口老龄化排在前三位，工业园区、高新区、昆山市排在最后三位截至2013年12月底，我市户籍人口达653.84万人，比2012年增加6万多，增幅9.3。其中60周岁及以上老年人口达到150.95万人，占户籍总人口的23.09%；老年人口增加6.6万多人，增幅46，老年人口保持“井喷式”增长势头。从从全市看，太仓市、常熟市、姑苏区三个市、区人口老龄化排在前三位，分别达到27.89%、26.17%、25.70%；工业园区、高新区、昆

8、山市排在最后三位，也分别达到15.33%、18.33%、20.15%。各市、区人口老龄化差别大，全市人口老龄化高的地区与老龄化低的地区相差达13个百分点，将近一倍。02全市各区老年人口情况苏州老年人口主要集中在60-69周岁和70-79周岁两个年龄段上，其中60-69周岁人群达84.6万人， 70-79周岁达到43.6万人随着社会经济的发展以及医疗技术水平的提高，人的寿命也越来越长。近年来，苏州老年人口更是保持了超常的增长速度，2011年以前，全市老年人数年均增加在5万人左右，从2012年开始，年增加在7万人左右，其中，2012年增加7万人，2013年增加6.6万人，预计到2020年将达到18

9、0万人。随着老年人口结构的转换，未来70岁以上的老年人口数量将逐渐增加，养老市场的需求随之增加02苏州老年人口结构苏州比全国早步入老龄化社会，目前老龄人口主要集中于60-70岁，本案所处的姑苏区老龄化现象较其他区域更为严重，为未来本案的养老公寓提供了较好的需求基础02老年人口发展情况030102从全市看，市内以姑苏区老年化现象最为严重，而泛苏州区域来看，则太仓市、常熟市两市人口老龄化最为严重，城市新兴区域，如工业园区、高新区、昆山市排在最后三位目前全市人口总数达653万人，而截止2013年，苏州市老龄人口数量已超过150万人，每四个苏州人中，就有一个老年人，老龄化程度，已超过全国平均水平，城市

10、未来对于养老产业的需求非常强烈。苏州老年人口主要集中在60-69周岁，其中60-69周岁人群达84.6万人。苏州养老项目市场分析Analysis of Suzhou endowment real estate market03目前我国养老住宅划分为三种模式，政府收益型，政府福利型，企业盈利型政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导合管辖，最低收费约1000元/月人由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施，但并不成熟。如：02年，北京

11、夜阳城，均价6800元/，绿地21城均价3600-5100元/政府福利型企业盈利型主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利朋务机极。03国内养老住宅的模式目前国内的营利性养老住宅分五种类型：康疗型养老，居家型养老，农家休闲养老，立体化养老，异地购房养老康疗型养老居家型养老立体化养老农家休闲养老异地购房养老现有养老住宅类型康疗型养老：受用地性质的限制长期持有经营，嫁接专业医疗及康复机构农家休闲养老：与乡村旅游相结合，集体建设用地，销售农民住宅的3

12、0年使用权异地贩房养老：在宜居气候条件、强势生态资源所在地贩房斴游、养老立体化养老：大型综合养老社区，采取租售结合方式，养老配套服务完善居家式养老：土地市场化运作，针对老年人打造老年住宅，采取直接销售的方式，仅提供普通的养老服务03国内养老住宅的发展类型按地段区位按功能市区型：城内配套齐全，但用地紧张。多为集中是高层公寓，以提供互利为主郊区型：用地较为宽松，租金或房价较低，易建设型低密度老年社区，也可提供混合居住景区型：景观环境好，以度假养生型养老公寓为主，强调良好的自然生态与休闲娱乐气候区域型：利用南北方季节差异，充分享受各地最舒适的季节，实现候鸟式养老专门型：专门面向老年群体的老年社区混合

13、型：适应各年龄层群体的社区，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住嵌入型：在普通社区中配套插入多种老年设施，如老年公寓、老年专用户型，日间照料中心、老年活动中心等03养老住宅分类/区位功能分类一般养老地产项目根据地段区位及功能人群，有不同的分类，本案属于市区型养老公寓项目康佳乐护理院阳山老年公寓虎丘区通安镇敬老院唯亭镇西区敬老院唯亭镇敬老院胜浦镇敬老院阳光观前敬老院金阊区虎丘敬老院沧浪区怡乐敬老院横塘区敬老院高新区狮山敬老院木渎区敬老院太阳城老年公寓博爱乐龄院银色家园娄葑镇老年公寓新家老年公寓平江夕阳红老年公寓爱心护理院爱心护理院春晖护理院仁家护理院颐和家园护理院仁济护理院欣升护理院兴卫护理

14、院颐康护理院夕阳红护理院普济护理院康乐护理院瑞颐.椿熹里养老社区建屋乐龄公寓怡养家园苏州养老机构分布高端养老项目老年公寓项目护理院敬老院目前苏州养老项目档次整体水平不高，缺乏高端养老社区；市区内以老年公寓及社会性养老院、敬老院为主，缺乏硬件设施、医护服务均好的优质项目机构类型项目名称机构性质床位数收费标准（元/月）收住对象房间标准内部配套及特色老年公寓苏州社会福利院老年公寓公办7002500-3000自理单间、双人间健身房、歌舞厅、台球室、乒乓球室、阅览室、门球室、棋牌室平江夕阳老年公寓公办2801500-2000自理、半自理、全护理、特护双人、三人间健身房、阅览室、棋牌室、书画兴趣室、综合活

15、动房平江老年公寓公办1301750自理双人、三人间保健室、康复室、阅览室银色家园公办1601600自理双人间多功能厅、电子阅览室、图书阅览室、棋牌室、书画室阳山老年公寓公办2081500-2500自理单人、双人、五人间健身广场、活动室、阅览室、游泳池、书画室、健身房博爱乐龄院公办501500-2000自理单人、双人、三人间棋牌室、阅览室、书画室新家老年公寓公办2701500自理双人、三人间保健室、阅览室、棋牌室、娱乐室、理疗室、健身室金阊老年公寓公办1761500自理双人、三人间音乐茶座、棋牌室、阅览室、书画室、室内球馆夜阳城老年公寓公办1631400自理双人间棋牌室、阅览室、书画室娄葑老年公

16、寓公办1501800自理双人、三人间活动室、棋牌室、阅览室、书画室目前苏州老年公寓整体收费水平1500-2500元/月，基本上都配置有简单的文娱设施。但随着老年人对服务的要求不断的提高，现有产品水平不高档需求间存在一定落差03苏州市养老公寓项目基本概况机构类型项目名称机构性质床位数收费标准（元/月）收住对象房间标准内部配套及特色护理院夕阳红护理院公办4501700自理、半自理、全护理、特护三人间医疗护理、康复护理、心理护理、生活护理颐康护理院民营2201700-2000自理、半自理、全护理、特护双人、三人间医疗护理、康复护理、心理护理、生活护理心园护理院民营5642000-3000自理、半自理

17、、全护理、特护单人、双人间医疗护理、康复护理、心理护理、生活护理颐和家护理院民营10017500自理、半自理、全护理、特护双人、三人间医疗护理、生活护理福星护理院民营5102500-3000自理、半自理、全护理、特护双人、三人间医疗护理、康复护理、心理护理、生活护理临终处置康宁护理院民营1702200自理、半自理、全护理、特护双人、三人间医疗护理、康复护理、临终关怀春晖护理院公办2602200自理、半自理、全护理、特护双人、三人、多人间医疗护理、康复护理、生活护理、临终关怀爱心护理院公办3501800-2300自理、半自理、全护理、特护双人、三人间医疗护理、康复护理、心理护理、生活护理康佳乐护

18、理院民营2201700-2200自理、半自理、全护理、特护单人、双人间医疗护理、康复护理、心理护理、生活护理苏州护理院目前收费标准都集中在2000-3000/月，护理内容基本都是包含：医疗护理、康复护理、心理护理以及生活护理 03苏州市老年护理院项目基本概况机构类型项目名称机构性质床位数收费标准（元/月）收住对象房间标准内部配套及特色敬老院通安镇敬老院公办30500-1000自理-基本生活设施狮山敬老院公办70500-1000自理-基本生活设施木渎镇敬老院公办76500-1000自理-基本生活设施虎丑敬老院公办50500-1000自理-基本生活设施横塘敬老院公办30500-1000自理-基本生

19、活设施阳光观前敬老院公办50500-1000自理-基本生活设施怡乐敬老院公办50500-1000自理-基本生活设施唯亭镇西区敬老院公办60500-1000自理-基本生活设施唯亭镇敬老院公办50500-1000自理-基本生活设施胜浦镇敬老院公办50500-1000自理-基本生活设施目前苏州敬老院收费标准在500-1000元/月，常规护理服务、医护与床位配比1:5。文娱设施较少03苏州市敬老院项目基本概况机构类型项目名称机构性质床位数收费标准（元/月）收住对象房间标准内部配套及特色高档养老社区建屋乐龄公寓中新合作324套房间保证金30万元，租金9800元/月，14000元/月全自理老人70一室一厅

20、100两室一厅160三室一厅室内游泳池、餐厅以及医疗诊所；棋牌室、乒乓球室、桌球室、健身房、申影院、宴会厅、绘画室、图书馆、申脑房以及多功能厅、门球场、 健身广场、 健身器械、 健走小径、 2000多平米商业配套瑞颐椿熹里民营1200个会费按套收取，暂定60-130万，2700-5500月租管理费，会费5年后全退全自理老人54一室户74一室一厅97/100/127两室一厅145/155三室一厅乒乓球室、卡拉OK、影剧院、练操房、陶艺室、网吧、老年公寓餐厅、老年大学、足浴间、会议厅、桌球室、图书室、健身房、宴会厅，门球场、 健身广场、 健身器械、 健走小径、 参与式园艺、网球场、配套护理中心、医

21、疗康复中心、营养配餐中心、怡养老年公寓国有民营496户分短期住还是长期住，短期（三个月以内）每套房按天算钱，长期住是保证金10万/套+年费8万起全自理老人及失智老人76一室一厅99 一室一厅143两室一厅健身房、游泳池、会议室、按摩室、活动室、会客室、书法室、宴会厅、餐厅、阅览室、棋牌室、 健身器械、 健步道、护理院苏州高端养老社区，其收费形式不等，以服务自理老人为主，平均来看，其单月费用在5000-14000元/月左右，房间标准舒适度更高，内部配套更为多元、丰富 03苏州市高端养老社区项目基本概况思考：由于本案属于企业营利性的市区型养老项目，因此应对苏州高端养老社区项目及典型市区型养老项目分

22、别进行案例研究，寻找市场机会点ABC作为目前苏州养老机构以公办属性的项目居多，项目档次整体水平不高，在硬件设施，医疗服务，陪护人员数量及素质等方面大多都存有不足，仅满足基本生活和医疗需求。目前我国养老住宅划分为，政府收益型，政府福利型，企业盈利型；营利性养老住宅分五种类型：康疗型养老，居家型养老，农家休闲养老，立体化养老，异地购房养老，按照项目区位分类，又分为市区型、郊区型、景区型等，本案属于企业营利性的市区型养老项目苏州市内，目前为业内所知的，对外形象较好的高端养老项目仅三个，且均位于城市郊区，以服务自理型老人为主，配套较为完善，收费较高，市域内缺少品质好且服务客群面更广泛的高端养老项目03

23、小结与思考苏州市区型养老项目案例The high-end pension project Cases of Suzhou建屋乐龄公寓项目位于苏州工业园区内，由建屋集团开发，新加坡宜康医疗保健集团经营管理的高端养老社区项目。以专业服务和完善配套为核心宣传点，针对健康老人打造的高端项目项目基础信息项目性质民营地理位置 园区方洲路与星塘街路口物业类型高层运营模式只租不售（保证金+月费服务）开业时间2014年4月占地面积3.5万建筑面积6.2万（会所约占0.6万）规划户数324套精装公寓价格保证金30万元，租金9800元/月，14000元/月开发商建屋集团运营管理新加坡宜康医疗保健集团方洲路星塘街项目

24、区位图竞品案例建屋乐龄公寓项目概况经营模式产品及服务特色客户分析03苏州市养老项目案例研究/高端养老社区建屋乐龄公寓项目采用只租不售的纯商业模式，以会员制的形式运作，入驻形式多种多样，入驻老人需要交纳30万/人的保证金及9800-14000元/月的租金运营模式收费模式会员制（保证金+租金）项目整体采取只租不售的纯商业模式运营收费标准房型套间面积床位费一室一厅709800元/月/间两室一厅10014000元/月/间三室一厅160暂未推其他费用与入住要求保证金30万/人如果要自带保姆入驻，保姆需要会费10万元。水电费，餐费另算，自己去餐厅点餐，如需送餐需要收费以月租金形式为主，短租可以以日、周租金

25、计算，但是费用较高入驻方式：入住方式可分为长期定居、候鸟型养老、短期旅游、叹气居住、度假及体验式入驻。公寓概况：建屋乐龄公寓项目整体包括324套精装公寓，由230套一室户、80套两户及少14套三户组成，入住条件：符合法定退休年龄，生活至少能够自理；无传染病、精神病、老年痴呆症等不适合集体生活的疾患（需提供体检报告）；能提供符合条件的监护人（比如本地直系亲属）适合人群：具有一定经济实力的健康老人竞品案例建屋乐龄公寓项目概况经营模式产品及服务特色客户分析03苏州市养老项目案例研究/高端养老社区项目从私密内部、公共空间均在考虑了老人生活特点的前提下，做出来相应的适老化设计，配套设施较为完善，在居住环

26、境营造和细节完善上几乎均达到了目前苏州市场上的最高的标准室内：6000平米会所，总共分2层，1层主要有接待大厅、室内游泳池、餐厅以及医疗诊所；2层有棋牌室、乒乓球室、桌球室、健身房、申影院、宴会厅、绘画室、图书馆、申脑房以及多功能厅等室外：门球场、 健身广场、 健身器械、 健走小径、 参与式园艺及2000多平米商业配套项目配套设置整个项目做到无障碍化通行，人行铺地采用防化材料，建主入口采用无障碍坡道，入口门，电梯无障碍设计，助行设施（助力扶手，休息区）贯穿全局；封闭式连廊连接公寓和各功能服务区，可以照顾老人行动缓慢与不便公共空间设计细节设计项目非常注重细节之处的适老化设计。室内设计充分考虑到老

27、人生活及生理习惯，进户门口植物太设置，淋雨登及方便出入的斜坡门槛，空调系统、地暖系统，非接触式门禁一卡通等。以及24小时紧急呼叫只能化系统，项目电梯设计为两梯四户，其中一台参照医用标准的长方形轿厢电梯竞品案例建屋乐龄公寓项目概况经营模式产品及服务特色客户分析03苏州市养老项目案例研究/高端养老社区项目较注重软性服务的打造及娱乐配套方面的设计，在强调安全、贴心、无微不至的的身体健康服务的同时注重老年人的人文关怀及精神娱乐层面的服务，确保老人的居住生活品质24小时紧急呼叫;楼宇、社区安保；房间清洁；床上用品、窗帘换洗；各种娱乐活动；养生保健讲座与活动；个性服务：定期体检、取药、分药、就医陪伴、临时

28、护理；特殊出游、旅游、交通协助、衣物干洗、熨烫等，您还有什么需求，管家们都会尝试帮您实现。 管家服务项目设置有专门的食堂和餐厅营养师会根据住户的个人身体情况设计制作日常餐饭，包括患有糖尿病、高血压、痛风、心脑血管病等疾病的老人均有适合的饮食可为探访家人安排家宴及来访的朋友、同学、同事安排下午茶，包括孙子/孙女的生日会也可以提供相应的生日宴服务餐饮服务会员活动棋牌对弈球场比武泳池锻炼读书上网绘画书法歌咏舞蹈兴趣小组养生保健老年大学竞品案例建屋乐龄公寓项目概况经营模式产品及服务特色客户分析03苏州市养老项目案例研究/高端养老社区项目以高端形象示人，以苏州本市高收入，高素质老年人为目标人群，客户面较

29、窄，开业至今，仅4户入驻，高门槛导致客户导入速度较慢，难度较大，入住率表现不佳预期意向客户根据项目现场调研获知，项目立项至今，其意向客户类型，以苏州市内高端退休老年人群为主，目标客户职业以政府机关及大学教授为代表。具有较高的个人素质，退休后自身具有较强的经济实力，同时消费理念超前，愿为万年养老生活支付高额费用其次部分为子女支付能力较强的苏州老年人群，由子女为期提供养老生活的费用支出长期来看，其预期目标客户可以覆盖到江浙沪甚至北京等地的外地人群，及具有晚年定居苏州高端养老社区的医院，并看中项目品质力和精细化服务当前客户表现而根据实地调研所知，项目自2014年4月正式对外推出至今，仅入驻四户，入驻

30、率表现与预期有明显差距四户入驻客户，均为苏州本地人，且均为夫妻二人一同入驻，其中一家为子女在国外，其余三家分别为大学教授及退休干部。客户特征基本符合项目预期竞品案例建屋乐龄公寓项目概况经营模式产品及服务特色客户分析03苏州市养老项目案例研究/高端养老社区瑞颐椿熹里位于苏州吴中区，由吴中集团旗下的苏州中元建设开发建设，整合了吴中集团开发建设、旅游及酒店管理、健康管理、商业运营、物业管理等各大产业资源的养老社区项目项目基础信息项目性质民营地理位置 吴中区吴中大道与越城路交汇处物业类型多层运营模式只租不售开业时间预计2015年5月开业占地面积107.4亩建筑面积8万（老年公寓占5.67万，功能配套区

31、占1.14万，医疗中心占0.42万）规划户数目前1200个床位价格会费按套收取，暂定60-130万，2700-5500月租管理费，会费5年后全退，5年内扣手续费开发商吴中集团旗下的中元建设运营管理吴中集团项目区位图竞品案例瑞颐椿熹里项目概况经营模式产品及服务特色客户分析03苏州市养老项目案例研究/高端养老社区项目采用只租不售的商业模式，以会费+月租管理费的形式运作，可接受异地老人，具备医保定点资格，是目前苏州市场上收费最高的养老社区运营模式收费模式会员制（会费+月租管理费）项目整体采取只租不售的纯商业模式运营收费标准房型套间面积床位费一室户542700元以上/月/间一室一厅74两室一厅97/1

32、00/127三室一厅145/155其他费用与入住要求会费60-130万/人水电费，餐费另算，自己去餐厅点餐，如需送餐需要收费可接受异地老人，具备医保定点资格入驻方式：入住方式可分为长期定居、候鸟型养老、短期旅游、叹气居住、度假及体验式入驻。公寓概况：瑞颐椿熹里目前共有1200个床位，价格按套收费入住条件：接受半自理或具备自理能力的养老人群适合人群：具有相当经济实力的健康亚健康老人竞品案例瑞颐椿熹里项目概况经营模式产品及服务特色客户分析03苏州市养老项目案例研究/高端养老社区项目核心配套护理中心、医疗康复中心、营养配餐中心、老年人活动中心、老年大学，注重公共服务功能与细节设计，满足老年人的健康、

33、娱乐、交流等生活需要。室内：乒乓球室、卡拉OK、影剧院、练操房、陶艺室、网吧、老年公寓餐厅、老年大学、足浴间、会议厅、桌球室、图书室、健身房、宴会厅室外：门球场、 健身广场、 健身器械、 健走小径、 参与式园艺、网球场项目配套设置公共空间设计室内充分考虑老年人生活及生理习惯需要，全局流线型设计、 地暖、适合老人生理状况的床、固定淋浴凳、应急按钮、防滑地面等细节设计好；公寓内外全部的无障碍设施设计，风雨连廊的安排，照顾了老人的行动缓慢与不便。功能规划设计除了养老中心，配套护理中心、医疗康复中心、营养配餐中心、老年人活动中心、国际老年大学等多功能设施细节设计社区智能化：周界防越报警、入侵报警系统（

34、含煤气）、人员定位系统、生命体征探测系统、长期静态紧急通知系统（超过三小时静态，自动发出警报）、多方通话系统；社区内部康复医疗中心面积逾4000，功能较齐全一般的门诊以及小手术都可以做；精品酒店配套，子女探视可住。竞品案例瑞颐椿熹里项目概况经营模式产品及服务特色客户分析03苏州市养老项目案例研究/高端养老社区服务体系项目提供基础养老服务、高端医疗护理服务、休闲文娱服务及日常生活服务，服务档次和等级均较高，为老年人提供细心全面的度假式服务养老服务医疗护理服务餐饮超市服务文娱服务日常服务日常养老服务基础护理服务基础医疗保障医疗护理服务紧急救护餐饮服务超市服务老年大学文化娱乐康体健身家政服务维修服务

35、安保服务日常生活服务竞品案例瑞颐椿熹里项目概况经营模式产品及服务特色客户分析03苏州市养老项目案例研究/高端养老社区竞品案例瑞颐椿熹里项目概况经营模式产品及服务特色客户分析核心客户外延客户辅助客户以苏州市区老年客户群体为主以苏州周边区域老年客群群体为辐射范围以长三角区域的老年群体为辅助客群瑞颐椿熹里项目目标老年客群情况客群职业情况以教授、政界人士、研究专家、海归人士、企业家、产业业主等高级知识分子为主项目目前尚未正式开业，据现场调研了解，项目目标客群主要来自于苏州市区老年客群，其次为周边区域客群，辅助客群定位长三角区域；客户知识水平较高，曾就职教授、研究专家、企业家等政界人士、海归人士、产业业

36、主等03苏州市养老项目案例研究/高端养老社区苏州怡养老年公寓是苏州市农业发展集团投资开发的持续照料型退休社区，是以市场化运作的公益性养老机构，于2014年10月正式开始试运营。项目基础信息项目性质国有民营地理位置高新区珠江路西渔洋街南物业类型小高层运营模式只租不售开业时间2014年10月试运行占地面积66.5亩建筑面积8.25万（包括公寓区、护理区、长者服务区三大区域）规划户数496户价格分短期住还是长期住，短期（三个月以内）每套房按天算钱，长期住是保证金10万/套+年费8万起开发商苏州市农业发展集团有限公司运营管理苏州市养老产业发展集团有限公司项目区位图竞品案例怡养老年公寓项目概况经营模式产

37、品及服务特色客户分析03苏州市养老项目案例研究/高端养老社区怡养养老公寓项目是苏州首家集概念、实物、人文关怀一体化的老年服务社区，采取日租和长租模式，接受各类老年人群，但对外地老人年只能提供短租服务。运营模式收费模式租金（短租按日收费；长期：保证金+年费）项目整体采取只租不售的纯商业模式运营收费标准房型套间面积床位费一室一厅（小）768万+保证金10万一室一厅（大）9910万+保证金10万两室一厅143其他费用与入住要求会费60-130万/人水电费，餐费另算，自己去餐厅点餐，如需送餐需要收费2元/次短期（三个月以内）每套房按天算钱，160元/天/户起，含一人的一日三餐和水电煤，同户内另一人按3

38、0元/天收取餐费；长期住是保证金10万/套+年费8万起（目前入住第一年打七折，5.6万，第二年原价）保证金签约分1年和5年，保证金价格一样，但是签五年会给利息；签约期内不可抗力导致不住可全额退，非不可抗力因素毁约需要扣手续费，费用约是2个月的月租。具备医保定点资格。入驻方式：入住方式可分为长期定居、候鸟型养老、短期旅游居住公寓概况：4栋496户老年公寓，全部为传统苏式园林风格的现代建筑；2室大户型33户，1室大户型343户，1室小户型120户入住条件：接受自理、半护理、全护理；入住者至少有一位直系亲属是苏州本地户口才能常住，否则只能短期。护理区暂未开放适合人群：具有一定经济实力的健康亚健康或失

39、智老人竞品案例怡养老年公寓项目概况经营模式产品及服务特色客户分析03苏州市养老项目案例研究/高端养老社区项目分为公寓区、护理区和长者服务区三大板块，为老年人打造全方位、一体化的终身照料设施，但项目户外活动区域较小，绿化面积少；居住内部品质较为一般。项目配套设置公共空间设计室内考虑老年人生活及生理习惯需要，设计地暖、护栏扶手、防滑等安全细节设计公寓内外全部的无障碍设施设计，但部分房间设计形式为双人房设计，居家私密性和舒适度有限功能配套设计1栋1.8万平方米的护理院大楼，护理区床位340个，提供介助、介护、特护、特需四大护理等级服务。1栋8700多平方米的长者服务中心，集生活、娱乐和保健等功能为一

40、体，有30余个活动区域细节设计社区智能化：监控系统、报警系统（含煤气）、呼叫系统社区整体面积相对局促，绿化空间小，户外活动设计较少室内：健身房、游泳池、会议室、按摩室、活动室、会客室、书法室、宴会厅、餐厅、阅览室、棋牌室等室外： 健身器械、 健步道竞品案例怡养老年公寓项目概况经营模式产品及服务特色客户分析03苏州市养老项目案例研究/高端养老社区010203公寓区独创了一套“怡养99”服务体系，为入住老人提供24小时贴身服务，即公寓服务为入住者提供包括“生活”、“健康”、“快乐”三大核心的服务类型至少99项。社区养老服务照护医疗服务护理区引进专业护理团队管理，提供体检建档、健康咨询、医护服务、复

41、健服务、长期照护、失智照顾等服务; 护理区服务为入住长者定期进行护理等级评估，提供介助、介护、特护、特许四大护理等级为基础的至少99项服务。长者服务中心有老年大学、日间照料、心理咨询、社交娱乐等多项功能。服务中心设娱乐、生活、保健及其他配套设施四大板块共计33个公共活动区域，提供33项快乐服务，为入住老年人提供不同类型的公共区域活动。娱乐休闲服务项目集养老服务、护理服务和服务中心等多层级服务体系，独创“怡养99”服务体系，首倡“24小时秘书”服务，满足长者全方位的物质、文化和精神需求。竞品案例怡养老年公寓项目概况经营模式产品及服务特色客户分析03苏州市养老项目案例研究/高端养老社区竞品案例怡养

42、老年公寓项目概况经营模式产品及服务特色客户分析2014年10月该项目试运营，首批入住67位老人，目前入住率可达30%。由于项目是政府重点民生工程，对入住老年人户籍有所限制，入住者至少有一位直系亲属是苏州本地户口才能常住，否则只能短期租住，因此项目几乎全是苏州地区的老年人为主。入驻率及客户比例项目对老年人的健康没有严格要求，接收自理、半自理、全护理等各类老年人群。客户属性要求项目入住客户主要以政府单位、医院、老师等退休老人为主项目入驻客户基本以夫妻俩人共同入驻为主客户特征010203项目目前入住率可达30%左右，由于本项目为政府重点民生工程，对入驻老人有户籍要求，因此本案客户几乎全部为苏州地区的

43、老年人，以政府单位、医院医生、学校退休老师为主，且几乎均为夫妻俩人同时入驻03苏州市养老项目案例研究/高端养老社区苏州市区型养老项目案例The urban pension project Cases of Suzhou平江夕阳红老年公寓位于平江区市中心巷子内，周边皆为居民，生活氛围浓厚人气足，是市区基础养老的标本典型。项目基础信息项目性质公办民营地理位置平江区汤家巷宋仙洲巷61号物业类型多层运营模式只租不售开业时间2007年12月8日占地面积6.5亩规划户数280张床位价格押金1500+月租。入公寓首月按实际天数收费，以后于每月25日前缴纳下月费用。入公寓后需短期离公寓者，床位费照收；服务费1

44、5天后按一半收取；包餐餐费五天起可以退还。运营管理苏州市夕阳红老年公寓机构项目区位图竞品案例夕阳红老年公寓项目概况经营模式产品及服务特色客户分析03苏州市养老项目案例研究/市区型养老公寓夕阳红老年公寓基本为目前苏州市区内养老公寓中档次最高的项目，相对郊区高端社区收费低、收费方式灵活，月花费2000-4000不等，可以根据老年人不同时间需求、不同的身体状态提供相应的服务运营模式收费模式租金（日租、月租）项目整体采取只租不售的纯商业模式运营收费标准房型床位费两人间2200元/人/间三人间1700元/人/间 1号楼一楼： 南二人间25元/天，南、北三人间22元/天； 1号楼二、三楼：南二人间30元/

45、天、南三人间26元/天、北三人间24元/天；2号楼一楼：南三人间 26元/天、北二人间24元/天2号楼二、三楼：南三人间26元/天、北二人间26元/天其他费用与入住要求餐费：420元/月 服务费：8元/天/人护理费：特级护理30元/天、一级护理20元/天、二级护理10元/天电话费：接听电话不收费，打出电话购买磁卡（由公寓统一办理）。水电费：水费暂由公寓方承担，电费暂时核定30度/月/人，超支按居民电费自负。杂费：（1）入住第一个月80元/月；（2）第二个月后60元/月入驻方式：入住方式可分为长期定居、短期租住公寓概况：宾馆式公寓楼三幢,，均为标准间配置，开设床位280张入住条件：接受自理、半自

46、理、全护理、特护老人； 接受异地 适合人群：愿意过集体生活，对品质要求不高的退休老人竞品案例夕阳红老年公寓项目概况经营模式产品及服务特色客户分析03苏州市养老项目案例研究/市区型养老公寓项目设有基本的活动设施与安全设施，但周边巷子内道路窄，停车多，救护困难；外部绿化少、活动空间小，基本无户外休闲娱乐设施；房屋居住条件较差项目配套设置公共空间设计室内没有特别考虑到老年人的生活习惯和生理需要，没有进行防滑、扶手等安全细节设计，房屋内部居住条件较差。基本无智能化设计，仅有床头呼叫功能。细节设计配有功能电梯以方便通行和医疗的需求,楼层间用连廊相接,无障碍通道的设置为行动不方便的老人通行提供了便利.房间

47、内设有彩电、空调、电话、独立卫生间、热水器、呼叫系统,消防报警系统等。5间独立的活动房分别设有食堂、餐厅、健身房、阅览室、棋牌室、书画兴趣室、综合活动房，以提供老人休闲、娱乐、养生等。室外园内有观鱼池、假山、亭子、石桌椅供老人散步、休息。竞品案例夕阳红老年公寓项目概况经营模式产品及服务特色客户分析03苏州市养老项目案例研究/市区型养老公寓01基础养老服务02.基础护理服务03.其他服务日常服务：供应开水、空调、电话、电视等基本生活需要呼叫系统：楼内床位设有呼叫器和内线电话，急事可呼叫，护理员接听后即可到房间提供服务餐饮服务：配餐制，一荤两素，根据季节稍有调整配备护理人员，5人初级、5人中级、4

48、人高级。分客户自理能力提供自理无常服务、半护、全护提供三个等级的生活护理服务内容医疗方面，公寓内有专业的医务人员，只进行简单的体检、心理咨询服务，与桃花坞社区卫生所合作试住服务：对初入住实行半月试住制度，试住期结束后正式确定护理等级洗衣服务：床上用品定期换洗，必要时随时换洗。提供免费洗衣服务家属来公寓探视及办理寿庆活动，餐厅提供客饭及宴会包桌。项目提供基础养老服务、基础护理服务和其他生活服务，但工作人员配比小、服务种类少，内部医疗配套差，只有生活护理和简单的医疗护理服务。竞品案例夕阳红老年公寓项目概况经营模式产品及服务特色客户分析03苏州市养老项目案例研究/市区型养老公寓平江区夕阳红老年公寓目

49、前全部住满，由于其开业经营时间久，且位于市区内，因此目前具有一定比例的75岁以上老人在此入驻，且最年长的老人，已经过百岁。较郊区高端社区相比，其单身老人占比较高。竞品案例夕阳红老年公寓项目概况经营模式产品及服务特色客户分析010203只要申请者无传染病、精神病及严重的老年痴呆症等严重影响他人的重大疾患均可申请入住，但由于项目的居住条件较差，不适合对品质有要求的老年人。目前对申请者的年龄有下限要求而无上限要求（男性满60周岁、女性满55岁）本项目入驻老人均为苏州及苏州周边区域的老人，以中等及中等以上收入老人占比最高入驻率及客户比例客户属性要求客户特征项目目前入住率可达100%，本案客户几乎全部为

50、苏州地区的老年人，以城市中等收入家庭老人居多，且项目中75岁以上老人较郊区项目占比更高03苏州市养老项目案例研究/市区型养老公寓沧浪银色家园老年公寓位于市区南环西路，地段位置好交通便利，占地面积大，是2005年沧浪区委、区政府的“一老一少”实事工程之一（一少为沧浪区少年宫）项目基础信息项目性质公办地理位置苏州市南环西路1258号物业类型多层运营模式只租不售开业时间2005年占地面积13亩多建筑面积近9000平米规划户数160张床位价格按月租收费。双人间：1500元/月/人；单人间：2450元/月/间。运营管理苏州沧浪银色家园老年公寓项目区位图竞品案例银色家园项目概况经营模式产品及服务特色客户分

51、析03苏州市养老项目案例研究/市区型养老公寓银色家园老年公寓采取月租收费模式，价格较低，对入住老人无严格限制，同时床位数量少，导致出现一床难求的局面运营模式收费模式租金（月租）项目整体采取只租不售的纯商业模式运营收费标准房型床位费两人间1500元/人/间（年后涨到1800元/人/间）单人间2450元/人/间其他费用与入住要求费用已包含餐费，及每月25度电，电量超出部分自费。如果生活需要护理，如洗澡洗衣送饭，加收400元/人/月。入驻方式：入住方式可分为长期定居、短期租住公寓概况：由三幢楼连接而成，分居住区、餐饮区、医疗区、娱乐区四大部分，整个公寓按照三星级宾馆标准装修，设计标准单人间和双人间共89间，床位160张入住条件：接受自理、半自理比较健康的老人适合人群：愿意过集体生活，对品质要求不高的退休老人竞品案例银色家园项目概况经营模式产品及服务特色客户分析03苏州市养老项目案例研究/市区型养