房地产一体化

1、山亭地税分局房地产税收一体化管理调研报告市局：山亭区地税局严格落实房地产税收一体化管理工作部署，结合辖区 实际，通过挖掘工作潜力、整合征管资源、加强部门协作等一系列 措施，全面提高了房地产税收科学化、规范化、精细化管理水平， 保证了工作的全面、持续、深化开展。主要开展情况是：房地产税收一体化工作总体开展情况一、总体上整合征管资源，建立健全一体化管理协作机制 对外，建立部门协作机制。由区政府牵头组织，地税、财政等有关 部门，结合各职能部门职责范围，在各管理环节有针对性地明确责 任，建立由财政、发改、建设、房管、国土、规划、工商、公安等 部门联合控管的协作机制，确保最大限度融合职能部门管理优势，

2、堵塞各环节的税收管理漏洞。对内，理顺内部征管机制。针对以往房地产税收管理上存在 的信息不通、环节断链等弊端，从理顺征管机构入手，重新配置内 部征管资源。一是结合各分局的实际情况，实行有区别、侧重化管 理。将四房税收比重较大、业务密集的分局纳入重点管理，对 其工作开展情况实行重点检查、汇报、督导、反馈。二是按照税收 管理的流程和环节，在分局内部实行建筑房地产税收专人控管，进一步划清责任、明确标准，有效解决因征管范围不明晰、征管环节 多而出现的征管问题。二、尽力做到细化管理职责，有交攵落实一体化管理的既定目标（一）综合利用信息。按照房地产企业的开发流程，积极取 得房管、规划、国土等部门的配合、支持

3、，健全部门联动税收监控 网络，多方采集房地产企业的涉税信息，对房地产权属转移双方的 名称、识别号码，房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相 关信息，及时传递、比对、整理、归集，按期录入、核对，初步建 成一个集中管理、相互依托、数据规范、信息共享的综合信息 库，实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。（二）深化管理职能。一是通过房地产开发企业，分户跟踪 了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建 设施工进度等情况，及时掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的 营业税及附加、所得税、印花税等各税种税源情况，确保房地产开 发建设从立项到税收征纳入库等情况一目了然。二是跟

4、踪了解并掌 握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际 销售进度、收款方式、收款时间等情况，监控商品房的存量变化， 跟踪监控商品房的销售进度，及时发现问题，及时解决问题。三是 跟踪了解涉税执法程序，严格落实执法目标责任制，规范执法文书， 严格税收征管，对税收征管过程环节、岗位衔接环节、征纳事项告 知受理环节实行全程监控，做到环环相连，程序公开透明，充分发 挥一体化管理效能。三、予以信息化为依托，创新和完善一体化管理思路一是建立房地产税源信息数据库，充实、完善房地产企业户 籍资料和其他纳税人户籍资料，利用房地产开发和转让信息，加强 比对分析，掌握税源变化情况，对从房地产管理部门以

5、及纳税申报 过程中取得的信息进行整合、归集，严格执行先税后证的有关 规定，把住房地产税源控管的关键环节，做到数据集中、信息共享、 查询方便。二是实行人机结合的链条式运转。集中建立信息共 享、环节相扣、链式管理三位一体的管理模式，细化过程监控，从 立项、开工、预售、转让等一系列环节，全部借助信息技术，实行 网上运转，确保各岗位密切配合，各环节紧密衔接，为一体化管理 提供可靠的制度和管理保障。四、以契税征管为契机，全面掌握税源信息。（一）实施一体化管理，主要是以契税征管为把手，以契税为 切入点，然后向房地产开发环节、房产交易等环节推进，提高房地 产税收管理水平。实施房地产税收一体化管理，就是不同税

6、种之间 统一房地产交易的计税价格，这样既可保证执法的严肃性，也可避 免和防止错征、漏征税款，进一步规范税收征管工作，既有利于提 高税收征管质量，又方便了纳税人。严格执行先税后证的有关 规定，以证控税，堵塞漏洞，把住税源控管的关键环节，再通过征 收机关间的配合，准确、快捷传递信息，实现信息的互通共享。凡 不持税务部门监制发票和税票，房产、土地部门不予产权证照，从 制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取 的信息，明确责任人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，对有 关税收实施有效管理，提高税收的管理质量和效率。经过积极努力，全区房产交易税收基本实现了征管一体化。房产发生交易时，各

7、项 税收均在契税环节一并征收，实现了源泉控管。（二）利用现有资源，以当前契税征管中积累的信息为基础， 对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归 集，以镇为单位建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税 收漏洞。譬如，通过跟踪了解掌握房地产开发商发生的房地产开发 成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况， 利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产 开发企业缴税情况，进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施 解决，加强房地产开发企业有关税收的税收管理。又如，利用契税 征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场 转让房地产的有关税

8、源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地 产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析。发 现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转 让房地产的有关税收的管理。五、宗地与存量房一体化明细结合对宗地管理的意见是:免税和不征税宗地标准要再进一步细分、实测 宗地面积应该配备统一测量工具、管理办法中应该增加处罚章节。 精细存量房交易价格明细指导体系和明细，加强单位之间、部门之 间、相关行业之间的联动，细化动态价格指导细则，进一步增强科 学性、合理性、可操作性，动态价格，依据市场变化，适时进行不 间断的微观调节，最大限度的确保征纳双方的需求和认同。实现 似 票控税，对存量房代

9、开，存量房（二手房）以卖方申报的营业税计税金额及合同金额为控制点进行代开不动产发票；通过以上办法我局目前2010年征收房地产业营业税1143万元、社 区管理（租房、装房）1.51万元。2011年征收房地产业营业税1351 万元，同比增长15.4%。社区管理（租房、装房）2.6万元，同比增 长72%对推进房地产税收一体化管理工作提出以下意见一、进一步提高对房地产业税收实施一体化管理重要性的认识房地产业税收涉及的种类多，征管难度大，税源控管缺乏有效 措施。加强房地产税收征管，当前在落实房地产税收政策上尚需进 一步加大工作力度。我们认为实施一体化管理目的，就是要强化征 管手段，创新征管方式，整合征管资源，实现有效征管。重点：以 契税征管上的先税后证手段为把手，以税源管理为依托，以方便纳 税人为前提，通过部门配合和征管环节控制，实现房地产业诸税间 的有机衔接，不断提高征管质量和效率。房地产税收一体化管理的 实质是征管信息共享，部门配合有方，征管环节相扣。二、落实征管办法，努力增加税收收入我区房地产市场起步晚、发展快，房