双流市场调查报告

1、双流(shun li)市场调查报告 全景(qun jn)置业共五十二页双流区域(qy)发展状况：双流区域发展状况： 2002年2007年随着成都南面CBD（城市商务中心）的市政的规划，成都南面的房地产开发得到了突飞猛进的发展态势。整个南面形成了以华阳、航空港、双流为点状的聚集地，各自连接和辐射(fsh)的地产开发区域。近年来双流的房地产发展依托本地强大的市场经济基础，在产品放量和均价上都有大幅度提升。 纵观双流地产，随着城市化进程的不断加快，双流所属的乡镇购买群体将能进一步刺激双流房产的市场增长速度，成长空间将能得到进一步的扩大。共五十二页(1)、住宅(zhzhi)部分05年07年新盘供给量：

2、注：以上(yshng)数据来源于房地产交易中心。共五十二页 分析：06年的双流新盘供给量受国六条影响较去年同期下降了14.68%，但成都各郊县新盘供给量上依然处于绝对优势独占鳌头。依据现在市场发展状况及新实行的土地增殖税政策新盘供给 预计(yj)：07年双流商品房供给将出现抬升气象。共五十二页03年07年双流(shun li)住宅均价（单位：元/）：注：以上(yshng)数据来源于房地产交易中心。共五十二页 分析：从2003年上半年的普遍销售价格1200元/左右上升到目前的销售价格，可以看出近几年，双流(shun li)房地产得到了飞速发展，销售价格也在4年的时间内上涨近150%。07年预计增

3、大的商品房供给可能会使房市更加活跃，根据市场信息反馈保守预计今年同比上涨8%。共五十二页三大(sn d)板块分布图：共五十二页06年07年三大板块(bn kui)住宅均价（单位：元/）：注：以上数据(shj)来源房地产交易中心。共五十二页分析：通过对双流三大房产主体板快分析得出双流由于城区面积小，市中心的附属辐射带价格受相关城市配套影响不大，总体类比趋势平缓。城区板块：此板块 06年的住宅交易均价整体发展趋势平稳，年成交均价已达到2950元/，略高于新区和三强路板块。值得注意的是中心板块已经有电梯观景毫宅的出现，说明双流市场已经可以接受高层和奢侈住房。新区板块：依托市政整体规划发展起来的新区，

4、但是配套并不完备的新区价格也相应低于城区价格。三强板块：此板块为双流地块放量较大(jio d)的区域，楼盘规模较大(jio d)，因此板块内出现的物业类型层次较高，直接带动了市场均价的攀升。共五十二页06年07年双流商业(shngy)均价（单位：元/）：注：以上(yshng)数据来源于房地产交易中心。（2）商业部分共五十二页 分析：2006年的双流的新盘商业地产多位于商业培育期区域，成交均价相对于商业成熟区的多层临街底商还有一定距离，但随着商业地产发展因素的逐渐具备，待开发的商业地产所属(sush)商圈的发展，07年的商业地产成交均价有望同比上涨4.5%。 共五十二页06年07年三大板块(bn

5、 kui)商铺均价：注：以上(yshng)数据来房地产交易中心。共五十二页 分析(fnx)：受商业区域分布的影响，三大商业地产板块的成交均价的制约因素依然是最为传统的商圈的成熟度和人流大小。由此说明双流本身商业地产还处于平缓传统发展期，07年三大板块的均价增长幅度不会过高。共五十二页核心商圈商业租金(zjn)水平示意图共五十二页简述： 核心商圈：棠中路以北，南昌路以西，棠湖公园正门以东，顺城街以西的商圈是为双流最为核心的商圈。 核心商圈业态：整个商圈主要以服装、通讯、超市业态作为排布，形成了双流商业的核心地带。 该商圈租金：以棠湖公园为接点，棠湖东路一段商铺租金为每月6090元/ ，租金以好又

6、多超市的人流为依托(ytu)点，越靠近好又多的越贵。棠湖西路一段租金为每月3560元/，以新一佳超市为分界点租金过新一佳因人流因素递减。共五十二页市中心含次商圈租金(zjn)示意图共五十二页简述： 次商圈（含部分核心商圈）： 划分：西安路以南，棠中路以北，电视塔路以东，三强东路以西的区域作为核心商圈的辐射区域。 业态：与核心商圈共享完备交通网络、金融系统，生活配套，同时也形成了核心商圈辐射带所应当具备的较为成熟的商圈配套，形成了双流的市中心商圈。 租金：商圈租金价格在每月2860元/左右，以商铺所处位置人气不同(b tn)来界定商铺租金。共五十二页迎春路商圈：（本项目周边商圈） 做为本项目所在

7、的迎春路商圈，为双流城北的主要商圈带，是为市中心商圈的城北延伸带。 整个商圈东起迎春路一段西至迎春路四段，辐射片区广，以迎春路3段作为成熟商圈分界线，3段以北的租金为每月2560元/左右(zuyu)，3段以南为每月1128元/左右(zuyu)。 值得注意的是迎春路3段的富豪时代小区借助本身业主的消费能力，小区临街铺面租金成为迎春路3段以西的最高点为每月2027元/，而富豪时代对门的多层临街底商（多为农民集资房）的租金为1012元。共五十二页 综述：双流房地产市场(shchng)经过20032004市场(shchng)培育期后在2005年从商品房供给量上得到很好的体现，但由于在新政和市场(shc

8、hng)平稳过度期影响，去年的供给有一定下降趋势，综合分析市场(shchng)表现需求量必将带动市场(shchng)供给量，07年的供给量还是较为乐观的。从均价上住宅的均价涨幅明显高于商铺，这也反映出逐渐降温的商业地产的成熟还需待时日。共五十二页双流(shun li)楼盘信息在售楼盘分布图共五十二页个案( n)分析：天府景秀项目名称大成天府景秀3期本案翰林风华开发商大成置业开发商北川房产地址广都大道189号地址白依中街经济指标经济指标总占地367亩总占地70亩总建面240000总建面72581绿化率60%绿化率32%容积率1.55容积率1.61总户数1681总户数241项目住宅状况项目住宅状况

9、建筑类型多层建筑类型多层住宅面积区间60-170 住宅面积区间67-207主力面积100主力面积109-120均价3000元/均价/项目商业状况项目商业状况面积区间58-170面积区间84-190均价5500元/均价/租金20-28元/租金15元/客户群体本地、成都、西藏、青海客户群体本地销售情况三期一批次销售60%销售情况/项目配套交通：连广都大道，临长冶路主道以及大件路，靠双流客运中心，川藏路。附属生活配套：商店，运动场，幼儿园，城市广场等生活设施与社区步行距离不超过10分钟。学校：棠湖中学，双流中学。医疗：双流县医院。项目配套交通：处于快速通道双龙路上，靠城北主干道迎春路。附属生活配套：

10、红旗超市、互惠超市，紧临白依下街花月中街中低档餐饮休闲区。学校：新双流中学。医疗：中小型医疗诊所。共五十二页 推广预测：推广费用按总产值1%来计算 推广费用=总建面*销售均价*1%=720万 对比分析： 天府景秀：占据双流至成都的主路口上，正对双流客运中心，人流车流繁盛，交通便捷(binji)程度高，同时距离中心城区较近，能完全共享中心成熟配套，再加上项目规模较大能完成自身配套，因此在商铺和住宅上都有很大提升。 本项目：虽处于双龙快速通道，但周边配套还处于初建发展期，人气商气需要培育，住宅和商铺均价上很难比齐天府景秀，但是项目未来发展潜力不容忽视，借助新区发展的势头，项目存在成长空间。 备注：

11、在销售周期上，天府景秀一批次200套房源已经销售60%，主要还是前期积累客户，整体后期销售动力不足。结合本项目情况在前期客户积累和开盘后销售上应当具有连贯性。 共五十二页项目名称棠湖帝景本案翰林风华开发商四川鑫龙发展有限公司开发商北川房产地址双流县棠湖南路地址白依中街经济指标经济指标总占地60多亩总占地70亩总建面76000总建面72581绿化率45%绿化率32%容积率1.58容积率1.61总户数324总户数241项目住宅状况项目住宅状况建筑类型小高层建筑类型多层面积区间137-258面积区间67-207主力面积137-162主力面积109-120均价4200元/均价/客户群体本地、成都、西藏

12、、甘孜客户群体本地项目配套交通：位于市中心交通变捷。附属生活配套：新一佳超市、好又多超市、各类品牌服装店、棠湖公园。学校：棠湖中学，双流中学。医疗：双流县中医院、双流县医院。项目配套交通：处于快速通道双龙路上，靠城北主干道迎春路。附属生活配套：红旗超市、互惠超市，紧临白依下街花月中街中低档餐饮休闲区。学校：新双流中学。医疗：中小型医疗诊所。个案( n)分析：棠湖帝景共五十二页 推广预测：推广费用按总产值1%来计算 推广费用=总建面*销售均价*1%=319万 对比分析：处于城区核心地带的棠湖帝景拥有最为成熟的配套同时兼具正对棠湖公园的特殊地理位置，成为其高档(godng)住宅的定位核心。相比于本

13、项目地理位置，配套，环境优势突显。共五十二页项目名称宗申溪流别院本案翰林风华开发商四川诚裕房地产开发商北川房产地址双流县白河路二段99号地址白依中街经济指标经济指标总占地95亩总占地70亩总建面109200总建面72581绿化率46%绿化率32%容积率1.71容积率1.61总户数704总户数241项目住宅状况项目住宅状况建筑类型多层建筑类型多层面积区间90-190面积区间67-207主力面积130主力面积109-120均价3100元/均价/项目商业状况项目商业状况面积区间50-60面积区间84-190均价5500元/均价/租金20-23元租金15元/客户群体本地、成都、甘孜客户群体本地销售情况

14、已售83%销售情况/项目配套交通：紧靠城区3条主干道棠湖路、藏卫路、广都路，车行便捷。附属生活配套：红旗连锁、红艳超市、一杆旗菜市、三里坝菜市、双流人民广场、体育场。医疗：双流妇幼保健院。项目配套交通：处于快速通道双龙路上，靠城北主干道迎春路。附属生活配套：红旗超市、互惠超市，紧临白依下街花月中街中低档餐饮休闲区。学校：新双流中学。医疗：中小型医疗诊所。个案分析：溪流(xli)别院共五十二页 推广预测：推广费用(fi yong)按总产值1%来计算 推广费用=总建面*销售均价*1%=338万 对比分析：与本项目同处于快速通道上的溪流别院，依靠自身四期的发展规模，完善了日常生活配套，同时也带动了周

15、边配套的成熟。销售情况良好，所剩50套房源均为大户型一定程度上说明双流市场大户型需求量处于相对饱和。作为同样拥有大户型的本项目在大户型的销售周期上可能会拉长。共五十二页项目名称贵通御苑风景本案翰林风华开发商贵通建设集团开发商北川房产地址双流县区东升镇白河路地址白依中街经济指标经济指标总占地112亩总占地70亩总建面118000总建面72581绿化率40%绿化率32%容积率1.59容积率1.61总户数816总户数241项目住宅状况项目住宅状况建筑类型多层、叠拼退台式洋房建筑类型多层面积区间100-200面积区间67-207主力面积130主力面积109-120均价3000元/均价/客户群体本地、成

16、都客户群体本地销售情况已售98%销售情况/项目配套交通：位于通往新城区主干道白河路上，紧靠城区3条主干道棠湖路、藏卫路、广都路，车行便捷。附属生活配套：红旗连锁、红艳超市、一杆旗菜市、三里坝菜市、双流人民广场、体育场。医疗：双流妇幼保健院。项目配套交通：处于快速通道双龙路上，靠城北主干道迎春路。附属生活配套：红旗超市、互惠超市，紧临白依下街花月中街中低档餐饮休闲区。学校：新双流中学。医疗：中小型医疗诊所。个案分析：御苑(y yun)风景共五十二页 推广预测：推广费用按总产值1%来计算 推广费用=总建面*销售均价*1%=354万 对比分析：御苑风景依靠未来双流新区的市政规划，将湿地公园，新区发展

17、作为潜力发掘点，小区规模及档次在双流都属中高档项目，使其均价达到(d do)3000元/。未来的发展潜力、升值空间糅合小区精致的景观小品和园林设计拉短了御苑风景的销售周期。本项目缩短销售周期在小区定位上还存在差距。共五十二页项目名称锦秀华都本案翰林风华开发商成都华兴房产开发商北川房产地址双流县三强北路地址白依中街经济指标经济指标总占地340亩总占地70亩总建面300000总建面72581绿化率45%绿化率32%容积率多层1.7、花园洋房1.1容积率1.61总户数2000总户数241项目住宅状况项目住宅状况建筑类型多层、叠拼退台式洋房建筑类型多层面积区间80-180面积区间67-207主力面积1

18、20主力面积109-120均价2900元/均价/项目商业状况项目商业状况面积区间50-200面积区间84-190均价6000元/均价/租金未定租金15元/客户群体本地、成都客户群体本地项目配套交通：紧靠环城路，车行便利。 附属生活配套：有项目自身配套的商业步行街，市政公园，金苹果幼儿园项目配套交通：处于快速通道双龙路上，靠城北主干道迎春路。附属生活配套：红旗超市、互惠超市，紧临白依下街花月中街中低档餐饮休闲区。学校：新双流中学。医疗：中小型医疗诊所。个案分析(fnx)：富豪时代共五十二页 推广预测：推广费用按总产值1%来计算 推广费用=总建面*销售均价*1%=870万 对比分析(fnx)：锦绣

19、华都与本项目虽然距城区的路程相差不大，但该项目规模较大，且周围生活配套比本案较为成熟，所以均价达到了2900元/。共五十二页项目名称富豪时代本案翰林风华开发商富豪实业开发商北川房产地址双流县迎春路3段地址白依中街经济指标经济指标总占地130亩总占地70亩总建面140000总建面72581绿化率37.8%绿化率32%容积率1.77容积率1.61总户数982总户数241项目住宅状况项目住宅状况建筑类型多层建筑类型多层面积区间28-270面积区间67-207主力面积120主力面积109-120均价2700元/ 均价/项目商业状况项目商业状况面积区间50-100面积区间84-190均价550元/均价/

20、租金20-28元/租金客户群体本地、成都客户群体本地项目配套交通：位于城北主干道迎春路上，距市中心不远交通较为便捷。 附属生活配套：有项目自身配套，包括红旗超市、餐饮、干洗、布艺，过街及为白依下街花月中街中低档餐饮休闲区。学校：新双流中学、双流中学。医疗：中小型医疗诊所。项目配套交通：处于快速通道双龙路上，靠城北主干道迎春路。附属生活配套：红旗超市、互惠超市，紧临白依下街花月中街中低档餐饮休闲区。学校：新双流中学。医疗：中小型医疗诊所。共五十二页 推广预测：推广费用按总产值1%来计算 推广费用=总建面*销售均价*1% =378万 对比分析：作为与本项目相邻的项目，富豪时代所处位置和区域要略胜一

21、筹。该项目对面本身存在的居民小区配套同该项目规划的配套逐渐形成社区日常(rchng)配套圈。然而本项目的配套却只能依靠自身配套完善。共五十二页 综述：针对楼盘类比分析本项目在交通状况、生活日常配套上还有一定差距，但是依托新双流中学的校园商圈的逐渐形成，未来双流新区的市政规划，本项目本身所具有的潜在(qinzi)发展力是能得到认同的。本项目的完工，紧靠的农民安置房的修建完结，项目周边商气也会随人流增加而得到一定程度上的发展。共五十二页本项目客户回访(hufng)分析 客户认知(rn zh)渠道从以上数据分析：目前到访客户90%以现场包装（围墙、售楼部）吸引，只有10%为朋友介绍。可以看出本相绝大

22、多客户源来于市场。共五十二页客户(k h)群体区域从以上数据分析：到访问客户95%为双流本地客户，目前只有5%为成都客户群体。该数据反映出郊县楼盘主要以本地市场为主，对异地客户吸引有一定难度(nd)（与为做宣传有一定关系），符合成都市统计局对郊县楼盘的分析（郊县楼盘85%为本地客户、8%-10%为异地客户）共五十二页职业(zhy)从以上数据看出：本项目客户群体25%的客户为企业职工(zhgng)、20%为个体户、18%为事业单位、老师以及其他各占15%、退休人员占7%不难看出从以上职业可以分析出本相的客户群体收入处于中等水平价格过高对其购买力有一定影响。共五十二页用途(yngt)从以上数据分析

23、：本项目用途自住在绝对因素，其抄房客户所占比例并不大只有10%可以(ky)看出项目在客户群体观念中其升值空间并不大。共五十二页付款(f kun)方式从以上数据分析：本项目按揭客户占80%、一次性付款客户占20%。不难看出本项目客户群体比较看重(knzhng)自身的现金流。共五十二页面积(min j)需求 从以上数据(shj)可以看出：80-90占35%、90-120占45%、120以上20%共五十二页客户接受心理价格小户型客户（80以下）-2680元/为主80110-2580元/2680元/为主110以上-2480元/2580元/为主从数据可以看出(kn ch)：本项目客户心理价位在2580元

24、/2680元/共五十二页楼盘均价（基数(jsh)）计算 项目名称本项目富豪时代御苑风景天府景秀溪流别院 均价（元/M2）价格修正因素PxPA=2700PB=3000PC=3000PD=3100位 置 置302021212321周边环境201314141313内部景观151212131211交通情况151213131412生活配套1067676规 模534554发展商信誉555555合 计1007176777972共五十二页Pi=( QX/ Qi)Pi 注：Pi为各项目之均价PA 富豪时代 =( QX/QA)PA =(71/76) 2700元=2522元/PB 御苑风景 =( QX/QB)PB

25、=(71/77) 3000元=2767元/PC 天府景秀 =( QX/QB)PB =(71/79) 3000元=2696元/PD 溪流别院 =( QX/QB)PB =(71/72) 3100元=3057元/各相关楼盘权重取值为Wi（根据各个项目与本项目的远近和可参照(cnzho)性，设定对应百分比）WA= 40% WB=30% WC=10% WD=20%PX =PiWi =PAWA+PBWB+PBWC+PCWB+PDWD =252240% + 276730% + 269610% + 305720% =1009+ 830+ 270 + 611 =2720 本项目建议开盘均价为： 2701元/共五

26、十二页综合(zngh)评估本项目预计销售均价住宅预计(yj)销售均价项 目 名 称富豪时代3期天府景秀御苑枫景流溪别院户数（户）180650380235销售率97%75%98%90%销售时间（月）92254平均销售速度（户/月）19227453价格涨幅（元/）400600200200从上述表格中可以得出：市场平均销售速度=（19+22+74+53）/4=42（套/月）市场平均销售均价涨幅=（400/9+600/22+200/5+200/4）/440（元/月）按照市场正常发展趋势，可以得出本项目的销售情况如下：按照市场平均的销售速度来看，项目的销售周期=241/426（月）共五十二页 方案1：销

27、售周期为3个月 分析：根据市场调查相关区域楼盘销售平均速度(sd)来看6个月为正常销售周期，因此假如将周期缩短3个月，每月将比市场平均销售速度(sd)多出近40套，销售压力巨大。按市场分析法本项目如果要在3个月内完成销售，价格不会处于市场类比的平均状态。 建议市场售价建议住宅均价为=2710-402=2630元/ 推广预测：推广费用按总产值1%来计算 推广费用=总建面*销售均价*1% =78万（因为客户接受此价格，故推广费用可以缩小）共五十二页方案2：销售周期为6个月 分析：依据市场调查相关区域楼盘销售平均速度来看6个月为正常销售周期，因此我们采用正常销售周期下的市场销售均价2710元/ 建议

28、(jiny)市场售价建议(jiny)住宅均价为2710元/ 推广预测：推广费用按总产值1%来计算 推广费用=总建面*销售均价*1%=80万（该价格属于正常价格，我公司可以在推广上可以采用其他渠道来节约推广费用）共五十二页方案3：销售周期为1112个月 分析：假如设定销售周期为1112个月的话，销售周期时间线延长，将会受到市场土地、商品房放量，空置房增加，国家宏观调控等因素的影响，无疑会造成市场平均涨幅空间缩小，同时将增加销售成本和风险系数。因此在核算市场价格上采用连续4个月市场平均销售均价涨幅垒加法 建议市场售价建议住宅均价为=2699+404=2859元/ 推广预测：推广费用按总产值1%来计算 推广费用=总建面*销售均价*1% =95万（客户(k h)对于该价格较为排斥，故其中的可变因素较多 共五十二页我司观点：制定均价需要考虑一下因素 1、开发商现金流（开发风险）：工程款、银行贷款等因素需要销售回款。 2、楼盘竞争（市场风险）：市场放量市场竞争加大，价格过高会造成客户流失，不利于销售。 3、项目情况（项目风险）：本项目对比其他楼盘在景观绿化、小区配套、位置等因素都比较薄弱。 4、客户接受（认知风险）：目前客户心理地价在2650元/平米左右(zuyu