2004年房地产估价师基本制度与政策考试真题

1、2004年全国房地产估价师执业资格考试（一）一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个量符合题意， 请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1经济适用住房的开发建设应通过 的方式确定开发建设单位。 A由有购经济适用住房资格者投票选择 B公证处随机摇号 C.政府在实力强、信誉好的企业中指定 D招投标 2对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之是房价收入比 在（ )以上。 A3倍 B4倍 C5倍 D6倍 3下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的 集体土地的表述中，正确的是( )。 A 由全民所有制企业向有关部门提出用地申请 B经批准使用

2、的土地，必须按照国家建设用地的规定征地 C不计算土地补偿费和各种补助费 D农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件 4中华人民共和国刑法第三百四十二条规定“违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的（ ）。” A处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 B处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 C处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 D处3年以上，5年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 5某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用 途分类是( )。 A农用地 B工业用地 C建设用地 D乡镇企业用地 6城市规划区内国有

3、土地上房屋拆迁估价时点一般是( )之日。 A建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请 B房屋拆迁许可证颁发 C拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议D房屋拆迁实施7房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由( )认定。 A拆迁人 B拆迁主管部门 C房地产权属登记部门 D规划行政主管部门8拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价 申请之日起( )内给予答复。 A5 日 B7 日 C10日 D15 日9下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是 ( )。 A拆迁当事人达成仲裁协议的应采取仲裁方式 B拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼

4、C拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行10以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合 同约定的土地用途，必须取得( )同意，并依法办理相关手续。 A原出让方 B转让人 C规划行政主管部门 D原出让方和市、县规划行政主管部门11某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至( ) A2002年1月10日 B2004 年1月10日 C2005年1月10日 D2007年1月10日 12国有土地有偿使用合同或

5、建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自( )之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。 A使用土地 B土地使用权出让合同生效 C土地使用权出让金缴纳 D土地使用证取得13某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未 作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100m2，合同约定建筑面积97m2。 该商品房的成交价格是( )。 A388000元 B388640元C399640元 D400000元 14下列关于抵押的表述中，不正确的是( )。 A抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人 B在建工程抵押时，登记机关不得核发(房屋他项权证) C因室内电线老化

6、引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押 人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 D抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产 15人防工程的地下室面积( )建筑面积。 A属不应分摊的共有 B属分摊的共有 C不属共有 D属物业公司所有 16下列关于(城市房屋权属登记管理办法)的法律责任的表述中，正确的是( )。 A虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2千以下罚款 B涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以2千元以下罚款 C非法印刷房屋权属证书的登记机关应当没收非

7、法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款 D因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的、登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任 17下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是( )。 A担保是个人贷款担保方式的一种补充 B住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保 C住房置业担保实行保证方式和反担保方式 D住房置业担保机构不承担连带责任 18现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差 额定率分档累进计收，费率最低为( ) A005 B01 C03 D0519在物业管理区域内，水、电供应单位应当向( )收取有关费用。 A

8、物业管理企业 B社区服务中心C业主委员会 D最终用户20选聘、解聘物业管理企业是( )的职责。 A业主大会 B业主代表大会 C业主委员会 D居民委员会21下列关于税收的表述中正确的是( )。 A房产税的课税对象是房产 B房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税 C农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税 D城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据22对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按( )的税率征收所得税。 A10 B15 C18 D2723，在涉及住房公积金的归集、存

9、储等各项活动中，实行全部免税的范围可能不包括 （ ） A职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金 B个人提取住房公积金帐户内的存储余额 C个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入 D管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入24职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的( )存款利率计息。 A活期 B3个月整存整取 C6个月整存整取 D一年整存整取15假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用( )。 A减少 B增加 C不变 D可能增加也可能减少26以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是(

10、 )。 AGDP=GNP+对外要素收入净额 BGDP=NDP+折旧 CGDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付DGDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口出口27汇票是( )。 A由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收 款人或持票人的票据 B银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户 支付给收款人或持票人的票据 C由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收 款人或持票人的存单 D由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给 收款人或者持票人的票据 28下列属于间接融资方式的是( )。

11、A政府发行债券 B，股票融资 C银行借款 D签署商业票据 29企业就其产品质量向保险公司投保的险种屑于( ) A财产损失保险 B责任保险 C意外伤害保险 D保证保险 30以保险的实施形式为标准，可将保险分为( ) A商业保险、社会保险和政策保险 B财产保险和人身保险 C自愿保险和强制保险 D定值保险和不定值保险 31下列股东权利中属于共益权的是( )。 A出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权 B股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利 C表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利 D股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权 32可以股息、红利形式参与企业经营收益

12、的分配，但不能通过市场转让获取交易差 价的证券是( )。 A股份 B股票C股单 D公司债券33被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对( )的财产强制拍卖。 A张某 B张某或杨某 C杨某 D张某和杨某34某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相 同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/m2，第二层和第五层的住宅售价同 为2100元/m2，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/m2，则该住宅楼的加权 算术

13、平均价格与简单算术平均价格相比，( )。 A前者高于后者 B前者低于后者 C前者等于后者 D无法确定35某企业12月末部分资产与负债余辆如下：现金和银行存款70万元，长期投资 100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票 据和应付账款)00万元，应付工资50万元，应付债券300万元。则该企业流动 比率是( )， A40 B 50 C200 D25036下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是( ) A建筑高度 B建筑间距 C建筑密度 D建筑后退红线距离37如果房地产估价师希望通过施工田了解居屋的楼、地面做法，可以查找( )。 A建筑平面图 B建筑立面

14、图 C建筑剖面图 D结构施工图38某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为 ( )预算价格。 A单项工程 B单位工程C分部工程 D分项工程 39某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900 万元，年均价格上涨率为5，则该项目建设期涨价预备费约为( ) A305万元 B463万元 C636万元 D961万元 40以下权利中属于用益物权的是( )。 A抵押权 B典权C建筑物区分所有权 D质权 二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题 意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不

15、得分；少选且选择正确的，每个选项得05分) 1最低收入家庭住房保障可通过( )方式实现。 A实物配租 B税收优惠 C发放租赁补贴 D租金核减 E购买经济适用住房 2.房地产行政法规包括( )等。 A物业管理条例 B商品房销售管理半办法 C城市私有房屋管理暂行条例 D外商投资开发经营成片土地暂行管理办法 E已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 3下列关于征地的表述中，正确的有( )。 A根据(宪法)规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用” B任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费 C征地安置补助费归农村集体组织所有 D土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平

16、均年产值的30倍E征地时所称的地上附着物包括地下管线4根据(城市房屋拆迁管理条例)，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得( )。 A转让房屋 B租赁房屋 C迁移户口 D新建、扩建、改建房屋 E改变房屋和土地用途5根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的情形有( )等。 A集体土地上的合法房屋 B代管房屋 C列入拆迁范围内的房屋 D共有房屋 E商品房预售许可证正在办理之中的房屋6.登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的( )登记申请 予以核准登记。 A初始 B转移 C变更 D他项权利 E注销7下列情形中，应当办理房屋转移登记的有( )。 A部分房屋拆除 B法人名称改变

17、 C划拨房屋 D继承房屋 E分割房屋8城市维护建设税是随( )附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 A增值税 B财产税 C消费税 D流转税 E营业税9住房公积金的增值收益的合法用途包括( )。 A奖励住房公积金管理中心职工 B建立住房公积金贷款风险准备金 C支付住房公积金管理中心的管理费用 D建设廉租住房的补充资金 E建设经济适用住房的补充资金10下列保险中，属商业保险的有( )。 A保证保险 B外汇变动保险 C信用保险 D健康保险E劳动工伤保险11股票和债券的相同之处表现在( 入 A都是融资工具 B都是流通证券 C持有者享有相同权利 D都具有偿还性 E都可以为投资者带来收益 12下列

18、关于拍卖佣金的表述中，正确的有( )。 A拍卖人收取佣金是一种法定行为 B对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10的佣金 C委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金 D公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金 E收取佣金比例按照同拍卖应交价成反比的原则确定 13建筑材料与水有关的物理性质有( )等。 A孔隙率 B抗渗性 C抗冻性 D弹性和塑性 D耐磨性 14在工程量计算规则中，计算一半建筑面积的有( ) A有顶盖无围护结构的场馆看台 B建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊 C建筑物外有围护结构的挑廊、走廊 D屋顶楼梯间、电梯机房

19、 E建筑物内的变形缝 15下列关于房产分丘图的表述中，正确的有( )。 A房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图 B房产分丘图是房产分幅图的局部明细图 C房产分丘图的比例尺为1：100-1：1000 D房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记E房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细三、判断题(共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符 号，用“”表示正确，用“X”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分， 本题总分最多扣至零分)1房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。 ( )2政府必须通过出资兴建廉租住房来解决最低收

20、入家庭住房问题。 ( )3房地产开发用地使用权必须以出让方式取得。 ( )4我国实行土地的社会主义公有制，故土地登记只能核发国有土地使用证或集体土地使用证 ( )5土地管理法)根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。 ( )6农村和城市郊区的土地，属于集体所有。 ( )7拆迁已抵押的房屋，能解除抵押合同的，经征得抵押权人同意，补偿款付给被拆迁人。 ( )8城市房屋拆迁估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。 ( )9 拆迁人与被拆迁人未达成房屋拆迁补偿安置协议的，不能实施强制拆迁。 ( )10在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰及与其配套的线路、

21、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工建设单位在开工前必须申请领取施工许可证 ( )11房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。 ( )12房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有效期限。 ( )13王某继承了其父原值60万元、现值80万元的住宅后将其出租，他需缴纳的房地产税包括房产税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。 ( )14无主张权利的房屋，直接由房地产行政主管部门代为登记并颁发房屋所有权证。 ( )15在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。( )16以有限责任公司、股份有限公司

22、的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。 ( )17房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，而该单位在15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。 ( )18采用住房置业担保方式的，若债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务，则债权人有权要求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任。 ( )19非业主使用人也是物业管理服务的对象。 ( )20注册房地产估价师信用档案的内容包括其继续教育情况和科研能力表现。 ( )21对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为1.2。 ( )22、个人转让家庭惟生活用房取得的所得，免征个人所得税。 ( )2

23、3经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。 ( )24个人住房公积金贷款利率实行一年一定，每年4月2日技相应档次利率确定下一年度利率水平。 ( )25假设其他条件不变，但装饰材料价格上涨，也可能会引起人们购买住房的需求下降。 ( )26金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。 ( )27无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提而保险标的是产生保险利益的前提。 （ ）28债券发行时，若市场利率低于债券利率，则债券的发行价格往往低于债券的票面价值。（ ）29拍卖法规定拍卖活动可以委托依法设立的拍卖企业，也可以自行实施拍卖。 ( )30拍卖人不得以竞买人的身份参与自

24、己组织的拍卖活动，但可委托他人代为竞买。 ( )31某市2003年房地产投资统计中，统计总体是指该市2003年全年累计的新开工建筑面积投资总额。 ( )32标志是反映总体单位的属性和特征的统计术语。 ( )33某房地产开发公司所开发的商品房尚未售出，则该商品房在该房地产开发公司的会计科目中应列入资产类科目。 ( )34城市用地大类中的绿地是指居住小区及居住小区以上级的公共绿地和生产防护绿地。 ( )35容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标。 ( )36工程图纸般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“0.000”表示。 ( )37建筑安装工程费由直接

25、工程费、间接工程费、计划利润和税金组成。 ( )38根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中。 ( )39根据城市用地适用性评价结果，三类土地一般是不适于修建的用地。 ( )40某房地产开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3000万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善，该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。 ( )四、综合分析题(共15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且

26、选择正确的，每个选项得0.5分) (一) 甲开发公司(以下简称甲公司)2003年3月拟在某地投资建设一处用地规模999000m2的综合小区，该地块原有133200m2工业生产用地、399600m2仓储用地、266400m2居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司(以下简称乙公司)提供项目咨询报告，项目实施后委托丙房地产经纪公司(以下简称丙公司)代理销售。预售期间对外承诺一次性付款给5优惠。当地契税税率4。丁某2002年秋通过公务员考试进入某单位，2002年12月以14万元的房改价格购得单位一套存量公有住房，2003年11月出售该房，售

27、价20万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为38万元的新建商品住宅期房，并一次性缴纳了房价款。1乙公司的咨询报告中，表述正确的是( )。 A养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批 B征地申请经批准后，征地费中应准备青苗补偿费，但无须考虑新菜地开发建设 基金 C甲公司应优先考虑通过参加招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权但如果 该项目用地没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权 D如果最终出让的是“毛地”，则除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用外，甲公司还必须准备一些必要的安置房和临时周转2甲公司实施房屋拆迁时，可对( )的房屋依法给予补偿。 A产权人下

28、落不明 B报建未批准 C被依法查封 D产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决3下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的是( )。 A银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延 D甲公司认为开发时机不够完全成熟造成动工迟延 C因水泥、钢筋等主要建材价格上涨且供应不及时造成动工迟延 D地质勘探发现地下有古墓葬造成动工迟延4下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是( )。 A 乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房尽补偿给出的估价结论，可以供甲公司及拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力 B估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包含被拆迁房屋室内自行装修装饰的价值 C房屋所有权证书记载的用途为住宅

29、，实际用途为商业用房，根据合法原则，估价时一律按住宅估价 D估价专家委员会应当在自收到申请之日起10日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的。同时出具估价报告5 下列表述中，不正确的是( )。 A甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分 B甲公司在取得商品房预售许可证前，不可以对外发布房地产预售广告 C甲公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让 D甲公司在交付商品房时，必须向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书)6甲公司在销售商品房时，依据(房产测量规范下列计算一半建筑面积的是 ( )。 A坡屋顶层高在220m以上的部位 B在批准期限以内的临时房屋 C供业主户外运动时休息用的屋顶平台 D外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊7下列表述中，不正确的是( ) A丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税 B丁某出售房改房的增值超过了原价的20，应缴纳土地增值税 C 甲公司必须交耕地开垦费 D公司