贵州_华联城项目融资方案

1、贵州华联房地产开发有限公司“贵州华联城”项目融资方案目录.项目情况与融资情况概述项目情况项目基本情况用款项目“四证”情况融资规模、期限及还款进度.融资主体资信情况公司基本情况公司实际控制人情况.用款项目分析项目用地情况项目基本控规指标项目投资估算项目建设实施进度项目融资使用明细.项目销售收入及税费销售计划及销售收入测算项目16号地块静态经济测算汇总项目开发税费.项目还款来源销售收入银行贷款.项目财务分析项目现金流量情况.项目情况与融资情况概述项目情况项目基本情况根据黔西南州兴义市城市100平方公里，100万人的城市总体规划的发展 思路，市政府要求加快城市周边棚户区改造的总体部署， 落实对兴泰新

2、区水库棚 户区进行改造，华联地产在此情况下进行房地产开发，项目概况如下：2013年10月03日通过招拍挂取得土地使用证编号为兴义国用（2013） 第06029号和兴义国用（2013）第06030号两块土地共60856褶土地使用权,用途冏用、住宅，年限70年；2013年10月17日通过招拍挂取得土地使用证 编号为兴义国用（2013）第060599号土地45861褶土地使用权，用途商用、住宅，年限70年；2013年11月03日通过招拍挂取得土地使用证编号为兴义 国用（2013）第06027号和兴义国用（2013）第06028号两块土地共51213 褶土地使用权，用途商用、住宅，年限 70年；累计到

3、目前为至共取得土地使用证的土地有5块，累计面积157930 m20第6、7块土已缴纳部分土地出让金， 面积89338褶。预计2014年3月缴纳完毕。用款项目“四证”情况nans jlKM*X4+G修*/5 詈 H 胃 vb F4W!:-*_ 萨已获得证件国有土地使用证有建设用地规划许可证有建设工程规划许可证有建筑施工许可证有预售许可证无融资规模、期限借款人：贵州华联地产开发有限公司投资规模：35亿元人民币借款规模：5亿元人民币借款时间：3-5年.融资主体资信情况公司基本情况公司名称贵州华联房地产#发有限公司注册地点兴义市兴泰新 区荣御大卜注册资金10600万元注册日期20130801企业类型有

4、限公司股东形式个人经营范围房地产开发；酒店业管理；物 业管理；开发资质三级（暂定）企业法人热机照11*fi 4 H t ft V C 贵州华联房地产开发有限公司成立于2013年8月，注册资金亿人民币,法人代表彭涛，股东4人，彭涛任公司董事长，魏建全任公司总经理，董绍武、 徐尔俊分别任副总经理。涉足地产开发、商品房销售、物业管理、酒店管理等领 域。目前公司拥有员工50人，其中90%以上为大专学历，具有中级以上职称20人，其中高级职称5人，注册会计师1人，会计师4人，注册建造师3名，造价师2名，房地产策划师2名。预计2014年达到100人的公司规模。目前公司主要运作开发贵州省黔西南州兴义市兴泰新区

5、水库社区棚户区改造城市综合体项目一贵州华联城，此项目是州级重点建设项目，州委书记帮扶对象，备受政府和社会各界的关注。该项目总体规划用地约620亩，总建筑面积超过200万平米，构建约10万人的大社区，预计累计投资金额约 50亿人民 币。（其中亩用地已经获得土地使用证，后期用地正在办理中。）华联地产“以人为本、构建品质人居”的开发理念，致力于中国房地产行业的创新者和领先者。坚持城市历史和文脉的延续，打造地标式的建筑，努力使 每一个项目成为城市发展的亮点。 项目整体将定位为高端住宅、甲级写字楼、超 五星级酒店、购物中心、高端会所于一体的区域城市中心，本着服务城市、服务 业主的精神，以高起点、高标准打

6、造一座生态宜居、理念超前、功能齐全、配套 完善的现代化新城。创造黔西南品牌第一、品质第一、物业第一的完美形象。.用款项目分析项目用地情况项目区域位置项目卫星地图位置示意项目位于贵州省黔西南州兴义市新泰新区核心位置， 位于老城区与下五屯之间区域，处于南环路、文化路、绿叶路和园陵路之间区域，项目区域位置优越， 居住环境良好，商业发展条件成熟7号地块号地号地日号地块号地以确定开发地块 L 匚工后期H倒开发地块项目地块分布示意图项目规划效果图目前项目已确定371.398亩开发用地规模，其中237亩已经获得土地证，其余134亩土地证正在办理当中。后续还有260余亩用地可以开发，将根据项目开发节奏和发展需

7、要具体制定开发计划。项目总体计划用地约620余亩，总体开发规模约200万m2一期项目效果图项目一期开发用地68亩，容积率，打造的物业形态有高层、花园洋房、别 墅、商业步行街。主要以高品质的物业形态，高标准的物业管理来塑造项目品牌。 一期项目已于2013年10月8日正式开工，预计2014年6月正式销售。项目基本控规指标项目获得的第一批次371.398亩用地均为商住用地，不限高，各地块容积 率有所差别，总建筑面积约130万褶。具体见下表：项目各地块规划指标地块编R用地面积容积率总建筑面积住宅(ffl2)商业(ffl2)其他(ffl2)合计(ffl2)含地下1号地块亩1561801794849872

8、2240002号地块亩4.9088555712681598233号地块亩3.511942022494149611568754号地块亩4.4800726000277471138195号地块亩4.073115745011730922956、7号地块亩4.9407904422301203275704618号地块2014年3月获得土地9号地块10号地块8、9、10号地块已与政府沟通好，正在办理土地出让流程，规划指标目前还没有确定。项目投资估算根据项目各地块经济指标及开发情况，项目17块共计371.398亩用地总投资估算约为35亿元，总开发周期为6年。项目建设实施进度根据公司的总体发展战略和部署，对项目

9、 17号地块的初步开发计划制定如下:项目开发进度计划地块编号起始开工时间竣工时间开始销售时间销售结束时间计划销售周期1号地块2013年10月2015年12月2014年5月2015年3月10个月2号地块2014年10月2017年6月2015年6月2017年1月18个月3号地块2015年3月2017年10月2015年10月2017年2月15个月4号地块2014年6月2016年8月2014年12月2015年12月13个月5号地块2015年10月2018年2月2016年5月2017年10月15个月6、7号地块2016年10月2019年5月2017年5月2018年12月18个月项目融资使用明细融资用途主

10、要为前期项目开发、补交后期用地土地款和获取后期用地等， 具体融资用途见下表:序号用途资金数额（力兀）说明需求时间1补交土地款2400项目 A批次亩用地中237亩已经获得土地证，另有亩用地需补交2400 万剩余土地款方能办理土地证。2014年3月2一期工程款4000项目一期已经开工建设，从 2014年1月开始进入正式基础施工阶段，需要支付工程款。2014年3月3道路建设征收补偿安置款15000项目总体计划开发用地约 620亩，第 一批次亩已经狄取，第二批次月260余亩用地准备获取，首先需要解决市 政道路建设问题， 建设路联通老城区 的两条道路共计约 1500米，需要征 收安置资金。2014年6月

11、4道路建设款3000建设路联通老城区的两条道路共计约1500米，需要建设道路资金。2014年7月5一期工程款4000项目一期开盘前需要支付第二笔工 程款。2014年8月6后期土地征收补偿安置款12000第二批次237余亩用地征收补偿安置费用。2014年9月7后期土地款合计960050000第二批次260余亩用地土地出让金。2014年10月备注：以上为我公司的融资用途计划，具体资金用途及数量以单次实际需求为准.项目销售计划、销售收入及税费销售计划及销售收入测算根据项目开发计划及目前市场状况，项目前期1-5块用地开发周期为年，采 取滚动开发模式，建设期为2013年10月至2018年2月，销售周期为

12、年，即2014年6月至2017年10月。初步制定项目销售计划如下:地块编号物业形态规划指标可售物业（Itf、个）销售单价（元/ Itf）可售总额（万元）销售计划（万元）201420152016201720181号地块住宅156181.38156181.38350054,66343,73110,932商业17948.2517948.252000035,89721,53814,359车位754754800006,0323,0163,0162号地块写字楼49731.0044757.90600026,85510,7428,0568,057酒店25672.000.0050000商业64168.00256

13、67.202500064168256681925019250地下车库565226800001,8085425427243号地块住宅119420.00119420.00400047,76819,10719,1079,554商业22494.0022494.002500056,23511,24733,74111,247地下车库414414800003,3121,6561,6564号地块住宅80072.3080072.30400032,0299,60922,420商业6000.006000.002800016,80016,800医院10876.0010876.0035003,8073,807地下车库6

14、76400800003,2003,2005号地块住宅73115.0073115.00400029,24617,54811,698商业7450.007450.002800020,86010,43010,430地下车库212212800001,6961,6966、7号地块住宅407904.70407904.704000163,16281,58181,581商业42230.0042230.0030000126,69050,67676,014地下车库338927008000021,60021,600合计1089272.631014116.73715,82777,893141,840110,331206

15、,568179,195项目17号地块静态经济测算汇总项目17号地块开发静态经济测算地块编号用地面积总建面积开发总费用（力兀）总销售收入（力兀）开发毛利润（力兀）1号地块亩2240006292096592336722号地块亩1598233662392831562083号地块亩15687550557107315567584号地块亩1138193137055836244665号地块亩922952837751802234256、7号地块亩570461158231311452153221合计371.3961317200368078715828347750项目开发税费根据项目销售收入估算，项目17号地块开

16、发总体税费估算如下:项目税费取费比例金额（万元）营业税5%35791城建费7%2505教育费附加3%1074地方教育附加2%716价格调节基金%716土地增值税2%14317印花税0.05%358小计55477企业所得税(347750-55477 ) *25%73068净利润219205净利润率%.项目还款来源项目还款主要来源为项目开发销售收入和后期用地（获得土地后）银行抵押贷款。销售收入（主要还款来源）根据项目销售计划和项目开发情况，销售收入可用于偿还融资款项的情况如下:日期2014 年2015 年2016 年计划销售收入（万元）77,893141,840110,331可用于偿还融资款项的收

17、入（万元）150001500020000根据以上销售计划，如项目正常开发销售，销售收入可以保障融资还款需求。、银行贷款（补充还款来源）项目第二批次约260亩用地获得土地证后可以申请银行抵押贷款，该土地抵押贷款也可作为融资还款来源，土地抵押贷款情况如下：序号土地描述土地面积（亩）土地单价（万元/亩）土地总价值（力兀）可申请银行抵押贷款 额（万元）1第二批次用地2602205720040040说明：以上土地单价估值参考第一批土地评估价值给出，具体价格以后期评估为准。以上土地银行抵押贷款不包含第一批已获土地证237亩用地（评估价值约亿元）和第一批次剩余亩（即将获得土地证，价值约亿元）用地，必要时我公司可与贵公司共同将该土地进行银行抵押贷款， 获取偿还融资资金，可作为备用还 款来源。.项目财务分析项目预计现金流量情况项目开发资金流量（17号地块）年度2013201420152016201720182019资金需求65278392456411379610781954056740567销售回款0778931418401103312065681791950资金流量-65277.5638648