商业广场项目营销推广策划方案培训讲义1

1、徐州xx广场营销部训课件2012年1月徐州xx广场项目概况 根据目前集团文件及项目公司提供项目资料，目前项目指标状况如下。项目总用地面积：128438.4，共约193亩，容积率2.8，建筑占地61522，建筑密度47.9%,住宅户数723套，绿化率20%。其中总建筑面积：46.8万，其中地上面积359629，约36万,大商业101527，约10万；写字楼125920，约12.6万（SOHO和甲B写字楼），城市商业街5万，住宅8.12万，配套982，住宅地下总建筑面积10700，约10万，大商业8.6万，住宅2.3万，总停车位3068个，地下复数停车2689，地上379。徐州xx广场位于和平路与

2、庆丰路交汇处，总投资额约30亿元，主要功能配置涵盖大型购物中心、精品商业步行街、商务写字楼、国际豪华影城、高档住宅等高端业态。预计2014年底全面建成运营，该项目将成为东区业态最全、环境最优、影响力最大的商贸中心，对于完善东区城市功能、提升东部城市品位、带动区域商业升级，加快缔造城市副中心将产生有力推动作用。项目西侧为正德君城项目东侧依次为 云龙区政府、尚仕名邸、香溪左岸项目南侧为绿地、紫金东郡、金色雅筑、润金城项目区位图总平面图 Masterplan 总平面图项目定位 Project Location创造一个全新的生活方式，去满足市民的精神、文化、物质生活的需要。利用优越地理位置，通过控制建

3、筑的空间布局，打造徐州最具人气的商业综合体。设计原则 Design principle原则一 通过场所营造，赋予基地以特色 创造充满活力的复合功能环境； 创造灵活、多功能的活动场所，增加其使用率。 原则二 打造城市地标 创造鲜明的标识性； 通过富有特色的建筑的场所设计，形成独特风格。原则三 规划人行友好的街区 创造安全宜人的人行环境； 人性尺度的建筑材料与质感。原则四 创造连续的城市肌理 注重基地与周边地区的联系，尊重现有的城市肌理； 利用行道树和城市功能边界打造连续而有活力的街景。规划目标 Program concept有价值的商业环境和全新的生活方式有商业有生活有绿地有家园设计概念 Des

4、ign principle 本项目成败的关键在于场所的营造和商业氛围的打造。该项目应当考虑的远不止建筑和开发密度本身，而是要对建筑之间的空间给予充分的考虑，使得这些公共空间互相连接，形成体系，并与周边的城市开发联接起来，共同构造安全舒适的城市空间环境。 通过高效的空间营造设计，基地将有潜力成为一个复合功能，而又具商业价值的城市功能区。它将包含富有生机的公共空间，为人们提供游憩休闲空间。它将提供给人们独特的居住生活以及游览体验，使人流连忘返。交通分析 Traffic analysis 项目的车行出入口，避开了城市车流最密集的主干道交叉口。 城市主干道城市次干道区内规划路(城市商业街)城市商业街图

5、 例地下车库出入口区内车行出入口商业步行人流室内商业街居住区人行入口地下二层与地铁站接口图 例场地消防分析图 Siteplan fire analysis 消防登高面消防环路 图 例庭院绿化沿街绿化景观分析图 Landscape analysis 配套设施分析图 Facilities analysis 图 例物业管理用房居委会变电所开闭所调压箱垃圾收集点第一阶段 2.10-4.25xx品牌落地推广节点第二阶段4.26-5.25首次开盘销售（商铺）第三阶段 5.27-12.30住宅、商铺、soho相继推出与销售2月10日开工典礼4月26日售楼处开放5月26日首次开盘xx广场就是城市中心以根据不同

6、销售节点、销售情况向不同业态侧重；推广主题广告诉求线上推广线下活动xx集团品牌价值xx广场核心价值阐述xx广场产品价值阐述充分利用户外、围挡、报纸、电视、网络进行集中宣传，树立项目品牌形象，引起市场对xx广场的关注；密集型、全方位、立体式的媒介投放报纸、户外、电视、广播、短信、杂志、杂志架、围档等媒体组合推广；开工庆典、政府官员高端访谈、xx中国行样板房开放、产品说明会、开盘售楼处密集的暖场活动、VIP客户互动活动等小众渠道寻找客户。营销执行方案12.312月5月5月4月4月3月10项目开工奠基庆典售楼处开放商业开盘2626销售节点奠基仪式信息释放出街广告针对xx广场品牌宣传出街广告针对xx广

7、场宣传售楼处开放信息释放徐州xx产品认筹及活动信息释放徐州xx广场开盘信息释放及宣传后续跟踪报道，迅速炒热市场xx中国行 售楼处开放活动华夏投资论坛区域投资论坛商业开盘活动节点通过媒体炒作逐步扩大集团品牌形象，引起关注形成良好口碑通过近两周的各个媒体宣传售楼处开放信息通过专家论坛，树立商铺的良好投资价值，对前期积累客户进行第一轮梳理，并对意向客户进一步洗脑，引领本地投资市场通过一系列营销活动的举办,实现客户来访及认筹。实现开盘营销执行方案： 推广主题：xx所至中心所在。 广告诉求：xx广场对徐州及周边区域的影响力，未来本区域的市场价值 媒介应用：硬广+软文，每周2次以上投放）、户外（8块左右）

8、、电视（第一房产）， 短信平台、公交站台、网络、高铁、机场广告、高铁杂志书刊等集中投放。 活动方案：政府“xx中国行”，利用政府力量进行xx价值传播； 渠道销售： 1、组织大客户圈层；2、全民营销；3、品牌联盟 。 平面表现及现场包装销售状态营销目标1 2 3 4 5 6月份月份项目开工，售楼处尚未开放。持续宣传xx品牌及投资价值，释放徐州xx营销信息，为项目认筹积累客源。对xx品牌进行宣传，深化xx品牌价值，制造品牌效应。已摘地，项目未动工,2012年2月10-15日举行开工典礼2.10-15营销执行方案： 推广主题：徐州xx广场售楼处全城开放。 广告诉求：徐州xx广场“城市中心”的核心价值

9、，业态介绍及产品构成 。 媒介应用：硬广+软文，每周2次以上投放）、户外（8块左右）、电视（第一房产）， 短信平台、公交站台、网络、高铁、机场广告、高铁杂志书刊等集中投放。 活动方案：产品推介会；售楼处公开 渠道销售： 1、案场专题活动；2、组织大客户圈层；3、全民营销； 4、品牌联盟；5、巡展及拓展活动。 平面表现及现场包装销售状态营销目标1 2 3 4 5 6月份4.26月份2012年4月26日，售楼处开放持续释放项目销售信息，实现项目口碑传播及客户来电，来访。项目开工，售楼处尚未开放。持续宣传xx品牌及投资价值，释放徐州xx营销信息，为项目认筹积累客源。对xx品牌进行宣传，深化xx品牌价

10、值，制造品牌效应。已摘地，项目未动工,2012年2月10-15日举行开工典礼2.10-15营销执行方案： 推广主题：徐州xx广场火爆认筹。 广告诉求：认筹时间、优惠、产品信息等。 媒介应用：硬广+软文，每周2次以上投放）、户外（8块左右）、电视（第一房产）， 短信平台、公交站台、网络、高铁、机场广告、高铁杂志书刊等集中投放。 活动方案：春季房展会，高端财富论坛； 渠道销售： 1、案场专题活动；2、组织大客户圈层；3、全民营销；4、品牌联盟；5、巡展及拓展活动。 平面表现及现场包装销售状态营销目标1 2 3 4 5 6月份4.26 5.26月份展开认筹及内部认购去化目标。项目认筹工作开始。201

11、2年4月26日，售楼处开放持续释放项目销售信息，实现项目口碑传播及客户来电，来访。项目开工，售楼处尚未开放。持续宣传xx品牌及投资价值，释放徐州xx营销信息，为项目认筹积累客源。对xx品牌进行宣传，深化xx品牌价值，制造品牌效应。已摘地，项目未动工,2012年2月10-15日举行开工典礼2.10-15营销执行方案： 推广主题：徐州xx广场全城公开。 广告诉求：开盘时间、优惠、产品信息等。 媒介应用：硬广+软文，每周2次以上投放）、户外（8块左右）、电视（第一房产）， 短信平台、公交站台、网络、高铁、机场广告、高铁杂志书刊等集中投放。 活动方案：开盘售楼处系列暖场活动 渠道销售： 1、案场专题活

12、动；2、组织大客户圈层；3、全民营销； 4、品牌联盟 。 平面表现及现场包装 销售状态营销目标1 2 3 4 5 6月份4.26 5.26月份认筹及去化目标。实现首次开盘销售率。项目开盘工作进行。展开认筹及内部认购去化目标。项目认筹工作开始。2012年4月26日，售楼处开放持续释放项目销售信息，实现项目口碑传播及客户来电，来访。项目开工，售楼处尚未开放。持续宣传xx品牌及投资价值，释放徐州xx营销信息，为项目认筹积累客源。对xx品牌进行宣传，深化xx品牌价值，制造品牌效应。已摘地，项目未动工,2012年2月10-15日举行开工典礼2.10-15设计方案 Planning Program 大商业

13、 -2F平面图本层面积：43000m2大商业部分 大商业 -1F平面图本层面积：43000m2大商业部分设计方案 Planning Program 大商业1F平面图本层面积：26725.2m2大商业部分设计方案 Planning Program 大商业2F平面图本层面积：23839.4m2大商业部分设计方案 Planning Program 大商业3F平面图本层面积：28980.8m2大商业部分设计方案 Planning Program 大商业4F平面图本层面积：11758.2m2大商业部分设计方案 Planning Program 大商业5F平面图本层面积：7112.8m2大商业部分设计方案

14、 Planning ProgramA座、B座、E座、F座写字楼标准层平面图本层面积：1798m2设计方案 Planning Program大商业部分C座、D座写字楼标准层平面图本层面积：1798m2大商业1-1剖面图设计方案 Planning Program大商业部分住宅地下室平面图总建筑面积：21000m2其中，机动车库建筑面积：4024m2戊类库房建筑面积：4024m2停车数：606住宅部分设计方案 Planning Program城市商业街一层平面图住宅部分设计方案 Planning Program城市商业街二层平面图住宅部分设计方案 Planning Program123#楼标准层平面图住宅部分设计方案 Planning Pro