2007年上海某开发地块初步定位研究

1、*置业*地块初步定位研究前 言 根据贵司要求，针对*地块进行初步的项目定位研究，主要针对*目前的市场状态及地块条件作为研究基础开展，因为工作时间的关系，定位工作只是对项目提出初步的认识和意见。Dep 1 区域市场分析Dep 2 项目地块分析Dep 3 项目开发策略研究Dep 4 项目初步定位提报结构Dep 1 区域市场分析1、片区房地产市场地图2、近期片区市场动态3、重点个案介绍区域板块划分1、*以沪杭高速为界分为老城区和新城区，形成“一城两貌”的总体特征。其中新城区分为东区板块和西区板块。2、东区板块：依托于政府规划的重心倾斜，已成为*市场上的核心板块，高档楼盘最为集中。板块成熟度较高，配套

2、齐全。3、西区板块：西区定位为休闲居住区，各种配套以满足日常生活为主，整体价格水平较东区偏低。*新城分为东区和西区两个板块，以东区为区域核心东区板块西区板块新城区老城区区域核心带区域供应区间1、东区供应量主要集中于地铁沿线一带，9号线的开通是驱动此区域房地产发展的动力来源。2、西区供应量主要集中在*一线延伸线以及环城线的交汇处，交通优势明显。区域楼盘集中且同时开发，造成阶段性供应量过剩，竞争较为激烈50005500元/55006000元/本案6000元/以上50006000元/40005000元/区域等价线分析1、价格水平受区域环核心带、城市规划、个案品质等三大因素影响较大，*新城二级市场整体

3、价格水平由中心区域向外辐射形成大格局。2、相对于区域地理中心，等价线倾斜特征并不明显，区域发展较为平衡。3、未来9号线的开通将提高周边楼盘价格，促使等价线向东北偏移，并且东北区域会成为等价线密集区。区域等价线分布均匀，价格层次、梯度明显地铁周边项目分析1、轨道交通*号线一期工程西起*新城站，东至*站，连接*新城和徐家汇城市副中心，沿线设13座车站和1个车辆段。9号线一期工程计划于2007年底通车试运营。2、随着*号线的即将运营，地铁物业的价值将不断释放。3、使*汇聚更多的人气，以及导入外来人口成为可能。地铁的规划和即将运营极大的促进*房地产市场近期区域房地产市场需求走势市场去化情况稳定，经历春

4、节后，市场需求正在逐步回暖中近期区域住宅市场需求走势住宅占据片区房地产市场主体；住宅走势房地产整体市场走势相吻合。近期区域住宅成交均价及平均面积从3月份开始，去化物业开始向中低价位物业倾斜；片区平均成交面积在120135 之间，片区产品户型相对较大。4月份，片区内物业供应猛增5月份以来，新上市物业明显减少近期供应状况普通住宅各户型面积段供需求情况一房中60-80 户型供应比例低，但去化情况最好；二房户型中，主力供应在80-100 ，且去化情况一般,大两房户型去化更好；三房户型集中于120-150 ，但三房户型总体去化情况不理想；四房户型总量较小，但总体去化情况良好，特别是150-180 面积段

5、物业。面积段一房二房三房四房五房复式供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交60以下58064269094223640000016060-80285477911447260000000184180-10015086141384792126423000010424100-12040660037085229850000011945120-15022483188103933985127720031356150-1800030131559978142311360136180-20000101563431198721266200-300000019186196156478143300以上0000

6、17143116225026合计8816129333581899018629554610565497266183649714.67%26.77%29.77%51.99%91.67%27.07%低密度住宅各类型物业供需求情况面积段独立别墅联体别墅双拼别墅叠加别墅供应成交供应成交供应成交供应成交60以下1100000060-800000000080-10000000000100-12000000000120-15000000000150-180002291420000180-200005062100000200-3003291337172030000300以上467832430000合计79721

7、71476558000027.23%37.80%0.00%0.00%独立别墅总体供应量较小，且主要面积供应集中在300 以上；联体别墅供应量较大，但整体去化状况好于独立别墅；双拼别墅、叠加别墅是目前市场上的供应盲点！市场动态小结：市场较为稳定，春节过后，成交情况日益回暖，符合行业规律；从成交价格来看，春节前后以高端物业成交为主，春节过后，逐步以中、低端物业成交为主；区域内更倾向于大户型，普通住宅一房6080，二房100120，三房120150，四房150180较受欢迎；而低密度物业中150200的联排去化情况良好；区域内缺乏双拼及叠加型别墅。由于五一房展会的到来，使得四月份供应量猛增。片区市场

8、较为成熟，现阶段以改善型需求为市场主导！总建筑面积18.4万，占地13.7万;容积率1.34，绿化率40%;整个小区分三期开发，共有1栋酒店式公寓、13栋小高层公寓、68户联体别墅、44户独栋别墅及商业街组成，总户数达1357户,车位855个。均价：公寓6500元/ 联排别墅8000元/ 独栋别墅12000元/物业费：1.2元/月。 重点个案分析*园卖点简述：1、距轨道9号线大学城站约150米，紧邻新城主干道嘉松公路。2、社区围墙与公路之间相隔的50米绿化带。3、南临100米宽天然河道张家浜，隔河与上海外国语大学相望，北面是兴建中的文化休闲广场，通过天桥与47万的新城交通枢纽暨购物中心相连接。

9、4、房型较为齐全，从一房到三房，面积62124，紧凑经济，总价30万元起。其特点为多种房型卧室均朝南，且通过大面积的阳台将其连接。5、公共配套：47万MALL、上海市第一人民医院*新院、西外国语学校（十二年制双语寄宿学校）等设施正在兴建中。上海银行、建行。 营销推广：SLOGAN：捷运时代 新贵领地推广主题：*大学城旁 纯翠地铁社区18万罕贵西班牙别墅级风情社区 小区总建面高达52万平方米,是目前*新城最大的社区;纯小高层和高层住宅项目；建筑风格为新古典主义，大中庭、大幢距、英式建筑风格； 生活配套： 社区商业、室内温水游泳池、壁球馆、彩虹飞桥（连接社区与轻轨站）；均价：6300元/。重点个案

10、分析*花城卖点简述：1、52万大盘，建成后将是*新城最大型的社区；2、核心地段。享受*新城核心生活圈：上海市第一人民医院、*行政中心、大学城、占地3公顷的市民广场、高尔夫球场、度假村重重环绕。3、在*花城路对面，将建成上海第一MALL。这个超大型商业购物中心由政府投资建设，建成后将相当于徐家汇商业面积总和。4、与9号轻轨线大学城站也只有一条马路的距离，由横跨马路的自动扶梯天桥连接。30分钟就可以到达徐家汇，无须转乘。 营销推广：项目定位：上海百分百社区市场形象：区域市场的领导者、大盘形象、中档综合品质社区推广主题：百分百生活、国际花园社区市场动态小结：区域房地产市场总体运营情况良好，市场成熟度

11、高；*新城的规划以及地铁9号线的即将通车，片区市场价值将迎来重新评估的机会；由于拥有较好的环境资源和交通优势，使得区域内并不缺乏高档物业，从而提升了整个区域的楼盘品质；现阶段，片区以当地改善型需求为主，因为*新城的整体高规格建设，拥有一定量的投资需求，特别是地铁通车后，投资需求可能会被激发;区域个案规模较大，以异域风情为主要产品卖点诉求。Dep 2 项目地块分析1、地块现状分析2、地块远景规划3、用地价值剖析4、用地开发策略新城核心区*大学城沪杭高速工业区街道办地块位置茸梅路西侧、沪杭高速以北，通波塘东，以*为界分为南北两块。地处新城“偏中心”，新老城区交界处。距离新城核心区5公里。距离*大学

12、城10公里。在新城核心区辐射范围内，但核心区配套对项目产生的影响较弱！地块现状地块位置地块周边配备有社区医院、学校、菜场、商铺等基本生活设施。但总体上均定位于本地居民，档次较低。从地块步行至中山广场5分钟，至*新城商业广场10分钟，至老城区商业广场、易初莲花大卖场15分钟。地块周边商服、教育、医疗配套成熟，但档次偏低、规模偏小；地块15分钟步行范围内，有大型集中商业，档次参差不齐。中山广场新城商业广场易初莲花中山地段医院学校祥和菜场学校地块现状商服配套紧邻公共汽车五里塘站，拥有沪古专线等5条线路，可到达*区城区主要站点及青浦区。双向四车道*通行能力良好。地块通达性良好，城市公共交通配套完善！地

13、块现状外部交通地块现状外部环境A3地块：与自然水系相邻，有一定的景观资源*将地块硬性分割为两块沪松公路、沪杭高速产生严重的噪音、灰尘和车流。隔河相望的低密度别墅区对地块有提升作用地块现状内部环境（A2）地块内有高压线，对项目开发有一定限制；地块南面有少量植被和公路绿化隔离带；地块内现为农民居住密集区，因为拆迁，可能影响到项目开发节奏；地块南、西、北三个方向都有较长的临街面。绿化带居住密集区高压线地块现状内部环境（A3）废弃厂房、学校制造企业多层宿舍地块平整，起伏较小。西侧紧临水系；地块内多为废弃厂房、学校，拆迁难度相对较低；沿街为制造企业，若需保留，则形象上影响较大；拆迁难度相对小，可能先期交

14、地开发；地块与城市道路的联系较少，临街面非常小。A-2号地块:用地面积:64864平方米;容积率:1.6绿地率:30% 其中集中绿地: 10%A-3号地块:用地面积:74437平方米;容积率:1.6绿地率:30% 其中集中绿地: 10%建筑面积:103782.4平方米建筑面积:119099.2平方米被市政道路分割为两个部分的22万平方米的大型社区；1.6容积率拥有一定的产品组合空间。地块现状用地指标地块远景新城规划人与自然的最佳和谐、是最适合人居住的城市。 一城两貌*新城 老去的城市长期居住人口的大量流失商业和其他行业的逐渐萎缩外来人口的临时聚居地新兴的城市 现代化的公共设施 现代化的设计形态

15、 现代化的处理手段 改造打造地块位处新老城区交界， “改造”与“打造”需同时进行！地块远景区域规划城市住区边缘；东、南向远景为工业用地；地块周边住区规划已基本实现；地块周边没有大型市政绿地、公园。地块周边规划已基本实现，市政改造的环境提升空间不大！地块位置地块远景地铁9号线与9号线（一期）终点站*新城站步行15分钟；年底即将开通的地铁将使项目市场价值和市场空间得到巨大的提升！地块价值分析地块整体规模适中，有一定的景观资源;茸梅片区相对居住环境成熟，人气较足;年底开通的9号线将进一步有效缩短交通距离，未来片区价值将大幅提升。地块周边住区成熟，人流密集，存在一定的商业价值。*硬性割断南北地块;地块

16、微环境差异明显，难以统一.在地块微环境价值分析上，需要将两个地块区别对待，个别分析。地块价值分析A3废弃厂房制造企业多层宿舍地块西侧, 临通波塘部分开发价值最高。地块沿*东侧部分，即近幼儿园学校部分，因人流相对聚集，开发价值也较高。*西侧桥下和北侧五昆路块因桥体的遮挡和多层居民楼的保留，相对价值较低。多层居民楼幼儿园小学A3地块的价值体现主要集中在西侧自然水源的有效利用。地块价值分析A2绿化带居住密集区高压线地块北侧沿*延伸至茸梅路段受高压线的影响，对产品塑造有很大限制，但可以考虑沿*街面开发商业。地块南侧受高速路干道的影响较大，灰尘、噪音和车流将成为地块最大的硬伤。地块东、西两侧已有居民区对

17、项目形成一定的环境影响。A2地块总体价值较低，如何规避地块本身的硬伤是关键！土地开发策略思考A2、A3不同的微环境，形成了项目的性格核心要素：一河、一路、一电线不利要素有利要素高速路沿线的心理抗性项目微环境认知建议：A2、A3分而治之！土地开发策略思考A2地块内密集的住宅将影响到项目开发进度；A3地块内需拆迁的主要是厂房及废弃建筑，拆迁相对更为快速。A3地块开发进度可能快于A2地块！土地开发策略建议完全隔离，按照两个项目操作？隔离不利要素，共享资源？分项目公司隔离操作；社区相互独立。公开同主体操作；通过不同的项目主题形成错位；共享配套资源。？地块部分总结地块南北部分关联割断、差异明显，两个地块

18、的关系处理对项目具有重要意义，两宗地块具备一定的呼应关系，可以建立一定的内在联系；由于地块与9号线站点距离较近，地铁的带动作用需要重点关注；地块周边的规划已基本实现，片区环境一般；A3地块西侧水系是该地块具备的先天优越条件，但该地块临街面小，将对地块开发形成一定的制约；A2地块北侧有高压线，南侧为高速公路，发展限制较大；A3地块可能先与A2地块启动；地块存在发展商业的机会。Dep 3 项目发展策略1、项目的品牌策略2、产品发展策略品牌现状*置业企业品牌片区具有一定知名度；项目品牌文荟峰景区域明星楼盘；客户平台*会已经搭建并形成一定规模的客户平台。品牌策略启示*置业企业品牌*峰景11万平方米国际

19、花园社区A2地块？A3地块？项目品牌*会资源整合平台 同一片区内的三宗用地，运用”品牌排它”策略,各自塑造不同的产品诉求，形成差异，获取竞争中的优势地位的同时提升品牌价值!产品发展思考商业物业价值因为地段、业态等要素的不同，片区商业网点租金差别较大！商业价格的推算按照收益还原法进行计算；按照8%的年收益率，1525年回收为要素计算。商业物业与住宅对比在同地段进行商业和住宅物业的价值对比；商业物业的价值明显高于住宅类物业的价格；地段越成熟商业与住宅物业的差价幅度越大。产品发展思考商业物业与住宅物业的对比产品发展策略建议A3：地块价值较高缺少沿街面A2：地块条件较差沿*有操作可能商业支撑作用人气注

20、入使两宗地块形成一定的互动关系，实现价值、品牌的双赢Dep 4 项目定位1、A3地块部分2、A2地块部分3、项目客户定位项目定位概要基于品牌:需要不同的项目诉求点,形成错位;基于土地:需要规避不利影响,扬长避短;基于价值:不同的产品组合,需要形成二者的区隔。两宗地块分别定位，以达到品牌、价值等多个方面的共赢！不同的产品诉求，覆盖市场需求，形成一定的竞争优势！A3地块先期开发，A2地块后续跟进开发！Par 1 A3地块部分A3地块总体定位水岸景观现代生活社区强调A3地块西侧通波塘的景观资源优势，内外结合，形成项目景观价值引擎；现代风格，展现新城市的新生活风貌；生活社区，强调社区内部的生活氛围，与

21、周边建筑形成一定的区隔；强调社区感，与文荟峰景项目形成一定暗合，产生一定的形象联系。A3地块规划建议交通组织A3地块仅仅南侧与城市道路形成联系南侧因为桥梁的原因，路面与地面找平部分临街面仅仅200米；沿*，在A3地块东侧设置小区入口；内部以环形路耦合各内部组团。A3地块规划建议产品品类建议A-3号地块:用地面积:74437平方米;容积率:1.6绿地率:30% 其中集中绿地: 10%总建筑面积：119099平方米市场没有双联别墅供应；洋房类产品区域市场内供应较少；高层住宅突出景观和生活氛围；项 目用地面积容积率建筑面积高层47937.00 2.00 95874.00 多层洋房25000.00 0

22、.90 22500.00 物业管理用房（会所）1500.00 0.67 1005.00 合计74437.00 119379.00 A3地块规划建议产品组合形式充分利用西侧水景是营造项目主题的核心要素水系多层住宅高层住宅水系多层住宅高层住宅均好性使用，但资源利用度有限放大景观资源，使资源能为更多人享受让更多的产品享受资源A3地块规划建议产品组合形式洋房图例示意高层住宅通波塘施 贤 路产品布局上，通过形成一定倾斜、跌错手法，放大西侧外部景观A3地块产品风格建议洋房部分简洁素雅的立面效果，结合外部水体景观，营造舒适宜人的生活氛围。A3地块产品风格建议高层部分立面采用现代元素，讲究细部构件的精美和效果

23、的变化，提升住宅的整体品质感。A3地块规划建议户型配比建议物业类型户型户型面积(平方米)总户数(户)总建筑面积(平方米)高层2/2/2120150180003/2/2135280378003/2/214020028000顶层复样式2405012000合计95800洋房4/2/21503857003/2/213576102604/2/2(顶层)170386460合计22420A3地块户型建议一层，4/2/2，150平方米二层，3/2/2，135平方米三层，3/2/2，132平方米A3地块户型建议顶层复式，4/2/2，173平方米A3地块户型建议3/2/2，133平方米户型方正，功能齐备；入户花园

24、提升产品档次A3地块景观建议利用地块西侧外部水景资源，内部塑造精致且富有场景感的景观效果。将生活化的元素充分的融入到景观要素中；以硬地配合草皮作为主要景观察元素，适度搭配适宜本地气候条件的高大乔木；注重景观与建筑的结合，建筑底层塑造“零距离”的景观体验。A3地块景观建议滨水景观通波塘施 贤 路 现代感强烈和规则的河道滨水景观，搭配富有艺术感觉和生活情趣的小品。A3地块景观建议组团公共空间富有艺术气息的硬地景观，搭配休闲小品，营造出舒适的公共活动空间。通波塘施 贤 路A3地块景观建议宅前景观高层建筑周边布置一些高植，可以在视觉上有效降低高层的建筑密度。通波塘施 贤 路错落的密植、跌水等手法的运营

25、，打造出精致的水体景观。A3地块景观建议内部水景处理A3地块产品建议公共空间的生活氛围营造 利用底层架空，将底层公共部分景观化，同时设置一定的休闲娱乐功能，提供富有格调和实用功能的生活空间。Par 2 A2地块部分A2地块总体定位新技术概念的活力社区通过技术手段，消除高速公路带来的不利影响；新技术作为项目主题，需要在多个方面应用；活力社区，强调社区富有活力的生活氛围和社区精神；进行商业方面的突破，商、住功能的综合处理，形成社区生活的活力。A2地块规划建议功能布局地块西北侧配制商业功能；利用地块西北侧交通优势；能够与A3地块产生一定的对应；地块居住功能围绕商业布局；A2地块规划建议交通组织将城市

26、道路接入地块将人流吸纳入社区，促动商业价值；进行商业功能与居住功能的适度隔离。地块内部将人流吸纳入社区，促动商业价值；进行商业功能与居住功能的适度隔离。6080平方米物业供应量小，去化率高；100120平方米三房户型供应少；随着地铁的开通，区域出租市场将迎来契机；A2地块规划建议产品品类建议A-2号地块:用地面积:64864平方米;容积率:1.6绿地率:30% 其中集中绿地: 10%总建筑面积：103782.4平方米物业类型用地面积容积率建筑面积多层150001.1016500小高层386141.77 68282.4 soho8000.0 特色商业街10000110000.0 物业管理用房12

27、500.801000.0 合计64864.00 103782.4 A2地块产品建议产品分析北传统居住模式解析：通过南北向开设门窗，解决居住中的采光、通风、晾晒等活动地块南向高速公路尾气、噪音、视觉高速公路带来的诸多不利因素将对地块南侧住宅带来销售阻力。A2地块产品建议改变传统北采光：依然南向，但只完成采光景观功能，通过密封窗隔离噪音尾气。使用密封窗，隔离噪音尾气A2地块产品建议改变传统北通风：利用地形特征，建筑形成叠错，改南北通风为东西通风，形成端头阳台，解决晾晒等问题。运用法国ALDES （爱迪士）自平衡式通风系统；室内90以上的空间实现自然通风，“会呼吸的窗”。中央式机械通风系统原理：VM

28、P K 系统能保证室内高质量、持续、无噪音通风，尤为适用新建的住宅。风机通常安装于屋顶，用于排出污浊空气，室外新鲜空气通过自平衡式进风口进入各主要房间内。异臭味、悬浮颗粒物、水蒸气，引入室外自然新风，防止交叉感染疾病。A2地块产品技术使用新风系统户均投入约700010000元A2地块产品技术使用其他设施设备降噪措施 小区外围绿化带密植高、中、低乔、灌木，选择能有效吸收噪音的树种，降低噪音；合适的隔音屏、墙；气密性一级的外门窗，双层中空玻璃中央吸尘系统 采用中央吸尘系统，有效吸收室内灰尘，改善室内空气质量 太阳能照明技术 广泛使用太阳能草坪灯、太阳能楼牌号照明系统、小区指示系统、太阳能时钟，有效

29、节约能源 雨水收集系统 收集屋顶、露台雨水，以及采用植草砖、渗透砖收集地表径流水，经处理后做景观绿化用水 有机垃圾生化处理 实行有机垃圾生化处理，减少污染 自平衡式通风系统 采用爱迪士自平衡式通风系统，有效改善室内空气质量 A2地块产品技术使用新技术使用诉求：改善地块南侧道路带来的噪音、尾气等不利影响；应用原则：以通风、空气净化、环保等生态概念打造，规避投入较大的保温等诉求点应用范围：高投入部分针对性的使用，低投入部分普及性使用。A2地块产品风格建议绚丽斑斓，富有强烈现代感的外立面形态；充分展现生活“活力”所带来的跳跃感。A2地块产品风格建议临街面采用凹凸的商业形态，形成小型广场，增加商业的生

30、活氛围；通过特色小分割商业，实现商业的快速销售。A2地块规划建议户型配比建议物业类型户型户型面积(平方米)总户数(户)总建筑面积(平方米)多层2/2/185 28 2380 2/2/290 48 4320 3/2/2110 30 3300 顶层复式150 20 3000 合计13000 小高层2/1/185 184 15640 3/1/1105 250 26250 3/2/2115 130 14950 顶层复式180 50 9000 合计65840 SOHO1/1/145 200 9000 1/1/165 95 6175 合计15175 A2地块户型建议3房2厅105125平方米大进深阳台，双

31、层挑高；大凸窗，增加室内使用空间；大面积入户阳台。A2地块户型建议2房1厅80-100平方米大进深阳台，双层挑高；大凸窗，增加室内使用空间；压缩餐厅、客厅面积；适宜进行出租使用。A2地块商业定位活力生活平台构筑医疗/健康系统 (Health&Care System)文化/教育系统 (Culture&Education System)商业/餐饮系统 (Commercial&Food System)运动/休闲系统 (Sport&Leisure System)社区服务系统（Community Service System）不设置大规模集中商业，小分割可销售单位业态为主通过非线性的建筑形式，形成人流节

32、点，形成休闲生活氛围内外结合，构筑五大生活系统A2地块活力生活平台构筑上海市第一人民医院*分院地块东西侧社区卫生站商业街内设置药店文化/教育系统地块北侧幼儿园、小学茸北中学商业/餐饮系统 商业街配置特色中、高档次餐饮、娱乐、休闲商业业种运动/休闲系统 商业街内设置运动、休闲类业种结合景观，设置公共运动设施社区服务系统 会所功能化商业街设置丰富的生活类业种，如：洗衣、家政、中介等医疗/健康系统A2地块景观建议以形体感强烈的硬地景观结合植被形成丰富的图案组合；地块南侧密植高大乔木，以降低高速公路带来的不利影响；大量使用室外休闲类小品，提供丰富多彩的室外休闲活动空间。Par 3 项目客户定位 物业价

33、格 物业面积 物业总价 可承受家庭年收入潜在客户类型（购买力类型） 产品功能偏好过滤 产品情感偏好过滤 目标客户锁定 目标客户简述客户定位流程 经 济 型中 产 型富 裕 型富 贵 型富 豪 型功 能 偏 好情 感 偏 好 拥有型商务型文化型精神型投资型奢华型健康型休闲型教育型生活型赡养型运动型工作型购买力产品偏好模型单身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家新上海人中学3口之家单身丁客三代同堂中大学3口之家丁客家庭儿女立家三代同堂二老空巢工作型教育型运动型休闲型生活型工作型赡养型生活型健康型工作型赡养型健康型生活型教育型健康养老（51-60岁以上）品质家庭（41-50岁）都市新锐（26-40岁）新新

34、人类（22-25岁）家庭结构产品偏好模型地铁9号线*地区客户分布模型*地区主力客户为*本地客群， 根据文荟峰景的客户来源分析，结合地铁9号线的影响作用，判断*地区客户分布以本地居民为核心，辐射至闵行和徐家汇地铁沿线区域人群。项目客户定位地块产品类型 面积（m2） 总价（万元） 首付（万元） 商业贷款（公积金贷10万） 月供（20年）A3情景洋房135-170108-13632.4-40.865.6-85.24745-6163小高层公寓120-14078-9123.4-27.344.6-53.73226-3885多层公寓85-11062-80.318.6-2433.4-46.32416-3349

35、A2小高层公寓85-11555-7516.5-22.528.5-42.52062-3074Soho（精装）45-6537-5411.1-16.215.9-27.81150-2010购买力模型定位（A3）房 屋总价（万）首付30%公积金10年贷款月供1000商业贷款商贷月供（20年）家庭可支配稳定年收入（万）基本客户类型延伸客户类型4012101814075.6经济型中产型5015102519557.860181032250210.080241046359714.4中产型富裕型经济型100301060469118.8120361074578623.1150451095742829.7200600

36、1401094743.8富裕型富贵型中产型3009002101642065.640012002802189487.6500150035027367109.5富贵型富豪型1000300070054734218.915004500105082101328.4富豪型购买力模型定位（A3）小高层公寓目标客群：家庭收入：家庭年收入在14万以上月还贷能力：3500元以上主力客户：中产型家庭辅助客户：经济型家庭情景洋房目标客群：家庭收入：家庭年收入在18万以上月还贷能力：4500元以上主力客户：中产型家庭辅助客户：富裕型家庭产品功能偏好性过滤（A3）产品功能特征：交通及区域：*、外环、新城东区小区配套：教育

37、、医疗、商业配套齐全，档次一般房型特点：情景洋房、舒适性公寓社区规划：基本成型，后期变化不大。地铁9号线。过滤 生活型、赡养型、休闲型、健康型 “品质家庭”：中大学三口、丁客家庭“都市新锐”：幼小三口“健康养老”：三代同堂产品情感偏好性过滤（A3）产品情感特征：*新城“偏中心”，新老城区边界的特殊位置，使产品在满足*老城居民居住改善要求同时，也满足了该客群的地域归属感。过滤精神型、拥有型目标客户分布定位(A3)： 地块到徐家汇车行30分钟，且9号线的年底开通将大大提升*区域的交通便捷性，因此，我们圈定的目标客户的居住区域为：核心目标区域：*本地中高端收入人群。辅助性客户：居住或工作在徐汇、闵行等地区，需要改善居住环境的人群。其他类型动拆迁家庭投资客中产及富裕三代同堂都会新锐富裕阶层富裕二口之家中产及富裕三口之家*本地徐家汇闵行浦西中环沿线其他区域核心客户辅助客户游离客户偶得客户目标客户描述(A3)：核心客户：*本地的有地区归属情感的中产及富裕型家庭。辅助客户：徐家汇和闵行地区，有改善居住条件