全国房地产行业月报（12月刊暨全年报）

1、目录 HYPERLINK l _bookmark0 本期看点 HYPERLINK l _bookmark0 2 HYPERLINK l _bookmark1 1、新房市场 3 HYPERLINK l _bookmark2 全国客户看房热度指数 3 HYPERLINK l _bookmark3 全国新房供求走势 4 HYPERLINK l _bookmark4 全国供应 4 HYPERLINK l _bookmark5 分区域城市供应走势 5 HYPERLINK l _bookmark6 1.2.2 全国成交 7 HYPERLINK l _bookmark7 分线城市成交走势 8 HYPERLI

2、NK l _bookmark8 分区域城市成交走势 9 HYPERLINK l _bookmark9 2、土地市场 12 HYPERLINK l _bookmark10 全国土地成交走势 12 HYPERLINK l _bookmark11 全国土地分线成交 14 HYPERLINK l _bookmark12 全国土地分区域成交 16 HYPERLINK l _bookmark13 城市土拍热度排行榜 18 HYPERLINK l _bookmark14 3、地产金融环境 19 HYPERLINK l _bookmark15 典型房企融资量价监测 19 HYPERLINK l _bookma

3、rk16 居民房贷量价监测 21 HYPERLINK l _bookmark17 后市研判 HYPERLINK l _bookmark17 23本期看点1、全国供求年底翘尾、高位收官，华南核心领跑，华东高热轮动2020 年全国监测 40 城商品住宅供求基本追平去年同期，疫情后供应提速对冲疫情停工影响，需求释放韧性十足。年初在行业支持性政策下，叠加土拍升温等影响，一线城市上深、强二线城市宁杭等率先恢复，带动周边城市恢复，部分强三线城市市场表现较好，热度逐渐蔓延至全国。疫情影响工期重塑全年供需节奏，月度周期性波动不同于以往表现，全年呈现“淡季不淡，旺季不旺”特征，节前抢收特征明显，节点效应淡化；年

4、底冲刺，12 月供应提速、成交呈现翘尾。年内华南、华东表现亮眼，其中华南广深热度高企，一二级市场热度相互传导，同时外溢联动效应显著，莞惠临深区域、佛山临广片区市场升温明显；华东核心引领、上海稳中有增，宁杭再上台阶，市场高热引来调控升级后，热度从核心城市轮动至三四线城市；华北、西部核心城市平稳增长；中部受疫情影响严重，市场缓慢向好；东北核心城市调控后市场走弱、需求疲软。2、全年宅地供求活跃、好于去年同期，房企投资聚焦核心城市 全年重点监测 55 城宅地供求量稳中有升，好于去年同期水平。市场热度呈“前低后高”态势，二季度各地政府在财政压力下加大供应，叠加宽松土拍政策，房企积极补仓、成交量逐步攀至高

5、位，年内市场活跃度维持高位。其中一线城市供需两旺、部分热点三四线城市溢价高企，华东、华南维持高热。三季度房地产金融监管趋严、“三道红线”出台，企业拿地更加聚焦核心区域、优质地块备受追捧。2 / 25受年底集中推地的影响，12 月土地市场成交量明显增加，供求均仅次于 2019 年 12 月峰值水平、为近 3 年以来次高峰。华东、华南区域部分城市成交热度维持，中西部二线城市如武汉、郑州、重庆、昆明、西安、成都等城市放量明显。3、信贷调控政策不断加码，2021 年地产金融环境或进一步收紧年内典型房企融资规模呈现“先扬后抑”，当前处于下行通道。 12 月典型房企融资总量 1006 亿元，较 11 月环

6、比下降 201 亿元，年内多家房企分拆旗下子公司上市，股权融资比例有所上升，境内融资利率较上半年有所回升。随着银行涉房贷款“两道红线”政策出台，以及房企融资“三道红线”试点房企增加，2021 年地产金融环境或进一步收紧、房企融资环境依旧艰难。1、新房市场全国客户看房热度指数全年全国客户看房热度指数整体略高于去年同期。根据保利投顾研究院监测，2020 年全国客户看房热度指数均值为 136，整体略高于去年同期（2019 年看房热度指数均值为 134）。随着疫情缓和、供货加快，叠加积压购房需求释放等，疫情后全国看房热度迅速攀升， 年中爬升至近三年高位至 157，随后整体热度呈现高位小幅回落。12 月

7、全国客户看房热度指数以 140 高位收官，年末业绩冲刺供应进一步放量，客户看房热情维持。图：全国客户看房热度指数数据来源：保利投顾研究院监测整理*全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以 2017 年 1 月为基点进行指数化处理。全国新房供求走势全国供应受疫情拖累全年供应较去年小幅微跌，年底供货力度加大。全年重点 40 城商品住宅供应面积 3.42 亿，同比去年下降 2%，主要受疫情停工拖累影响。二季度房企供货积极、供应恢复迅速，单月供应量均高于或等于去年平均水平，弥补一季度停工影响。下半年供应达 2.09 亿（占全年 61%）、较去年同期增长 3%，其中“金九”蓄力抢收

8、，单月供应创 16 年以来新高，年末冲刺、加大推货，“翘尾”现象明显。年底月供货力度加大，翘尾现象较去年缓和。12 月供货量 3883万，环比增长 19%，同比下跌 7%，推货节奏进一步加快，在下半年持续供应高位的情况下，年内翘尾现象仍存，但较去年同期有所缓和。图：全国 40 城商品住宅供应走势（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理分区域城市供应走势华东供应增长领跑全国，华南微跌，华中实现正增长。华东区域全年供应增长 6%，领跑全国，核心城市带动效应显著。一季度末，南京、杭州供应恢复迅速，3 月成交同比率先回正，且南京增速超 200%，二季度起区域整体热度提升明显。上海全年维持正增长，南京

9、、杭州高位运行，增速分别 26%、44%，领涨华东，宁波、无锡等受调控影响有所缩量，其中宁波 8-11 月供应同比负增长，无锡调控后次月供应同比缩量 3 成，合肥年内供应有所缩量。华南区域全年供应较去年微跌 2%，城市分化加剧。3 月起核心城市广深恢复迅速，东莞跟随恢复明显，热度高位维持，其中广州、东莞全年较去年大涨 7 成，深圳增 5 成。但三四线城市表现稍欠缺，佛山和惠州分别缩量 8%、2%，珠海、中山市场热度下降，供货积极性不足，供应跌幅超 10%。华中区域全年供应增长 3%，其中长沙、洛阳贡献突出，均增长 3成，武汉下半年恢复态势良好，同比增长 4%，南昌供应略有收缩。华北区域全年供应

10、下跌 7%，北京供应维持平稳，青岛市场趋冷，济南、烟台等受客户观望情绪加浓影响，供应放缓，下降 2 成。东北和西部区域全年供应均下跌 10%。其中大连、成都供应持平，长春跌 15%，重庆跌 23%。图：全国分区城市商品住宅供应走势（万）数据来源：保利投顾研究院监测整理1.2.2 全国成交：成交量基本追平去年同期，供应提速带动需求释放。全年重点 40 城商品住宅成交面积 3.29 亿，同比微跌 0.3%，与去年基本持平。年内呈现“前低后高”，行业韧性较强、年初支持性政策叠加年内供应放量，对需求释放形成有力支撑。疫情后得益于行业支持性政策，全国市场基本回归正轨。年初受疫情拖累影响，一季度成交量仅为

11、去年 7 成水平；二季度起，受挤压需求持续释放，叠加供给放量、资金面宽松等影响，整体交投氛围持续好转，5 月单月成交同比率先转正，6 月随房企年中冲刺，单月成交面积创近三年新高，带动全年累计成交同比降幅迅速收窄。下半年供应带动市场整体热度延续，呈现不同以往周期性波动。成交在供应放量下表现较好，较去年同期增长 11%。三季度整体呈现 “淡季不淡，旺季不旺”特征，其中 7-8 月成交较同期增长近 20%，表现亮眼；9 月开局平淡，中下旬房企加快抢收；“金九银十”节点效应较弱，成交进一步放缓。年末随房企业绩冲刺、推货提速，叠加促销力度加大，市场供求气氛活跃，成交逐步提升。年底翘尾冲刺决心不减，12

12、月成交持平去年同期。12 月重点 40 城商品房成交面积 3464 万，环比上升 12%，同比持平，为年内次高水平，年底翘尾冲刺决心不减。年底房企通过供货提升、折扣加大等冲刺业绩，带动成交提升明显，高位收官 2020 年。图：全国 40 城商品住宅成交走势（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理分线城市成交走势一线上涨势头足，二线整体有所降温，三四线表现分化。2020 全年城市分线表现涨跌不一，一线城市涨幅较去年同期持续扩大，二线成交同比跌至负区间，三四线同比涨幅较去年有所回落。一线城市全年成交面积 3857 万，同比增长 14%，由于供应充足，叠加流动性宽松影响，年内表现抢眼。其中在大湾区

13、规划利好下，核心城市广深价值提升，同比增长超 2 成，北上增长换挡中低速。二线城市全年成交面积 2.10 亿，同比下降 3%，成交增长势能不足；其中杭州、南京、宁波等调控后热度有所回落，武汉、大连等受疫情拖累严重，苏州、重庆等增长乏力。三四线城市全年成交面积 8033 万，同比微增 0.5%，市场整体平稳；其中部分城市热度较高，如莞惠成交同比分别增长 35%、12%，温州、金华分别增长 23%、33%，但部分城市全年表现负增长，如无锡、常州等调控后市场降温明显，烟台、珠海等市场仍在调整。12 月成交翘尾，一线城市同环比增幅领跑。一线城市延续上涨势能，单月环比增长 22%，同比增长 58%，其中

14、广州成交翻倍，北上同比增速近 5 成；二线城市环比增长 11%，同比下跌 13%，其中杭州、南京、宁波等不同程度降温，大连受疫情反复影响同比下降 45%，成都成交势能不足，同比降 32%。三四线城市环比增长 8%，同比增长 15%，其中东莞、佛山高位收官，同比增长 62%、32%，无锡、漳州均增 7%，常州、绍兴持续调整，同比跌 61%、45%。图：全国分线城市商品住宅成交走势（万）数据来源：保利投顾研究院监测整理分区域城市成交走势华南核心领跑，华东高热轮动，西部、华北城市差异化表现华南区域：全年成交较 2019 年增长 9%，核心城市带动周边城市恢复，整体成交势能表现较好。核心城市广深恢复迅

15、速、热度高企，其中广州政策环境相对宽松，中心及近郊供应充足，成交提升 3 成，深圳疫情后避险需求涌入，叠加重磅政策利好落地，市场热度高企， “715”调控升级后，市场热度有所平抑，但成交仍较活跃。核心城市外溢联动效应显著，莞惠临深区域热度提升明显，佛山临广区域热度高，其中东莞本地及外溢需求双强，成交同比增 35%， “725”调控后新房市场热度不减，二手成交有所下滑；佛山、惠州整体供应充足，区域内部分化，整体表现较好。其他周边城市表现较为平淡，如珠海、中山整体需求疲软，成交不及去年，仅强联动规划利好区域成交氛围优。华东区域：全年成交增速 5%，核心城市热度较高，市场热度从核心城市轮动至三四线城

16、市。上海有补涨势头，热度从市区蔓延至外围，从改善蔓延至刚需，供需两旺；杭州、南京调控进一步升级，其中杭州以保刚需、抑投资为主，热度向外围蔓延，向二手蔓延，南京以土拍、限价加码为主，宁波因限购、限价升级，市场热度有所回落但仍维持高位。市场热度从核心城市轮动至三四线城市，三季度未调控三四线城市普遍表现较好，绍兴、台州、无锡、常州等引发调控升级，市场热度下降，去年表现欠缺，其中绍兴、常州分别下降 2%、45%；未调控城市市场氛围较好，如嘉兴、金华。华北区域：全年成交增速 6%，增速较去年大幅放缓。核心城市平稳增长，北京稳步增长，供应结构从“限竞房”向商品房转变，需求强韧；石家庄维持增长，成交结构转变

17、，改善产品成交火热，刚需成交表现欠缺；青岛整体平稳，但结构性承压、外区库存压力较大。三四线成交势能偏弱，如邢台、沧州、潍坊等，竞争激烈，客户观望情绪浓。西部区域：全年增速下跌 3%，核心城市成交表现分化，市场差异化加剧。成都热度高规模涨，成交表现优于去年，调控收紧后市场有所回落，四季度成交同比转向下跌 19%；兰州增长 12%，区域分化明显，主城热度较高；西安整体平稳，偏刚需项目热度较好，二套首付加码后分化加剧；重庆热度不及去年，整体走量乏力。中部区域：受疫情影响，需求恢复动能不足，全年成交下跌 12%。武汉成交下降 16%，受疫情拖累严重，上半年成交腰斩，下半年交投氛围恢复至疫情前水平；长沙

18、整体趋弱，成交下降 14%，有效需求不足限制成交增长；郑州市场分化延续，成交下降 8%，大户型走量慢，部分项目折扣力度大；洛阳价稳量升，需求充足。黄石、常德、益阳等三四线城市延续弱势。东北区域：核心城市由于政策收紧叠加疫情反复市场表现走弱。大连成交下跌 2 成，市场低迷，受疫情反复拖累严重。长春整体竞争加剧，调控新政后热度下降。沈阳热度相对较好，二三季度交投氛围优，土拍带动新房销售，但调控后市场转冷。海西区域：维持平稳行情，市场持续分化，维持以价换量，供应充足下成交尚可。福州、漳州供应拉动成交，同比增长 7%、14%，主城热度尚可，外围去化困难，以价换量，刚需项目走量为主；泉州因限价严格整体市

19、场热度尚可，且土拍限价突破后市场热度提高。图：全国分区城市商品住宅成交走势（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理2、土地市场全国土地成交走势全年表现全年全国宅地供求微涨， 疫情后热度提升、活跃度维持高位。2020 年全国重点监测55 城宅地供应9.41 亿，成交8.20 亿，全年宅地供求同比分别上涨 2%、6%。年内 6 月集中放量，成交表现追平去年同期;9 月供求较去年同期增幅明显，10 月成交累计同比涨幅扩大至 9%，年内活跃度维持高位水平。全年热度呈“前低后高”态势：2020 年初受疫情影响，一季度土地市场进入冰点；二季度随着疫情得以控制，市场逐步回升，部分一二线城市推出优质地块，叠

20、加宽松融资环境，房企拿地积极性提升；三季度房地产金融监管趋严、“三道红线”出台，企业资金压力加大，拿地更加聚焦核心区域，优质地块备受追捧。图：全国 55 城住宅用地年度供求情况数据来源：保利投顾研究院监测整理12 月表现土地市场延续年内热度，供求量均达 2018 年以来次高峰。12 月全国土地市场宅地供求量延续年内高位。土地供应为 1.38亿，同环比涨幅达 1%和 80%；成交 1.13 亿，同比下降 5%，环比涨幅达 111%。供求量均达 2018 年以来次高峰，仅低于 2019 年 12 月水平；成交量创年内新高，月内房企拿地积极性依旧高涨。本月 55 城平均溢价率下降至 11%，较上月回

21、落 5 个百分点。图：全国 55 城住宅用地供求价走势数据来源：保利投顾研究院监测整理全国土地分线成交全年表现一线城市全年供求放量明显，二线保持稳定，三四线成交均价上涨近 2 成。一线城市全年供需两旺，宅地面积供求同比分别上升 20%和 27%，成交均价上涨 13%。二线城市供求稳定，供求同环比基本持平，成交均价小幅上升 4%。三四线城市供求同比分别上升 6%和 13%，成交均价上涨近两成。表：2020 年全国各线城市住宅用地供求数据来源：保利投顾研究院监测整理12 月表现一线城市成交持续放量，年内延续高热。一线城市 12 月成交 492 万，环比上升 18%，同比下降 27%，整体溢价率回落

22、至 9%。本月成交最多是广州，共出让 229 万，热度呈现分化，中心区地块热度较高，外围区域均以底价成交。上海共出让 116 万，用途多以安置房为主，整体溢价较低；深圳仅出让 3 宗地，但热度不减，市区地块均为最高限价成交。二线城市成交环比大涨，中西部城市放量明显二线城市 12 月宅地供求同环比实现双涨，涨幅显著。多个中西部二线城市是成交主力，重庆、武汉、昆明、郑州等城市成交量均超 200 万，其中武汉硚口区地块以总价 75 亿元成交，为硚口区“总价+单价”双价地王。同时太原、大连、沈阳等城市增幅明显，同环比涨幅均超 280%。受昆明、成都、郑州等多个城市调整供地结构、压低溢价空间影响，本月溢

23、价率下降 4 个百分点。重点三四线城市供求放量势头不减，溢价率微跌重点三四线城市 12 月宅地供求放量，环比均增长 67%以上，溢价率环比微跌至 18%。本月华东区域城市依旧火热，除去徐州、南通供地大户外，绍兴、嘉兴成交均超 250 万；华北区域的潍坊、烟台表现亮眼，成交量均超 224 万；华南区域中山南朗镇马鞍岛 2 宗地块均创土拍单价新高。表：12 月全国各线城市住宅用地供求数据来源：保利投顾研究院监测整理全国土地分区域成交华南持续放量，西部为成交大户，华东热度轮替。华南区域：全年宅地成交建面 6685 万，同比大增 64%，多城推出优质地块，区域土拍热度持续；惠州、广州、佛山全年成交建面

24、均超 1400 万，年内表现亮眼；深圳、中山成交量增幅明显；三亚、东莞溢价较高；华南区域 12 月成交量达 777 万，为年内第三高。月内珠海、中山、江门供求放量，其中中山南朗镇马鞍岛 2 宗地均创土拍单价新高。西部区域：为土地成交大户，全年宅地成交建面 1.68 亿，同比上升 5%；重庆全年共成交 5000 万、表现遥遥领先，年底放量明显（12 月共成交 1203 万）；西安、昆明、成都、贵阳成交量均达 2000万水平，其中昆明 12 月共成交近 700 万，同比增幅显著。华东区域：疫情后较早启动复苏，全年表现量价两旺。华东多城上榜全国Top20 成交量和出让金榜单。徐州、苏州、南通为供地大

25、户，全年成交量均超 2000 万。年内土拍热度由一二线传导至三四线，多个三四线城市溢价高企，台州、徐州、宁波、绍兴全年溢价率均超 25%。华中、华北区域：土地市场成交量同比微跌，郑州、天津、济南全年成交量同比下滑 15%以上；武汉一季度受疫情影响严重，此后发力明显，全年共成交 2915 万，成交同比上升 5%。东北区域：全年宅地成交建面 5233 万，成交同比上升 21%，核心城市表现亮眼。其中，长春成交量位居第一，全年成交 2250 万，同比增长 18%；沈阳以年成交 1348 万位居第二。图： 2020 年全国重点监测 55 城分区住宅用地成交情况（万）数据来源：保利投顾研究院监测整理城市

26、土拍热度排行榜杭州、重庆分列土拍出让金、出让建面榜首，华东城市表现亮眼。全国土地出让金全年排名前三的城市分别为杭州、上海、广州，均超 2000 亿元。南通、佛山、广州增幅明显，同比涨幅均高于 50%。出让金排行榜中，华东成为绝对主力、年内表现亮眼。Top5 华东城市占 4 席、Top20 华东城市占 10 席。从土地出让建面规模看，重庆遥遥领先，成交量迈入 5000 万量级，同比上升 9%；乌鲁木齐、临沂增量显著，其中乌鲁木齐涨幅明显主要是由于恒大“巨无霸”文旅项目落子。表：2020 年全国土拍 TOP20 城市表现数据来源：保利投顾研究院监测整理3、地产金融环境典型房企融资量价监测融资总量：

27、年内呈现“先扬后抑”，当前处于下行通道根据 45 家上市房企公开口径监测，12 月典型房企融资总量 1006亿元，较 11 月环比下降 201 亿元。从 2020 全年来看，疫情后流动性释放、融资环境较为宽松，自 8 月“三道红线”调控政策出台后，融资总量总体呈下降趋势，12 月融资总量为年内低位水平。图：典型房企融资总量（亿元）数据来源：保利投顾研究院监测整理全年房企融资结构看，境内债券融资占比 40%排名榜首，境外债券占比 29%排名第二，银行贷款、信托分列三四位，下半年以来，随着“三道红线”政策出台，房企债券融资占比有所减少、股权融资及其他融资方式占比有所提升，年内多家房企分拆旗下子公司

28、上市。图：2020 年典型房企融资结构数据来源：保利投顾研究院监测整理融资利率：国内外利差缩小，境内融资利率较上半年有所回升典型房企中，12 月中海、龙光、佳兆业等发债融资，利率为 3.6%7%，部分房企境内融资利率较上半年有所上行；但境外融资利率有所下降，国内外利差有所缩小。表：2020 年典型房企融资成本数据来源：保利投顾研究院监测整理居民房贷量价监测全国维度：年内房贷利率降幅趋缓12 月全国首套房贷利率 5.23%，较 11 月微降 1bp，二套房贷利率平均利率 5.54%，持平 11 月，全年来看，首、二套房贷利率均累计下降 31BP，其中上半年降幅较大，下半年利率降幅趋缓。图：新增居民中长期贷款及房贷利率走势数据来源：国家统计局，融 360，保利投顾研究院监测整理城市维度：一线城市中广州降幅最大，二线中苏州领跌，成都逆势上升从全年利率变化来看，一线城市中广州降幅最大，达 41BP，北上深降幅在 16-20BP；二线城市方面，部分城市降幅明显，苏州下降幅度最大，为 89BP，长春、大连、郑州降幅均在 40-60BP，成都利率逆势上升，年内上涨 27BP，领涨典型二线城市。图：2020 年典型城市首套房贷平均利率及波动数据来