房地产前期业务讲稿

1、房地产开发前期业务简要介绍1房地产前期业务概述2审批流程和工作要点3如何加快审批进度Page 2房地产前期业务概述 1房地产前期业务的范围 2房地产前期业务的重要性 4房地产前期业务的特点 3房地产前期业务的人员要求Page 3台州房地产企业更多地关注行政报批工作，较少配置专业人员关注项目投资可行性，是为缺陷。以下将更多地针对行政报批工作进行介绍。说明全面的前期工作，发挥至关重要的作用从项目选址开始，深入考察项目，对项目所在地社会经济状况、周边市场情况等进行全面了解，并在此基础上对项目可行性提出独立意见。在项目投资获得公司通过并取得土地开发资格后，办理行政报批等一系列项目开发前的准备工作。大前

2、期开发过程的重要环节仅履行行政报批工作职能。小前期房地产前期业务的范围Page 4房地产前期业务的重要性成本进度品质区域内可选择地施工方大多在进度水平上落后于大城市施工企业，需要通过前期时间地压缩以满足回迁房交付等硬性进度要求。项目的品质在这个阶段基本定型，后期调整的空间较小。高昂的土地成本使时间成本急剧上升，压缩前期报批时间在某种程度上是降低开发成本的有效手段；80%的开发成本在前期设计阶段确定，对项目开发成本产生决定性影响。Page 5房地产前期业务的特点综合性涉及外部多个行政部门，仅报批环节就涉及规划、土地、发改、环保、水利、消防、园林、人防等等；涉及内部多个职能部门，对财务、工程、成本

3、等产生直接影响。繁杂性程序环节的繁杂。业务内容的繁杂。复杂性既要满足内部要求，又要同时兼顾外部审批要求，实现内外部的统一与平衡。在各个专业口之间协调统一。Page 6房地产前期业务的人员要求熟悉相关设计、建筑、结构规范在内外部协调、人际沟通方面有较强的能力对房地产开发流程及各个专业的基本业务知识有较好的掌握全局性地考虑，能够将成本、资金、进度等各个要素考虑在方案之内Page 71房地产前期业务概述2审批流程和工作要点3如何加快审批进度Page 8审批流程和工作要点 1涉及的核心内外部关系 2第一阶段 建筑方案审批及立项核准 4第三阶段 四证办理阶段 3第二阶段 图纸审查及面积预测阶段Page

4、9涉及的核心内外部关系建设规划部门 发改部门设计单位 其他中介核心关系财务部门 成本部门Page 10涉及的核心内外部关系建设规划工程、施工许可证办理建设规划用地许可证办理全套图纸审核确认建筑设计方案审批建筑规划部门立项核准初步设计方案审查发改部门Page 11涉及的核心内外部关系施工图初步设计方案建筑设计方案设计单位水土保持方案环境影响评估交通影响评估日照分析报告地质勘察报告其他中介Page 12涉及的核心内外部关系开发贷款投资额计算根据报批进度落实开发贷款概算基础上的预算编制标书编制主合同条款拟定成本部门财务部门房产公司Page 13审批流程和工作要点 1涉及的核心内外部关系 2第一阶段

5、建筑方案审批及立项核准 4第三阶段 四证办理阶段 3第二阶段 图纸审查及面积预测阶段Page 14建筑方案报批建筑设计方案初稿地址勘察报告日照分析报告交通影响评估组织建筑设计方案招标组织建筑设计方案评审建筑设计方案批复建筑设计方案报批稿注意事项：建筑设计方案初稿 概念性文本，强调建筑风格和整体布局，文本说明应尽可能具体建筑设计方案招标 规划办组织并参加，形式重于内容，更多地审核城市规划的影响层面日照分析报告 内部及对周边已建建筑的日照分析，可能需进行测绘交通影响评估 项目内部交通合理性及道路开口等对周边交通环境的影响Page 15立项申请报批step2step4发改部门发改部门房产公司编制项目

6、立项申请报告估算投资额中介机构编制水土保持方案编制环境影响评估step1step3项目立项审批初步设计会审及审批注意事项：立项申请报告 可研报告形式，结合相关中介文本说明项目立项审批 批复内容以立项申请报告为基础，后续报批基础性文件水土保持方案 专业设计院编制方案，报经水利部门审批，须落实土方、泥浆量及处置场地环境影响评估 专业设计院编制，二次公示，报经环保部门审批，需注意商业配套在方案中的落实Page 16立项申请报告报批关于项目立项申请报告1.项目申请单位情况概览4.资源利用和能源耗用5.生态环境影响分析6.经济效益分析7.相关政府性文件主管部门要求的形式性文本，经济效益分析尤其是投资额的

7、确认对开发贷款产生实质性影响公司简介设计文本规划条件、周边调查设计文本水保方案、环评报告成本预算土地出让合同等2.拟建项目情况概览3.建设用地与配套条件Page 17注意事项：散装水泥预收款 总建筑面积*2元/平米，散装水泥使用比例达到70%的，按散装水泥实际使用量每吨退还3元预收专项资金；低于70%，不予退还新型墙体材料预缴专项基金 总建筑面积*10元/平米，验收合格后，按新型墙体材料占墙体材料总是用量实际比例退还水土保持方案报批方案规划总平图需提供的基础资料地址勘察报告建筑垃圾消纳协议泥浆、土方测算量Page 18注意事项：建筑垃圾消纳协议 地区范围内处于垄断状态，与泥浆土方外运相关，应提

8、前做统筹考虑水土保持设施补偿费 按毁坏的水土保持设施面积，如草地面积，每平米2元缴纳清障保证金 原则上按外运泥浆、土方测算量1-2元/m,可协商，转嫁开发商的泥浆外运管理手段，一般在100-200万元向项目所在地水利部门上报方案初稿项目所在地水利部门组织召开方案评审会，发改、环保等参加修改后上报方案报批稿缴纳费用获得批文审批程序环境影响评估报批环境影响调查表（团体、个人）方案规划总平图及经济指标日照分析选址通知书或规划条件土地出让合同或成交确认书发改部门出具的项目联系单需提供的基础资料Page 19审批程序step1向项目所在地环保部门上报方案初稿项目所在地环保部门组织召开方案评审会（视所在地

9、规定）获得批文step3step2桩基提前施工报批桩基工程施工一般施工周期在2-3个月提前施工能够有效缩短总体施工周期桩基工程提前施工申请一般在获得立项核准后，初步设计方案报批阶段进行桩基工程提前施工须经项目所在地有管辖权政府同意报台州市建设规划局办理部分工程施工许可证桩基工程提前施工为非常态方式未来是否能继续沿用尚未可知桩基工程提前施工应单独进行招投标桩基提前施工桩基工程提前施工应提出确切理由，比如回迁安置等Page 20初步设计方案审批 桩基提前施工一般在初步设计方案会审后，是否通过审批非必要条件，且不成为后续报批的前提条件注意事项：审批流程和工作要点 1涉及的核心内外部关系 2第一阶段

10、建筑方案审批及立项核准 4第三阶段 四证办理阶段 3第二阶段 图纸审查及面积预测阶段Page 21图纸审查及面积预测面积预测部门设计单位建设规划部门审核建筑图纸并盖章全套建筑图纸面积预测报告出具注意事项：重要 办理建设工程规划许可证前核心环节，对前期工作进度影响较大影响 办理面积预测部门对于公摊面积的计算将在很大程度上影响指标面积审核关键 建设规划部门主要根据台州市相关规定，对露台、上空、架空层等涉及面积计算的因素进行审核Page 22审批流程和工作要点 1涉及的核心内外部关系 2第一阶段 建筑方案审批及立项核准 4第三阶段 四证办理阶段 3第二阶段 图纸审查及面积预测阶段Page 23建设用

11、地许可证办理建设规划部门收取基础设施配套费 办理用地许可证设计单位提供18层面积预测注意事项：市政基础设施配套费 可基础设施配套费收取标准：60元/平米*建筑面积（高层8层以上免征），办理时缴纳总额的50%，其余在办规划工程许可证时缴清市政基础设施配套费的减免 根据台政函2007115号文件规定，对于村留地的开发建设可全额减免配套费，配套费减免须联合土地所在村报经土地所属地方政府及建设规划部门同意所需资料 办理时需提供立项核准及土地出让合同Page 24土地证办理政府性文件发改部门立项批文建设规划用地许可证土地部门征地图公司基本资料公司营业执照公司章程法定代表人身份证明付款证明地价确认书出让合

12、同出让金批文出让金发票契税完税证明注意事项：最后期限 土地证办理的最后期限为建设规划工程许可证办理前开发贷款 某些银行在规划用地许可证和土地证办理完结的前提下即可申报相关资料，审批额度契税缴纳 在非前述开发贷款审批需求情况下，契税可在最后期限缴纳Page 25建设工程规划许可证办理设计单位规划总平面图竖向规划图综合管线平面图室外排水设施图报批电子稿房产公司面积预测报告日照分析报告及复核报告立项核准及环保部门批复文件人防、园林、气象意见缴纳白蚁防治费缴纳剩余配套费建设规划部门核发建设工程规划许可证Page 26建设工程规划许可证办理注意事项：公示 目前规定的公示时间为7个日历天日照分析 因在施工

13、图阶段会发生影响日照的调整，目前建设规划部门要求在此阶段对日照分析进行复核人防意见 若未完成人防面积，在此阶段缴纳人防地下室易地建设费园林意见 园林处对绿地率及百分之一文化工程是否达到要求进行审核，园林设计单位须在此之前出具总平方案及百分之一文化工程方案气象意见 总建筑面积超10万平方米的住宅小区或建筑群须进行雷击风险评估，评估费用为2-3元/平方米，项目经评估后方签署防雷设计意见书白蚁防治费 付费即可，付费标准为1-9层建筑面积*1.7元/，缴纳后在施工过程中会至现场进行白蚁防治处理关于规范防空地下室建设和人防工程易地建设费收取的实施意见（台人防办20099号）：十层以上或埋深超过3米民用建

14、筑需按地面首层建筑面积修建6级以上抗力等级防空地下室，其他建筑面积超过2000平米以上的按总建筑面积2%-3%修建；若缴纳易地建设费，按应建面积每平米2500元收取“百分之一文化计划”指在项目建设投资总额中提取1%的资金，用于公共文化艺术设施建设，目前新出台的选址通知和规划条件基本都作为强制性条件，一般处理方式是在绿化及配套设计中合并考虑，但需要做专项设计以向园林处报批Page 27施工许可证办理相关部门审查意见消防审查意见书防雷设施设计审查书施工图设计文件审查合格证明中标通知书勘察 设计 监理 施工合同备案质量、安全文明等各类责任书质监证明（质量安全监督）填写各类表格建设规划审查办理安全生产

15、许可证资质证书关键岗位管理人员证书施工企业相关资料规划用地许可证规划工程许可证前置证书注意事项：施工招投标 目前通行的做法是先进行内部招投标，将内部招投标确定的条款写入正式招投标的主合同时间 施工许可证办理所需资料多达20多项，但实质性内容较少，一般可在5日内办理完成Page 281房地产前期业务概述2审批流程和工作要点3如何加快审批进度Page 29如何加快审批进度 1综述 2设计院的选择与工作要求 4重点环节 3对开发商自身的要求 5进度控制Page 30综述盯牢重点综合全面抓住源头分头并进一个实力雄厚和负责任的设计院将在审批过程中发挥无法想象的促进作用自以为是的方案优化和无关痛痒的细节调

16、整会是审批中“麻烦”的最大制造者为什么不能用综合而全面的眼光去对待你的项目呢当你的PROJECT呈现出多项工作共同开始的状态时你已经成功了一半认准你的里程碑并把它作为不可动摇的阶段性目标一定没有什么能够阻碍整体目标的实现Page 31设计院的选择与工作要求分秒必争的设计进度充足而平衡的人员配备专业的水平和精神切合实际的工作作风丰富的项目经验一个真正的项目负责人设计院不容小觑的成果质量影响如果不熟悉本地政策性文件及规范要求如果不能有效整合各专业的设计图纸如果不能对控制性指标有最准确的把控如果不能把不应发生的疏漏和差错降到最低只能把前期工作推入一个不断修正错误的恶性循环之中加快审批速度无从谈起设计

17、院的影响无处不在不仅仅关系到产品的质量 成本 销售 更制约着前期工作的进度一半的进度控制在设计院建筑方案的编制施工图的绘制两项核心报批资料的提供速度从根本上决定整个前期工作进度记住，给设计院一个进度表工作态度和作风同样很重要不够认真负责的工作态度不合时宜的无谓执着无所坚持的非专业修改都将给前期工作进度带来本不应该存在的阻碍Page 32对开发商自身的要求相信吗，障碍其实是自己造成的设计工作是一项专业工作，牵一发而动全身开发商自以为是的细节修改往往带来繁重的工作量更有甚者，可能影响方案的整体性，最终拖延项目的进程台州的建设规划部门以严格和严厉执行文件规定著称千万不要试图挑战主管部门的智商和执行力

18、否则只有推倒重来整体考虑，减少不必要的拖延项目核准文件中投资总额会影响到开发贷款的审批户型的调整会影响到预测面积建筑高度和门窗位置的调整会影响到日照分析没有面积预测报告的最终成果和日照分析报告的复核无法办理建设规划工程许可证及施工许可证整体一点，慎重一点，就能减少不必要的拖延Page 33重点环节建筑方案审批立项核准工程规划许可证？面积预测报告面积预测在地区范围内为垄断性事业工作量较大，正常情况下一个项目在3-4个月有面积，才能算规费，需求明确Page 34进度控制土地成交确认选择设计院编制建筑方案地质勘察报告编制开始日照分析周边资料准备开始设计院完善报批稿水保方案编制开始交通影响评估编制开始环评报告编制开始可研报告编制开始建筑方案招投标完成日照分析报告编制开始建筑方案报批通过初步设计方案编制开始桩基图纸绘制开始初步设计方案报批桩基图纸审核桩基提前施工报批建筑图纸绘制开始立项核准通过初步设计方案通过说明：阶段性成果 完成初步设计方案审批，是取得阶段性成果标志，在某些地区，立项核准与初步设计合并审核，但这并不影响工作流程时间 建筑方案初稿确认后30-45天一般可完成其他资料的编制，在此时间内若能完成建筑方案报批，则可在60日内完成立项核准及初步设计方案审核Page 35进度控制初步设计方案通过桩基施工开始面积预测开始其他图纸绘制开始并送审建筑图纸