房地产住宅差价定价研究

1、房地产市场住宅项目差价定价2012年12月4日 房地产市场住宅项目差价定价土地资源管理系李晨源 2010200677通过查阅资料得知，房地产市场住宅项目差价定价，从狭义到广义共有三种 解释：住宅层差差价定价，住宅垂直、水平差价定价，及在此基础上添加的销 售策略差价定价。一，层差差价定价（1）所谓楼层差价：是指因为房屋所处楼层层面不同而带来的价格差异。（2）楼层差价的一般统计规律表现为：相同品质情况下，总楼层数越低，相邻楼层差价越高，总楼层数越高，相邻楼层差价越低。一般而言，楼层差价由高到低的顺序是：多层一一小高层一一高层。楼层价格差异规律，主要反映在绝对数上，相对比例关系不是主要的。（3）常见

2、的定价方式：同一楼层价格式定价：整个楼盘使用同一价格，此种情况较少见。同一楼层差价式定价：楼层之间的价格差异完全相同，此种定价方式较 多。分段跳跃式定价：部分楼层之间同一价格，整个楼层分不同价格段。讨口彩式定价：13、14层价格偏低，逢有数字6、8,特别是数字8的层 面价格偏高。底层住宅由于其送花园而提高售价，甚至高于二层售价。顶层住宅价格可能由于送阁楼或平台提高其价格。二，垂直、水平差价定价垂直差价（1）定义：所谓垂直价差，是指同一幢建筑物中不同楼层之间的价格差异，通常以每平方米的单价差额来表示。（2）分布规律1、就2楼以上而言，无论是小高层，还是高层，其最高单价层几乎 全在楼顶，最低单价则

3、为2楼。至于其他楼层之间价格高低的顺 序可以依据实际情况划分等级。2、决定各楼层之间价格高低顺序后，选定垂直价格的基准层，即垂 直价格为0的楼层。基准层的确定一般需视楼层数量而定，且以 取价格顺序居中的楼层最为常见。3、各楼层之间的价差也因产品而异。例如，多层住宅楼层少，各层 条件相差不远，价差一半在 50100元/平方米之间；高层住宅， 特别是超高层，与基准价格差距为100200元/平方米，甚至更大。影响垂直价差的因素1、楼层数楼层数越多，最高层与最低层之间的差价也就越大。2、市场状况市场状况较好时，价差幅度达；市场状况不佳时，价差幅度小。3、产品单价产品单价水平高时，价差幅度大；产品单价水

4、平低时，价差幅 度小。4、目标客户的购房习性目标客户的购房习性比较保守时 (通常为区域性较强的楼盘) 大多无法接受差异大的价格，因此价差的幅度不宜过大；反之， 若客户多来自本区域之外，或客户的背景多元化，则价差幅度可 能较大。例如除深圳特区以外的本地购房客户，他们都喜欢居住 于平房或多层住宅。水平差价定义：水平价差是指在同一楼层不同户别的每平方米的价格差异。在同一水平层面，已经排除了楼高的差异。水平差价制定要点：A、在制定水平价差时，须先确定建筑栋数。只有单栋建筑，则以同一楼层的不同户别制定水平价差有多栋建筑，现制定各栋之间的水平价差，再分别就同一栋同 一楼层的户别制定差价。B、要确定各楼层的

5、户数与位置是否有差别(a)如果建筑物各个楼层的户数相同，而且相对位置也相同(一般 俗称这类楼层为标准层)，则只需指定一个楼层的水平价差，其余 楼层均可参照。(b)楼层之间户数不同或位置不同，则需各自指定不同楼层的水平价差(c)虽然户数与位置相同，但临近的环境却不同，例如外部景观等，这些会影响水平价差。(3)主要影响因素：朝向、采光、户型、景观 朝向A、因素含义朝向通常是指客厅的朝向，简易的判断方式以客厅邻接主阳台所靠的 方向为座向。B、调整原则（1）大户型住宅，调整幅度大；中小型户型，调整幅度小（2）单价高时，为达到价差的效果，调整幅度较大，单价低时，调整幅度小（3）朝向向南，日照适中时，调整

6、幅度大；朝西或朝东日照过多、朝北日照明 显不足时，其调整幅度较小。（4）风向与朝向不同时，调整幅度大；风向与朝向相同时，调整幅度小。朝向东东南南西南西西北北东北系数1.0101.0151.0201.0000.9800.9850.9901.000采光A、因素含义采光通常是指房屋所邻接采光面积的大小。B、调整原则（a）有暗房时，调整幅度大，反之则小（b）与邻屋栋距大时，调整幅度大，反之则小（c）面前道路宽敞时，调整幅度大，反之则小（d）日照时数适中时，调整幅度大，日照时数太长或太短时，调整幅度小（e）楼层位置较高者，调整幅度大，反之则小C修正价差若以单面采光者为零，再以同楼层作比较：（a） 无采光

7、之暗房价差可为100200元（b） 二面采光者可比单面采光者多加100200元（c） 三面采光时则可由两面采光的价格再加50150元（d） 四面采光甚至于四面以上，每增加一个采光面，每平方米加50100元。 户型A调整原则（a）格局方正、形状完整，调整幅度大，反之则调整幅度小（b）室内动线规划简明流畅的，调整幅度大，冗长浪费的，调整幅度小（c）产品单价高，调整幅度大，产品单价低，调整幅度小（d）功能配置理想，调整幅度大，配置不符合使用原则，则调整幅度小，或为 负价差。（e）室内空气流通，调整幅度大，室内开窗位置不良，空气无法对流者，调整 幅度小景观A、因素含义景观对于住宅购房者而言， 常具有决

8、定性的影响力。 在制定景观差价时， 最好事先观察基地区域的现状图以及城市规划图，以判别是否有遮挡、正 对他户屋角，以及潜在景观条件等。B、调整原则（a）面临道路宽敞，调整弹性大；面临道路狭窄，调整弹性小（b）面临学校、公园或自然景观、永久绿地者，调整幅度大，反之则小（c）附近没有景观较差及环境污染较重的设施调整幅度大，反之则小（d）面对风水禁忌，则调整幅度大，成为负的价差，反之则小3、修正价差目前景观的有无已明显决定了楼盘是否具有竞争性，通常有景观房屋的售价通常可比无景观房屋每平方米多300500元，甚至更高。若景观面不止一面，则每多一个景观面，每平方米可再增加200300元。期向高杓住宅一亂

9、鱼菽垂直、水平差价定价采用市场比较法原理，使用修正系数法确定不同房屋价格。1.公式：单价=均价X综合系数=均价X （1+水平系数）X （1垂直系数）X （1特殊系数）X （1增值系 数）X （1销控系数）2 实例：福州“金山碧水”13#楼综合系数表位置系数景观系数垂直 系数水平 系数分摊系数小计总计101-1+0-9+4-2-9+6201-1+0-4+4-2-4301-1+0+0+4-2+0401-1+0+0+4-2+0501-1+0+0+4-2+0601-1+0-3+4-2+27102103104 105-1+0-9+0-2-12202203204 205-1+0-4+0-2-7302303304 305-1+0+0+0-2-3402 403404 405-1+0+0+0-2-3502503504 505-1+0+0+0-2-3602603604 605-1+0-3+0-2+24106-1+0-9+3-2-10206-1+0-4+3-2-5306-1+0+