万科-清单招标与设计院工作关联性分析

1、清单招标与设计院工作关联性分析项振2010年2月1日目录一、清单招标的重要性1.费率招标与定额方式行将消逝 2.清单招标是对经营负责的好工具3.清单招标是辅助提升品质的工具4.清单招标对设计院有哪些好处二、费率与清单计价实例分析1. 预、结算管理分析2. 变更签证管理分析3.成本结果分析4.探讨三、清单招标与设计院工作关联性分析一、清单招标的重要性前言2010年1月1日起，按照集团的整体部署，万科在工程采购领域将正式、全面、严格实施工程量清单招标的采购方式。在规模速度型向质量效益型转化的过程中，万科需要精细化的管理工具，工程量清单招标是我们实现精细化管理的路径之一 一、清单招标的重要性1、费率

2、招标与定额方式行将消逝 定额是计划经济时代，引入前苏联方式，根据当时的施工技术、材料、要求等内容，国家与地方组织相关建筑企业，采用旁站观察、记录的方式，编制统一执行的分部分项工程人工、材料、设备的消耗量表。随着建筑技术的发展，时代差异导致的不匹配性矛盾、市场经济与计划经济差异矛盾逐步显现出来。各地建筑价格管理部门历年来不断采用人工调整、取费方式调整等应急式方法在发包人与承建商的双重抱怨中勉强周旋。定额本身应用的局限性越来越明显。市场经济条件下，工程量清单招标是工程发包的必然选择 一、清单招标的重要性2、清单招标是对经营负责的好工具工程量清单招标，简言之，就是发包方根据施工图纸计算出工程量，各承

3、建商根据自身的成本状况与赢利要求填写报价，发包方评标。大家从一开始就把准备建设的项目总体造价确定下来。发包方清楚我要花多少钱，承建商清楚他能挣多少钱。一切有条不紊、一切清晰明了。工程量清单招标因为从始至终能把主要成本讲清楚，因此成为对经营结果起保护作用的好工具，因此，工程量清单招标是一种对经营负责的好工具 3、清单招标是辅助提升品质的工具看几则图片苏南万科无锡金域缇香示范区-区域标杆性示范区一、清单招标的重要性楼栋11#楼位置：样板房存在问题：1、洋房部分为单框单玻门窗，达不到节能标准2、厨房窗户为固定窗扇，无法开启，不满足通风要求成本解说：1、门窗为甲供料，实施结果与节能计算不合拍；2、未审

4、图就实施出现功能缺陷；3、清单招标强调联合审图，消除功能缺陷；一、清单招标的重要性区域：10#楼位置：一层入口存在问题：铁艺门下口空隙过大，整体比例失调成本解说：1、铁艺门为甲指乙供材，方案未前置，边施工边确定实施方案，过于强调完成节点，而忽视了铁艺门的整体效果；2、清单招标强调方案前置，方案通过效果性评判后，出图，进入招标阶段一、清单招标的重要性楼栋11#楼位置：空调外机位存在问题：空调侧向安装孔尺寸太小，无法安装空调成本解说：1、土建与安装设计专业不交圈，导致功能性缺陷2、清单招标强调专业交圈，招标前期消除专业不交圈导致的功能性缺陷一、清单招标的重要性楼栋7#8#11#楼位置：扶手栏杆存在

5、问题：1、木扶手粗大，表面清漆处理后很斑驳，质感差2、扁铁和圆管的组合显得稀疏，给人感觉不牢靠成本解说：1、楼梯扶手为甲指乙供材，方案未前置导致品质感较差2、清单招标强调方案前置，效果性评估完成后，出图，进入招标程序；或设计提供标准化样品、意向图，做为清单招标依据，可确保意向转化成实物一、清单招标的重要性区域：10#楼位置：空调外机位存在问题：空调机位空间狭窄，上下叠放，洞口尺寸较小，夏天有死机风险成本解说：1、空调百叶为甲供料，二次深化图与土建的专业衔接不到位2、缺少联合审图，导致功能性缺陷3、清单招标强制联合审图，避免功能性缺陷的产生。4、功能上有问题，如何谈高品质一、清单招标的重要性区域

6、：7#楼位置：转角处墙砖铺贴存在问题：部分砖面在阳面收边成本解说：1、外墙面砖为甲供，排版图未经审查，过于强调完成节点，而忽略细部收头处理，品质大打折扣2、清单招标强调甲供料的施工做法需明确，并强调深化图专业会审，可以避免类似的损伤品质做法错误正确一、清单招标的重要性一、为什么要采用工程量清单招标 区域内的标杆项目，开放后受到区域内、外力棒，但我们的设计部对于品质和细节的追求接近苛求的程度，才有了以上几则小案例。如果每个项目都有这种追求完美的精神，品质才能突破瓶颈。而引入清单招标机制，强调四个管理动作：1、联合审图动作、2、专业交圈审查、3、明确工作界面、4、设计方案前置这些动作落到实处，则从

7、源头进行三个方面的控制：1、消除功能缺陷、2、完善方案效果、3、雕凿细部收头、促进品质提升、强化产品竞争力，清单招标是得力的铺助工具。二、费率与清单计价的实例分析案例背景：无锡东郡项目，标一段为费率计价模式，标二段为模拟清单计价+施工图包干计价一、预、结管理分析无锡东郡项目管理分析高层洋房备注标一段费率计价模式预算管理07年1月07年12月06年11月07年5月管理是指：预算对帐，纠纷问题协调、补办变更签证、情况说明等。预算耗时12个月6个月结算管理08年10月09年9月结算耗时11个月累计耗时25个月扣除时间搭接4个月标二段清单计价模式预算管理08年11月08年12月施工图包干预算耗时1个月

8、0个月结算管理09年12月10年4月预计10年4月完成结算结算耗时4个月累计耗时5个月二、变更签证管理分析标一段标二段数量比（标一/标二）变更数量（单）221603.7倍签证数量（单）268982.7倍合计：4891583倍注：以上仅统计与总包单位有关的变更签证数量。二、费率与清单计价的实例分析三、成本结果分析标一段标二段差异（元/）高层建安单方1011.151016.024.87洋房建安单方858.53866.728.19注：1、标一段为结算价；标二段为预估结算价。2、以上数据不含变更签证费用、总包配合管理费用。二、费率与清单计价的实例分析四、探讨总包的预、结算管理；变更签证管理中，不仅是成

9、本部及咨询公司的管理精力投入。还需要设计部、项目部、监理公司以及管理层的参与与调协。通过以上三点的对比，我们发现费率与清单两种计价模式，可以导出以下三个方面的结论：1、每一个参与该项目管理的员工，要多投入20个月参与管理。2、变更签证的管理数量及精力投入，费率是清单模式的3倍。3、两种计价模式下的成本结果差异不大。还有谁乐意参与费率计价模式下的项目管理？二、费率与清单计价的实例分析三、清单招标与设计院工作关系性分析一、图纸目录二、图纸质量三、图纸会审三、清单招标与设计院工作关系性分析一、图纸目录图纸目录跟设计院有什么有关系？万科有严谨的合同体系，由甲供材、甲分包、甲指乙供材三类组成。三、清单招

10、标与设计院工作关系性分析一、图纸目录举例：高层水箱乙供：水箱系统要出图、明确水箱的材质等高层水箱甲分包：则对应的水箱系统出图，可延后出图阳台栏杆乙供：发标前确定样式，二次深化图到位阳台栏杆甲分包：可过程中确定栏杆样式，可延后出图原则：合同体系内，归属甲分包范畴的，均可延后出图，清单招标用图纸目录中可不涉及。除此之外的，均需要出图。三、清单招标与设计院工作关系性分析二、图纸质量从成本的角度上给各院提出一些小小的建议。举例：商品砼：1、与主体连接的挑板、檐口、砼线条及零星砼结构标注清晰，无遗留标注部位：构件尺寸2、构造柱出平面布置图、过梁文字描述清晰；有截面尺寸和配筋图节点图钢筋：1、无对应节点大

11、样配筋图的，必需明确唯一构造规范做法或图集。（容易遗留的：集水井、电梯井、后浇带、墙体构造拉结筋、钢筋砼墙体水平构造筋、窗台压顶锚入长度、现浇板撑筋）2、钢筋搭接方式：底板筋、梁筋、柱筋、墙筋原则：可计量、可计价可计量：图纸尺寸标注齐全、建筑结构尺寸一致可计价：涉及到建筑做法、施工工艺类，描述齐全、内容明确三、清单招标与设计院工作关系性分析三、图纸会审图纸会审，是清单招标过程中必需预留的一个管理动作，是极为重要的环节。参与会审的部门为：设计部、项目部、工程部、客服部、成本部参与会审的外服为：设计院、监理公司、咨询公司图纸会审的重要性：1、解决图纸质量问题：错、漏、碰、缺2、解决各专业不交圈的问题