写字楼产品设计建议报告撰写思路分享@写字楼

1、写字楼产品设计建议报告(bogo)撰写思路分享内部分享(fn xin)材料2006-07-24共二十八页报告(bogo)撰写的前提与发展商的充分(chngfn)沟通界定报告的核心内容明确产品设计建议需要解决的核心问题聚焦报告思路项目基础数据的认知共二十八页eg：本报告需要解决(jiju)的问题针对天利中央(zhngyng)广场二期项目写字楼产品Q1: 各物业形态体量分析Q2: 各物业形态特色设计建议Q3: 整体物业发展建议例共二十八页片区客户(k h)特征Who am I后期(huq)入市项目项目所属区位入市时机，决定产品竞争策略如何差异化区域规划，决定物业限制条件常规？突破？目标客户，决定主

2、流物业类型适销对路初判产品设计方向项目经济指标体量大小，决定可延展的空间因地制宜共二十八页基于项目情况的产品(chnpn)物业类型的选择价值视角甲级写字楼商务公寓酒店式公寓LOFT市场角度片区需求，未来标竿产品；写字楼定位最多的物业形态，但片区市场仍然缺乏符合片区客户需求的产品形态，客户认知度高，门槛低与片区的凯宾斯基酒店服务复合，需求量较小符合片区客户个性化需求的产品形态，客户认知度高开发角度高形象物业对应的前期投入成本高较纯写字楼工程复杂度高，需要提前预留较多上下水管线，加设隔墙，结构成本投入较多开发酒店式公寓要优于酒店，需要考虑物业经营；对装修要求高，后期需要发展商维护，对发展商要求高较

3、写字楼建筑成本低廉；结构设计需考虑加板后的承重要求销售角度销售周期相对其他物业形态长；销售弹性大单位面积小，总价低，客户面广；销售周期相对较快对区域商业成熟度和覆盖力度要求高；需要引进星级的酒店管理公司辅助借势销售；销售卖点明晰，但销售弹性小产品附加值高，可以成为有力的搏高价营销手段营销角度形象高档，有利于提升整体楼盘形象，但营销较难推陈出新个性化概念容易导入，营销易于差异化易于包装，形象高档个性化概念容易导入，营销易于差异化产品形态契合度 基于对市场借鉴点的理解(lji)，选择符合目标客户需求的写字楼产品形态进行对比分析：例共二十八页初判产品设计方向(fngxing)关键词回顾设计制约因素关

4、 键 词客户需求中小型科技型企业需要高形象物业100m以下小面积单位为市场空缺物业形态包括写字楼、公寓、LOFT产品设计西座写字楼+东座公寓的等高双塔楼设计建筑外立面与一期统一双塔楼共用酒店式豪华装修大堂标准层面积控制在12001300m例共二十八页产品设计建议(jiny)需要解决的核心问题产品体量(t lin)分析物业排布方案分项物业特色设计建议项目整体物业发展建议报告核心问题分解产品设计定位产品定位共二十八页为物业类型设计(shj)体量分布寻找案例支撑，因地制宜提解决方案产品(chnpn)体量分析PART共二十八页确定产品(chnpn)排布总结(zngji)排布大原则案例借鉴聚焦方案设计原

5、则，明晰思路明确方向针对方案搜寻市场案例得到启示事实说话罗列方案罗列多种可能的产品排布方案周全考量产品体量分析思路确定体量关系确定产品具体体量关系共二十八页关键词下可能实现的产品(chnpn)排布方案商业裙楼写字楼公 寓写 字 楼写字楼+公寓商业裙楼商业裙楼写字楼商业裙楼公 寓公 寓写字楼+公寓商业裙楼写字楼+公寓写字楼+公寓写字楼公寓商业组合一：写字楼与公寓分布(fnb)于两栋塔楼组合三：独栋公寓+写字楼与公寓综合体组合二：独栋写字楼+写字楼与公寓综合体组合四：两栋均为写字楼+公寓综合体例共二十八页借鉴案例一：凤凰(fnghung)大厦总用地面积11038m2总建筑面积106436.2m2建

6、筑高度110m结构层数1栋地上25层； 2栋地上29层；3栋地上6层1栋写字楼2栋商务公寓3栋商业、凤凰演播厅双塔楼设计，物业形态互补，满足两种物业形态的不同客户需求，客户覆盖面广。通过独立设置写字楼和商务公寓，确保了项目整体形象的纯粹性，同时项目高档写字楼为商务公寓带来极大的形象附加值，公寓发售后受市场(shchng)追捧，1个月即售罄。体量配比公寓写字楼=0.96 1分栋设计共二十八页借鉴案例(n l)二： 星河世纪A栋总用地面积11038（整体）m2总建筑面积39581（A栋）m2建筑高度170m结构层数39A栋写字楼+商务公寓B栋居住公寓C栋居住公寓体量(t lin)配比（A栋）公寓写

7、字楼=0.35 1A栋15层以下实际为商务公寓，15层以上为公寓式划分写字楼，客户覆盖面广。但因公寓与写字楼同栋设置，降低了写字楼的档次，整栋称为甲级写字楼的包装推广概念较难被市场认同。独栋设计共二十八页案例借鉴(jijin)小结写字楼与公寓同栋设置对写字楼形象有一定影响，故独栋设计时写字楼面积不宜过大，避免(bmin)大面积写字楼滞销。双塔楼项目最好设置独栋写字楼，力求最大化的保证写字楼的高端商务纯粹感，树立整体项目形象；至少保有一栋纯写字楼体量排布大原则借鉴点公寓与写字楼同栋设置时尽量降低写字楼面积比例例共二十八页本项目可选产品(chnpn)排布方案注：LOFT在建筑设计上为双层复式构造，

8、在使用方式与写字楼类似。在本项目中LOFT与写字楼部分的差异主要是面积体量的不同(b tn)。而本项目中LOFT面积所占比例有限，故将LOFT体量算入写字楼内计算。商业裙楼写字楼公 寓写 字 楼写字楼+公寓商业裙楼产品排布制约因素：双塔楼设计中，写字楼部分需分布于地块西侧，保持与一期甲级写字楼定位的延续性。尽量单独设置一栋写字楼，保障纯粹商务形象，提升物业品质。 基于以上两点，本项目产品排布方案只能在如上图所示中选其一。方案一方案二例共二十八页市场相似(xin s)项目类比项目总建筑面积（m2）产品类型公寓：写字楼凤凰大厦110,000商务公寓、写字楼0.96：1星河世纪39581商务公寓、写

9、字楼0.35：1金中环大厦131012.99商务公寓、酒店式公寓、写字楼1.1：1世界金融中心157039.53酒店式公寓、写字楼0.36：1江苏大厦72000商务公寓、写字楼0.35：1财富广场84502.24商务公寓、写字楼0.47：1本项目98300商务公寓、写字楼？ 步骤二：分析(fnx)其各物业类型的体量关系步骤一：选取市场上与本项目类似的项目 步骤三：对各个类似项目与本项目进行契合度分析比较 步骤四：根据契合度差异分别赋予权重比例 步骤五：计算本项目各种物业类型体量配比合理区间 步骤五：结合市场需求、建筑设计等因素调整体量比例例共二十八页写字楼、公寓体量(t lin)确定结合特定因

10、素调整体量权重(qun zhn)比较值：考虑到南山市场中商务公寓的稀缺性，以及建筑设计科学性。建议公寓比例适当加大。经分析试算，本项目公寓、写字楼体量关系的合理配比为：体量权重比较值：0.96M%+0.35 N%+1.1 A% +0.36 K% +0.35 P%+0.47 Q%=S商务公寓写字楼（含LOFT）=S 1项目公寓：写字楼权重凤凰大厦0.96：1M%星河世纪0.35：1N%金中环大厦1.1：1A%世界金融中心0.36：1K%江苏大厦0.35：1P%财富广场0.47：1Q%本项目？考虑到LOFT在办公楼物业领域使用的方式与写字楼相同，主要是面积不同，故体量算入写字楼内计算。例 步骤二：

11、分析其各物业类型的体量关系步骤一：选取市场上与本项目类似的项目 步骤三：对各个类似项目与本项目进行契合度分析比较 步骤四：根据契合度差异分别赋予权重比例 步骤五：计算本项目各种物业类型体量配比合理区间 步骤五：结合市场需求、建筑设计等因素调整体量比例共二十八页各种物业类型(lixng)具体排部示意由于塔楼限高，而商业(shngy)裙楼及塔楼结构未确定设计方案，故物业类型排部同类产品产品的裙楼及层高设计要求模拟排部，仅作为设计示意，具体方案由设计院根据实际情况权衡。考虑到写字楼总建面为 m2，且东西塔楼体量相同，故单栋塔楼标准层面积取 m2左右为宜。写字楼商业裙楼商务公寓LOFT6F-29F30

12、F-31F18F避难层18F避难层A 座B 座例共二十八页具有远期(yun q)竞争力的框架式定位及定位诠释产品设计定位(dngwi)PART共二十八页产品设计定位(dngwi)项目分析：项目(xingm)设计关键词市场需求写字楼物业形态产品设计创想：树立产品亮点制造差异化一二期产品融合符合设计意图的产品定位赋予项目更多内涵，为提供详细特色物业建议打下基础共二十八页打造项目核心(hxn)竞争力的关键分物业形态设计(shj)建议PART共二十八页特色物业(w y)设计建议要点新技术新概念的引入必须符合项目定位和形象；引入技术需提供市场验证案例；突出亮点，忌堆砌技术资料；成本试算不可少，明确设计投

13、入和收益的关系；从市场角度对写字楼主要结构(jigu)（核心桶、标准层、大堂、外立面）设计要点进行点评，提炼设计关键词和技术指标。共二十八页项目设计引导(yndo)关键词回顾设计要点关 键 词卖点、形象树立智能要求：智能呼吸式玻璃幕墙能源要求：屋顶采用太阳能电池板健康要求：自然送风系统核心筒形状要求：正方形核心筒呈“十字型”或“一字型”；位置要求：向北偏移；功能要求：公共卫生间、强弱电井、消防走道、电梯全部归入核心筒内其他要求：充分考虑单位拼合的方便性。标准层柱位要求： 面积要求； 走道要求： 净高要求： 使用率要求： 大堂形状要求： 装修要求： 面积要求： 功能要求： 例共二十八页为实现(s

14、hxin)产品定位和销售目标需要具备的整体设计要素物业(w y)发展建议PART共二十八页了解(lioji)客户心中的“甲级”，设计产品细节特征档次所在区位建筑规模和体量形象配套设备及装修标准物业管理服务甲A级中心区或城市干线沿线1）超高层；2）大规模3）建筑外观极富个性；4）层高大于2.6m1）2500平方米以上大规模商务会所；2）配套完善齐备且规模够大；3）车位充裕。五星级设备及装修标准：1）进口知名品牌高速电梯，等待时间短；2）进口知名品牌中央空调可分户计量；3）卫生间使用位充裕，知名品牌自控式洁具；4）5A智能化管理；5）宽频网络6）进口知名品牌备用电源国际认证知名物管管理甲B级中心区

15、或城市干线沿线1）高层2）中等规模3）建筑外观个性鲜明；4）层高不小于2.6m1）1500平方米以上规模商务会所；2）配套齐全且规模适中；3）车位充裕。四星级设备及装修标准：1）进口品牌高速电梯，等待时间短；2）部分进口中央空调；3）卫生间使用位适中，知名品牌自控式洁具；4）3A以上智能化管理；5）宽频网络；6）进口备用电源知名物管管理顾问，训练有数的甲级物管管理根据设计规范，结合客户需求，世联总结(zngji)的甲级写字楼标准： 客户心中的甲级写字楼标准已经高出建筑设计的既定标准 甲级写字楼标准的进一步细分，明确了客户对物业品质需求的提升 应客户需求把握物业品质，成为后期销售的有利武器。共二

16、十八页通过客户需求(xqi)强化设计要点硬件(yn jin)配置外 立 面：玻璃幕墙、灯光工程公共空间装修标准:电 梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间空 调：系统类型、运营方式、计量方式配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店软件配置物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务智能化系统：5A智能化发展商品牌：发展商曾经运作项目口碑大堂电梯间卫生间公共走道品质楼宇要素客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源物业形象关键词共二十八页代理商的产品设计建议报告(bogo)价值何在？了解客户真实、变化(binhu)的产品需求用市场和客户的角度谈设计的专业问题而非用建筑专业本身熟知写字楼核心产品技术要点共二十八页分享结束(jish)，谢谢！欢迎(hunyng)沟通共二十八页内容摘要写字楼产品设计建议报告撰写思路分享。2006-07-24。符合片区客户个性化需求的产品形态，客户认知度高。