1不动产估价课件绪论

1、不动产估价中国农业大学烟台研究院主讲：于立芝yulizhi865613668653385 参考书目不动产估价，叶剑平、曲卫东编著，中国人民大学出版；不动产估价，朱道林主编， 中国农业大学出版社；不动产评估方法与实例，中国农业大学（烟台）教学方法 不动产估价是一门理论与实际联系十分密切的课程，包括基本理论及实际操作. 课堂讲授：各种估价方法的理论基础、估价过程及估价实务。课程主要内容介绍1不动产估价的基本原理 、基本概念及不动产价格的影响因素。2不动产估价的基本方法 3不动产估价实务 不动产估价的程序及不动产估价报告的基本格式。 绪论一、我国不动产估价学科发展背景二、不动产估价发展主要成就及存在

2、的问题一、不动产估价学科发展背景我国现代的不动产估价活动，是在1978年以后“改革开放”背景下，随着：城市土地使用制度改革 ； 城镇住房制度改革 ； 不动产法制建设 ； 一、不动产估价学科发展背景（一）城镇土地使用制度改革1、原土地使用制度 对土地实行行政划拨：无偿、无限期使用，禁止土地使用者转让土地的制度。一、不动产估价学科发展背景2、土地使用制度改革进程(1)征收土地使用费；(2)开展土地使用权出让和转让试点；(3)地方性土地使用权出让和转让法规；(4)全国性土地使用权出让、转让条例。(1)征收土地使用费1979年，我国开始以场地使用权作为出资兴办中外合资企业或向中外合资企业收取场地使用费

3、。 1982年深圳特区开始按城市土地的不同等级向使用者收取不同标准的使用费。 1988年9月国务院发布了中华人民共和国城镇国有土地使用税暂行条例土地使用税每平方米年税额如下： 一、大城市0.5元至10元；二、中等城市0.4元至8元；三、小城市0.3元至6元； 四、县城、建制镇、工矿区 0.2元至4元。中华人民共和国国务院令 第483号国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定已经2006年12月30日国务院第163次常务会议通过，现予公布，2007年1月1日起施行。 总理 温家宝 2006年12月30日土地使用税每平方米年税额如下：(一)大城市1.5元至30元；(二)中等城市1.

4、2元至24元(三)小城市0.9元至18元； (四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。”一、不动产估价学科发展背景(2)开展土地使用权出让和转让试点 1987年11月国务院确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用改革试点。 按照土地所有权与使用权分离的原则，国家在保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定的价格、年期及用途出让给使用者，出让后的土地可以转让、出租、抵押。 深圳、上海、率先进行了土地招标、拍卖，即土地使用权出让。 一、不动产估价学科发展背景(3)地方性土地使用权出让和转让法规 为了使土地使用权出让和转让活动法律化，做到有法可依，自1987年

5、各地先后制定和颁发了地方性的土地使用权有偿出让和转让的有关条例和规定。如上海市土地使用权有偿转让办法深圳特区土地管理条利等。 一、不动产估价学科发展背景(4)全国性土地使用权出让、转让条例 1990年5月，国务院颁布了中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和外商投资成片开发经营土地暂行管理办法，这标志着我国的土地市场走上了有法可依的轨道，从而使土地使用制度改革在全国推开。 诞生了一个新的行业：房地产行业 开始了我国房地产市场的建立与发展。 我国房地产市场发展的总体概况：19901996 快速发展1997亚洲金融危机19972001 低谷 20012007 快速发展2007年美国次贷

6、危机引发国际金融危机2008年 低谷2009年下半年2011 快速发展2012年初我国房价调控政策效果显现。2010年,国家先后出台政策对房地产市场进行了“史上最严厉的调控”。 然而,调控并未取得预期成效,市场在经历短暂回调后仍然上涨,并创下历史新高。从2010年4月的“国十条”,到9月的“国五条”,再到2011年1月出台的新“国八条”,政策不断细化、完善的脉络非常清晰。 2011年2月北京率先执行限购政策，上 海、天津等16个城市相继执行。截止到2011.10.31，限购城市已达46个。对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭，下同

7、)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 芜湖楼市新政“三日游” 芜湖出招救楼市 ，三天被叫停。2012年2月9日，安徽省芜湖市政府发布通知称，2012年1月1日至2012年12月31日期间，在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房)，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%

8、的补助。另外，对不同面积的交易房源、不同学历的购房者，该市财政部门还将发放50-300元/平方米不等的购房补贴。这份名为关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知还提到，外地人员在芜湖市区购买商品房，人均面积达到15平方米以上的，可凭房屋所有权证准予房主及共同居住的直系亲属户口迁入。2011年芜湖财政收入共计286.81亿元，其中地方财政收入139.97亿元，而土地出让金就达到61.3亿元，接近地方财政收入的一半。 2012年2月6日至10日，国务院总理温家宝在听取社会各界人士对政府工作报告（征求意见稿）的意见和建议时表示，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进

9、房地产市场长期、稳定、健康发展。 2012年国家统计局8月中旬公布的“7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，7月全国70个大中城市价格涨幅扩大，另外从北、上、广、深价格指数来看，新建住宅及二手房价格指数也全面止跌。 2012.8.29上午， 在作国务院关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告时，国家发展和改革委员会主任张平表示，下半年要稳定房地产市场调控政策。张平称，要坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹；加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。3、现行土地使用制度的基本框架 在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、

10、挂牌、协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者； 土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护； 挂牌是土地公开出让的重要方式。挂牌出让国有土地使用权（简称土地挂牌），是指通过发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在土地交易市场挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人的行为。 （二）城镇住房制度改革1、原城镇住房制度 我国建国后城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。 2、住房制度改革进程(1)城镇住房制度改革的探索和试

11、点阶段 1978-1990 1980全国基本建设工作会议汇报提纲正式宣布将实行住房商品化的政策；(2)城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段 1991-1994关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知 明确了房改的目的，重申了房改的有关政策，提出了部分产权理论。 (3)城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段 1994国务院关于进一步深化城镇住房制度改革的决定确定了房改的根本目的是： 建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设、改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。 房改的基本内容可概括为“三改四建”： 改变住房建设投资由国家、单位统包的体制

12、为国家、集体、个人三者合理负担的体制； 改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制； 改变住房实物分配的方式为按劳分配为主的货币工资分配方式。 建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度包括：1、建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；2、建立住房公积金制度；3、建立政策性和商业性的住房信贷体系；4、建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。3、现城镇住房制度完善住房供应政策，加强经济适用住房的建设和管理；增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设；建立和完善廉租住房制度，完善住房补贴制度善住房供应

13、政策，加强经济适用住房的建设和管理；增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设； 我国已基本建立了由住房公积金、经济适用房和廉租房组成的住房保障体系，但在具体运作中还存在缺乏明确的目标和长远规划、保障性住房供应量严重不足、暗箱操作等诸多问题，亟待完善。 （三）不动产法制建设土地管理法：为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展1986年6月25日通过，1999年进行了修改。善住房供应政策，加强经济适用住房的建设和管理；增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设； 房地产管理法：善住为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩

14、序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。 1994年7月5日通过。2007年8月进行了修订。 城市规划法：1990年4月实施 为了确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理地制定城市规划和进行城市建设，适应社会主义现代化建设的需要。 。供应政策，加强经济适用住房的建设和管理；二、不动产估价发展主要成就及存在的问题（一）成就 不动产估价业其起步虽然较晚，但是发展很快，并得到了政府和社会的高度重视与认可，主要有以下几个方面： 1、确立了房地产估价的法律地位：自1995年1月1日起施行的中华人民共和国城市房地产管理法第33条规定：“国家实行不动产价格评估制度” 和“

15、国家实行房地产估价评估人员资格认证制度”；2、实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制度 ：1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了房地产估价师执业资格制度暂行规定和房地产估价师执业资格考试实施办法。3、实行了土地估价师执业资格全国统一考试制度 自1993-2010年,有33133人取得了土地估价师资格证书 。 土地估价机构549家。 国土资源部制定了土地估价师资格考试暂行办法 2007.1.1行。考试内容：土地管理基础与法规 土地估价相关知识 土地估价理论方法 土地估价实务基础 土地估价案例与报告 4、成立了不动产估价行业组织 ：“中国土地估价师协会”和“中国房地产估价师协会” ； 5

16、、设定了“估价师执业资格注册”和“估价机构资质核准” 等行政许可制度。6、建立了统一开放的不动产估价市场 7、形成了比较完善的不动产估价理论和方法体系，并不断的深化和发展。8、建立了完善的人才培养体系关于申报2012年度课题研究计划的通知1、中估协课题研究发展纲要2、中估协自律准则体系建设研究3、估价行业职业责任保险体系建设研究4、补地价评估指引5、工业用地最低价调整方式研究6、集体建设用地土地使用权价值评估研究7、集体土地及地上建、构筑物征收征用补偿评估研究8、土地估价数据标准研究集体建设用地土地使用权价值评估研究立项目的：显化集体建设用地土地使用权价值，规范集体建设用地估价行为课题研究内容

17、：调查分析集体建设用地土地使用权在当前社会主义市场经济体系建设中实现其财产权利的各种形式。深入研究集体建设用地土地使用权的类型、权利状态、价格形成机制、价格实现与表现方式，提出集体建设用地土地使用权价值评估的技术路线、理论依据、价值界定、估价方法确定等成果。成果基本要求：提交集体建设用地土地使用权估价可行性研究报告、集体建设用地土地使用权估价指引 进度目标：2013年9月份完成。集体土地及地上建、构筑物征收征用补偿评估研究立项目的：集体土地及地上建、构筑物征收征用补偿是当前重点、焦点问题之一，课题为集体土地及地上建、构筑物征收征用补偿估价提供技术准备。课题研究内容：分析现行国有土地上房屋征收与

18、补偿条例配套办法国有土地上房屋征收评估办法，深入研究集体土地及地上建、构筑物征收征用补偿评估机制、补偿内容、价值内涵、评估方法等内容，制定集体土地及地上建、构筑物征收征用补偿评估指引草案。 成果基本要求：提交集体土地及地上建、构筑物征收征用补偿估价调研报告、集体土地及地上建、构筑物征收征用补偿估价指引进度目标：2013年9月份完成9、拓宽了不动产估价的服务领域： 土地使用权出让（招标、拍卖、挂牌、协议）、不动产转让、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿、损害赔偿、纠纷调处，以及企业有关经济行为、设立公司时以不动产作价出资等。 （二）问题 我国目前不动产制度、不动产管理体制和不动产市场有许多特色和不完善之处 ，从而估价的难度较大，主要表现在： 1、土地与房屋的所有制不同，土地全部是公有的，房屋可以私人所有。 2、 土地所有制在城乡之间不同：城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区