山西太原某经济适用房项目建设申请报告_secret

1、- PAGE 50 -目 录第一章 总论3 第一节 项目概况3 第二节 主办单位概况4 第三节 项目范围及编制依据6 第四节 主要技术经济指标及结论7第二章 项目建设的必要性11 第一节 项目提出的背景11 第二节 项目建设的有利条件12 第三节 项目建设的必要性分析12第三章 房地产市场发展与需求分析13 第一节 太原市房地产发展概况13第二节 太原市房地产业发展的有利因素14第四章 项目定位16 第一节 本项目客户特征分析16 第二节 住宅环境对住宅消费影响分析17 第三节 项目区位分析18 第四节 项目机会分析19 第五节 建设标准定位20 第六节 销售价格定位21第五章 项目选址及建设

2、条件24 第一节 地理位置24 第二节 自然条件24 第三节 市政配套条件25第六章 工程设计方案27 第一节 总图布局27 第二节 建筑工程30 第三节 供排水工程31 第四节 供电工程31 第五节 供热采暖工程32 第六节 煤气32第七章 物业管理服务33第八章 环境保护与安全防护34 第一节 环境保护34 第二节 劳动保护与安全防护34第九章 节 能35第十章 项目实施进度计划37 第一节 工程进度计划37 第二节 销售计划38第十一章 投资估算与资金筹措39 第一节 总投资估算39 第二节 资金筹措44第十二章 财务测算及评价45 第一节 测算依据45 第二节 财务分析45 第三节 财

3、务评价结论46 第一章 总 论第一节 项目概况1项目名称： 2建设地址：3开发单位名称：4法定代表人：5项目负责人：6建设规摸： 总占地面积：49862 m2 总建筑面积：141300 m2 容积率：3.16主要建设内容： (1)16层高层住宅楼4栋(2) 13层（局部16层）住宅楼1栋(3)7层住宅楼楼5栋，(4)3层幼儿园1栋(5) 住宅区道路 (6) 住宅区的综合管路工程 住宅区景观绿化工程 (8)其它配套公建等7项目总投资： 26000万元8资金来源：(1)企业自筹资金：8000万元；(2)融资贷款2000万元； (3)其余通过回迁户交纳集资款、内部认购、销售或企业内部协调等方式滚动投

4、入，项目资金即可完全到位。第二节 主办单位概况企业名称： 注册成立日期：注册资本：法定代表人：企业负责人：企业类别：经营范围：企业地址：开发资质：*公司具有五十多年的发展历史，是建设部和山西省建立现代企业制度的首批试点企业。目前已发展成为具有国家房屋建筑工程施工总承包壹级资质、机电安装工程施工总承包壹级资质，并具有钢结构、建筑智能化、建筑装修装饰、消防、地基与基础、公路、市政公用等承包资质，以及国际外派劳务经营权和对外承包权。公司在山西省建筑业界率先通过ISO9002国际质量体系、ISO14001环境管理体系和OHSAS18001职业安全健康管理体系认证。公司现有职工2000余人，其中具有高中

5、级职称的管理人员千余人。公司下设十余个土建分公司及设备安装、通风空调、道路桥梁、机械施工、自动化智能、防水、地基处理、钢结构等专业分公司。拥有建筑装饰、建筑工程监理、机械施工、房地产开发、建筑科研检测、建筑劳务、物业管理等七个子公司。 *公司始终坚持“优质高速创信誉，建筑精品占市场”的宗旨服务于社会。近几年来，创建了百余项国优、部优、省市优良工程：太原*住宅小区8#楼获建设部优质样板工程，山西体育场、*大厦、*小区2、3号高层住宅等8项工程分别获“中国建筑工程鲁班奖（国家优质工程）”，*银行山西分行办公大楼、太原*饮料有限公司主厂房等23项工程获山西省工程质量最高奖“汾水杯”；承建的公路工程*

6、旧高速公路获鲁班奖，霍侯一级公路、长邯高速公路、太原高速公路、运三高速公路等均获优良工程。承建的巴基斯坦、中非、圣多美等国外工程，均以优质高速受到国外朋友的好评。公司先后被评为全国500家最佳经济效益、最大规模建筑业企业、全国工程质量管理先进企业、全国用户满意施工企业、全国最佳施工企业、全国质量效益型先进企业、中国质量万里行全国先进单位、全国守合同重信用先进单位、中国建设系统企业信誉AAA级单位、全国建筑业诚信企业；公司连续十年获“文明单位”，连续四年获“文明单位标兵”称号，被中央精神文明建设指导委员会评为“全国文明单位”，成为目前山西省唯一获此殊荣的建筑企业。 *公司不断深化内部改革，推动现

7、代化管理，计算机应用于施工管理的各个领域，并在全省第一家将计算机直接设置应用于施工现场管理，档案管理达国家二级标准，材料试验科研达国家一级，计量管理通过国家级认证。公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。企业财务及资信状况：截止2006年12月底，该公司总资产6869.25万元，其中流动资产6543.97万元(货币资金490.69万

8、元，应收帐款852万元，开发建设成本1125.98万元)固定资产105.28万元，负债总额4277.92万元，其中流动负债4277.92万元(应付帐款1848.82万元，预收帐款300万元，未交税金201.57万元，应付款1927.53万元)，所有者权益2591.33万元，其中实收资本2000万元，未分配利润494.73万元。资产负债率62.28，流动比率1.61。该公司现无贷款，无对外担保。第三节项目范围及研究要点131研究范围】 本报告范围为：*经济适用房建设项目，包括高层住宅、多层住宅、幼儿园和商场部分。占地面积49862m，总建筑面积141300 m，16层（局部13层）高层住宅面积7

9、8000 m，7层住宅面积47100 m，3层幼儿园1200 m商业面积15000 m。从总体上提出本项目的建筑安装工程、配套公用工程、总图工程方案，进行项目的投资估算，并做出财务评价。132研究要点 项目建设的必要性分析 市场分析及预测 项目定位分析 项目选址概况 工程设计方案 工程建设进度计划 销售计划 总投资估算及资金筹措 财务测算及经济效益评价第四节 主要技术经济指标及结论141主要技术经济指标 主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注1项目净用地m2447502建筑占地面积m2131383建筑密度29.364道路用地面积m251125绿地面积m2146606绿地率32.767停车

10、位个15658居住总户数户12919总建筑面积m214130010容积率3.1611总投资万元2600012建设投资万元1700013财务计算指标13.1销售收入万元2700013.2营业税金及附加万元200013.3总成本费用万元2100013.4利润总额万元500013.5土地增值税万元100013.6所得税万元200013.7净利润万元300014经济分析指标14.1财务内部收益率15.1314.2财务净现值(i二15)万元261214.3成本利润率15.02142研究结论 1小区的建设对于贯彻落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，和山西省人民政府关于进一步深化全省

11、城镇住房制度改革和加快住房建设的通知，推动我市商品住房及配套城市基础设施建设，适应我市城市居民不同层次的家庭住房需求增长的要求，改善居民居住条件，提高居民生活质量有着积极的作用。是一项符合我国国情和国家当前发展建设方向的项目。 2项目位于较好的地理位置，在太原市发展规划中商业中心范围之内，交通便利，社会服务设施完备，具有较好的销售前景。 3为进一步深化住房制度改革，提供优质房源，创造了物质条件。 4项目可实现利润3000万元，上缴国家税金2000万元，具有较好的社会效益。5资金滚动运用，能够解决资金紧缺的局面，又能全方位筹集资金，快速回收投资和偿还贷款，从经济角度分析是可行的。 经以上分析，本

12、项目是可行的，应尽快实施。143建议 1。该项目规模较大，商业面积较大，位置较好，但一个重要的问题是如何拓展商业气氛，要引起注意。 2该项目要在考虑上游市场的同时，对下游市场也要考虑，对其竞争性要引起重视。第二章 项目建设的必要性第一节 项目提出的背景 最近几年是我国住房制度改革的重要时期，也是我国住宅与房地产业发展成绩最为显著、取得突破最大的时期。特别是以国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知出台为标志，住房分配体制改革取得了突破性进展。随着鼓励住房消费各项政策的陆续出台和落实，住房旧体制基本打破，新体制初步形成，个人买房迅速启动，住宅建设规模不断加大。国家配套政策的出台对房

13、地产业产生了重要的、深远的影响，极大地刺激了房地产业的发展。太原市房地产业从二十世纪八十年代中期起步以来，经历了从无到有、从缓慢到稳步高速增长的发展过程，近几年来，太原市房地产业发展迅速，不论从投资总量，还是对拉动GDP贡献上都有较快增长。已成为太原市启动内需的消费热点，和新的经济增长点，对拉动国民经济持续、健康、快速发展发挥了重要作用。随着“十五规划”的进一步实施，太原市房地产业将面临一个良好的发展契机和广阔的发展空间。自1999年以来，太原市房地产市场进入了一个飞速发展时期，随着市场供应量的增加，激活了人们对住宅消费的需求，市场竞争体制不断完善，使得消费者对房地产品牌的要求越来越高，房地产

14、营销市场以由产品竞争进入晶牌竞争的时期。 第二节 项目建设的有利条件交通便利，基础设施优越项目建设地点为城市主干道*公路东侧，公路四通八达，纵横交错，水、电、气、暖、通讯等设施配套，功能齐全，基本满足本项目经营、生活需要。第三节 项目建设的必要性分析1符合太原市政府的城市总体规划，有助于推进太原市城区改造目前，正是处于太原市的快速发展期，而该项目的建设正是符合了太原市棚户区改造的发展规划，对太原市城区的发展起到巨大的推动作用。2带动太原市房地产健康发展，满足应多层次住房需求99年以来，太原市房地产投资继续保持快速增长。在太原市经济发展中，人民的生活水平不断提高，住房需求不断加大，住房需求已呈现

15、供不应求的趋势。城市中仍有部分旧的城区住户还住在年久失修，环境恶略、拥挤不堪的危旧房中，绝大多数住户对自己的住房条件非常不满，许多大中型城市已提出健康住宅、绿色住宅的概念，健康住宅受到了住户、开发商的热烈关注，提出了体现在人居环境的健康性、自然环境的亲和性、住区环境的保护和健康行为的健康住宅评价指标体系。本项目的设计和建设正是在这一理念下提出并实施的，本项目的建设，可带动太原市房地产健康发展，满足应多层次住房需求，有潜在的市场需求。综上所述，项目的建设是必要的。第三章 房地产市场发展与需求分析第一节 太原市房地产发展概况太原市房地产业起步于二十世纪八十年代，“九五”期间我市房地产业得到了快速的

16、发展。全市“九五”期间房地产投资总额累计完成达5512亿元，平均增长21左右。增加值由九五年的231亿元，增加到2000年底的6，0日亿元所占国内生产总值的比重也由九五年的105提高到2000年的175。至2000年底，在太原地区登记注册的共有239家房地产开发企业，“九五时期全市房地产开发完成投资5512亿元，用于住宅投资3893亿元，完成开发土地面积10323公顷；开工面积1004万平方米，其中，住宅面积869万平方米；竣工面积380万平方米，其中：住宅竣工面积350万平方米。 进入“十五“以来，2001年一2002年两年期间，全市房地产开发完成投资达505亿元，年平均增长352左右。增加

17、值由2000年的6，08亿元，增加到2002年的83亿元。占全社会固定资产投资比重达到199。完成GDP增加值197亿元，占GDP的比重由“九五”末期的175上升到2002年底的23。两年间，完成开发土地面积213，4万平方米；全市房地产施工面积达7746万平方米；竣工面积达2894万平方米，竣工率达37以上。其中：商品住宅施工面积3199万平方米，竣工面积123日8万平方米：经济实用房施工面积2406万平方米，竣工面积971万平方米；商业经营用房施工面积1876万平方米，竣工面积576万平方米。销售和使用率达到936，一年以上的空置率为6.4。 目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产

18、中介企业有141家。2004年上半年，全市房地产开发投资完成165亿元，同比增长469，占全市固定资产投资总额的14。新建商品房房屋竣工面积127万平方米，同比增长49。其中，住宅108万平方米，同比增长114；商业营业用房2万平方米，同比增长667。第二节 太原市房地产业发展的有利因素 加快我市房地产业发展有着以下有利因素：首先，房地产业关联度大，能够带动前、后相关产业规模的扩大、经营的集约化以及结构合理化和高级化的发展，并有利增加消费需求，对于靠投资拉动经济的我市来说具有特别重要的意义，这二点已得到了各级政府的高度重视，省政府(2002)6号文“关于加快住宅与房地产业发展若干问题的决定”明

19、确指出：“各级政府都要从落实三个代表重要思想和扩大内需刺激消费、拉动经济增长，改善居住条件的高度，进一步解放思想，切实加强对住宅与房地产业的领导，将住宅与房地产业纳入国民经济与社会发展计划和年度工作计划，将住宅与房地产也培育成为新的消费热点和重要支柱产业”。政府的重视将是促进房地产发展的重要因素。 第二、房地产业逐步走向了规范。近几年，政府逐步完善丁房地产管理制度，建设部对涉及房地产的有关政策进行了修订，重新颁布了城市房屋拆迁条例、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、关于调整住房租赁市场税收政策的法则、实施工程建设强制性标准监督规定，国家计委连续颁布了加强，招投标管理的4、5、9、12

20、、号令。我市已陆续颁布了公积金管理办法、太原市土地管理规定、太原市国有土地使用权指标拍卖出让管理办法、太原市土地储备实施办法，研究出台了太原市房屋拆迁管理办法。山西省政府2000年4月下发了晋政发(2000)6号文“关于加快住房与房地产发展若干问题的规定，这一系列政策的出台以及房地产二级市场的建立，充分表明政府对房地产市场管理渐趋完善，房地产市场的发展也正在走向规范和有序。而与此同时，开发商已经开始从游击队向正规军发展，原先打一枪换一个地方的游击做法已经开始改变；凭经济实力，凭科学管理扎扎实实做项目，已经成为开发商的共识。 第三、从发展的时机来看，据测算城市居民恩格尔系数达到4050，房地产的

21、发展最为迅速，我市2002年恩格尔系数为40左右，从大趋势分析，正处于房地产上升最为迅速的阶段。再有，我市房地产增长率虽然比较高，但是基数较低，与周围同类城市相比有一定的差距，2002年石家庄市房地产开发投资完成3192亿元，竣工面积9503万平方米，郑州完成4834亿元，竣工139万平方米，西安完成6773亿元，竣工31624万平方米，与之相比我市房地产投资差距明显，但具有较大的上升空间。 房地产市场之所以趋好，主要还是房改政策的拉动。第一，停止福利分房，就是让大家丢掉分房幻想；第二，住房货币化就是充分调动大家花钱买房的积极性；第三，开放的住房二级市场就是鼓励大家卖旧买新，卖小买大；第四，从

22、去年开始就已经出台了许多减免或降低税费的政策；第五，金融信贷方面延长了还款期限，降低了贷款利率。这些政策对激活房地产市场产生了积极作用。 第四章 项目定位第一节 本项目客户特征分析太原的商品住宅场的潜在客户可以分为三类：国企中层以上管理人员、私企白领、商业区私营老板。这些群体的经济力雄厚，有实力支付不菲的房价。国企和政府机关的干部大部分都已经在房改中获得了单位分配的住房，但是由于原来分配的住宅户型和结构设计不合理，子女也已经长大，正在准备购买第二套住房。集资房和经济适用房对私营企业老板缺乏吸引力，商品房是他们的首选。这些群体金融意识较强，往往选择按揭作为付款方式，构成了商品住宅的消费主体。 根

23、据市场调查的结果，被调查对象中295在近三年内有购房愿意，614在五年内有购房愿望，说明消费者对未来的前景看好，消费信心比较高。第二节 住宅环境对住宅消费影响分析1、健康生活概念目前太原大部分的高档住宅小区都设置了普通的商业设施、务设施、和安全配套设施，但缺乏对环境的营造和娱乐健身设施法满足日益增长的需要。 2、生态绿色概念 太原的污染状况比较严重，人们对于环保的意识日益增强。因此，项目开发中可以聘请专业的景观设计公司，设计独具特色的小区环境，使其适合当地消费者的口味和审美习惯，为小区居民创造出良好的小环境。在设计中大量采用新型环保材料例如双层塑钢环境窗、轻型保温墙材等，降低能耗和二次污染，实

24、现建筑与生态环境的和谐共处。3、社区文化概念 房地产公司向消费者出售的不仅是可供居住的房屋，而且是一种舒适的生活状态。消费者在居住时都会选择背景和经济地位类似的人群作为邻居，这也就形成了每个社区独特的定位和文化。项目定位于太原市健康住宅，其消费者都是太原的精英阶层，这个阶层有着自己的生活方式，因此项目的物业管理可以经常举办一些社区聚会、主题活动形式，使之成为太原白领阶层、精英阶层的心灵家园，在社区内营造一种白领文化，这样项目就提高到了文化的层面，切入了市场的空白点，不易被其他楼盘所模仿。第三节 项目区位分析431优势分析本项目位于太原市规划发展的北城区，有以下区位优势：l、位置优势：项目位于太

25、原市*北侧，紧临*高速出入路口，交通便利，地理位置较好。2、市场优势：周边地区为太钢工业区，具有良好的消费基础和消费群体。4、环境优势：本小区紧临太原市动物园。我们对该工程的具体内容作了研究，认为本项目是太原市北部的 中心绿带区，具有比较高的经济开发价值。因此考虑重点为环境的美化、优化、低密度、低容积率，高绿化率。随着住房从生存型向舒适型转变，房地产业的生产方式正在从速度、规模型向质量效益型转变，国家政策由福利住房转向商品住房，舒适的房间，便利的交通，优美的环境，周到的设计，将会使“柏杨树项目”拥有比较大的市场。432劣势分析该项目所在地区为太钢工业园区，污染比较大，住户处于城市的弱势群体，居

26、住的住户较多，拆迁工作比较复杂，拆迁费用较高。第四节 项目机会分析1、该区域周围的开发成型的楼盘较多，竞争虽然比较激烈，但我项目如果能以人文、健康、环境为理念，在楼盘价格定位合理必将能够占领市场。 2、未来十年中国房地产业将发生新的变化，如住房正在从生存型向舒适型转变，房地产业的生产方式正在从速度、规模型向质量效益型转变，将品牌、重环境、重质量，成为住宅产业发展的关键。中国房地产市场日趋规范，太原目前的房地产市场还不成熟，市场竞争不很激烈，房地产企业规模小，市场意识差，抗风险能力差。整个市场正处于启动的前期，孕育着巨大的机会，面临着重新洗牌。第五节 建设标准定位451项目定位标准根据所在区域位

27、置，以及该地区住宅建设的发展趋势，本项目的建设标准定位为：合理配置及整合城市功能，带动南部地区有序健康发展，营造高品质、低密度、风景优美、富有特色的居住小区。1、建筑形式和户型 建筑形式：16层住宅楼和7层住宅楼。户型：一室一厅型、二室二厅型、三室二厅型等不同规格的户型。户型比例： 小户型90 m2以下（50 m2以下，105套）：77%中户型(100 m2-130m2)：23%2、物业管理项目建成后将聘请业内的物业管理公司作为物业顾问。物业管理的内容包括：每日环保清洁、特约服务。社区内还举行多种社区活动。3、智能化设施 (1)信息智能化：主要包括宽带、有线电视、卫星电视和小区自办节目和VOD

28、点播系统。(2)安全智能化：主要包括室内煤气泄漏探测装置(能自动切断煤气)：烟感报警系统； 自动喷淋装置；消防联动系统；门窗安全报警系统。(3)管理智能化：小区居民都有一张智能卡，凭卡可以进入社区、楼门、停车场，还可以在社区内刷卡消费。三表出产，实现无人式自动物业管理。4、小区绿化本项目采用高绿化离, 绿化率达到32.76。着力提供阳光、草地、空间的个性化品牌。452销售对象定位本项目的销售对象定位于回迁户、太钢职工、政府机关、私企白领、商铺私营老板。对目标人群定位细分，确定成交消费者特征，以白领、自由职业人、朝阳产业为主要销售对象。第六节 销售价格定位461竞争能力分析 该项目为中低档品质，

29、以低价位进入市场，在生活配套设施完善、绿地率较高、建筑密度、容积率较低的前提下赢得市场份额。462竞争者能力分析目前，该项目周围在建的楼盘很多为城中村改造项目，土地性质为集体用地，暂时不能办理产权证书。以上几个项目由于开发时间较早，所以整体的开发理念较低，已经远远的满足不了现代居民的居住需求。这些小区基本都没有景观绿化，没有专业的物业管理公司，小区内没有配套的会所与智能化设施，规划、户型设计也存在着明显的不足。与以上几个项目相比，白杨树棚户片区区项目在规划设计、建筑设计、户型设计、景观设计上有其不可比拟的优势。本项目无论从项目的开发力度、规模、产品设计的成熟度以及项目在市场中的被关注程度都是其

30、它项目无法相提并论的。而开发此项目的山西*集团有限公司已经有丰富的开发经验，也赢得了同行业与广大消费者的认可，这样，在推广新项目时，山西*集团有限公司会赢得广大消费者很高的认可度。463销售价格定位本项目的销售价格定位为：平均售价2600元m2。目前在太原市周边市场中为中档销售价格。公司对本项目的价格确定主要出于以下几点考虑： 1、 从项目建设成本分析(1)为保证本开发项目的品质平方米造价达到了2000元m2。对项目的投入成本较大：(2) 本项目建筑本身的要求比较严格，全部为现浇框架结构，可以实分保证建筑的安全性与实用性，所以建筑工程本身的造价较高，同时，这里还为业主提供了入住前的普通装修处理

31、，包括墙面、地面、厨房与卫生间。(3) 住宅区考虑了集中空调系统，直饮水系统，和智能管理系统，为住户提供了更为方便便捷的公用设施。(4) 本项目在景观绿化与配套设施上的投入较大。例如景观的平米造价达到了200元m2。良好的社区居住环境是业主今后生活的最根本保障，所以本项目不遗余力的在景观环境与配套设施中大做文章。以上是本项目当中最主要的几个成本构成方面，但从这几个角度看，较高的投入很好的保证了整个住宅小区的品质，也保证了业主今后的居住生活质量，所以投入和产出是在合理范围内的，是能够被购房者认可的。本项目与周围其它同类项目的价格上是相差不太大的，甚至比他们还低一些。但是从产品内在价值分析来说，本

32、项目的价值含量更要高一些。例如赠送花园、露台、车库、还有其完善的大配套设施，优美的景观绿化等，更主要的是所有的开发手续齐全，能给业主顺利地办理正式的商品房证书，业主没有后顾之忧。通过以上分析，本项目的定价是比较合理的，在同类产品中也是非常有竞争力的。第五章 项目选址及建设条件第一节 地理位置项目位于太原市北城区，东邻*机械厂，南临*河村（距*公园咫尺之遥），西临*公路。北临*苑小区。自然条件太原地区属典型的大陆性温带气候，一年四季气候分明，受西北气流和东南气流的影响，冬季主导风向为西北风，夏季主导风向为东南风，由于“三北”防护林带的建设，现今太原市地区冬季干燥，但不太冷，夏季的风多不太热，雨量

33、偏为集中，全年平均气温为93C，具体情况如下： 最冷月(一月)平均温度 -7 冬季采暖室外计算温度 -12 最热月(七月)平均温度 23.7 夏季通风室外计算温度 27.6 绝对最高温度 39.4 绝对最低温度 -25.5 平均年降雨量 466.6mm 日最大降雨量 183.5mm 全年主导风向 N 夏季主导风向 C19N8NW8 全年主导风向 C24N9NW9 全年平均相对湿度 60 平均气压 926.8mba 全年无霜期 188d 日平均气温5的天数 135d 最大积雪深度 160M冻土深度 77cm基本雪压 200Nm2基本风压 300Nm2平均风速 2.5ms最大风速 25ms全年日照

34、时数 2576h地震烈度 8度第三节 市政配套条件 除了具有优越的地理位置便利的交通条件外，项目选址区还具备水、电、通讯、等条件。（1）市内给排水给水水源由市政水管网供水。水质满足国家生活饮用水的卫生标准。给水经水表计量后到个用水点。排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。基地内的道路设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。消防水源采用市政给水管网供水，在基地内设置消防站。火灾初期由建筑物的屋顶水箱（储存十分钟消防水量）及增压设备供水。小区内设消防泵房，由消防水池供应

35、消火栓泵和自动喷淋泵抽吸加压供水。（2）供电系统小区内设供电开闭所一座，配电室一座，满足小区需求，以配电室向各用电点供电。内外照明均采用低压供电、低压配电，采用低压配电盘或动力配电箱，各用电设备一般不采用就地控制，配线采用铝线，通过电缆穿管直埋或沿电缆架明铺。照明系统采用三相四线制，照明电压220V，道路、停车场均采用节能、光效高的高压钠灯。消防泵、喷淋泵、生活泵及火灾自动报警系统等为二级负荷。其余为三级负荷。（3）电讯系统开通国际、国内长话。购置计算机等现代化信息转换设备，与国际互联网连接，引入宽带网，在网上实现信息的发送与传递。工程设计方案第一节 总图布局611设计原则随着国民经济的发展和

36、人民生活水平的提高，城乡居住条件逐步得到改善，我国住宅的发展也正从安置向健康型、文明型、舒适型过渡。随着住房制度的改革，住宅作为一种特殊的商品，正在逐渐走向市场，接受人们的挑选，因此，本住宅小区的设计着重突出商品住宅多样化、个性化的特色。既要考虑到房屋造价的合理性，又要考虑到高收入阶层对住宅的舒适、安全、方便等方面的要求，体现居住环境的舒适性，安全性，创造优美的空间环境。考虑到日常生活的需要，在总体设计方案中，配套较为健全的小区公建设施和服务设施，兼顾项目的经济效益、社会效益和环境效益，组建完整的室内外空间体系，利用当地地形特点，有效控制容积率，建筑朝向，强化绿化率、道路组织流线的设计，台地与

37、坡地相结合使本项目内部高低错落，有了无穷的韵律变化，尤其是台地+坡地的设计是本项目的最大创新点，使整个小区的空间层次更加丰富，达到自然环境与居住环境的统一结合，适应居民的活动规律，综合考虑日照、舒适、安全、优美的居住生活环境，进一步提高小区的吸引力。小区主要由：住宅、配套公建、地下车库及小区的庭院环境设施等组成。配合实体建筑及软质绿化景观，形成整个小区宜人景观。612总图布局整体规划，组团相对独立，环境相互联系，组团之间相互关联、通透、增强整个该楼盘的空间共享和流动性，达到分区实施的目的。楼盘为点式楼，户型经过专业设计师精心设计基本上保证每套户型都最少有1个能采到阳光的窗户，并设有多个通风道，

38、保证了户型的朝阳、采光、通风。613住宅交通规划人车分流始终是社区规划中理想的状态，理性分析得出的结论是大量在实践中的局部人车分流。本次设计基于人性的理念，尝试完全人车分流的概念引入社区。由于平面上达成该项目的可能性较小，所以设计中选择了利用立体分流的手法来实现该理念。 据相关研究成果显示，社区之中场地活动参与量最大的人群为老年人和儿童，一般来说老年人和儿童对于外来突发事件的反映比较超乎常规，同时我们又面临着社会人口负增长的现实，因此实现人车完全分流能够比较人性地为最多时间使用社区环境的人们提供安全感。614停车规划考虑地面和地下结合的停车形式，依据小区户数设置了1：1的车位数，同时还在小区入

39、口处设置了临时停车场，供临时来访的客人停车。615小区绿化院落内部绿化与院落间绿化相比，形态更几何化，更强调居住使用方便，因此以大面积的草地配以花奔灌木，局部点缀大型观赏型乔木与硬质铺装相组合，借以形成幽静的空间场所。结合社区公共开放绿地，在局部地区结合空间需求和功能要求放大形成集合活动场地，规划设计了绿化与步行相结合的带状休闲生活区，以开放、舒展的自然景观为主，其间点缀适当的娱乐设施。在满足规范要求的前提下，着重体现人性与生态以及可持续发展的设计理念。616主要建设指标名 称单位指标备注居住区总用地M244750居住总户数户1291居住总人口人4518总建筑面积M2141300道路总面积M2

40、5112容积率3.16建筑密度29.36绿化面积M214660绿化率32.76停车场个1565第二节 建筑工程621户型设计户型：一室一厅、二室二厅型、三室二厅型等不同规格的户型。户型比例： 小户型90 m2以下（50 m2以下，105套）：77%中户型(100 m2-130m2)：23%622结构设计现浇混凝土框架结构。整体结构采用框架现落结构体系，为业主提供安全舒适的生活空间。建筑抗震裂度为8度，建筑安全等级为二级。墙身及楼板隔身减噪设计，标准为二级。外墙外保温系统，导热系数小，保温性能佳。地下室防水等级为一级，采用卷材防水。屋面防水等级为二级。623建筑设计特点建筑外立面：建筑的立面设计

41、蕴涵欧式的风格元素，线条流畅、简约大气、不累、不繁琐。面砖与铝塑板材质搭配和谐，创造出有别于众的立面个性。供排水工程631市内给排水给水水源由市政水管网供水。水质满足国家生活饮用水的卫生标准。给水经水表计量后到个用水点。排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。基地内的道路设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。消防水源采用市政给水管网供水，在基地内设置消防站。火灾初期由建筑物的屋顶水箱（储存十分钟消防水量）及增压设备供水。小区内设消防泵房，由消防水池供应消火栓泵和自动

42、喷淋泵抽吸加压供水。 供电工程涉及范围（包括抢点弱点）1、 住宅区变电箱2、 小区配电网络 3、 小区弱电网络4、 小区道路、绿地及公共场所照明5、 住宅楼照明、电力配电及防雷、接地系统6、 小区周界防范及出入口管理系统7、 闭路电视监控系统8、 可视对讲单元防盗门控制系统9、 住户报警、三表远程抄收系统巡更系统物业管理计算机系统12、 有线电视系统13、 电话系统14、 火灾自动报警系统第五节 供热采暖工程 小区内采暖采用太原市集中供热即可满足本区内的供暖要求（未确定）。第六节 煤气本小区采用城市煤气管道送气，保证住户的生活需求。规划从*公路接入。第七章 物业管理服务小区内的配套设施与智能化

43、管理系统完全从人性化的角度出发。建筑是小区品质的外在表现形式，配套服务体系才是业主入住后生活质量的保障。本项目的各项配套服务设施借鉴国内普通社区的配置经验，从人的使用角度出发，以完善、先进的配套设施来保证业主今后的生活质量。智能管理宽带局域网系统、智能化水、电、气管理系统等对小区实施全方位的智能化管理。第八章 环境保护与安全防护第一节环境保护 1、投入使用后的三废治理废水：本项目不产生工业性废水，主要为生活污水，洗涤污水，经下水管道排到室外化粪池，经初处理后，排入城市排污管道，送至城市污水厂集中处理。废物：主要废物为生活垃圾经装袋集中后，由物业管理部统一装运。柏杨树片区经济适用房建成后，对周围

44、环境不产生任何不良影响。相反，由于该项目的建成，将使用周边地区更加繁荣，将进一步促进区域经济的发展。2、施工中的三废治理本项目在实施过程中产生的建筑垃圾，采用定点集中堆放及时清理的方式进行处理。少量生活废水经排污管排到城市排污水网。第二节 劳动保护与安全防护1、项目施工期间应严格遵守国家有关劳动安全的规定企业设置专职安全员负责监督检查安全施工，做到安全施工2、设场地多面临街，施工中应采取必要的措施，严密注意过往行人的安全。施工现场进出车辆应合理设计行车路线，确保交通安全。第九章 节能1、设计原则及依据本项目属民用建筑类别，设计中遵照部颁标准民用建筑节能设计标准(JGJ26-86)及省颁标准民用

45、建筑节能标准山西地区实施细则(DBJ04-203-91)执行。为了贯彻国家颁布的节约能源的政策，扭转我市严寒和寒冷地区居住采暖能耗大，环境质量差的现状，建筑设计和采暖设计中采用适当的技术措施，在保证使用功能和建筑质量并符合经济合理的原则下，将采暖能耗控制在国家规定的水平上。2、节能措施本项目节能主要体现在节电、节油和建筑节能方面的主要措施如下：设计中采取1、照明设备的节能：适当增加照明分支回路，增设照明开关，采用分区控制方式，以减少不必要的照明，照明电源线路采用三相五线制，以减少压力损失，设计尽量使三相负荷平衡，照明灯具采用外镇流器节能灯，避免使用大功率白炽灯。2、 低压电器的选型为DZ20、

46、DW20、AE、AH型。3、 设备机泵用电机选择节能型，可降低能耗10以上。 4、 动力负荷功率因数在变电所低压侧集中补偿，照明负荷功率因数采用分散补偿，补偿后功率因数大于09。5、 建筑物层顶加强保温、其总热阻热在民用建筑热工设计规程要求的最小总热阻值基础上增加20。围护结构采取必要的保温措施。项目实施进度计划 工程进度计划该经济适用房的开发建设实行整体规划，工程进度分为4个阶段，第一阶段为前期准备及拆迁阶段，第二阶段为工程施工阶段，第三阶段为工程竣工验收阶段，第四阶段为房屋销售阶段。整个建设工期为2年，销售期按3年测算。具体进度安排如下：第一阶段：前期准备及拆迁阶段共4个月1、完成初步设计

47、及审批 1个月2、办理前期审批手续1个月3、拆迁2个月以上工作交叉进行。第二阶段：工程实施阶段，共19个月5、完成施工图设计3个月6、施工招标1个月7、完成土建结构主体工程10个月8、完成装修工程6个月9、完成设备安装工程、调试2个月(可同时交叉进行10、完成室外工程5个月11、竣工验收1个月第二节 销售计划项目总的计划周期为3年第1-2年为建设期，其中： 第1年开工建设完成征用土地、建设场地的平整、道路工程要建筑工程的60，只作宣传，不作预售。第2年，开始预售房屋，到款额为20，年底工程全部竣工第3年，出售尾房最多10。(现房)上述计划为保守预测。 第十一章 投资估算与资金筹措总投资估算11

48、11编制依据 (1)山西省建筑安装工程概算定额(2003年) (2)山西省建设工程费用定额(2000年) (3)山西省建设工程投资估算标准(2003年) (4)山西省建设工程其他费用标准(2002年) (5)工程勘察设计收费标准(2002年) (6)建设工程造价管理信息(2007年) (7)项目单位提供的相关设备到厂价 (8)太原市同类工程投资指标1112编制说明 总投资估算上两部分组成：建设投资+铺底流动资金铺底流动资金为全部流动资金的30。 1、工程费用包括：建设工程费、设备购置及安装费、室外工程费、绿化工程费。工程造价根据建筑物的结构类型和设施要求，及山西省建筑安装工程概算定额(2003年)、山西省建设工程费用定额(2000年)、山西省建筑工程投资估算指标(2003年)及2007年太原地区建筑材料价格进行估算。 2、其他费用根据山西建筑工程其它费用标准规定的内容并结合本项目实际情况计算，包括：土地征用费、建设单位管理费、勘察设计费、建设单位临时设施费、工程监理费、办公家具购置费等。 (1)土地征购费：不确定。 (2)建设单位管理费：根据山西省建设工程其他费用标准规定，以08计算。 (3)工程设计