最高人民法院房地产司法观点集成

1、最高人民法院房地产司法观点集成（一）作者 : 周宗书时间 :2011-08-07浏览量 1207 评论 0 0 0一、商品房预约合同（认购书）生效后，一方当事人未 尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，应当承 担违约责任仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合 同纠纷案（二审法院：上海市第二中级人民法院）最高人 民法院公报（ 2008 年第 4 期） 上海市虹口区人民法院一审查明 2002 年 7 月 12 日， 原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订金轩大邸商铺认购意 向书一份，约定原告向被告支付购房意向金 2000 元，原 告随后取得小区商铺优先认购权，被告负责在小区正式认购 时优

2、先通知原告前来选择认购中意商铺，预购面积为 150 平 方米，并明确小区商铺的均价为每平方米 7000 元（可能有 1500 元的浮动）。如原告未在约定期限内认购，则视同放弃 优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如原告按约 前来认购，则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书 对楼号、房型未作具体明确约定。上述意向书签订之后，原告向被告支付了 2000元意向金。2002年11月4日被告取得 房屋拆迁许可证，2003年5月29日取得建设工程规划许可 证，2003年6月30日被告取得预售许可证。但被告在销售 涉案商铺时未通知原告前来认购。2006年初原告至售楼处与 被告交涉，要求被告按意向书

3、签订正式买卖合同。被告称商 铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并称意向书涉及的商 铺已全部销售一空，无法履行合同，原告所交2000元意向金可全数退还。双方因此发生争议，原告遂诉至法院。原告诉讼请求请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果被告不能履行，请求判令 被告赔偿原告经济损失 100万元。上海市虹口区人民法院认为 1、涉案意向书不是通常 意义的“意向书”，而具有预约合同的性质。2、根据本案事实，涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得 相关许可证书有合理的预期的情形下，对原、被告将来签订 房屋预售合同的预先约定，涉案意向书并非预售合同，法律 对商品房预售合同

4、的强制性规定并不适用于预约合同，应认 定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。3、本案中意向金不具有定金性质，不应认定为定金。4、被告构成违约。上海市虹口区人民法院判决一、解除原告仲崇清与 被告金轩大邸公司签订的金轩大邸商铺认购意向书；二、 被告返还原告意向金 2000元；三、被告赔偿原告经济损失10000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理受 理费15260元，由被告金轩大邸公司负担。仲崇清不服一审判决，请求二审法院撤销原判，依法改 判支持仲崇清一审提出的诉讼请求。上海市第二中级人民法院二审认为：（其他理由与一审相同）金轩大邸公司的违约行为导致守约方仲崇清丧失了优 先认购涉案商铺的机会

5、，使合同的根本目的不能实现，金轩 大邸公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续 履行。因此，金轩大邸公司应当承担相应的违约责任。一审 法院认为金轩大邸公司违反预约合同约定的义务，应当赔偿 上诉人仲崇清相应的损失，并无不妥，但一审判决确定的 10000元赔偿金额，难以补偿守约方的实际损失。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易 的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑上 海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情 况的基础上，酌定金轩大邸公司赔偿仲崇清150000元。仲崇清要求金轩大邸公司按照商铺每平方米建筑面积15000至20500元的价格赔偿其经济损失，但由

6、于其提交的证据不能 完全证明涉案意向书所指商铺的确切情况，且根据金轩大邸 公司将有关商铺出售给案外人的多个预售合同，商铺的价格存在因时而异、因人而异的情形。另外，虽然仲崇清按约支付了意向金，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合 同存在法律性质上的差异。故仲崇清主张的赔偿金额，不能 完全支持。一审案件受理费人民币 15260 元，二审案件受理 费人民币 14350 元，均由金轩大邸公司公司负担。二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意 买受人应该返还给出卖人房屋使用费 导读与说明 商品房买卖合同因出卖人的原因被确认 无效后，买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经 营活动，对占用

7、期间的房屋使用费应当按什么标准向房屋出 卖人返还，实践中处理不统一，最高人民法院对此作出了批 复。 最高人民法院民一庭意见 善意买受人应该返还给出 卖人房屋使用费的标准，最高人民法院于 2003 年 11 月 30 日以（ 2003）民一他字第 13 号对辽宁省高级人民法院一个 请示的答复中已经有明确的意见。该函全文如下： 辽宁省高级人民法院：你院关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开 发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷 一案的请示收悉，经研究认为：商品房买卖合同因出卖人 责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关 于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，

8、因为买 受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的 意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的 合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使 用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回 给出卖人。三、商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房 人不能以合同目的不能实现要求解除合同最高人民法院民一庭认为：在交通干线已经客观存在， 且开发商没有违反合同义务的情况下，购房人诉称的交通运 输噪声污染并非由于出卖人违约行为所致。其以合同目的不 能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合合同 法第 94 条的规定，不应予以支持。中国民事审判前沿 2005 年第 2

9、 集，法律出版社 2005 年版，第 208 页，最高人民法院民事审判一庭编。四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋 内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任 案情 李某从某开发商处购得一处住房，总价款183 万元，合同未就房屋内管线铺高问题进行约定，交房前开发商致函李某，“由于您的房屋中有管道通过（暧气管等），故在装 修时进行了局部处理，局部吊顶较低，但不影响您居室的使 用和美观。”李某回函房地产公司，“本户内不得有任何非 本户管道通过，如公司进行公共通过管道安装，请立即予以 拆除。”第一次诉讼要求开发商拆除公共管道。法院判决因该管道系多家业主共用，拆除该管道损害 其他业主利益，驳

10、回起诉。第二次起诉要求开发商承担违约金 86000元；如不能 认定李某违约，要求开发商对因房屋中添设管道致房屋价值 贬损部分进行补偿。评估法院委托价格认证中心评估，该中心建议铺设管 道房屋价格应在原房屋价格基础上扣减2%最咼人民法院审判业务意见（民一庭意见）虽然当事人订立的房屋买卖合同未约定管道铺设内容， 但根椐合同法第 42条第2款规定，在订立合同过程中 一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情 况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地 产公司应当承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑房地产公司应告知而未告知，致使购房人多支出的交 易成本或者给购房人造成损失的

11、部分。民事审判指导与参考 2008 年第 2 辑，法律出版社 2008 年版，第 9092 页。五、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大 部分款项后，不能以房屋的工程价款需要优先支付为由，拒 绝按合同约定向房屋买受人交付房屋三门峡水利管理局（买方）诉郑州市配套建设公司（卖 方）房屋买卖合同纠纷案（判决时间： 2004年 3月 11日， 二审法院： 河南省高级人民法院） 最高人民法院公报 2004 年第 8 期 判决摘要 配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人， 在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价 款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房 屋。因此，买方水利管理

12、局的诉讼请求应予以支持。从合同 约定及诚实信用、公平原则出发，卖方应向水利管理局赔偿 与定金全额相等的经济损失。依双方合同约定，卖方拖延两 个月以上交付房屋，应赔偿买方与定金相等的损失，即 736 万元。由于买方尚有 64395 万元购房款未付，可与卖方支付的赔偿金相抵。卖方辩称房屋已处置给第三方，合同不能 继续履行的主张不符合法律规定，不予采信。六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求 出出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书 的义务是否适用诉讼时效的规定？ 问题一 关于买受人在约定交房期限届满之日起超过 两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题，有两种 意见：第一种意

13、见，买受人主张出卖人交付房屋的请求权应 在两年诉讼时效期间内行使，超过两年诉讼时效期间请求出 卖人交房的，因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丧 失胜诉权。第二种意见，买受人在约定交房期间届满之日起 超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过 诉讼时效，而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条 件分别进行处理。 问题二 关于买受人在合同约定期限届满之日起超过 两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效 期间的问题，也有两种意见：第一种意见，出卖人所承当的 主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有 权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同 规定的期限

14、届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房 屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时 效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内 请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉 权。第二种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋 所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房 屋所有权证的应予支持。 最高人民法院民一庭倾向性意见 一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届 满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求 权属于债权请求权，应当适用民法通则有关诉讼时效的 规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房 屋具备法定交付条件，诉讼时效

15、期间自合同约定的交付期限 届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼 时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现 对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理 房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的 规定。中国民事审判前沿 2005 年第 1集，第 218 页，最高 人民法院民事审判一庭编，法律出版社七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿长沙物资股份有限公司与湖南万国医疗器械保健品博 览会交易有限公司房屋买卖合同纠纷 最高人民法院经审理认为 房屋买卖合同被认定部分无效、部分解除后，物资 股份公司和

16、物资集团公司作为出售房屋一方应返还万国公 司已经交付的购房款，万国公司作为购房方应返还已经实际 占有的房屋。因万国公司已经对所购房屋进行了一定的添 附，对其有效添附部分，物资股份公司和物资集团公司应予 以适当补偿。对因合同解除而造成的损失按合同双方的责任 大小进行分担。一审法院委托鉴定单位对万国公司装修工程 进行了工程造价鉴定，但因该装修工程尚未完工，且工程质 量也存在瑕疵，故该鉴定结论不能作为确定房屋有效添附价 值的依据，但却可以作为本院确定双方分担损失的参考。该 工程装修费用对于万国公司而言，是因房屋买卖合同不能履 行而造成的损失，而对物资股份公司和物资集团公司而言， 其收回房屋的同时，即

17、接受了万国公司为装修支付的价款， 因此应当对万国公司为装修支付的价款，给予适当补偿。本 院以装修工程造价为基础，结合收回房屋、承受了装修利益 的情况，依据各方对合同不能继续履行所应当承担的责任， 确认物资股份公司和物资集团公司承担万国公司装修工程 费用的 70%，即 15286980.22 元 (21838543.18*70%) ，万国公 司承担装修工程 30%的费用。八、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房？城镇居民 能购买农民宅基地上的房屋吗？ 理论界意见 城市居民不能购买农村宅基地房屋，这 是由我国现行法律规定决定的。土地管理法第六十三条 规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或

18、者 出租用于非农业建设。”国务院办公厅关于加强土地转让 管理严禁炒卖土地的通知 国办发1 9 9 939号， 1999 年 5 月 6日实施 第二条也进一步指出： “农民的住宅 不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土 地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地 使用证和房产证。”由此可见，城市居民在农村购买房屋， 一定要查清是不是民宅，如果是，千万不要购买，以免承担 房屋买卖合同无效的法律后果。 最高人民法院目前的态度 最高人民法院存在两种观 点八、观点一： 最高人民法院专家法官阐释民商裁决疑难问 题(续)，吴庆宝主编，人民法院出版 2008 年版第 10 页 不支持城

19、镇居民到农村购买土地使用权、 房屋产权等。 但是， 经农村集体经济组织同意、批准，经卖房人同意签订买卖合 同的，只要实际居住占有、付清价款的，应当认定为合同有 效。但未经集体组织同意，至产生纠纷时并未办理实际交接 的，其效力另当别论。不过从长远眼光看问题，如果购买农 村土地使用权，购买农民居住用房，有利于扩大集体经济组 织和村民个人增收、创收的，人民法院应当认定合同有效， 并加以支持。观点二： 最高人民法院司法观点集成 ，刘德权主编， 人民法院出版 2009 年版第 556 页最高人民法院印发关于为推进农村改革发展提供司 法保障和法律服务的若干意见的通知（2008 年 12 月 3日，法发 200836 号）指出，依法保障农户宅基地用益物权， 促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广 大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要 内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转 让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为， 应依法确认无效。国务院办公厅关于加强土地转让管理严 禁炒卖土地的通知国办发1 9 9 939号第二条 也进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得 批准城市居民占用农民集体土地建住宅，