高端市场工程施工质量案例

1、高端市场工程施工质量案例随着高端期房市场销售情况低走，投资前景看淡，越来越多的买房人将目光转移到现房楼盘，本期验房报告业主韩小姐就是其中的一位。为了让更多读者和买房人了解现房楼盘的质量如何，本栏目记者邀请验收专家一道对韩小姐于2010年4月所购买的一现房进行了验收。验房报告显示，该楼盘存在一定工程质量问题。验房档案验房时间：2010年5月8日11：3013：15收房业主：韩小姐验房专家：北京连明宇房地产检测咨询服务有限公司 验收工程师杨连明、陈祖武验收楼盘：首都机场生活区某现房楼盘物业类型：普通住宅物业面积：141平方米（平层）物业状态：毛坯5月6日，“五一”黄金周休假期间，楼市忠实读者韩小姐

2、便接到其刚刚于2007年4月购买的首都机场生活区某现房楼盘的收房通知。为了不错过春夏交接季节这个装修良机，韩小姐致电楼市记者，并诚意邀请验收专家杨连明、陈祖武一道前往该楼盘进行验收。在随后的5月8日，记者一行人应韩小姐要求来到北京顺义区首都机场生活区，对韩小姐购买的现房楼盘进行了实地考察。【验收现场一】楼体外部系统落水管缺失还没进入韩小姐所购房屋的单元楼，陈祖武工程师就停下了脚步，在对楼体外部进行了“全方位”的观察以后，他对韩小姐说道：“这个楼属于砖混结构，建造完成时间应该已经超过1年，外立面保持情况良好，但是有一项施工至今没有到位。”韩小姐听罢连忙询问问题所在，陈祖武随即提出，该楼盘所有楼体

3、外部没有安装系统落水管道。他进一步表示：“所谓外部系统落水管道是指阳台下水管道，按照建设部商品房建筑规范要求，商品房小区应配有这一设施。而就目前处于交房阶段的这个楼盘来看，每个单元楼的外部都没有配备外部系统落水管道。”顺着陈祖武的指点，韩小姐与记者看到该小区每一个房屋阳台踢角处都有一个长度为1015公分的金属管，而这些金属管之间并没有任何管道连接，由此不难想象，该楼盘居民阳台生活用水以及雨水的排放都将通过这样一个“简易”设施完成。想到这里，韩小姐不无幽默地对记者表示：“看来以后出门的时候要先在单元门里听清有没有人家在洗衣服，如果工程师不提醒，以后难免经常淋雨了。”现场解说陈祖武：一般来讲，楼体

4、外部设有系统落水管道能起到两方面的作用。首先，外部落水管道的配置可以系统性回收阳台生活用水和雨水，并将它们“妥善”地排至小区公共道路的下水管道中，以避免生活用水肆意排放给小区居民出行带来不便。其次，外部落水管道系统的安装可以从侧面确保房屋结构的稳定性，废水的收集和集中排放可以缓解楼体本身因雨水、生活用水中酸性物质的腐蚀，从而达到保护楼体外部承重墙体的作用。因此，外部落水管道的设置意义重大，业主对此问题应该慎重考虑，建议业主要求物业公司向开发商申报此问题并进行整改。【验收现场二】起居室地面存在多处弥补痕迹刚一进入房间，杨连明工程师就发现该房屋进门处起居室地面存在多处水泥涂抹痕迹。用金属小锤敲打，

5、杨连明发现该水泥涂抹痕迹是为了弥补地面裂纹。“那是不是楼板裂了？”韩小姐敏感地问道。对此，杨连明表示：“通过敲打的声音可以判断，地面存在裂纹，但这种裂纹不是因为结构性问题所致，因此，并非楼板裂痕。”为了让业主韩小姐放心，杨连明工程师进一步解释道，金属锤敲打水泥涂抹部分，可以听到沉闷的“咚咚”声，这就表示，该房屋地面确实存在裂痕，否则不会有空洞的声音，而应该是锤面与地面接触时发出的金属碰撞声音。“根据这种声音的沉闷程度也可以判断出并非楼板空洞或裂痕造成。因为如果是结构楼板出现了裂痕，这个声音会更加清脆，敲打时也会感觉到地面存在空洞，但是这个房屋地面没有这种检测反映，所以业主对此可以放心。”杨连明

6、如是说。为了验证工程师的说法，韩小姐接过杨连明手中的监测工具，认真地敲打了一番，随即微笑着表示：“确实是这样，没有敲空的感觉，而且声音也的确是闷闷得。”现场解说杨连明：在验收房屋过程中，业主往往会看到墙面、地面出现水泥或涂料涂抹的痕迹，业主们需要对此格外注意。通常情况下，面对这种明显的“补救”，业主应该选用一些强度比较大的物体对其进行敲击，一旦敲击产生清脆的空洞声，并明显感觉到敲打落空，就应该及时记录并向物业工作人员反映问题。如此情况下，建议业主要求施工方打开涂抹层，仔细观察被涂抹墙面和地面是否存在严重空洞，如果空洞明显则属于严重的工程质量问题，将会影响整个楼体的承重、负载，从而对整个楼体的安

7、全性能产生负面影响。【验收现场三】入户门门镜留空窗体密封胶变形、脱落解释完地面问题之后，杨连明工程师开始对室内门窗进行了详细检测。虽然该楼盘为毛坯房交房，除入户门以外，室内并无其他房门，但是这唯一的门仍然出现了小问题。正如杨连明工程师事后所言，“经检测发现，该房屋入户门门镜缺失，导致户门出现空洞，容易造成安全隐患。”随后，杨连明又对房屋内各个窗体进行了详细检测。在检测过程中他首先指出，目测可以看出，起居室阳台落地窗西侧中间层窗体存在倾斜，在经过垂直水平监测仪器的精准测量以后，证实该窗体确实与起居室墙面、地面水平垂直度存在差异。“其次，通过整体窗体检测，所有窗户的密封条存在或多或少的脱落、开胶、

8、变形情况，其中次卧通风窗外部密封条脱落现象最为明显。同时，可以看出窗体安装为该房屋主体结构的后续工程，因此，起居室、主卧、次卧以及厨房的落地窗或通风窗窗框与玻璃之间都存在缝隙，密合程度较差。”杨连明表示。此外，在起居室落地窗的监测过程中工程师还发现，该落地窗东西两侧窗体玻璃并非双层中空玻璃。“这一问题首先从玻璃的透析度就可以清楚地看出，这扇玻璃的透析度不如中间中空玻璃；其次，由于两层玻璃中间有明显水痕，可以判断出该窗户玻璃不是灌有稀有气体、真正意义上的中空双层玻璃。”杨连明说道。现场解说杨连明：就窗体倾斜问题来看，该房屋起居室落地窗西侧中间层窗体倾斜是由于窗户框架变形所致，而框架的变形有可能是

9、因为施工、安装过程中没有按照相关规定进行找平和垂直度监测导致。建议业主报修物业，对其进行整修或重新安装。该房屋建成时间较长，房屋内所有窗户存在密封胶变形、脱落现象是经过风化、雨水腐蚀之后出现的正常现象，但是即便如此，也应该引起业主的高度重视，建议业主报修物业或在装修过程中重新安装窗体密封条。对于玻璃并非中空玻璃这件事业主无可奈何，因为该房屋买卖合同中并没有明确规定窗体配套玻璃采用何种材质玻璃，因此，如果业主出于保温、隔音考虑需要更换玻璃，也只能在装修过程中解决这一问题。【验收现场四】房屋未做保温处理主卧墙面返潮起泡在杨连明工程师对室内门窗进行检测的同时，陈祖武工程师对室内墙体也进行了严格的检查

10、。通过金属锤敲打发现，该房屋未做保温处理。为了确认检测无误，陈祖武工程师先后对室内外墙体都进行了检测，“确实没有保温层”，最后他得出这样的结论。“怎么会没有保温层？那我们以后会不会冬冷夏热啊？”韩小姐对此焦急地问道。对此，陈祖武表示，该房屋结构为砖混结构，按照建设部相关规定，砖混结构房屋墙体厚度超过24厘米可以不做保温处理。经检测，该房屋外部墙体厚度为40厘米，未做保温处理的行为符合相关规定，但确实会对业主的实际使用产生不良影响。韩小姐听后失望地说：“这样一来只能指望夏天中央空调够冷，冬天暖气够热了！”此外，在对主卧墙面的监测过程中，陈祖武工程师还指出，由于卧室卫生间防水不到位，导致墙面返潮出

11、现起泡现象，“这就需要韩小姐在装修墙面的时候把这面墙现有涂料全部去除，重新做好防水以后再次粉刷。”陈祖武这样建议。【验收现场五】防水不到位 厨房、卫生间渗水现象严重说到墙面返潮起泡的原因时，陈祖武工程师严肃地对韩小姐表示：“不仅主卧室卫生间防水出现问题，该房屋1个厨房、2个卫生间防水施工均不到位。”在陈祖武的指引下，韩小姐与记者一同来到房屋西北角的厨房。一进厨房，记者就发现该房间内风道外部井道的墙体整个泛起了白毛，接近地面的部分还有明显的渗水痕迹。同时，在厨房北侧通风阳台的踢角墙附近也有同样的问题。而在临近起居室的卫生间内，因防水措施不到位引起的渗水现象不仅出现在墙面上，也同样出现在天花板上。

12、“按照我的手电方向可以看到，卫生间顶棚北侧有水痕，并且面积较大。”杨连明对记者表示。现场解说陈祖武：按照建设部相关规定，卫生间、厨房地面防水应在交房时完成并确保无误，但从验收房屋的实际情况来看，房屋内防水施工并未按照这一规定严格执行。首先，根据卫生间顶棚出现的渗漏痕迹可以看出，该房屋上层卫生间地面防水已经出现漏洞，以至于该房屋内顶棚出现渗漏现象。如果业主在验收时没有及时发现这一问题，不仅影响装修施工质量，而且后期卫生间使用将会问题不断。因此，业主应该要求物业公司在上层房屋售出之前就对这一问题进行整修，同样，本次验收房屋的防水也应重做，从而避免下层顶棚出现同样问题。其次，按照建设部要求，卫生间、

13、厨房地面防水施工中应保证墙面防水不低于1.5米，但从现场验收情况看来，该房屋墙面未见到防水涂料痕迹，由此可以证明施工过程中没有按照规定执行，导致墙面因此返潮起泡。对此问题，业主同样应该及时反映报修。除上述问题之外，在该房屋验收当天，两位工程师还分别指出，该房屋卫生间墙面没有作拉毛处理，容易导致装修所用的墙面面砖脱落；采用中央空调取暖的该套房屋内部中央空调组件、管道为纵向摆放，如果不作适当调整将会影响室内空间高度的舒适感；同时，由于该业主并未缴纳前期物业费用，因此该房间内没有通民用电，使电路检测受阻。据记者了解，5月17日，即业主韩小姐完成入住手续并交纳了前期物业费用之后，两位工程师再次来到该房

14、屋，对该房屋电路进行了检测，检测结果显示，该房屋内强、弱电均达到国家建筑施工标准，不存在施工质量问题。收房讲堂现房验收注意要点1. 层高、面积是否达到合同约定标准2. 空间布局是否合理，即是否符合买方人实际生活需要及要求3.墙面、地面是否存在裂痕、空鼓4. 门窗是否安装到位5. 合同承诺设备、设施是否安装到位验房时间：2010年6月验收对象：亚奥板块精装修住宅收房业主：张女士验房专家：北京连明宇房地产检测咨询服务有限公司编号No1根据中华人民共和国建设部（以下简称建设部）和中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局（以下简称质检局）联合发布的混凝土结构工程施工质量验收规范（GB502042002）

15、之规定，经检测，该套房屋主体建筑结构为砖混结构，质量均达到规范中的有关标准。编号No2根据建设部和质检局联合发布的建筑工程施工质量验收统一标准（GB502102001）中的有关规定，经检测该套房屋各项指标均达到规范中的标准。但在检测中发现：1.南卧卫生间墙面地面没做拉毛处理，门口墙面起鼓与墙顶板连接部位开裂；2.厨房东南角顶棚有渗漏的痕迹；3.主卫生间：1）楼板现浇不平整、粗糙；2）地面墙面没做拉毛处理、顶棚北面有渗漏水印。编号 No3根据建设部和质检局联合发布的关于建筑给、排水施工质量验收规范（GB502422002）的有关规定，经检测，该套房屋给、排水的各项指标均达到规定。但在检测中发现该

16、房屋所属楼盘未安装外部系统落水管道。编号 No4根据建设部和质检局联合发布的建筑装饰装修工程质量验收规范（GB502102001）中的规定，各项指标均达到规定，其误差均在允许范围内。但在检测中发现：1.入户门无门镜、门铃。2.入户门门框与墙体结合部密封胶涂抹不规则，有漏涂现象。3.客厅南落地窗外侧窗框与墙体结合部密封胶涂抹不规则，且局部开裂。4.客厅南落地窗东侧窗框不垂直。5. 次卧北窗西北角玻璃密封胶条不到位。6. 厨房小阳台北侧窗纱扇开启不灵活（框局部变形）。7.厨房小阳台北侧窗外部框与墙体结合部密封胶脱落且开裂（三处）。编号No5根据建设部和质检局联合发布的建设采暖工程施工质量验收规范（

17、GB502422002）该套房屋为中央空调供暖。编号 No6根据建设部和质检局联合发布的施工质量验收规范（GB502072002）之规定，经检测，该套房屋墙体未做保温。编号 No7根据建设部和质检局联合发布的施工质量验收规范（GB502072002）之规定，经检测，各项指标均达到规范中的标准。但在检测中发现：1.主卫生间防水高度不够。2.南卧卫生间防水高度不够。编号 No8经检测，该套房屋除电表（室内不通电）没有到位以外，其他（水表、燃气表）均已到户。验房师建议：在装修时燃气不要让装修队使用，避免发生危险。编号No10根据建设部和质检局联合发布的关于建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303-2002）的规定，经检测，符合规定。但在检测中发现：中央空调管线设置不合理，应平行设置，保证管下高度。验房师建议：装修时，如需改动线路，凡连接处都要加装分线盒。冰箱、电磁炉、电暖器、电热水器、电炒锅、空调等用电量大的设备要采用多回路方法安装。所使用的电线必须达到国家规定的标准。电线与电线的连接要进行刷锡处理，然后加压线帽。如需吊顶，