不良资产盘活及营销执行思路汇报145PPT课件

1、德思勤惠州建银大厦不良资产盘活及营销执行思路汇报145PPT摘 要 本次汇报，重点是针对惠州建设银行大厦项目，在根据当前市场条件、产品特点以及开发商需求等方面因素综合分析基础上，进行定位再造。从而在盘活该项目的前提下，充分挖掘其市场价值。 在开展大量综合分析基础上，我司采取逆向思维方式（排除法）及弹性定位手段，结合各定位预期经济效益、风险评价，综合定位本项目为酒店公寓（其中14层以下为酒店式商务公寓、16-28层为高级酒店公寓）。 配合上述定位，进一步提出与本定位相配合的产品改造相关建议及对应具体经济效益分析，供发展商最终决策参考。2目 录第一篇：尽职调查分析 一、市场现状 二、资产现状 三、

2、风险分析及对策第二篇：不良资产盘活方案 一、定位思路及最终定位 二、投资可行性分析 三、组合定位打造新产品第三篇：营销执行思路 一、形象定位 二、销售执行策略3第一篇：尽职调查分析4一、市场现状（一）惠州城市概况惠州位于粤东，邻东莞、深圳、汕尾。总面积1.06万平方公里，总人口278万。市区面积419平方公里，户籍人口35万。历史文化名城。 “半城山色半城湖”苏东坡、西湖、罗浮山先后获得“全国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”称号。5一、市场现状（二）惠州经济发展历程 在2001年中海壳牌进入后，带动惠州经济进入到快速发展期，主要表现在：1.宏观经济增长速

3、度逐步加快,2004年1、2、3季度GDP增长率分别为 12.7%、13.6%、15% ；2.城市居民收入增长较快,增速达13% ；3.工业对GDP的贡献率超过了50%，主导作用进一步加强；4.建筑业继续保持高位增长，前三季度平均增长36%；5.第三产业强劲增长；6.第二、三产业拉动作用明显；7.房地产投资高速增长，今年前三季度均增长51% 。6一、市场现状（三）惠州房地产发展历程起步：90年代初，“熊猫汽车”、“南海石化”等项目带动惠州房地产狂潮；泡沫：19921993年房地产泡沫破裂，数十亿元资金沉积；停滞：1993年2001年，房地产发展停滞不前；启动：2001年中海壳牌正式签约，带动新

4、一轮房地产发展；7一、市场现状（三）惠州房地产发展历程发展：1.20022004迅速发展，2002年、2003年在售楼盘分别为40个、70个， 04年9月份前为84个；2.市场迅速由卖方市场转变为买方市场，相同地段产品同质化严重，营销价格战不断，商业、写字楼尤为严重；3.河南岸演达一路及江北中心区成为近期开发热点区域；4.投资型小户型公寓等产品市场关注的类型为新出现的及写字楼项目。8一、市场现状（四）中海壳牌对惠州经济的影响1.总投资40亿美元中海壳牌石化项目签约，惠州的房地产业重新焕发生机；2.引领民营企业进入快速发展期，近年民营企业增长数量保持在25%以上；3.吸引大批中下游产品企业到惠州

5、，包括一批外资企业；4.吸引大批外来人口到惠州创业；5.房地产业崛起，带动惠州高档公寓的租赁、投资需求；综合评价：中海石化项目对惠州经济发展，是一个新的里程碑！9二、资产现状 产权年限：1992年-2061年，70年， 已过12年设计时间：1993年开工时间：1993年封顶时间：1996年停工时间：1999年规模：总建筑面积7.2万平方米其中：裙楼约1.4万平方米 塔楼约4.6万平方米现状：尚未竣工验收10三、风险分析及对策（一）政府政策风险 此项风险与国家政策紧密相关，尤其是国家对房地产业的宏观调控所采取的土地政策、金融利息政策、固定资产投资政策等以及当地政府对烂尾楼盘的处理期限的要求。对策

6、：加快处理不良资产的进程。 11（二）法律法规方面的风险1.大厦现建筑面积为72600平方米，而报建面积为5万多平方米，超 建了2万多平方米；2.大厦所占用土地，其使用权期限为70年，自1992年起已过12年。 为了利于后期的销售，需将土地使用权申请延期；3.大厦的1628层原用途为酒店，为了适合大厦的再定位以及增加 按揭成数的需要, 建议将其用途申请变更为公寓。对策：以上风险，建议联合建行与当地政府的计划、规划、国土、 房管等相关部门进行协调，通过公关解决。 12（二）法律法规方面的风险4.原施工合同风险 据调查，当地建行与原施工单位签定的总承包合同仍然有效,很多关于验收资料在施工方处, 可

7、能会影响后期的验收。对策： 继续使用原施工单位，将总承包合同履行完毕，这样将不会影响工程的验收； 如不再使用原施工单位，需要建行与原施工单位协商，解除总承包合同，并要求原施工单位交出有关验收的资料。 13第二篇：不良资产盘活方案14一、定位思路及最终定位15（一）项目定位前言 本项目为1992年开始获得土地使用权，历经周折后于几年前主体封顶、立面完成后停工。 如此，导致本项目在重新启动时，面临如下几方面核心难题，需要得到解决：16 由于本项目地处惠州商业、商务核心地段，加之规模大、昭示性好，惠州市民周知。因而在停工后，造成对本项目的广泛社会猜测。核心问题之一历史形象（停工多年，惠州周知）本项目

8、惠州商业/商务中心圈17 本项目初始功能定位较为复杂（商业、写字楼、酒店、会议厅），复合较多，对目前再定位提出挑战。1-4层裙楼5-14层写字楼16-27层酒店28层会议厅15层避难层核心问题之二初始定位复杂181.外立面落后双子星本项目核心问题之三产品设计严重落后191.外立面落后本项目核心问题之三产品设计严重落后世贸广场202.内部设计落后（1）低使用率，在70%以下；（此数据由建设银行原本项目负责人提供）（2）存在灰度空间（面积）浪费；（3）结构设计不合理，柱网使用灵活性差；（4）交通系统组织混乱。核心问题之三产品设计严重落后213.裙楼初始办公功能设计与商业经营产品需求差异 本项目裙房

9、，初始定位为建设银行办公功能，与目前的商业功能定位存在较大产品特点差异，只能在现有条件基础上进行改造。核心问题之三产品设计严重落后22核心问题之四市场需求变化 由于本项目93年开始设计，至今年，前后跨越了12年。而这十几年，正是惠州经济快速发展，市场需求变化最快的时期。 如何能够让12年前的产品，在进行适当改造调整后，适应当前的市场需求，成为本项目的核心难题之一。23 以上四方面核心问题的解决，只能是在综合分析项目自身特点、当前市场变化以及开发商核心目的等因素下综合一体化、系统性解决。而所有问题系统性解决的核心前提，便是项目定位的再造（重新定位）依据新定位，逐一解决各个问题24（二）项目定位思

10、路 由于本项目的现楼特点，因而在进行定位再造时，已不能象一个尚未动工新项目那样，采取常规定位思路方式（发散思维、罗列各种可能方向）。 只能采取逆向思维定位法（即排除法），即在当前市场、产品特点、发展商核心目标条件下，将本项目目前实际可选择的定位方向逐一对比排除，最终确定最佳定位方案。25（二）项目定位思路 同时，本项目必须在完成主体（塔楼）部分定位后，才能与之相配合完成商业裙楼定位，从而形成相对统一整体。26（二）项目定位思路 1.惠州核心商务/商业地段；2.昭示性良好；3.交通便利；4.周边配套丰富；5.紧邻市政大广场；6.景观视野好。项目优势分析27（二）项目定位思路 1.停工历史形象；2

11、.产品设计落后；3.空间浪费、使用率低；4.外立面落后、陈旧；5.周边噪音；6.车位数量少。项目劣势分析28（二）项目定位思路 1.民营企业（尤其中小企业）快速发展，数量大幅增加；2.外来人口增加，不乏高收入群体；3.惠州尚无真正商务公寓出现；4.惠州市区内尚无高档酒店公寓。项目机会分析29（二）项目定位思路 1.总建筑面积大，销售风险大；2.2004-2005年惠州写字楼、商业严重供过于求；3.惠州人均商业面积严重过量。项目威胁分析30 基于以上综合分析及本项目多方面条件局限，决定其主体部分定位再造，只能是在如下范围内进行选择或组合：本项目主体定位选择小户型居住公寓酒店/产权式酒店常规大开间

12、写字楼商务公寓（小开间写字楼）方向一方向四方向二方向三（二）项目定位思路 31开发商适合度评价 结合各定位方向市场风险评价、经济效益评价以及开发商适合度评价，综合确定最终定位。本项目定位选择方向一方向四方向二方向三风险评价效益评价最终定位（二）项目定位思路 32（三）项目定位方向选择研判 以下针对各方向分别开展深入研判。331.小户型居住公寓定位方向研判34（1）市场分析1）市场现状及2005年发展趋势 自2003年始，惠州开始出现小户型公寓产品，因供需矛盾严重不足而促成普遍热销。购买客户绝大多数为投资客，看好未来租赁投资回报。（回报率可达9-10%/年） 目前小户型销售价格最高项目为帝景台项

13、目，13-17万/套（含250-300元/平方米装修、家私），建筑面积约35-45平方米/套，实收平均单价约4000元/平方米。351）市场现状及2005年发展趋势 惠州在售及在建小户型项目统计表以上统计分析表明，2005年惠州小户型热销势头仍将持续。362）当前小户型公寓客户消费缺憾 尽管帝景台目前是惠州档次最高的小户型公寓，但其入住客户普遍认为其综合档次（装修标准、配套设施、服务档次、服务内容、交通条件等）并没有达到自己所期望水平。 在我司针对此类客户开展的座谈会调查中，普遍反映，如有更高档公寓，他们基本都会选择，总价在20万/套左右以内，基本都可接受。37不适合因素适合因素楼体档次形象相

14、对较高使用率低低楼层噪音较大无阳台层高相对较高交通便利周边配套丰富景观视野好总体分析：本项目对于小户型公寓适合度较高，但总规模是一个较大的障碍全部改造规模大，套数过多（结合当前柱网，约800套）（2）本项目小户型公寓适合度分析38 鉴于前述分析以及本项目与当前项目综合对比，判断本项目选择高档精品小户型酒店公寓方向，价值兑现较高，判断平均单价至少可达到4000元/平方米以上。（3）兑现价值（效益）分析39全部改造，销售风险较大，资金回收速度较慢（预计约1.5年）；部分改造，风险较小，资金回收速度较快（预计1年以内）。（4）市场风险（资金回收速度）分析40全部改造小户型居住公寓，风险过大，不适宜选

15、择；部分改造，则为一上佳方案，但需要解决另外部分的定位与综合协调问题。（5）综合评价412.酒店及产权式酒店定位方向研判42惠州星级酒店目前经营状况普遍较为良好。惠州三星级及以上酒店统计表（1）市场分析43（1）市场分析 目前惠州酒店数量并不多，每间酒店客房数量以及各酒店客房总规模并不大（平均客房量为118套/酒店，总客房数量为1300套）。 短期内，将会继续有新酒店竣工、营业（康帝大酒店、金世纪酒店等），未来总体供求将逐步趋于平衡，经营状况将会逐步下降。44不适合因素适合因素交通便利周边配套丰富现有产品设计调整难度较小楼体档次形象高景观视野好全部改造规模大，套数过多（结合当前柱网，约800套

16、）资金回收期长（至少需10-15年）项目价值兑现高（2）本项目酒店适合度分析总体分析:因规模过大、经营困难，资金回收期过长，不适合。45（2）本项目酒店适合度分析酒店方向总体评价: 因规模过大、经营困难，资金回收期过长，故认为本项目不适合改造成酒店长期经营。46 除规模过大、经营困难外，采取产权式酒店营销模式，尚必须同时具备如下多方面综合资源与条件：（3）本项目产权式酒店适合度分析47条件一：可承担大规模装修设备成本投入（2000-3000元/平 方米，本项目约另需1-1.5亿）条件二：具备酒店经营管理与房地产开发的综合整合能力条件三：必须向投资者提供长期经营担保（10-15年以上）条件四：所

17、聘请酒店经营管理公司具备一流经营水平与能力， 且有长期客源保障条件五：为保障对投资者有吸引力，投资回报期不能超过 15年（须高投资回报成本支出）产权式酒店营销模式须具备综合资源与条件48 基于以上多方面综合资源/条件的复杂性，目前深圳及全国各地的产权式酒店多以失败告终，造成一定的社会问题。 惠州金世界项目，定位于五星级产权式酒店，目前认购均价为5000元（含装修、家私电器）。49产权式酒店方向综合评价： 虽然本项目目前具备改造成酒店的产品条件，而且改造成酒店时项目自身价值也可以获得充分挖掘， 但相对发展商要承担起的长期经营担保责任及长期经营风险（10-15年以上），而该风险一旦出现，将会对摩根

18、士丹利、金地、盛融品牌危害极大，我司认为此定位方向也不适合于贵司。503.常规大开间写字楼定位方向研判51惠州在用办公楼统计（1）市场分析目前惠州已投入使用办公物业规模都较小，市场总量不多，整个城区办公物业不超过15万平方米。52（1）市场分析A、惠州目前在售写字楼项目较多、供应量较大，平均销售速度一般；B、甲级写字楼与普通写字楼之间的价格差异并没有真正拉开；（世贸广场及双子星实际成交均价分别约为3800-3900及4200元/平方米）C、在售写字楼最小单位基本在200平方米左右；（除双子星B座15层以下有100平方米开间）D、购买客户多为本地大公司（尤其是各类国有企业）。53注：已售8100

19、0平方米，实际为惠州2002-2004年三年写字楼需求的累计释放预计2005年租售写字楼项目统计54 由于惠州近一两年写字楼供应量较大，总面积约20万平方米，是2003年以前所有办公物业总和15万平方米的1.3倍，因而导致平均销售率不高。 预测2005写字楼市场仍将严重供大于求。55不适合因素外立面材质档次不高总面积较大（约4.6万）10-25层层高不足（3.3m）单从地段及产品角度而言，本项目改造成办公楼没有大障碍。适合因素交通便利、周边配套丰富拥有大广场资源现有产品设计调整难度较小景观视野好地处惠州商务中心地带昭示性极佳现有车位不足（2）本项目大开间写字楼适合度分析56 鉴于前述市场分析以

20、及本项目与当前项目综合对比，判断本项目选择常规大开间写字楼方向，价值兑现一般，判断实收均价应在3600-3800元/平方米。（3）兑现价值（效益）分析57全部改造，规模较大，加之2005-2006年惠州同类型产品供应较多，将导致本项目整体市场销售风险较大，资金回收速度较慢。预计销售周期为1.5-2年。（4）市场风险（资金回收速度）分析58 定位常规大开间写字楼，一方面价值兑现较低，同时销售风险较大，因而本项目不适宜选择（5）综合评价594.商务公寓（小开间写字楼）定位方向研判60（1）市场分析A、惠州目前无真正商务公寓（小开间写字楼）在售； （商务公寓含义：基本单位为50-100平方米，可自由

21、拼合）B、目前个别项目中提供了少量供应；双子星B座6-15层100-130平方米小开间C、2003-2004曾有一不完全商务公寓项目（华阳大厦）；华阳大厦提供78、130、180平方米三种基本间隔，可拼合。D、类似产品销售价格、速度良好。61与本项目区位对比：本项目华阳大厦惠州商务中心圈典型案例分析华阳大厦62华阳大厦资料汇总及分析：63华阳大厦购买客户反馈： 普遍反映其开间分割不甚合理。最小单位为78平方米，无法组合出其最为需求的100平方米左右单位，造成客户只能选择130-150平方米。注：此问题为客户意见直接记录64典型案例双子星B座15层以下65双子星B座15层以下价格及客户特点：A、

22、15层以下当前销售均价约4500元/平方米；B、朝向差达到400元/平方米，但价格贵/朝向优单位销售速度快；C、成交客户90%以上为投资客，多为投资1-2个单位；D、每套总价为45万左右，首期18-20万元左右，说明惠州目前可承受首期投资额20万元以下的投资客户群体较为广泛。662005年发展趋势： 以惠州目前在建项目判断，2005年仍不会有真正的商务公寓项目出现，市场仍基本处于空白期。67不适合因素适合因素使用率略有不足总面积较大（约4.6万）高楼层单价较高，销售压力较大总体而言，本项目具备了改造成商务公寓的多方面优势，但也面临高楼层难销问题。交通便利、周边配套丰富拥有大广场资源现有产品设计

23、很适合调整景观视野好地处惠州商务中心地带昭示性极佳可一定程度回避车位不足及部分楼层层高不足缺陷（2）本项目商务公寓适合度分析68 鉴于前述市场分析以及本项目与当前项目综合对比，判断本项目选择商务公寓方向，价值兑现较高，尤其是低楼层部分单位，均价可达3800-4000元/平方米。（3）兑现价值（效益）分析69全部改造，规模偏大，虽无大风险，但总体销售速度一般（销售周期1-1.5年）。（4）市场风险（资金回收速度）分析70适宜本项目低楼层部分针对性选择（5）综合评价715.各定位方向综合对比分析注明：在上述利润估算中，现状购置成本全部按1亿计算72（四）项目定位73基于以上各定位方向分析，我司总结

24、核心问题如下：1.总规模大，是制约各定位方向的一个共性问题，需要得到解决；2.酒店定位优缺点对立明显，如能发挥其酒店的价值，而同时又能够回避酒店经营问题，则将是一个上佳的选择；3.商务办公功能价值最适宜在低楼层部分体现；4.如能打造出相对高投资价值、低投资门槛产品，则投资客户广泛。74 总结以上问题，我司认为上述任何一个单一定位方向，都无法解决本项目的相关核心问题，必须进行组合定位，才能加以解决。从而集合各定位方向优势，回避劣势。75基于此，我司提出采取弹性定位法进行本项目定位即主体定位功能相对明确，实现相对统一。同时又可在实际销售操盘过程中，结合推售节奏把控、现场引导等手段，挖掘到其他定位方

25、向下的客户，从而避免客户资源损失。76项目主体塔楼部分物业功能定位高档酒店公寓其中，14层以下物业功能定位为：酒店式商务公寓16层以上物业功能定位为：高级居住型酒店公寓7714层以下定位酒店式商务公寓1.释义 提供酒店式物业管理服务的商务公寓，可充分挖掘低楼层部分的商务价值。 同时因总量不大（5-14层合计建筑面积约2万平方米），基本单位分割合理（以50、70平方米为基本单位），可便利组合出包括100、200平方米在内的各种办公面积需求，销售风险较低。7814层以下定位酒店式商务公寓2.客源支撑 2004年1-9月，惠州私营企业增长率达到27.7%，其中主要为各类型中小企业的快速增长。其增长率

26、显著高于外资企业和个体工商户的增长率（两者分别为14.26%、18.3%）。这种趋势在今后几年仍将持续。7914层以下定位酒店式商务公寓2.客源支撑 2001年后成立中小企业在经历了2-3年的初创期后，目前大多数已迈入相对稳定发展阶段。 目前主要是在陈旧办公楼、厂房改造的办公楼、商住楼内办公，普遍期望公司能够有档次更高的物业提升企业形象。8014层以下定位酒店式商务公寓2.客源支撑达利大厦阳光商务中心81国商大厦外部国商大厦内部14层以下定位酒店式商务公寓2.客源支撑8214层以下定位酒店式商务公寓3.消费能力支撑 目前中小企业办公场所的租金水平普遍提高，租金相对高的达利大厦、麦雅大厦等，已达

27、到25-30元/平方米*月，华阳大厦租金为30-35元/平方米*月。8314层以下定位酒店式商务公寓4.投资潜力支撑 目前惠州中小投资者很为活跃，房地产投资首期款在10-15万以下的客户广泛。本项目能够吸引到投资客，关键在于自身定位是否具有真正高水准投资回报支撑。 鉴于以上租金状况，以及本项目与上述项目的地段、档次形象、使用率等多方面因素对比分析，我司判断本项目未来市场租金水平可达到30-35元/平方米*月。8416层以上定位高级酒店公寓（准私人酒店）1.释义 是当前酒店公寓的升级版，是具有真正星级酒店档次与服务水准、服务内容的酒店公寓。特别注明：并非是指统一经营的酒店（或产权式酒店），也不是

28、目前国际上流行的私人酒店概念在第一居所之外的集商务接待、休闲度假、创意空间等多重功能于一体的功能空间。8516层以上定位高级酒店公寓（准私人酒店） 2.目标客户定位 （1）在惠州工作的外籍人士（2）外地公司外派惠州中高级管理层（3）在惠州有密切业务人员往来的外地或本地公司（4）本地单身高收入未婚人士（5）投资客 （主要为政府公务员、大型国企、私企高管理人员、私营企业主） 主力购买客户为投资客，其他客户主要为租赁客户。8616层以上定位高级酒店公寓（准私人酒店）3.投资租赁能力支撑 （1）目前小户型公寓租金已达1000-1200元/套*月，但租赁客户认为仍 没有完全达到其期望标准，仍有增加支付的

29、能力空间；（2）目前项目周边外地公司出差至惠州长包房客户，月包房费至少 3000元以上，达到本项目未来月供两倍以上；（3）目前外来中高级管理层及外籍人士在惠州市区无真正高档公寓选择。87弹性定位价值1.功能类别组合价值 本定位组合了酒店方向的高效益价值及公寓的低销售风险价值，但同时又回避了酒店方向的高风险、高投入。88弹性定位价值2.客源扩大化价值 由于本项目16层以上定位为私人酒店，其装修档次明显高于14层以下商务公寓部分，因而仍可以满足少数更重视企业形象的小公司（包括小公司、外地公司驻惠州办事处）小面积办公需求以及本地大公司大面积（整层/半层）办公需求，从而减少客户流失。 上述各类型客户需

30、要在销售执行过程中加以引导，令其选购楼层相对集中，从而与居住客户实现分层，避免混杂。89商业定位惠州“城市精品消费”中心具体业态定位参见后续产品再造建议中相关内容90二、投资可行性分析91（一）各部分销售价格预测1.14层以下酒店式商务公寓市场价值评估 目前惠州小户型公寓投资回报较好项目年回报率可达到9-10%。在达到此水平时，本项目商务公寓就具有了高投资价值。按判断租金30-35元/平方米*月，及10%年回报率，折算本项目14层以下酒店商务公寓部分，在有充分销售执行力保障下，其市场价值为：3800-3900元/平方米922.16层以上私人酒店（酒店公寓）市场价值评估 判断本项目16-28层私

31、人酒店部分，在有充分销售执行力保障下，其市场价值为：5100-5300元/平方米（具体视项目后续具体装修档次及服务标准而定）93项目周边目前空置裙楼商业统计3.商业裙楼市场价值评估 目前惠州商业严重供过于求，本项目周边存在大量空置943.商业裙楼市场价值评估 建议本项目一层商业采取统一管理下出售方式，二层以上采取招商经营方式，获取长期稳定回报，并可视后续时机决定是否发售。953.商业裙楼市场价值评估本项目一层商业市场价值评估963.商业裙楼市场价值评估本项目一层商业市场价值评估 结合上述各方面分析及本项目产品特点，初步判断本项目一层市场价值为：20000-22000元/平方米97（二）销售收入

32、98（三）追加资金投入概算本项目后续资金投入约为6500万99（四）利润注：现状购置成本按1亿估算单位：万元100（五）风险分析 1.现状购置成本敏感性分析附注:营业税按5.3%计,所得税按17%计，以下同单位：万元101（五）风险分析 2.追加投入成本敏感性分析单位：万元102三、组合定位打造新产品103商务公寓(6-14层)454545454545454552707070701001951、原则：按照柱网划分空间，可分可合2、共28间商务办公，面积45-100/间3、使用率70%小型会客区小型会客区（一）塔楼部分产品调整104商务公寓“国际自由族”个性天地迷你OFFICE旗舰新锐精英总部星

33、级商务VIP1054535353535353535354545454545454510050501、共36间公寓，面积35-100/间2、使用率70%3、商务配套（其中部分楼层可根据客户需要以写字楼出售）商务配套剖面示意小型会客室高级酒店公寓(16-28层)16-27标准层公寓商务配套106公共走廊高级酒店公寓(16-28层)107室内10870707070707070701001001001001001001001008017090上空上空上空上空2.7米2.3米底层走道28层层高5米夹层剖面示意28层“复式酒店公寓”109品牌店公寓大堂商务办公大堂公寓入口商务入口品牌店品牌店品牌店品牌店品

34、牌店品牌店品牌店品牌店品牌店品牌店品牌店商业各层入口商业各层入口1 商务办公、公寓、商业 人流分离2 原中间楼梯打掉3 一层设品牌店4 扶梯改方向,从广场直接 上扶梯1扶梯改变方向打掉此楼梯及二楼出挑平台（二）首层平面调整110大堂效果111一层走道效果112商业剖面示意5层（层高5m,接连屋顶花园）由办公转变为商业后价值充分挖掘5F：星巴克/必胜客屋顶花园/休闲空间4F：品牌餐饮1F：品牌店中庭塔楼地下车库地下车库2F：吉之岛精品店3F：吉之岛精品店2F：吉之岛精品店3F：吉之岛精品店（三）商业业态规划113屋顶花园与西餐屋顶休闲空间114（四）交通组织调整现广场车道宽6.5米现状停车场麦地

35、路目前交通较为拥挤，并且建银大厦原主要出入口由麦地路沿人人乐出入，交通极为拥挤，成为本大厦的交通瓶颈公交车站地下停车入口地下停车出口115人人乐公共广场绿地停车场停车场住宅/底层商铺住宅/底层商铺麦地路公共巴士站拓宽广场路至13米螺湖路子改造调整建议：增加一排停车位1、增加停车场面积2、加宽大厦前门口广场道路宽度至13米3、增加穿越广场道路4、地下停车出入口出入方向调整增加从演达一路穿过广场道路演达一路物流装卸系统116麦地路螺湖路子车辆驶入流线停车场车行道路地下车库入口图例:117麦地路螺湖路子车辆驶离流线地面停车场车行道路地下车库出口图例:118人行交通系统分析公交车站公共广场图例:人流聚

36、集点商务人流主入口公寓人流主入口商业人流主入口119现塔楼外立面陈旧,窗户已有破损,建议窗体全部撤换，玻璃改用浅灰蓝色；并清洗楼体外墙面；屋顶顶部分:增加构件,增加楼体高度（五）建筑立面调整120广场入口台阶及广场车道所铺石材已有破损，建议更换为广场砖地面。121第三篇：营销执行思路122一、形象定位123本项目最个性，惠州最唯一的价值点：门前2万平方米超大广场所带来的广场经济价值本项目最核心价值点：惠州城市商务/商业中心地段本项目最突出的优点：昭示性、展示性124结合以上三方面，确定本项目形象定位为：惠州“城市客厅”名片释义：城市客厅每一个城市都应有一个个性独特的“客厅”，就像一个家庭的客厅

37、一样，代表着这个城市的繁华、个性与品味。上海的新天地、北京的王府井；环广场区域建筑（世贸广场、国商大厦、本项目），与形成的城市文化，共同构成未来“惠州城市的客厅”，向各地人民展现惠州的繁荣与城市魅力；本项目是城市客厅中的最精华，是城市客厅的名片。125形象展示：126形象展示：127案名建议：城市广场128二、销售执行策略129（一）高端形象入市130131（二）高投资价值打造事间万物，皆有规则元规则决定一切规则的规则企业发展“元规则”掌握城市核心商务最强资源惠州城市核心商务最强资源： 在CBD，在CBD的聚焦点城市广场拥有CBD地位、拥有广场经济价值，拥有企业发展“元规则”132（三）组合销售策略以大带小、以多带少，充分挖掘客户投资潜力ABB133THANKS！134项目投资价值案例135王女士年龄：40岁职业：惠州政府官员投资：1301-1304商务公寓，六成10年按揭收益：每月扣除按揭后纯收入1928元，10年总收益104万项目投资价值案例136张先生年龄：38岁身份：深圳某公司驻惠州办事处主任原：居住于丰湖大酒店，长包房，224元/天，打折后月包房费5000元；现：购买本项目酒店公寓一套，20年按揭，月供款1020元，每月节省3980元