房地产公司战略和管理体系提升咨询项目建议书( 74页)

1、百年城集团战略和管理体系提升咨询工程建议书2004年3月工程背景及目标工程的内容和思路工程主要工作步骤和成果工程安排和运作方式新华信相关咨询案例举例新华信管理咨询简介目录工程背景及目标工程的内容和思路工程主要工作步骤和成果工程安排和运作方式新华信相关咨询案例举例新华信管理咨询简介目录大连百年城1999年4月19日，大连百年城奠基，是纪念大连建市百年的标志性建筑。作为大连首座真正意义上的“城中城-MALL，百年城以采购量大，持续经营管理，众多品牌云集等为旗帜，营造出时尚休闲的购物气氛，为市民提供一种全新的消费体验沈阳温州城百年城集团将投资20亿元，对南二中国小食品城进行整体改造，建设“沈阳温州城

2、。工程用地面积约为4.3万平方米，用地性质为商业和居住综合用地，拟建面积为28万平方米。百年城集团预计沈阳温州城将于2006年前竣工交付使用大连温州城百年城集团联手中国宝龙集团和中国华仪集团共同出资组建大连温州城商品交易市场，总投资额3亿元，建成后将是东北与环渤海经济圈最大的以温州经营模式为核心的“温州第一城集团经营模式百年城集团作为一家商业房地产公司，主要的经营模式分为两种：以大连百年城为代表的开发经营的模式；以“温州城为代表的只开发、不经营的模式百年城集团是一家商业房地产公司，目前主要有两种经营模式2003年全国商铺市场开展迅速，1至11月份完成商铺市场开发投资额为1,018.49亿元，比

3、去年同期增加42.50%，完成商铺竣工面积达2,097万平方米，同比增长40.90%。商铺市场呈现以下四个特点：各地商铺市场蓬勃开展 2003年，北京商铺市场开展红火；上海市商铺市场中，品质竞争突出，其中住宅配套商业是零售物业市场开展的重点；重庆市重大工程的陆续开业，大大刺激了各商圈的快速形成；广州商铺市场新开的几个大型商场开始对外招租，使商铺供给量增加商铺租金水平走势各异商铺销售价格有升有降商铺空置量有所上升2003年各地商铺租金走势各有不同，北京的商铺在第三季度已经开始恢复；上海市商铺市场平均租金水平较高，2003年以来上海商业用房的租金平均增幅超过20%；天津市商铺租金平稳上升；重庆市商

4、铺租赁市场走红；广州市大型商场的平均租金与去年根本持平2003年广州市商铺市场平均价格的下降，1至9月份商铺市场平均销售价格为9,810元/平方米，同比降低25.19%；2003年杭州各区域的商铺售价却不断上涨，目前杭州的商铺均价在每平方米两万元左右2003年上半年受SARS疫情影响，广州商铺市场在2003年第二季度出现自2001年以来的首次负吸纳量，达42000多平方米。与此同时，商铺空置率也自5.9%跃升至15.9%。此外，重庆市商铺的空置率也较高，而且一局部商铺的空置时间长达五、六年之久2002年、2003年是商业房地产快速开展的两年，尤其是2003年掀起了商铺投资的热潮商业房地产是复合

5、房地产的类型之一复合房地产概念：复合房地产是利用房地产的包容性，通过对传统的房地产业与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合，并整合与之相关的无形资源和要素，形成各种“产业房地产泛地产理论传统房地产理论其他产业概念化包容融合复合房地产商业房地产开发出的房地产用于商业用途，是通过对经济现象和开展趋势的准确把握，把房地产和商业进行巧妙的嫁接，使开发商和经营商利益共享，实现双赢乃至多赢，商业房地产是在居住地产和写字楼之后更高一层的投资境界，其投资价值与所在的地点区域的商业气氛是否浓厚有关。商业房地产是一般房地产的一种整合和延伸。SHOPPING MALL购物中心是商业房地产在国内的

6、主要表现形式工业用房商铺写字楼公寓商业房地产类型SHOPPING MALL购物中心集合商业房地产的开发经营包含很多风险国家宏观经济走势国家商业地产政策巨额资金投入出售招租风险商业地产的经营风险设计规划定位风险工程建设质量和周期风险商业房地产在开发、经营、销售、管理的整个过程中都面临着许多风险我国的商业房地产市场呈现以下几个开展趋势商业地产在我国各级城市的开展时机已经成熟，连锁商业的开展、城市化进程的进一步加速使市场具有对商业地产强大的需求，同时可以预见持续的需求将继续刺激投资的增长 商业房地产的开发时机已经成熟随着市场竞争进一步加剧、利润空间进一步紧缩的大趋势的到来，特别是象北京、上海、深圳、

7、广州这样的一线城市，土地本钱较高、资源日益紧缺，开发经营风险加大，一些地产开发商于是开始实施向二、三线城市开展的新战略转移方案。实施二、三线城市的开发战略，不仅为公司的开展找到了新的方向，也为中等城市的房地产开发注入了新鲜血液 竞争加剧，向二、三线城市进军在商业房地产热火朝天的背后却是开发商缺少商业经营经验、轻视市场调查和业态规划，造成商业地产泡沫急剧膨胀，大量商业面积空置和资源浪费，更为严重的是造成房地产市场总体结构的不均衡开展。商务部已经认识到“商业网点需规划建设，不能重复建设，我国将参照国际惯例，通过立法建立大型商业网点建设听证制度，控制内外资商业企业盲目布点。“通过制定城市商业网点规划

8、，减少投资的盲目性，防止过度竞争。房地产市场总体结构的不均衡发目前，我国的商业房地产经营模式主要有以下几种只租不售这样运作的好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以坐待物业增值，甚至可以将商业物业投入资本运作自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润与商家联营 与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营只售不租 出让产权，很快收回投资不租不售商业地产包括商业和地产两个概念。商业地产的赢利渠道包括：一是开发商通过运作工程赚取开发投资利润；二是所有者出租商铺赚取租赁利润；三是商铺经营者赚取经营利润；四是商业物业管理者赚取管理利润确定集团未来几年的开展方向和开展目

9、标1确定集团核心竞争力的来源，建立并稳固集团的核心竞争力2制定公司的开展战略，包括融资战略、人才战略和品牌战略等内容3标准公司现有成功、独特的经营管理模式，使之系统化、模块化，成为公司向外拓展业务的坚实根底4百年城集团在商业房地产开发领域内已经取得了较好的成绩，但是为了谋求跨越式的开展，集团还应该加强在以下几个方面的工作分两个层面建立公司的经营管理体系，包括商业房地产的开发经营管理体系和公司内部运营管理体系，涉及流程和制度的建设，以及组织结构调整等内容5短期目标通过内外部环境分析确定集团未来的开展方向和开展目标确立并稳固集团的核心竞争力制定集团的开展战略，包括融资战略、人才战略和品牌战略建立公

10、司商业房地产开发经营管理模式调整集团的组织结构，以适应集团未来开展需要，并建立相应的管理流程和制度长期目标为集团实现跨越式的开展奠定根底，构筑管理平台使公司在竞争日益剧烈的市场环境下保持稳固持续的增长和开展通过工程参与培养内部管理人才，实施人才战略，建立公司的高级人才梯队新华信希望能够通过这次咨询工程，为百年城集团未来的开展指明方向，并构筑坚实的管理平台工程背景及目标工程的内容和思路工程主要工作步骤和成果工程安排和运作方式新华信相关咨询案例举例新华信管理咨询简介目录本次咨询工程整体思路分为五个阶段公司内部环境分析确定公司核心竞争力来源公司外部竞争环境分析内外部环境分析确定公司的经营目标和开展战

11、略建立商业房地产开发经营管理体系企业开展和经营管理模式研究建立商业房地产开发管理流程和制度建立商业房地产经营管理流程和制度国际同类商业房地产企业开展模式研究国内企业经营管理模式研究深圳万科经营管理模式研究确定公司未来五年的经营目标和开展模式制定公司的开展战略，包括融资战略、人才战略和品牌战略公司组织和管理体系保障公司组织结构调整方案制定部门职责建立公司核心管理流程和制度第一阶段的主要内容是进行集团内外部环境分析公司内部环境分析确定公司核心竞争力来源公司外部竞争环境分析内外部环境分析确定公司的经营目标和开展战略建立商业房地产开发经营管理体系企业开展和经营管理模式研究公司组织和管理体系保障新华信工

12、程小组将根据研究与分析的需要选择多种方法的组合来分析公司内部环境：公司价值链分析公司比较分析公司竞争地位分析公司面临战略问题分析公司目前战略运行效果分析公司本钱构成分析公司核心竞争力分析公司利益相关者分析公司内部要素矩阵及柔性分析公司生命周期矩阵分析公司活力分析公司经营力分析公司经营条件分析公司内部管理分析公司能力分析/潜力分析公司素质分析公司特异能力分析公司资源分析公司资源竞争价值分析举例注：工程执行时，将根据实际情况和需要，选取重点影响因素进行深入分析。确定集团开展方向的前提是对集团的经营状况和内部资源的优劣势有全面深入的了解资源禀赋能力组织结构能力环境制度能力学习能力创新能力企业能力来源

13、及层次不可替代性逐渐加强其重点内容之一是根据企业能力的来源及层次，分析百年城集团在企业各方面的能力百年城同行业最优者12345得分高低市场份额2003年收入市场地位资源优势内部管理能力工程管理能力地产经营能力品牌管理能力人才与政府关系示意重点内容之二是分析百年城集团在目标商业地产市场中与竞争对手相比的竞争地位并比照百年城集团与竞争对手的综合竞争实力百年城竞争对手1竞争对手2关键因素权重评分加权分数评分加权分数评分加权分数主要销售市场工程质量工程管理市场认知度价格竞争力商业房地产经营管理能力赢利模式运营成本管理水平与政府关系财务状况融资能力总计示意重点内容之三是对集团的管理运营能力进行评估举例在

14、内局部析的根底上总结公司核心竞争力的来源知识与技能组织与管理核心价值观核心价值观：是核心能力的起源。它反映出企业的经营理念、企业文化、企业行为标准和企业价值标准等，对企业的所有活动产生重大影响 组织与管理：组织设计对核心能力会产生最直接的影响。组织灵活性强，核心能力发挥作用的范围就广，企业效率就高，竞争优势就便于稳固。管理的作用不仅影响员工的情绪，而且对核心能力形成起到引导资源积累和配置的成效，它保证了企业产品质量和各项工作的有序性。知识与技能：它主要指企业员工所具有的知识、特殊技术、技能和对科学的理解程度，反映企业员工的技术素质和科研、开发能力。关于构成核心能力的知识，至少应有三种：科学知识

15、公共知识；产业独有知识；公司独有知识具体来说，商业房地产经营的核心竞争力表达在两个方面商业房地产开发经营管理选址上与城市规划配套前期的规划设计工程工程管理、本钱控制管理模式管理流程和制度人员素质百年城集团的核心竞争力在哪里？在本阶段的最后，还将分析公司的外部环境国际环境国内环境宏观环境中观环境微观环境国际经济环境政治法律环境社会文化环境国际资本市场环境分析国内经济环境国内法律法规/政策环境国家投资政策环境分析国家产业政策导向分析行业变革驱动因素分析行业成功关键因素KSF分析行业经济特性分析行业竞争结构模型分析行业生命周期分析行业特征评价国外供给者压力分析国外潜在进入者分析国外替代产品/效劳提供

16、者分析国外用户压力分析国外现有同行业竞争者分析国外利益相关者分析行业吸引力分析行业细分行业开展因素分析行业结构变化预测国内供给者压力分析国内潜在进入者分析国内替代产品/效劳提供者分析国内用户压力分析国内现有同行业竞争者分析国内利益相关者分析举例注：工程执行时，将根据实际情况和需要，选取重点影响因素进行深入分析。外部因素分析政府及政策方面行业开展趋势行业客户需求变化竞争者方面行业核心成功要素合作伙伴方面客户方面公众压力方面 评价矩阵关键外部因素权重评分加权分数机会：1、2、威胁：1、2、房地产行业属于国家重点监控调节的行业，尤其是商业房地产目前正处于探索开发经营模式、标准行业竞争的阶段，研究国家

17、有关政策、行业开展趋势和竞争形势将是外部环境分析的重点在此根底上对百年城集团利用外部时机，躲避外部威胁或风险方面的能力作出评价工程第二阶段的主要内容是研究房地产企业开展模式和经营管理模式内外部环境分析确定公司的经营目标和开展战略建立商业房地产开发经营管理体系企业开展和经营管理模式研究国际同类商业房地产企业开展模式研究国内企业经营管理模式研究深圳万科经营管理模式研究公司组织和管理体系保障目标企业选择国际知名成功企业，在开展前期阶段与百年城集团类似，成长过程对百年城集团具有较高的借鉴意义开展模式研究从公司的经营模式出发，划分企业的开展阶段并总结每阶段的特点阶段战略及其实施效果目前经营模式和未来开展

18、趋势开展的内、外部环境分析经验总结总结目标企业开展的历史经验和教训，为百年城集团制定具有前瞻性的战略目标体系提供依据房地产企业开展模式研究的对象是国际知名房地产企业国际同类商业房地产企业开展模式研究： Jones Lang LaSalle集团公司公司介绍公司成立于英国，目前总部设在美国芝加哥的国际房地产集团公司。Jones Lang LaSalle集团公司包含三个主要的公司： Jones Lang LaSalle, Jones Lang LaSalle 酒店和 LaSalle 投资管理公司和多个专业公司，在全世界雇员超过 17,600人。 公司凭借房地产领先者的资源和本地化的市场知识，提供创新

19、的房地产效劳和投资管理效劳。公司全球的业务包含了5个大洲34个国家的100多个地区。业务范围Jones Lang LaSalle提供房地产开展、房地产管理、房地产工程管理等效劳。在全球范围内帮助客户卖、买和管理房地产；提供金融效劳，包括投资银行、机构金融效劳、房地产金融效劳。公司还为社会机构、公司、个人投资者提供房地产投资管理效劳。经营特点公司提供的房地产效劳涉及多种客户范围，包括多种行业和不同资金种类。1945年进入房地产领域1957年开始进入国际市场1972年进入商业地产领域1783-1939年公司成立1783年，Jones Lang Wootton公司建立，业务为在Paternoster

20、 Row地区的拍卖人，并经历了三代人。1945年，伦敦被二战的炮弹毁坏的状态，JLW开始对土地采取租赁和购置方式，开始进行房地产开发。1954年， Jones Lang Wootton 成功开发了格雷西姆街的博灵顿房子，接着又在伦敦和一些重要地区进行了很多房地产的开发工程。1957年，公司开始全球扩张。1958年，建立了悉尼和墨尔本办公室。1960年，公司进一步向香港、新西兰、新加坡、日本等亚太地区开展。1968年，公司业务开始进入欧洲。1972年，公司开始了本地商业地产业物和投资效劳业物，并总部迁到芝加哥。Jones Lang LaSalle Incorporated (NYSE: JLL)

21、 ，经过了200年的历史，从二战后进入房地产领域，国际化并介入商业房地产业务，在业务规模化后开展速度进入加速期；公司还在房地产这一产业链上开展了多种业务。1994年，成立不同的业务公司1994年，成立Brown Kleinwort Benson房地产咨询公司；1996年，成立房地产投资公司; 1996年，CIN成立房地产管理公司 1997年，成立 Galbreath 房地产开展管理公司1998年，成立房地产工程管理公司。公司开展阶段划分公司业务区域扩张澳大利亚悉尼墨尔本房地产业务开始欧洲美国亚太地区 新西兰、新加坡、香港和日本本地化经营地产向产业链上下游一体化，并以成立专业公司的形式在各个业务

22、板块做精做强商业房地产开发和经营房地产咨询效劳房地产金融效劳成立专业公司经营Jones Lang LaSalle公司的开展模式：区域扩张在同一产业链上下游一体化并形成专业经营态势我国房地产企业经营管理模式研究：万科的西点管理模式斯巴达+雅典斯巴达：早期是培养军事工程师的，建造桥梁、城堡。强调标准化、数字化。西点模式： 斯巴达严格治理军队 雅典艺术、灵活万 科西点军校斯巴达：就是制度化、标准化、专业化的管理。雅典：艺术和灵活雅典：民主与欢乐精神，强调企业文化、人文情怀。在和平时代建造美好家园在战争时代建造城堡斯巴达主要表现为精细化管理和标准化提升产品力，集中表达在集中采购、产品标准化、研究与创新

23、、专业集成四个方面。进行产品标准化研究。?万科住宅标准?促进了万科房屋新的结构形式、施工工艺、制造流程的探讨，从而加快工程的操作速度。万科专业化组织机构及管理流程已根本形成雅典主要表现在企业文化的领域构建企业的使命：从“中国内地房地产第一品牌、“房地产行业的领跑者，到形成“面向新经济、关注普通人的企业使命。从“控制，到“解放的企业文化。在企业里创造一种解放思想、充分发挥每一个人潜能的环境和气氛。让员工自己去发现自身的创造力、创新力和自我组织力；培养员工创造性工作的热情和适应力。 为了进步，勇于尝试的企业文化 万科企业股份对信息化的“执迷程度在国内房地产业并不多见。因近年来信息化积蓄起来的势能，

24、万科已经开始在经营层面直接受益。 1987年，万科开始财务电算化；1995年，万科选择了一套基于PC机的电算化软件；1997年，万科选择金蝶基于Windows平台的财务软件。 1998年，为加强计算机应用，万科专门设立了IT信息技术中心；2001年6月本钱管理系统正式上线； 目前在万科应用系统还有：金蝶家族的财务管理系统、资金结算中心管理系统，物业管理系统、销售管理系统、招标采购系统。按照万科的信息化规划，接下来还要实施知识管理系统、工程开发管理系统等，最终实现一个覆盖万科企业各个业务环节，协调高效运转的信息系统。万科的管理不仅表达在管理模式上，还有突出的几个具体方面：精细化管理和标准化的辅助

25、工具IT应用万科的人才战略开创初期黄埔军校多年来万科的做法是：企业内部培养，从基层做起。业务扩张海盗方案星火方案从社会上招聘高级人才：招聘目光比较远大，对公司有信心、对自己有信心，在自己的专业方面都是专家的人才。做好适度的人才流动准备培养人才，一个人走了，令一个人就可以顶上来，能够星火传承，这是 星火方案。 在不同的开展阶段，万科应用了不同的人才策略，保持其核心竞争力.在工程的第三阶段将制定公司的经营目标和开展战略内外部环境分析确定公司的经营目标和开展战略建立商业房地产开发经营管理体系企业开展和经营管理模式研究确定公司未来五年的经营目标和开展模式制定公司的开展战略，包括融资战略、人才战略和品牌

26、战略公司组织和管理体系保障公司的经营目标将包括以下两个层面的内容。首先是确定公司的定位和开展方向商业房地产其他房地产？其他产业？制造业？效劳业？考虑到房地产开发，尤其是商业房地产面临着很多开发商不可控的风险，新华信在制定公司未来开展方向时将研究百年城集团是否在未来几年考虑进入其他产业，也就是答复相关产业和非相关产业多元化的问题，并制定实施时间表降低公司整体经营风险2004200520062007多元化决策选择多元化产业制定进入战略战略实施第二是确定公司在未来几年的经营开展目标公司整体战略目标业务A战略目标业务B战略目标销售收入利润率销售收入增长率目标市场及客户市场份额销售收入利润率销售收入增长

27、率目标市场及客户市场份额销售收入利润率销售收入增长率目标市场及客户市场份额经营开展目标应该分阶段制定业务发展阶段划分投资计划资源配备发展目标分解计划检查监督业务A业务B业务C同时，还将确定公司未来商业房地产业务的赢利模式和开展模式确定百年城集团的赢利模式应从以下几个方面出发把握好工程的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，做到不同质化，不跟风考虑投资实力，根据实力决定到底是卖，是租，还是采用其他方式考虑公司有无经营商业房地产的人才和管理团队，是否有能力经营管理好一个商业房地产的运营设定投资回报的期望值，确定是谋求短期利润还是长远利润，据此设定科学合理的赢利模式确定公司采用不同赢利模式

28、的原那么和判断标准，并确定公司的开展模式：在不同地区开展类似的房地产工程？还是涉足多种房地产经营形式？在本阶段的最后，将制定公司的开展战略，包括融资战略商业房地产开发商面临的最大困难是缺乏资金，在这种情况下，开发商无法长期持有开展商业工程以谋求利润最大化，只有尽快出手回笼资金，将风险转嫁给投资者。因而解决融资难题，将为公司的开展拓展更为广阔的空间。融资战略包括以下几个方面的内容：融资的形式和渠道引入战略合作伙伴；引入投资方；开发信托产品；利用金融中介；上市等利益分配原那么确定利用不同融资形式的利益分配原那么融资方案根据公司房地产工程开发方案制定融资方案方案实施融资方案的实施步骤和阶段目标融资的

29、形式和渠道包括以下几种融资形式发行股票或企业债券利用金融中介引入风险投资者建立战略合作伙伴联盟银行借款联合信托公司发行新的信托产品为了能够顺利实现融资战略，需要从现阶段开始在公司运营等各方面标准运作，以满足各项融资方式对企业提出的具体要求企业具有一定的规模，经营业绩好资金、财务状况良好诚信经营，市场和消费者心中口碑和形象良好标准管理和运作实现融资战略需要从现在做起公司的开展战略还包括人才战略根据公司的定位、开展方向和经营目标确定公司在未来几年的人力资源目标，以及人员招聘、培训方案人力资源战略内容制定人力供求平衡方案制定人员征聘补充方案制定人员培训方案人力使用方案该方案应考虑因业务开展、转变或技

30、术装备更新所需增加的人员数量及其层次；因员工变动所需补充的人员数量及其层次；因内部成员升迁而发生的人力结构变化内部提升或向外征聘以何者为先？外聘选用何种方式？外聘所选用的人力来源如何？有无困难？如何解决？如果是内部提升或调动，其方向与层次如何对内遴选现有员工，加强对员工进行产品专业知识及工作技能培训；对外应积极猎取社会上少量的且未来极需的人才，以防止企业中该类人才的缺乏人力规划不仅要满足未来人力的需要，更应该对现有人力做充分的运用。人力运用涵盖的范围很广，而其关键在于“人与“事的圆满配合，使事得其人，人尽其才和品牌战略品牌战略品牌战略的目的在于为品牌规划和管理设立目标、方向与指导原那么，指引日

31、常的品牌建设活动品牌战略规划为实现公司的品牌战略而制定的具体实施步骤和措施品牌化决策品牌模式选择品牌识别界定品牌延伸规划品牌资产管理品牌战略实施创立公司品牌还是工程品牌？品牌的结构是怎样的？品牌的理念识别、行为识别和符号识别？界定品牌未来开展所适宜的事业领域范围创立具有鲜明核心价值与个性丰富的品牌是品牌战略的实施方案，包括组织保障、实施准备工作在工程第四阶段将制定商业房地产开发经营管理体系内外部环境分析确定公司的经营目标和开展战略建立商业房地产开发经营管理体系企业开展和经营管理模式研究建立商业房地产开发管理流程和制度建立商业房地产经营管理流程和制度公司组织和管理体系保障 管理模式内容差异职能式

32、管理模式基于流程的管理部门设置 根据垂直职能划分部门 以顾客为导向，强调全过程的协调和目标化管理关注重点 重视职能管理和控制，部门之间缺少完整有机的联系 关注公司目标和客户需求，对部门之间的协作要求高 时间标准 一般缺少时间标准，标准一般由部门领导来定 流程管理重视时间效率，效率是流程最重要标准管理变革 部门的重新划分，职能重新调整，人员的简单增减 基于效率的流程整合和优化工作衔接 职能相对独立，部门之间的工作衔接一般通过上一级来协调安排 工作衔接一般根据流程标准进行，不需要上一级控制和协调 组织体系 金字塔型的层级命令控制体系 以流程目标为导向的扁平化的网络状组织机构体系 由于流程化管理体系

33、更强调市场反响速度、部门之间的协作和效率，更多公司致力于由职能式的管理体系转变为流程化的管理体系新华信所做的流程案例举例适用范围：本流程适用于公司投资决策委员会议事过程中所涉及的各项工作控制目的：本流程旨在标准公司投资决策委员会议事过程，特别是明确各部门在该过程中的职责执行部门：工程申请单位、公司方案资金部、各业务主管部门、投资决策委员会、审计部门关键控制点：4.1 客观性：对投资工程的可行性研究和经济评价工作要本着客观、科学的原那么来进行，力求客观公正4.2 及时性：对投资工程的可行性研究的审议要迅速、高效，以抓住市场机遇，获取较高的投资回报率4.3 谨慎性：对投资工程的审议要本着谨慎的原那

34、么，力求降低风险，获取较高的投资回报率本流程的管理者为公司方案资金部投资决策委员会议事流程（计划资金管理流程）流程编号版本号项目生效日期修改版本编制人：计划资金管理流程投资决策委员会议事流程失效序号序号日期举例主要步骤责任者具体操作1项目申请单位：主管副总经理由项目申请单位提出投资项目可行性研究报告和经济评价报告，以及其他投资项目文件和资料，报计划资金部审核2计划资金部：投资管理规划岗位计划资金部审核项目申请单位提出的投资项目可行性研究报告和经济评价报告，报投资决策委员会3投资决策委员会投资决策委员会召开审查会议4计划资金部：投资管理规划岗位计划资金部负责整理会议纪要，报投资决策委员会主任审核

35、、签发5项目申请单位：主管副总经理由项目申请单位根据会议决定，落实会议决定要求事项 ，修改完善报审文件和资料，报计划资金部和投资决策委员会6计划资金部：投资管理规划岗位需上报国家主管部门批准的项目，投资决策委员会同意后，由计划资金部负责上报，并跟踪催办，对进展情况和结果及时向主管领导汇报7计划资金部：投资管理规划岗位投资项目被批准后，由计划资金部负责拟文批复8项目申请单位：主管副总经理对批准实施的项目，由项目申请单位负责执行，并严格做好项目进度、质量和费用的三大控制。在项目竣工后3个月内，项目执行单位负责编制项目决算及总结，上报业务主管部门和计划资金部9行政管理部：纪检监察岗位审计部门进行项目

36、竣工审计，并将所有文件存档投资决策委员会议事流程方案资金管理流程流程编号版本号举例工程申请单位方案资金部业务主管部门审核投资决策委员会召开审查会议会议记要审核签发根据会议决定，修改完善报审文件和资料，落实会议决定要求事项 催促检查催促检查国家主管部门/总公司审核审核是否需上级批准审核批准拟文批复是否执行工程竣工决算及工程总结审核审核行政管理部工程竣工审计存档存档可行性研究报告投资工程经济评价投资决策委员会议事流程方案资金管理流程流程编号版本号举例商业房地产的开发经营管理体系分为两个层面商业房地产的开发经营管理体系开发经营选址规划定位工程质量和进度管理本钱控制商户招租物业效劳商户管理与协调人员管

37、理因而新华信将从这两个层面制定商业房地产的流程和管理制度管理流程和制度体系开发经营市场调研流程和制度政策研究流程和制度选址和定位决策流程和制度工程管理流程和制度本钱控制流程和制度商铺营销流程和制度商户管理流程和制度物业管理流程和制度人员管理流程和制度注：工程进行过程中，工程组和百年城有关人员将就工程涉及的主要流程和制度清单达成一致在工程最后阶段将根据公司的定位和开展方向，调整公司的组织结构，建立公司内部管理流程和制度体系内外部环境分析确定公司的经营目标和开展战略建立商业房地产开发经营管理体系企业开展和经营管理模式研究公司组织和管理体系保障公司组织结构调整方案制定部门职责建立公司核心管理流程和制

38、度组织结构调整需要遵循以战略导向为核心的一系列根本原那么精于高效原那么在保证公司任务完成的前提下，应力求做到机构简练，人员精干，管理效率 高权责利对等原那么公司每一管理层次、部门、岗位的责任、权力和鼓励都要对应客户导向原那么组织设计应高保证公司以统一的形象面对顾客，并满足顾客需要有效管理幅度原那么管理人员直接管理的下属人数应在合理的范围灵活性原那么保证对外部环境的变化能够作出及时、充分的反响专业分工和协作原那么兼顾专业管理的效率和集团目标、任务的统一性执行和监督分设原那么保证监督机构起到应有的作用管理明确原那么即防止多都指挥和无人负责现象以战略为核心的组织管理实施以公司战略取向决定组织管理体系

39、和功能的设置，而组织管理实施应保证战略的有效实施新华信调整公司组织结构的主要原那么公司组织结构调整的程序和内容互动型各职能单位之间的合作依赖形式所要求的组织协调方式决策链标准化流程规章制度计划和时间表事先安排会议计划部门间负责联络的角色非计划性的会议工作小组任务负责组项目经理客户流水线型客户合伙型客户具体到职能部门的设置，新华信将根据百年城的战略要求和业务特点，按照各职能单位之间的依赖程度来设计组织结构调整后，新华信将制定部门职责部门职责示意主要职能：1.为保证公司各项经营活动的正常进行，制定各项财务管理制度并负责实施。2.财务预算与核算管理2.1负责编制财务预算并监督财务预算的执行，及时向各

40、部门提供预算执行情况等相关财务信息；2.2负责会计核算工作；2.3负责本钱方案、核算、分析和考核，进行决算分析，提交决算报告；2.4参与制定公司财务考核指标。3.资金方案管理和资金支出管理3.1公司资金的调度，合理安排资金的使用；3.2负责全公司现金流量的方案、预测，合理安排现金流，编制资金使用方案；3.3对资金方案的执行情况进行监督和控制。4.实施日常的出纳和会计工作，并进行财务报表的编制和统计4.1财务报表及会计科目明细表的编制；4.2有关收入的单据审核及账务处理；4.3各项费用支付审核及账务处理；4.4应收账款账务处理；4.5负责审核会计凭证，编制公司对外会计报表和内部管理报表，并向有关

41、部门上报统计资料；4.6进行财务结构以及财务状况分析，为公司管理层提供决策依据。5.税收和保险工作5.1协调与税务、银行等部门关系；5.2办理公司保险业务。6.固定资产和物资的管理工作及账务处理6.1负责固定资产的清查盘存工作；6.2负责库存核算情况的汇总分析。7.负责提出公司财务的各类岗位专业培训、技能培训方案，并按照有关部门的要求组织实施。8.承办公司领导交办的其他工作。部门名称财务部部门负责人财务部部长直接上级总经理编写日期编写部门最后制定公司内部管理流程和制度投资决策管理流程和制度财务管理流程和制度人力资源管理流程和制度融资管理流程和制度公司内部管理流程和制度注：工程进行过程中，工程组

42、和百年城有关人员将就工程涉及的主要流程和制度清单达成一致工程背景及目标工程的内容和思路工程主要工作步骤和成果工程安排和运作方式新华信相关咨询案例举例新华信管理咨询简介目录阶段一：工作步骤主要工作步骤:工程启动工程启动会明确并相互介绍工程组成员，以及工程组成员的工作责任说明阶段性工作完成时间和阶段汇报时间明确访谈对象，确认实地采访方案以及工作内容公司内部环境分析分析企业能力分析公司与竞争对手相比的竞争地位评估公司的管理运营能力确定公司核心竞争力来源从商业房地产行业的角度出发，总结公司核心竞争力的来源公司外部竞争环境分析政府政策分析行业开展趋势分析行业竞争形势分析根据项目进展情况可能进行调整工程启

43、动公司内部环境分析确定公司核心竞争力来源公司外部竞争环境分析阶段一：主要工作成果 工作成果工程启动会资料公司内部环境分析报告阶段二：工作步骤根据项目进展情况可能进行调整主要工作步骤:国际同类商业房地产企业开展模式研究确定研究企业对象研究对象信息收集研究对象开展模式分析研究对象开展经验总结国内企业经营管理模式研究确定研究企业对象研究对象信息收集研究对象经营管理模式研究研究对象经验总结国际同类商业房地产企业开展模式研究国内企业经营管理模式研究阶段二：主要工作成果 工作成果国际同类商业房地产企业开展模式研究报告国内企业经营管理模式研究报告阶段三：工作步骤根据项目进展情况可能进行调整主要工作步骤:确定

44、公司未来五年的经营目标和开展模式确定公司的定位确定公司的开展方向确定公司在未来几年的开展经营经营目标确定公司的赢利模式和开展模式制定公司的开展战略制定公司的融资战略制定公司的人才战略制定公司的品牌战略确定公司未来五年的经营目标和开展模式制定公司的开展战略阶段三：主要工作成果 工作成果公司未来五年的经营目标和开展模式报告公司的开展战略报告阶段四：工作步骤根据项目进展情况可能进行调整主要工作步骤:建立商业房地产开发管理流程和制度与客户共同确定商业房地产开发的核心管理流程建立商业房地产开发核心管理流程建立商业房地产开发核心管理制度建立商业房地产经营管理流程和制度与客户共同确定商业房地产经营的核心管理流程建立商业房地产经营核心管理流程建立商业房地产经营核心管理制度建立商业房地产开发管理流程和制度建立商业房地产经营管理流程和制度阶段四：主要工作成果 工作成果公司商业房地产