房地产开发贷款（共53页）

1、房地产金融房地产开发贷款2 本章目录 第一节 房地产开发贷款概述 第二节 房地产开发贷款的操作流程 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 第四节 房地产开发贷款中的冲突问题 /3 第一节 房地产开发贷款概述 一、房地产开发贷款的概念 1.房地产开发贷款的定义 房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。/ 2.房地产开发贷款的主体 (1)贷款人商业银行 (2)借款人房地产开发企业、土地储备机构、高校或者承建学生公寓建设的企业。 /4 第一节 房地产开发贷款概述 相关概念商业银行 商业银行是以存贷款为主要业务，并以获取利润为目的的货币经营企业。 与专业银行(比如投资

2、银行、政策性银行、住房储蓄银行)相比，商业银行的业务更综合，功能更全面，可以为客户提供几乎所有的金融服务。而专业银行只集中经营指定范围内的业务和提供专门服务。/5 第一节 房地产开发贷款概述 相关概念土地储备及其贷款 土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。 土地储备贷款的主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费等。土地储备贷款的借款人是政府土

3、地储备机构。/6 第一节 房地产开发贷款概述 3.房地产开发贷款的特点 (1)贷款数额大、贷款周期长 (2)贷款主体及用途特定 (3)贷款风险比较大 (4)容易受国家政策的影响 (5)财务杠杆效应明显 /7 第一节 房地产开发贷款概述 二、房地产业开发贷款的分类 1.按照贷款对象划分 房地产开发贷款分为房地产项目开发贷款和房地产企业贷款两种。前者以房地产项目为贷款对象，主要考察具体项目的盈利能力，以项目土地使用权或在建工程等固定资产为抵押的封闭贷款。后者以房地产企业为对象，注重房地产企业整体还债能力，贷款方式以综合授信和纯信用贷款为主，主要发放流动资金贷款。/8 第一节 房地产开发贷款概述 相

4、关概念综合授信 综合授信业务是指商业银行根据客户(法人)的书面申请，综合评价客户的全面情况及提供的担保状况，确定该客户在一定期限内可使用的信用额度。 授信范围包括对客户的贷款、贴现(未到期汇票)、承兑(到期汇票)、担保及信用证等业务。 /9 第一节 房地产开发贷款概述 2.按照有无担保划分 房地产开发贷款可以分为信用贷款和担保贷款两类。 由于房地产开发贷款的高风险性，商业银行以担保贷款(保证、抵押、质押)为常态，以信用贷款为例外。 仅中国建设银行高等院校学生公寓建设贷款暂行办法规定：学生公寓建设贷款方式分为担保贷款和信用贷款，但信用贷款的对象仅限于符合条件的高校。 /10 第一节 房地产开发贷

5、款概述 3.按照贷款用途划分 房地产开发贷款可以分为住宅项目储备贷款、住宅房地产开发贷款、商业房地产开发贷款、土地储备贷款、高校学生公寓建设贷款以及流动资金贷款等。 根据中国人民银行2003年6月发布的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(“121号文件”)，禁止商业银行发放房地产流动资金贷款。 /11 第一节 房地产开发贷款概述 三、房地产业开发贷款的合同关系 1.贷(借)款合同 (1)贷款人的义务 贷款人应按合同约定的日期、数额向借款人提供借款，造成借款人损失的应当赔偿损失。 借款的利息不得预先在本金中扣除，利息预先在本金中扣除的，按照实际借款数额返还借款并计算利息。/ 12 第一节 房

6、地产开发贷款概述 (2)贷款人的权利 可以要求借款人提供担保； 可检查、监督借款使用情况； 借款人未按约定用途使用借款的，可停止发放、提前收回或解除合同。 /13 第一节 房地产开发贷款概述 (3)借款人的义务 按合同约定的时间和数额收取贷款； 接受贷款人的用款检查监督； 按照合同约定的用途使用借款； 按照合同约定的还款期限和方式还本付息。/14 第一节 房地产开发贷款概述 (4)借款人的权利 请求贷款人按合同约定的期限、数额交付贷款； 依合同约定的用途使用借款； 可以向贷款人申请贷款延期； 借款人可提前还款。 /15 第一节 房地产开发贷款概述 2.担保合同 (2)担保合同的性质 担保合同具

7、有附属性、选择性、保障性。/ 我国担保法中的担保是指法律为确保特定的债权人实现债权，以债务人或第三人的信用或者特定财产来督促债务人履行债务的制度。 (1)担保的概念 16 第一节 房地产开发贷款概述 (3)担保及担保合同的种类 法律规定担保有保证、抵押、质押、留置、定金等五种形式。其中保证和定金产生的权利是债权，不具有优先受偿性，而抵押、留置、质押取得的是担保物权，对担保物及其变现所得的价款具有优先受偿的权利。 担保合同包括保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同，行使留置权无须签订合同。 担保合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主合同的担保条款(混合合同)。/17 第一节 房地产开发贷款概述

8、 相关概念保证、抵押、质押、留置、定金 保证是债务人以外的第三人为债务人履行债务而向债权人所提供的一种担保，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担连带责任。 抵押是指债务人或第三人不转移财产占有，而将该财产(通常是不动产)抵押作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。 质押是债务人或第三人将其动产或权利移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。/18 第一节 房地产开发贷款概述 相关概念保证、抵押、质押、留置、定金 留置是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，

9、债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照法律（担保法）规定留置该财产，以留置财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。 定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。/19 第一节 房地产开发贷款的操作流程 相关知识定金与预(收)付款区别 定金是在合同订立或履行前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，是一种押金。预付款是双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。 定金和预付款在性质上是完全不同的： (1)定金具有担保作用，而预收款则没有；

10、(2)交付定金的协议是从合同，而收取预收款的协议一般是主合同的一部分； (3)定金具有惩罚性，而预收款则没有。 /20 第二节 房地产开发贷款的操作流程 一、贷款申请 二、贷款调查、评估与审批 三、合同签订与贷款发放 四、贷后管理与贷款回收 /21 第二节 房地产开发贷款的操作流程 一、贷款申请 房地产企业申请房地产开发贷款需要提交的资料有：贷款申请表、贷款企业资料、贷款项目资料以及抵(质)押物或贷款担保人资料等。 贷款项目资料有：项目立项批文、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及预售许可证(“五证”齐全)等。 /22 第二节 房地产开发贷款的操作流程 二

11、、贷款调查、评估与审批 1.贷款调查 (1)借款人(企业)是否符合要求 贷款人基本情况：营业执照及资质证书，企业性质、管理机构、管理制度、开户银行、开发经验等； 借款人资信情况：信用状况(还款情况、有无拖欠工程款等)、经审核的财务报表。/23 第二节 房地产开发贷款的操作流程(2)贷款项目是否符合贷款条件 立项及审批文件是否齐全；项目是否可行：审查项目投资分析报告或可行性研究报告以及项目概预算、施工计划、销售方案； 项目资本金是否到位。(3)抵(质)押物或保证人的情况抵(质)押物的清单、权属证书、价值评估报告、鉴定书，抵(质)押人同意(质)押的承诺书；担保人的资信情况以及贷款担保承诺书的真实性

12、和有效性。 /24 第二节 房地产开发贷款的操作流程相关知识房地产项目资本金调整情况 1998年，城市房地产开发经营管理条例规定房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于20。 2003年，中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(“121号文件”)规定房地产开发项目申请银行贷款的条件之一是资本金比例不低于30。2004年9月，银监会发布的商业银行房地产贷款风险管理指引规定，房地产开发项目的资本金比例不低于35%。2009年5月，国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知：保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例为20%，其他项目的最低资本金比例为30%。 /25 第二节

13、房地产开发贷款的操作流程 2.信用(资信)评估 信用评估是防范信用风险的有效措施。对于房地产企业，以企业未来盈利能力和现金流分析为核心；对房地产开发项目，主要评价其财务效益。 国际通用的资信评估等级分为4等10级制：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D。 /26 第二节 房地产开发贷款的操作流程 3.贷款审批 银行根据贷款审批权限，提出贷与不贷、贷款额度、贷款期限、贷款利率、担保方式等意见。 /27 第二节 房地产开发贷款的操作流程 三、合同签订与贷款发放 1.合同签订 按照贷款通则、合同法和担保法的规定签订贷款合同、保证合同或抵押或质押合同，并办理抵押登记及保险手续等。

14、2.贷款发放 银行按照借款合同约定发放贷款(通常是分期发放)，并将贷款资金划入借款人账户。/28 第二节 房地产开发贷款的操作流程 四、贷后管理与贷款回收 1.贷后管理 (1)检查贷款是否按照合同规定的用途使用 (2)检查贷款项目的开发经营情况 (3)检查贷款抵(质)押物有无变化 (4)检查借款企业的财务状况和第三方保证人(企业)的偿债能力变化情况 总之，要对贷款的质量和风险程度进行定期检查。 /29 第二节 房地产开发贷款的操作流程 相关知识贷款风险分类管理 2002年起，我国银行业全面推行贷款风险分类管理制度。贷款风险分类管理又称为贷款五级分类，是指银行依据借款人的还本付息的能力，确定贷款

15、遭受损失的风险程度，将贷款质量划分为正常、关注、次级、可疑和损失五类(后三类被称为不良贷款)。/30 第二节 房地产开发贷款的操作流程 2.贷款回收 借款人按照合同规定的期限和数额还清贷款后，解除担保合同，收回相关担保证明材料。/31 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 一、宏观风险 二、微观风险 三、不同类型房地产的风险比较 /32 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 一、宏观风险 1.相关数据 据国家统计局统计，2004年房地产业共筹集开发资金17169亿元，其中定金及预收款占43.1%，企业自筹资金占30.3%，银行贷款占18.4%，其他资金来源占8.2%。 中国人民银行发布的2004年

16、中国房地产金融报告指出：“企业自筹资金中有大约70%来自于银行贷款；定金和预收款也有30%的左右的资金来自银行贷款，因此房地产开发资金中银行贷款的比重占55%以上。” 2007年全国银行信贷总量为3.63万亿，房地产开发投资2.53万亿，按房地产开发投资的55%来源于银行信贷计，房地产贷款占银行信贷总量的38.33%。 /33 2.房地产信贷资金比例过大的后果 (1)过度依赖银行信贷会造成房地产业高负债经营，不利于房地产业稳步健康发展(案例)。 (2)过度依赖银行信贷会使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。 (3)房地产业占用大量的银行信贷资金，挤压了其他实体产业的发展空间。/

17、第三节 房地产开发贷款的风险及防范34 案例分析顺驰地产神话的终结 1998年，天津顺驰投资公司成立；2003年，顺驰开始全国扩张；2004年，在全国16个一线城市拥有42个项目，销售收入超100亿元，为当年的销售冠军, 成为了一家全国性的大型房地产公司；2005年，顺驰荣膺2005中国房地产公司品牌价值TOP10。 顺驰快速扩张的模式：“现金土地现金”，其真正的窍门就是尽一切可能缩短项目运营时间，加速资金的流转。该模式带来了三“高”：土地成本高、财务成本高、人力成本高。由于上市计划搁浅，到2005年底，顺驰已险象环生。最终顺驰的控股权拱手让人，其所创造的中国地产界迄今最绚烂的神话也告终结。/

18、 第三节 房地产开发贷款的风险及防范35 3.防范房地产信贷资金比例过大的措施 要降低房地产信贷资金的比例，金融创新是必由之路，融资多元化势在必行！ 中国人民银行在其研究报告中所建议：“大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷的风险。” / 第三节 房地产开发贷款的风险及防范36 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 二、微观风险 1.贷款项目不能完工的风险 (1)主要原因 销售不畅影响资金来源 选择承包商不当 项目合规性问题 /37 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 (2)防范措施 严格审查销售方案的可行性 考察承包商的资质、实力及信

19、誉 要求“四证”或“五证”齐全 要求开发商投保项目完工保险 /38 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 2.贷款资金被挪用的风险 (1)挪用资金的类型 将流动资金用于购买土地 将开发贷款用于购买土地 将某个项目的贷款资金用于其他项目 中途改变项目性质 /39 第三节 房地产开发贷款的风险及防范(2)防范信贷资金挪用的措施 严格贷款审查(自有资金、贷款期限等) 通过贷款合同进行控制(规定贷款用途；设立贷款和还款专门账户以便监控等) 加强贷后管理(每笔用款需要证据；根据进度分批投入贷款；付款不经过开发商账户；发现开发商违规可停止放贷或提前收回等) /40 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 3.假

20、按揭骗贷的风险 (1)主要表现 利用假价格进行骗贷 开发商在购房合同上为购房者提高成交金额(假价格)，购房者实际无需支付首付款(开发商开给购房者一份虚假的首付款发票)，从而使开发商等获得相当于房产全款的贷款。/41 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 利用假身份进行骗贷 开发商为尽快回笼资金，利用假身份证(或利用甚至盗取别人真实的身份证)与开发商签订购房合同，开发商垫资首付款并还本付息，然后向银行套取房贷(实质是开发贷款)。 /42 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 (2)防范措施 加强对贷款申请人资格审查 要求提供安全的担保措施 加强信用档案体系的建设 加强银行内部管理 /43 第三节 房

21、地产开发贷款的风险及防范 三、不同类型房地产的风险比较 1.商品房项目贷款 由于商品房项目开发的政策性强、市场不确定性大，因此其贷款风险也较大。 实践中应当注意集团客户内部关联方之间相互担保的风险，严格审核其资信情况。 /44 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 2.经济适用房项目贷款 由于经济适用房基本没有销售风险，其开发贷款属于房地产开发贷款中的优良贷款。 什么是经济适用房？ /45 相关知识经济适用房 经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定面积和价格，按照合理标准建设，面向城市中低收入家庭的保障性、政策性住房。 经济适用房在土地供应方式、税费优惠、开发利润、建设标准、销售对象、上市交易等

22、方面与商品房具有很大的不同。/ 第三节 房地产开发贷款的风险及防范46 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 3.高校学生公寓项目贷款 高校学生公寓虽具有稳定的租金收入，但因由其是公益性财产，若到期不能还贷，银行不能请求法院强制执行，因此存在一定的风险。 银行可以要求政府部门提供书面承诺，这类承诺虽然只能提供道义上的支持，但政府的承诺函一定程度上能增加还款的确定性。 /47 第三节 房地产开发贷款的风险及防范 4.土地储备项目贷款 由于土地储备中心负债率较高、银行监管难度大、土地出让市场存在风险以及存在担保无效等原因，造成土地储备贷款风险较大。/48 第四节 房地产开发贷款中的冲突问题 一、在建

23、工程抵押权和建设工程价款优先权的冲突 1.相关规定 建设部颁发的城市房地产抵押管理办法(1997年)规定：“房地产开发在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为”。 /49 第四节 房地产开发贷款中的冲突问题 物权法(2007年)第179条规定：抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。 合同法(1999年)第286条规定：“建设工程优先权是指发包人逾期不支付时，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可申请法院将该工程拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿”。/50 第四节 房地产开发贷款中的冲突问题 最高人民法院发布的关于建设工程价款优先受偿问题的批复(2002年)规