中原北京永利广场项目营销策划提案PPT

1、中 原 地 产为 您 我 做 到共二百二十九页共二百二十九页目录(ml)1、 LOFT部分(b fen)2、商业部分3、白金团队共二百二十九页1LOFT部分(b fen)共二百二十九页市场(shchng)分析营销(yn xio)策略项目定位自我解构知彼知己，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必殆。孙子兵法谋攻篇1LOFT部分共二百二十九页宏观(hnggun)市场竞争(jngzhng)市场市场分析共二百二十九页 一、宏观调控执行“上紧下松”政策 继07年宏观调控政策之后，2008年各银行一改往年“先松后紧”的政策基调，严格执行央行宏观调控中的各项要求，控制风险(fngxin)相

2、对较高的个贷业务放量。5月整体个贷市场虽有所改观，但个人房贷整体交易放量并不十分乐观，目前房地产个贷金融市场仍处于紧张的调整期间。二、信贷收紧，上调存款准备金 二套房首付提高至四成，各银行均严格执行；确定第二套房贷款以家庭为单位，且不论其原住房贷款是否还清，都按照第二套计算，将有效的控制部分城市投资性住房需求；今年截止到六月份，加息预期迟迟未显，反而央行接连不断的上调了五次存款准备金率。 三、大户型拟征税 2007年12月16日，建设部副部长刘志峰曾表示，为扭转当前住宅建设和消费中的“贪大求阔”现象，有关部门将通过保有环节征税等多项税收、金融和土地政策等，提高大户型住宅的购买使用成本。但此项政

3、策尚未完全确定。奥年前后(qinhu)宏观政策导向共二百二十九页 一、房地产开发投资中西部地区投资增幅明显加快，一线城市投资明显受到政策压制 今年上半年，全国完成(wn chng)房地产开发投资6952亿元，同比增长32.1%，增幅同比提高4.7个百分点。其中，住宅投资4944亿元，同比增长35.2%，增幅同比提高6.2个百分点；办公楼投资240亿元，同比下降5.5%，增幅同比下降43.8个百分点;商业营业用房投资706亿元，同比增长20.8%，增幅同比提高5.5个百分点；二、销售面积下降 来自住房和城乡建设部的数据显示，今年1-5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降2

4、4.9%、20.9%。下降集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。三、两个市场的细分 在新的房地产政策下，房地产行业被清楚的分成两个市场，一个是 居住市场，一个是投资性市场。政府讲主导居住市场，相信“居者有其屋”的需求会逐渐得到满足。有意打压房地产投资过热的趋势。新政(xn zhn)调控下市场走势共二百二十九页市场整体成交量同比下降，观望现象持续升温。拟征大户型保有税，小户型将更迎合投资市场需求。政府(zhngf)对投资型产品的抑制不断加强。奥运后房地产市场走势依旧不明朗。宏观市场(shchng)小结共二百二十九页宏观(hnggun)市场竞争(jngzhng)市场市场分析共

5、二百二十九页项目周边(zhu bin)竞品状况项目名称开售时间总建面万m2建筑形式主力户型m2产权销售均价装修/标准总量已销售量上半年月均去化率成交均价优惠信息三里屯soho2008/746平层108497507038000精装600464640807送全家电家具星源汇2008/54.64平层70-3607045000精装500031710336056一次96折建国5号2008/19.7平层1751907023000精装10003381081522305一次98折，按揭99折东外公馆2008/21.74平层40-1205026500精装250010339623183新优惠目前未定北京公馆200

6、7/126.6平层130-7007042000精装40001563销售不佳42306送全家电家具。按揭99折，一次94折东阙都2008/43.42loft40-1004041600精装3500319441141095购房送宝马世界城2007/112平层53-8850、7037000精装4000719余30套尾盘阶段28000一次9.6，按揭9.8凯德华玺未开盘6.8平层75-45050未定价精装4000300000无共二百二十九页全市目前在售类似项目(xingm)状况（热点区域且投资自住均可产品）项目名称项目位置开售时间总建面万m2建筑形式主力户型m2产权销售均价装修/标准总量已销售量上半年月

7、均去化率成交均价优惠信息波菲特行政公寓宵云路未开盘3.37平层loft平层 65-152 loft300-5005026800Loft6万精装5000320Loft10套000无钻河公馆西直门未开盘8平层loftloft40-6050、40未定价精装586000无长安驿长安街沿线2007/1210.9平层401007033000精装3000883余40331000一次98折，按揭99折。7日内签约每平米减300元Master领寓西坝河2008/16.22平层60-1107026700精装50003271191724033送家电、家具圣世一品长虹桥白家庄2008/111.6平层跃层loft平层7

8、7267 跃层201399Loft2307032000Loft5万精装300053050729113一次95折，按揭98折燕莎class昆仑饭店西2007/101.53平层45-875027000精装300019585824636一次98折，按揭99折共二百二十九页价格表现：整体市场类似高端项目(xingm)平层均已达到25000以上均价。三里屯Soho、Soho北京公馆目前平层均价已达40000左右。供应表现：市场上现有项目供应以小户型为主，均有总价优势。个别(gbi)项目有200以上大户型，但总量不大。LOFT产品供应较为稀缺，且目前规划局已不再批LOFT产品，未来供应量将更加稀缺。需求表

9、现：除三里屯soho外，整体市场销售状况不佳，且均有打折优惠。客群表现：客户群体主要以投资客为主，各同类型项目可占到60左右。竞争市场小结共二百二十九页市场寒冬已经开始(kish)销售情况均不容乐观，发展商对现金流的需求空前高涨。共二百二十九页自我(zw)解构LOFT部分(b fen)知彼知己，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必殆。孙子兵法谋攻篇市场分析营销策略项目定位1共二百二十九页土地(td)血统分析自我(zw)优劣势认识自我解构共二百二十九页本项目(xingm) 东直门商圈 （第二使馆区）三里屯商圈CBD商圈焦点(jiodin)中的焦点(jiodin)！东直门国际通道

10、东二环商务圈共二百二十九页区域(qy)价值梳理国家支柱型产业经济圈涉外人文国门交通娱乐中心INTERNATIONAL CORE AREAS国际(guj)核心区共二百二十九页国际核心区所代表(dibio)的意义中国永远最具投资价值的国际区域INTERNATIONAL AND REGIONAL共二百二十九页土地(td)血统分析自我(zw)优劣势认识自我解构共二百二十九页SWOT分析(fnx)S1、区域发展日趋成熟，国际化中心区域地位越 发明显。2、同类型产品多以平层为主，缺乏LOFT产品类 型。3、交通便捷(binji)，通达性较好。4、户型总面积不大。5、完善的商业配套。O1、三里屯巨变使得本区

11、域跃升成为北京备受 关注区域之一。2、奥运会使得大量涉外人员涌入北京，投资 机会迅速增多。3、LOFT产品未来供应量日益稀缺。W1、大部分LOFT产品为年产权。2、目前项目周边配套不够完善。T1、宏观政策调控，对投资市场影响较大。2、东直门“东阙都”项目同为LOFT产品。目前正在大力促销当中。是近距离内对本案影响最大的项目。3、奥运会的召开使得市场不确定因素增加。4、目前市场销售状况不佳，导致未来市场竞 争威胁加剧。共二百二十九页在这场令人窒息的时代风暴中，有这样几个关键词是我们(w men)无法回避的： “均质化空间的兴起、差异化空间的消失、抄袭、创造力与自信心的消失”。均质化的空间不在乎人

12、们的个性与创造力，而我们正是要在这轰轰烈烈的建设高音中，创造不同的声音。本项目产品(chnpn)最大亮点 loft空间 LOFT 共二百二十九页Loft：英文原意(yuny)是阁楼或高大空间的建筑。Loft空间具有非常大的灵活性，创造者可以随心所欲的设计自己理想的空间结构，理想中的生活方式，丝毫不受已有结构的所制约。他是对呆板的都市生活的一种反省和“反其道而行之”的实践。产品价值核心 纯LOFT空间创新设计共二百二十九页根据这三方面的研究基础北京中原提出针对(zhndu)本项目的战略定位方向阅 己看 市品 地共二百二十九页项目(xingm)定位市场分析营销策略自我解构胜兵先求胜而后战，败兵先求

13、战而后求胜。 孙子兵法形篇1LOFT部分(b fen)共二百二十九页在当前市场新政下，投资客持币观望现象继续升温。中原认为，若想取得较好的销售业绩，必须谋定而后动，在地段、产品、附加值及形象定位四个方面方能均占尽先机，方能在严酷的市场寒冬中取得胜利。共二百二十九页地 段产 品形 象 定 位附 加 值产品决胜(jushng)四要素共二百二十九页地 段产 品形 象 定 位附 加 值最具投资价值(jizh)国际化区域区域内最具特色的LOFT建筑更高价值等待(dngdi)我们创造共二百二十九页地 段产 品形 象 定 位附 加 值共二百二十九页投资(tu z)周期短期(dun q)中期长期外在体现本项目

14、直接吸引点适用性价值基础焦点地段可住可租？在满足了基本的投资需求后，对位更高吸引力及超值投资回报的客群投资心理需求，需要赋予产品一定的附加价值！共二百二十九页产品附加值的实现（软件&硬件）产品的理念传达产品自身硬件设施的提高和服务配套共二百二十九页产品价值提升软件(run jin)部分 产品理念传达共二百二十九页 室内设计理念全球室内设计招标设计师邀请：登琨艳、梁志天等共二百二十九页 家具设计理念邀请北欧家具设计师设计师邀请：Simon （丹麦最大的家具生产商BoConcept北欧风情家具首 席设计师 ），Gillis Lundgren、Bengt Ruda、Erik Worts等北欧著名设计

15、师共二百二十九页 家电设计理念国内外知名家电商独家(d ji)量身打造 海尔、三星、西门子等共二百二十九页产品(chnpn)价值提升硬件部分 精装修建议共二百二十九页本案(bn n)建议装修标准1、应保证本案的精装修标准和材料品牌档次与其他竞争项目(xingm)相对无弱 项，使本项目产品精装标准具有竞争力；2、为了进一步提升项目品质，建议赠送全套家具电器。电器品牌为客 户认可的国际知名品牌，所赠产品应包含电冰箱、洗衣机、吸油烟机 和电磁炉。3、客户对于精装修标准关注点主要集中在：厨房、卫生间、地板、电 器品牌几方面，建议本案精装标准重点提升以上几方面标准。共二百二十九页整体厨柜高档品牌德国al

16、lmilmo爱米莫、阿尔诺、德国柏丽、德国钛马赫、德国拉丘娜；中档品牌意大利马索尼、法尼尼、科宝博洛尼同类品牌灶台或电磁炉高档品牌德国MIELE、LIBSI、西门子（原装进口）、SMEG、意大利ZANUSSI、科宝博洛尼等同类品牌抽油烟机高档品牌厨房电器电冰箱高档品牌洗衣机高档品牌电烤箱高档品牌洗碗机高档品牌软化水设备中高档品牌美国怡口、美国润索、美国可滤康、德国恩美特等同类品牌食物粉碎机中高档品牌美国ISE、德国POGGEN POHL、美国格莱达等同类品牌洗菜盆中高档品牌摩恩等橱柜同一品牌龙头高中档品牌高仪、摩恩或与橱柜同一品牌五金件高中档品牌德国品牌海蒂诗、百隆、海富乐、格拉斯；意大利品牌

17、法拉利、萨利切室内(sh ni)精装项的品牌建议共二百二十九页室内精装(jngzhung)项的品牌建议 浴缸中高档品牌杜拉维特、科马、劳芬、科勒（高端品牌）坐便器高档品牌杜拉维特、科马（高端品牌）、科勒（中档品牌）洗面盆中高档品牌杜拉维特、科马（高端品牌）、科勒（中档品牌）龙头中高档品牌汉斯格雅、（高端品牌）、科勒、高仪（中档品牌）花洒高档品牌汉斯格雅、科马（高端品牌）、科勒（中档品牌）五金件中高档品牌汉斯格雅、科勒、科马、高仪、顶固（尽可能用德国进口五金件）淋浴房中高档品牌杜拉维特、汉斯格雅、科勒（高端品牌）吉事多、朗斯（中档品牌）共二百二十九页室内精装(jngzhung)项的品牌建议 1、

18、为重点突出的产品，必须保证所选高档品牌，及同品牌高档 品质对于卫浴来说，坐便器、花洒重点强调。 2、为次要强调的产品，必须保证所选高档品牌，但可以在同一品 牌下考虑降低产品档次，如浴缸、洗面盆、龙头、五金件。 3、选择厨柜时建议选择中高档厨柜品牌，这样厨柜与灶具或电磁炉、 抽油烟机的品牌建议同一品牌后期又便于安装，整体效果可以达到 最佳。也可以考虑带自有品牌灶具、抽油烟机、洗菜盆的厨柜。 4、厨房电器建议采用统一品牌的电器产品，并且是高档品牌，利于后 期销售说辞。 5、如配备(pibi)齐全的家电家具使客户可以提包入住的话，也将会是本项目 的一大卖点。重点强调床和沙发。共二百二十九页产品价值(

19、jizh)提升硬件部分物业服务共二百二十九页 无 偿 服 务 基础物业管理服务客户服务/工程管理安全管理/财务管理保洁服务/人事管理租赁管理服务市场调研/联络客户/协议管理/空房管理租户管理日常生活服务叫醒服务/留言服务/定车服务/接机服务/酒店预订服务/代客泊车服务/24小时订餐服务/手机充电服务/临时储物服务商务中心服务机票、火车票订购/外币兑换/报刊杂志订阅/会议客户服务家庭保洁美化服务/客户优先安排服务/洗衣服务/儿童照看服务/宠物看管托管服务/入户维修服务/异国异地采购服务贴身管家服务贵宾安排/VIP会员休息室服务/代客办理签遣手续服务/私人司机服务/私人理财服务/保洁服务庆典策划私

20、人聚会服务/突发事件处理服务租赁管理服务财务管理（收取佣金）商务中心服务私人秘书/翻译服务 有 偿 服 务 同档次同类型项目(xingm)服务内容借鉴共二百二十九页永利广场(gungchng)LOFT，创意生活理想国！创意+空间(kngjin)+品质+服务？共二百二十九页地 段产 品形 象 定 位附 加 值共二百二十九页本案(bn n)价值核心产品价值核心 纯LOFT空间创新设计中国永远升值的区域极具特色的Loft建筑(jinzh)空间区域价值核心 中国永远最具投资价值的国际化区域共二百二十九页项目客户(k h)群体投资(tu z)类客户自住型客户最具投资实力及最具国际眼光的投资者极具创意的新

21、时尚财富精英共二百二十九页形象，对于房子，从某种意义上可以理解(lji)为建筑所承载的精神。在地段、产品及明确客户定位(dngwi)的基础上，推出形象定位(dngwi)，再一次拔升项目高度。共二百二十九页项目(xingm)定位项目(xingm)定位国际级核心圈的空间革命！INTERNATIONAL INNER CIRCLEINTERNATIONAL INNER CIRCLE国际级核心圈的空间革命！INTERNATIONAL INNER CIRCLEINTERNATIONAL INNER CIRCLE共二百二十九页关于(guny)革命革命与创新(chungxn)有一个共同特点，就是从人的需求出发

22、，目的是使人类生活得更好。我们丰富了整个区域的产品类型，我们为整个北京市场创建了非常灵动的建筑空间！我们提供了区域地标同时也是精神堡垒。关于革命正如LOFT形式是对于建筑空间的一次革命，我们所提的“空间革命”不仅仅是对三里屯区域建筑形态的补充，而更应该是一次颠覆性的思考。每一座城市都有自己的个性地理，三里屯则是北京的不夜场，这里聚集着北京最新鲜，最国际化的品位与信息，也是外籍人士聚集度最高的区域，俨然成为北京的国际化窗口。在这个疯狂标榜个性文化的时代，需要一种真正起到颠覆作用的洪流，冲刷市场。共二百二十九页革命不仅仅是物质的，更重要的则在于精神的二次思考：如果说法国有普罗旺斯的淳朴乡土也有巴黎

23、的奢华细腻；那么北京不仅有紫禁城的威严与厚重，也有三里屯的跳跃与时尚，彼此并不矛盾，其形成的强烈对比反而增加了整座城市的活力与神秘。因此，永利广场应该(ynggi)不仅仅是扩充了城市和区域批判性思想的范围，更重要的，应该(ynggi)是打开都市空间被感知、被把握，以及实际生活于其中的新方式。共二百二十九页台北101漂浮(pio f)之岛玛丽莲梦露大厦(dsh)旋转摩天楼共二百二十九页项目(xingm)气质国际的、创意的、开放的！INTERNATIONAL CREATIVE OPEN共二百二十九页Loft广告(gunggo)示意共二百二十九页共二百二十九页 在定位战略方向明确，同时针对目前(mq

24、in)市场形势并结和产品特色，北京中原为本项目制定了独特的专署的营销战术！共二百二十九页营销(yn xio)策略市场分析项目定位自我解构兵闻拙速，未睹巧之久也。 孙子兵法作战篇LOFT部分(b fen)1共二百二十九页打造绝对个性影响力形象鲜明市场关注客户忠诚以绝对优势价格入市，实现区域内独有产品的快速营销塑造形象力营造爆炸力锻造凝聚力营销总体(zngt)方针共二百二十九页价格(jig)策略营销(yn xio)推广营销策略共二百二十九页在现在的市场情况下进一步印证(ynzhng)了这句话的真理！理查德布兰森的经营哲学是：利润(lrn)很重要，但更重要的是现金流速度。共二百二十九页加快现金流速度

25、的价格(jig)策略快速销售结合特色产品低价入市结合市场态势小步快跑利润收获逐步实现利润最大化品牌积淀共二百二十九页定价(dng ji)思路第一步全部按精装公寓产品确定初步(chb)价格第二步确定整盘均价共二百二十九页市场(shchng)比较法打分计算表比较因素权重%本项目分值三里屯soho东阙都北京公馆世界城圣世一品波菲特行政公寓地理位置30%1交通动线10%11.11.111.11.11区域印象10%11.11.050.910.951区域配套10%11.21.050.910.90.95楼盘基本素质50%1规模7%11.20.90.9111建筑风格12%11.0510.9510.950.95

26、科技含量5%1111.2110.9容积率6%11.050.9511.0510.95层高10%11110.9511.1社区配套10%11.210.910.91物业管理10%11.111.211.11工程进度10%11.11.151.21.11.11.05综合得分100%11.1031.0251.0071.0180.9990.996对比楼盘价格380004160042000370005000060000根据得分调整后价格419144264042294376664995059760对比楼盘权重25%25%15%12%13%10%本项目合成价格44472.0210478.5106606344.1451

27、9.926493.55976共二百二十九页价格(jig)计算公式市场均价= 对比楼盘调整后价格*对比楼盘权重(qun zhn)注：对比楼盘调整后价格=对比楼盘价格*综合得分综合得分=对比楼盘各项比较因素分值*比较因素权重共二百二十九页考虑市场(shchng)涨幅因素依据中原掌握的数据和长期操盘经验，北京房地产市场价格(jig)年增长率在8%15%之间，考虑到目前市场政策及奥运后经济的不确定性，中原建议，保守考虑涨幅为。后期再根据市场情况灵活调动。为了保证项目品质，中原建议提高装修标准，简化客户入住程序，增加家具家电和整体厨房配备。因此在现有均价上增加1500元/m2做为增加的家电家具成本。共二

28、百二十九页整盘均价精装(jngzhung)均价：RMB48000元/精装(jngzhung)带家电家具均价444724447251500（精装报价：装修3500+家具家电1500=5000元/平方米）共二百二十九页价格(jig)策略营销(yn xio)推广营销策略共二百二十九页营销(yn xio)节奏09.4-10.4，12个月品牌塑造期一次强销期二次高潮期持续强销期高调入市期09.409.1010.0110.02开盘09.0708.9积累准备期加快项目建设，树立项目市场形象，海量蓄客。广告预热期广告集中期品牌延续期项目形象明确，加大广告推广力度，引爆市场。根据市场态势执行细化推广策略，加大公

29、关营销，引领圈内外话题。细化推广人群，有针对性的进行圈层推介，持续销售高潮。结合商业入市，再掀销售高潮。延续前期推广品牌效应，消化尾盘。答谢公关活动，强化项目品牌。10.04共二百二十九页 与时俱进的特色渠道(qdo)营销 感性打动客户的体验场所营销 增加客户参与感的活动营销 中原专为本项目打造的七大护航式营销永利广场定制式(zh sh)营销手段共二百二十九页运筹帷幄(yn chu wi w)觅蹊径目的：增加有效到达率途径：高端数据库DM直投、业内杂志、高端金融财富类杂志、 圈层直销、网络营销、PR活动最大化强调有效到达率的营销渠道共二百二十九页D M高端数据库的精准(jn zhn)营销共二百

30、二十九页业内(y ni)杂志先行共二百二十九页利用高端财经类杂志发行(fhng)渠道共二百二十九页报纸(bozh)营销渠道经济观察报、21世纪(shj)经济报道共二百二十九页网络营销渠道(qdo)覆盖三种主要广告(gunggo)载体门户网站：新浪、搜狐、网易、焦点、搜房等搜索工具：Google，百度通讯工具：MSN共二百二十九页途径：永利广场体验馆体验式营销让客户真实体验到loft的空间魔力共二百二十九页共二百二十九页办公类LOFT空间生活类LOFT空间共二百二十九页目的：拉聚目标客户，制造新闻话题(hut)途径：各类投资论坛及圈层营销营销(yn xio)活动共二百二十九页“永利广场(gung

31、chng)招标会” 创意设计招标活动及产品推介08年10月永利产品推介室内设计招标(zho bio)家具设计招标家电定制招标共二百二十九页09年4月永利广场(gungchng)开盘盛典共二百二十九页09年7月9月“后奥运经济与区域(qy)发展潜力研讨会” 投资市场分析论坛共二百二十九页09年10月“挥杆金秋(jn qi)” 永利杯业主高尔夫球赛共二百二十九页09年12月“心怀感恩诚信永远 ”圣诞(shngdn)活动、感恩节活动共二百二十九页中原(zhngyun)特色营销1、泛售楼处门店分销系统2、独家香港渠道3、异地市场推广4、同类型(lixng)项目客户数据库5、中原CRM数据库系统6、中原

32、内刊特色渠道行销系统7、业内专属渠道传播中原整合七大支持体系护航永利共二百二十九页中原(zhngyun)渠道与中原的合作将有效拓展(tu zhn)项目的营销渠道，打造与“泛售楼处” 与“客户终端”多条通路，形成点与面的交相辉映有效互补。渠 道泛售楼处客户终端共二百二十九页十四年的发展综合地产服务商服务项目遍及北京各个(gg)区域1、泛售楼处门店分销系统(xtng)共二百二十九页中原集团直营高端二手房的店铺数量(shling)达到1200余家，积累了大量高端升级自住客户以及投资客户资源，将成为一手项目销售渠道的有益补充。1200家64亿2007年中原(zhngyun)集团销售收益高达64亿元人民

33、币共二百二十九页独家(d ji)香港销售渠道在香港利用中原地产独有的市场优势推广(tugung)内地项目，包括长安驿、建外SOHO、世贸佘山庄园等项目，均取得优异成绩，并获得良好的市场口碑以及影响力，成为目前高端项目销售的一把利器。2、独家香港渠道共二百二十九页山西(shn x)、内蒙等异地市场推广、异地推广(tugung)市场全国构筑一套中原独有的成熟完善的庞大销售网络， 可为项目的异地市场推介提供完善的销售解决方案。中原所代理的水墨江南等项目在浙江，长安驿、西环广场等项目在山西均取得了优异的销售业绩。共二百二十九页中原(zhngyun)酒店式公寓操作经验及客户资源4、同类型(lixng)项

34、目客户数据库共二百二十九页长安(chn n)驿世界(shji)城复地世华国际钻河公馆共二百二十九页文津国际(guj)光大(gungd)学院派益田星光世界首城酒店式公寓共二百二十九页同类型产品(chnpn)操盘经验中原积累的强大同类型产品客户数据库共二百二十九页北京中原(zhngyun)庞大的互动客户数据库行销通路系统（公寓、别墅、写字楼、商业）北京中原成立14年以来，操作项目(xingm)近300个，积累了10万组购房客户数据库，并通过阶段性互动维护管理系统，实现了数据库资源的不断更新与完善。更通过操作项目的积累，在数据库中补充了高档消费品客户的资源。数据库营销已经成为项目快速打开销售局面、降

35、低推广成本的最佳选择。5、中原CRM数据库系统共二百二十九页中原地产(dchn)市场研究双月刊中原地产(dchn)客户快讯1万份每月定期客户直投，在商务客群中的口碑传播1万份业内发行量，在专业人群中建立项目知名度及企业品牌中原内刊特色渠道行销系统6、中原内刊特色渠道行销系统共二百二十九页中原(zhngyun)媒介部强势媒体服务系统作为众多业内媒体的专业顾问(gwn)，以及每年固定投放大量广告宣传的推广策略专家，中原与北京各类专业媒体均保持了良好的合作关系 中原地产在北京平均每天有至少三篇相关报道 专业声音可引导舆论为项目服务 与媒体的良好关系应变项目各阶段的需要 为开发商建立良好的市场形象 为

36、开发商节省推广成本7、业内专属渠道传播共二百二十九页区域价值：中国永远最具投资价值的国际化区域Loft定位：国际级核心圈的空间革命Loft均价：RMB48000元/m2特色渠道营销与体验营销相结合中原(zhngyun)为本项目量身打造的特色营销Loft关键点回顾(hug)共二百二十九页2商业(shngy)部分Some business共二百二十九页区域环境分析（需求部分）共二百二十九页工体北路(bi l)东直门外大街(dji)新东路东二环东三环三里屯路本案春秀路幸福村中路区域交通环境示意共二百二十九页项目临路条件(tiojin)分析直接构成本案四至(szh)的公路分别为1条主干路、1条次干路及

37、2条城市支路。项目可利用的展示面为西侧和南侧，尤其南侧的主邻街面狭窄。为使商业价值能够发挥，必须高效利用南侧展示面。共二百二十九页本案(bn n)区域人流量分布(fnb)示意商业集群商业集群共二百二十九页项目人流(rnli)条件分析项目南侧临路条件较好，工体北路能够组织较大人、车流量。项目一大被动条件是南侧路为从东往西动线，受到三里屯商业集群的严重截流。该劣势会伴随区域商业成熟度的提高而越发(yuf)扩大。共二百二十九页较高本案(bn n)高较高较高较高较高较高一般(ybn)一般一般低低低区域常驻消费力分布工体北路东直门外大街新东路东二环东三环三里屯路春秀路幸福村中路共二百二十九页区域常驻(c

38、hn zh)人口区域属于(shy)低密度居住区，常驻人口较少。项目南侧为工人体育场及工人体育馆，基本不存在常驻人口。项目缺少地缘消费力，未来将不可避免的同周边竞争项目争夺流动消费力。共二百二十九页核心(hxn)结论本案属于区域商业集群的边缘位置，且动线处于劣势。区域缺乏常驻人口，唯一生存点是和周边项目争夺流动(lidng)消费力。项目的定位应充分考虑自身引流能力的创造。共二百二十九页区域竞争分析（供应部分）共二百二十九页本案(bn n)共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页共二百

39、二十九页共二百二十九页区域(qy)竞争项目示意本案(bn n)共二百二十九页竞争项目(xingm)总揽东方(Dngfng)银座东华广场世贸广场财富广场幸福广场幸福三村京客隆雅秀中国红街太古广场酒吧街三里屯SOHO盈科中心共二百二十九页东华(dn hu)广场新加坡国浩/北大青鸟(qn nio)项目规模：80万（16万商业）股份转移成本：8050元/平米项目定位：综合购物中心项目操作模式：只租不售共二百二十九页东方(Dngfng)银座东华(dn hu)广场世贸广场财富广场幸福广场幸福三村京客隆雅秀中国红街太古广场酒吧街三里屯SOHO盈科中心共二百二十九页东方(Dngfng)银座香港地铁(dti)商

40、业管理公司 项目规模：3.1万平米商业成交价格：5000万元/年，47年项目定位：百货型购物中心项目操作模式：整租共二百二十九页东方(Dngfng)银座东华(dn hu)广场世贸广场财富广场幸福广场幸福三村京客隆雅秀中国红街太古广场酒吧街三里屯SOHO盈科中心共二百二十九页世贸广场(gungchng)世贸地产(dchn)集团 项目规模：21万平米（商业7万）项目定位：商务建筑集群项目操作模式：租赁、销售共二百二十九页东方(Dngfng)银座东华(dn hu)广场世贸广场财富广场幸福广场幸福三村京客隆雅秀中国红街太古广场酒吧街三里屯SOHO盈科中心共二百二十九页幸福村财富(cif)集团财富(ci

41、f)地产集团 项目规模：5万平米商业成交价格：待定项目定位：贯穿式商业街项目操作模式：散租、散售共二百二十九页东方(Dngfng)银座东华(dn hu)广场世贸广场财富广场幸福广场幸福三村京客隆雅秀中国红街太古广场酒吧街三里屯SOHO盈科中心共二百二十九页首开幸福(xngf)广场首开集团(jtun) 项目规模：13664平米（商业）对外报价：35000元项目定位：单体购物广场项目操作模式：转让后进行散售共二百二十九页东方(Dngfng)银座东华(dn hu)广场世贸广场财富广场幸福广场幸福三村京客隆雅秀中国红街太古广场酒吧街三里屯SOHO盈科中心共二百二十九页幸福(xngf)三村首开首开集团(

42、jtun) 项目规模：4.5万平米商业成交价格：35000元/平米均项目定位：社区底商项目操作模式：散租、散售共二百二十九页东方(Dngfng)银座东华(dn hu)广场世贸广场财富广场幸福广场幸福三村京客隆雅秀中国红街太古广场酒吧街三里屯SOHO盈科中心共二百二十九页京客隆集团(jtun)北京(bi jn)京客隆集团项目规模：2000平米项目定位：社区综超操作模式：自持经营共二百二十九页东方(Dngfng)银座东华(dn hu)广场世贸广场财富广场幸福广场幸福三村京客隆雅秀中国红街太古广场酒吧街三里屯SOHO盈科中心共二百二十九页中国(zhn u)红街北京(bi jn)胜策房地产开发公司 项

43、目规模：1万平米商业成交价格：4.6万/平米项目定位：写字楼底商项目操作模式：散售成交时间：0607年共二百二十九页东方(Dngfng)银座东华(dn hu)广场世贸广场财富广场幸福广场幸福三村京客隆雅秀中国红街太古广场酒吧街三里屯SOHO盈科中心共二百二十九页三里屯雅秀(y xi)昆泰集团(jtun) 项目规模：2.8万平米租金均价：22元/平米/日项目定位：单体商业楼项目操作模式：只租不售共二百二十九页东方(Dngfng)银座东华(dn hu)广场世贸广场财富广场幸福广场幸福三村京客隆雅秀中国红街太古广场酒吧街三里屯SOHO盈科中心共二百二十九页太古(tig)广场太古(tig)商业集团 项

44、目规模：17.2万平米转手均价：27906元/平米项目定位：单体商业集群项目操作模式：只租不售共二百二十九页东方(Dngfng)银座东华(dn hu)广场世贸广场财富广场幸福广场幸福三村京客隆雅秀中国红街太古广场酒吧街三里屯SOHO盈科中心共二百二十九页三里屯酒吧街三里屯酒吧街 整体(zhngt)规模：接近2万平米营销(yn xio)方式：租赁或自有产权项目定位：专业市场项目营销模式：零散经营共二百二十九页东方(Dngfng)银座东华(dn hu)广场世贸广场财富广场幸福广场幸福三村京客隆雅秀中国红街太古广场酒吧街三里屯SOHO盈科中心共二百二十九页三里屯SOHOSOHO中国(zhn u) 项

45、目规模：46.5万（商业(shngy)12万）平米转手均价：4.3万元/平米（均）项目定位：商住楼底商项目操作模式：散售共二百二十九页东方(Dngfng)银座东华(dn hu)广场世贸广场财富广场幸福广场幸福三村京客隆雅秀中国红街太古广场酒吧街三里屯SOHO盈科中心共二百二十九页盈科(yn k)中心太平洋京盛房地产 项目规模(gum)：3.8万平米商业租金：2.6元/平米项目定位：百货商场项目操作模式：整租共二百二十九页区域竞争(jngzhng)项目（供应）结论区域常驻人口少，又不属于传统产业区、商业区，商业消费(xiofi)总量低。周边商业放量大（已超过70万平米），明显已供大于求。区域缺少

46、单体类产品，对本案而言尚存部分发展空间。共二百二十九页项目营销分析共二百二十九页全部整售可能性以单体商业为主，且以整栋形式销售，极少出现底商单独整售。整售物业往往为商业区最核心位置，边缘位置商业极少成交。购买整售商业的大多是运营商，极少为投资商（投资商主要购买顺利经营多年(du nin)、已形成稳定现金流的物业），而运营商的购买目的主要为自己经营，因此能够接受的售价非常低。可整售项目(xingm)特点共二百二十九页项目自身分析北京(bi jn)已成交整售项目统计基于上述因素(yn s)，我司认为本项目整售会存在一定难度共二百二十九页全部整租可能性由于本案位于三环内，因此(ync)众多大型业态无

47、法进行选址。项目住宅部分为高档物业，完全整租对外经营难以控制未来来本案消费的消费者档次，会对住宅品质造成严重破坏。整租的价格通常较低，难以实现开发商的收益预期。基于上述因素，我司认为本项目整租会面临(minlng)较大难度共二百二十九页局部(jb)整租配合散售或散租项目常住人口少，为扩大人流量，需要通过大业态整租形成引流点。在形成引流点后，项目其余部分散租及散售难度都能够大幅降低。本案商业操作过程中需全力保证住宅物业的品质，局部引入品牌大业态利于整体物业档次的控制。为保证开发商整体收益预期，在确保项目出现引流点后，应预留部分(b fen)面积进行散租或散售。该方式利于扩大项目清盘率并降低后期管

48、理的难度。基于上述因素，我司建议本项目采用局部整租配合散售或散租方式。共二百二十九页项目(xingm)产品分析项目产品推导共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页南侧为本案商业(shngy)主展示面主展示(zhnsh)位置共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页物业(w y)临街条件稍显狭窄下落(xilu)核心筒下落核心筒核心筒位置共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页采光(cigung)中庭典型(dinxng)的购物中心设计共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页产品(c

49、hnpn)分类大平面(pngmin)裙房物业共二百二十九页项目产品(chnpn)分析项目属于裙房物业，定位时须考虑同上方住宅的公共动线组织(zzh)。项目存在中庭设计，这意味着本案应侧重于整体营销。项目为大框架开间格局，意味着商铺应偏向采取散切处理。项目地下面积较小，意味着同常规主力店所需面积略有出入。共二百二十九页项目定位(dngwi)分析共二百二十九页定位(dngwi)调性YOUNG LIFE 购物广场该定位以年轻时尚的百货业态作为(zuwi)定位主导。商业部分按照品质不同切割为南北两个区域。该主题体现了年轻一代自由不羁的活力，适应区域消费需求。共二百二十九页方案(fng n)一：纵向切割

50、模式以小型品牌百货作为主力店引流。项目南北向以6/4比例纵切两个功能分区。通过品牌百货对于人流的带动(didng)实现散售面积价值的提升、并促进去化速度。共二百二十九页方案(fng n)一品牌小型(xioxng)百货散租或散售店中店共二百二十九页首层小型(xioxng)百货N临街(ln ji)配套临街配套临街配套临街配套临街配套品牌服务品牌服务共二百二十九页二层小型(xioxng)百货N女鞋女鞋女装女装女装女鞋饰品饰品女装共二百二十九页三层小型(xioxng)百货N男装(nn zhun)男装男装休闲休闲男装男鞋休闲休闲共二百二十九页四层小型(xioxng)百货N运动(yndng)运动休闲休闲户

51、外运动配饰配饰休闲共二百二十九页 租售收益(shuy)预算5年租金收益(shuy)：1.23亿售价：3500095000元/平米共二百二十九页 该方案整体形象及档次高，在有效解决商业空置(kn zh)的同时保留了能够提升单位售价的散处理面积。其优势在于对内部动线进行了最合理的分配，并利于上方住宅物业的整体营销。共二百二十九页方案二：水平(shupng)切割模式将地上首层及二层引入百货，以奠定项目总体品质。项目三层通过百货对于人气的带动(didng)进行散售。四层引入餐饮、会所等功能性业态促进联动经营。共二百二十九页方案(fng n)二品牌小型(xioxng)百货散租或散售店中店品牌餐饮高档会所

52、共二百二十九页首层小型(xioxng)百货N共二百二十九页二层小型(xioxng)百货N共二百二十九页三层N运动(yndng)户外(h wi)户外户外运动配饰配饰休闲休闲休闲休闲休闲休闲休闲休闲运动运动共二百二十九页四层N高档(godng)会所品牌(pn pi)餐饮品牌餐饮共二百二十九页空调制冷量满足顶层350W/M2，其它层250-350 W/M2 制冷要求的水冷热泵空调系统新风量满足3 M2/人，30 M3/人的新风系统系统形式风机盘管加新风中央空调系统空调系统状况完整的中央空调系统及始端、终端设备配置餐厅排风量满足5-8次/H的排风量要求的排风系统备注：具体可根据项目情况及原始条件协商。

53、消防提供消防终端设备内容整楼消防已验收或具备验收条件，并提供消防水电系统及租区消防终端设施到位。如烟感、喷淋、温感、应急广播、消火栓、燃气报警联动等。给排水厨房排水管径总排水管DN200-DN250MM隔油池必须提供总隔油池，厨房设备自带一次初隔油给水管管径1000 M3，给水管径DN100给水管水表配备水表及阀门污水管接驳量卫生间排污管立管DN150，支管DN100，给水DN32附件：中等(zhngdng)规模餐饮工程要求共二百二十九页水景部分上下水接驳管径水景排水点不少于2个DN100，给水DN50排油烟系统设备及系统要求1000-2000M3，风量60000 M3/H左右，提供上述要求的

54、排油烟设备及系统。风压根据管道距离长短在700Pa-1200Pa左右油烟净化器静电油烟净化器与排油烟风量批配补新风设备及风量提供经冷却的补新风能力及系统，补风量为排油烟量的75%餐厅用电提供总箱、电表、总电源开关总电源入户、表前含表由开发商提供总电箱、总电源开关和总电表餐厅及厨房设备插座照明用电量1000-2000M3，200KW/3P厨房排油烟用电量1000-2000M3，20-25KW/3P餐厅排风用电量1000-2000M3，10KW/3P空调主设备及用电量（制冷机、新风机组）如大厦无空调设施，1000-2000M3 空调电量120-200KW户外霓虹灯用电量60KW/3P，提供电源开关

55、箱，电源开关及电表共二百二十九页弱电电视入户至餐厅弱电房电话按需要电话数量入户至餐厅弱电房宽带入户至餐厅弱电房备注：具体可根据项目情况及原始条件协商燃气管径/量面积1000-2000M2 ，DN150/150-180M3/H燃气表房餐厅用气设专用燃气表及切断阀并于消防联动，表房按规范设施股排风备注：根据厨房设计及当地燃气燃烧值最终确定位置免费提供位置备注：可协商确认位置客车及货车车位免费2部客车、2部货车位及用餐优惠车位备注：可协商议定共二百二十九页 该方案增强了整栋商业物业的功能性，对于上方住宅物业的品质提升是最好的，定位中所选取的业态均属于(shy)在该区域存在选址意向的客户，去化概率高。

56、共二百二十九页方案(fng n)三：整体散售或散租项目设定以年轻人经常消费的服装服饰作为核心经营主题。对该主题进行充分(chngfn)包装及卖点营造、提升投资者信心。散售的同时配合必要的推广配合辅助投资者后期的招商和开业。共二百二十九页方案(fng n)三以散租百货(bihu)进行包装散售或散租共二百二十九页首层N咖啡(kfi)甜品(tin pn)轻餐饮轻餐饮珠宝女鞋女包女包珠宝女鞋化妆品化妆品甜品女鞋化妆品化妆品咖啡精品店精品店精品店共二百二十九页二层N女帽女帽女休闲装女休闲装女休闲装女职业装女装配饰(pi sh)女装配饰(pi sh)女休闲装女职业装女装配饰女装配饰女休闲装女职业装女职业装

57、女休闲装饰品饰品饰品饰品共二百二十九页三层N运动户外户外户外运动户外户外运动运动运动男装运动男装(nn zhun)男装(nn zhun)男装男装男装共二百二十九页四层N品牌专卖品牌专卖品牌专卖品牌专卖品牌专卖折扣店折扣店折扣店品牌专卖折扣店折扣店品牌专卖品牌专卖折扣店折扣店折扣店折扣店共二百二十九页 租售收益(shuy)预算租金(zjn)：815元/平米售价：3000085000元/平米共二百二十九页 该方案(fng n)整体收益较高，属于市场上较为常见的操作模式。该方案(fng n)在实施过程中对于商业管理经验及销售经验具有比较强的要求，同时需要拥有购买客户的长期储备。共二百二十九页 地下(

58、dxi)一层本案(bn n)地下一层面积不大，且展示面一般，建议将该层面积主要作为引流功能考虑，初步推荐引入一家社区性超市，在带来人气的同时，能够提升上方住宅生活品质。 租金指标：22.5元/天/平米共二百二十九页定位(dngwi)说明项目整体工程结构是按照小型购物中心或百货设计的，其他商户兼容力稍弱，因此三套方案中均以百货规划形态为核心。项目所在区域引流力较弱，大型业态的引入较为必要，而只有百货属于三环内没有进行选址限制的大型业态。本项目的处理难点并不在租售价格、而在于如何提升(tshng)租售比例。而上述三套方案的出发点均在于此。上述方案我司已同所涉及的商户进行前期沟通，商户对于在该位置的

59、选址均表示了初步的认可。共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页共二百二十九页商业操作(cozu)资源说明共二百二十九页 北京中原商业部拥有真正的成功商业操作经验，实操实现商业业绩量达到(d do)其他代理公司总合，且均能完成良好销售率。另外，商业部拥有多个纪录型商业销售项目。实操项目(xingm)介绍共二百二十九页众多(zhngdu)国家级重点项目操作履历奥林匹克公园中心区：全国(qun u)重点项目整体规模：33公顷，共15个商业单体建筑面积：地上总规划137万平方米用地性质：规划为商业及非配套公建中原地产在奥林匹克核心商业区规划全球竞标中获得第一名，在随后的项目合作中由多部门协同配合、

60、详细规划了地块内部各位置经济强度指标及定位发展方向，为后续的经济价值提升奠定了良好市场铺垫。中原贡献：共二百二十九页东华广场(gungchng)：全国重点项目、交通枢纽项目(xingm)位置：东直门立交桥东北角建筑面积：地上总规划62.7万平方米规划性质：商业及非配套类公建中原地产负责了东华广场的整体市场论证及前期定位工作，合同期间提交了该项目的商业设计重点，为项目后期同高品质商户有效结合奠定了良好的工程介入基础。中原贡献：众多国家级重点项目操作履历共二百二十九页丰富的商业(shngy)项目营销市场经验锦绣大地物流港项目位置：海淀区阜石路69号发 展 商：北京锦绣大地农业股份 有限公司(yu