2022年商业楼宇工程智能化管理解决方案

1、商业楼宇工程智能化管理解决方案*目录 CONTENTS系统、功能及工作原理做好管理的三大要素工程管理的新技术应用*系统功能及原理一、本节关键词系统功能基本工作原理化繁为简*系统分类1. 安全管理类： 监控、门禁、消防、停车场、周界防范等。2. 设备管理： BA、远程抄表、智能照明、 不间断电源等。3. 品质提升： 泛光、无线巡更、信息发布、 客流统计、背景音乐等。备注：5A中我们原则上不考虑OA和CA，一个是客户公司自行选择，另一个则是由三大运营提供，基本与物业无关*1、监控系统功能早期监控系统的作用主要用于安全防范，以及发生事件后的调查、取证等。后期逐步扩展到设备监控、品质提升、水位监测等领

2、域。监控系统原理示意图系统组成三部分： 前端设备、传输线路、终端显示2. 门禁系统功能基本功能： 指定通道的出入授权，限制无关人员扩展功能： 电子地图、非法出入报警、记录存储及调阅、考勤、消费门禁系统工作原理单门门禁组成如下：大堂翼闸系统原理图3、消防系统功能预警及救援系统： 报警、电子地图、风机联动、隔离、逃生线路指引、记录、系统联动灭火系统： 消火栓、喷淋、泡沫、气体消防器材： 灭火器、消防斧等*消防系统原理图4、BA系统功能参数：温度、湿度、电流、电压、压差等；运行状况：运行、停止、故障、报警等启停控制：设备的启动和停止；运行参数调整：风阀的开启度、温湿度调节等联动控制：新风机启停、灯光

3、联动、排污泵；设备在线巡检BA系统原理示意图1、不介入设备本身内部控制2、通过设备本身的外部接点或输入输出触点进行数据交换并发出指令5、远程抄表系统功能及工作原理功能1：远程抄表，减少人力功能2：汇总分析，提供能耗管控所需基础数据6、智能照明系统功能及工作原理自动控制开启照明，节约人力和能源7、背景音乐系统功能及工作原理功能1：消防广播功能功能2：背景音乐功能学习建议： 1、理解系统图，熟悉每一个设备在系统中的位置和功能 2、把设备当成一个功能点，三段理论（前段设备、传输线路、控制中心） 3、熟练控制软件的操作*运行管理二、运行管理的意义：保障系统运行正常，各项功能使用正常，物业保值增值*（一

4、）巡检管理 提前发现问题提前处理 减少损失为什么要巡检？*巡检三要素1、巡检内容之环境如：温度、湿度、粉尘、干扰2、巡检内容之设备 如停车场管理系统： 控制主机、道闸、岗亭、收费电脑及软件、服务器、系统运行状况巡检内容原则：按项目实际需要制定频次以小时为单位-如供配电房以天为单位-如电梯机房以周为单位-如停车场以半月为单位-电梯系统以月为单位-如门禁系统以季为单位-如总平管网以半年为单位-暂无以年为单位-防雷接地巡检频次表格内容包括：位置、内容、标准、时间、巡 检人 、审核签字书写工整管理人员签字巡检记录原则： 工作要做，记录表单的内容和数量要适中，不是越多越详细越好。多则增加巡检工作量，少则

5、会出现漏项制度化标准化常态化巡检管理的目标系统运行正常*（二）保养管理保养的意义我们不做消防队员*保养三要素保养主要内容：功能性测试除尘除锈接地与防雷检测保养放电实验数据备份保养注意事项：功能性测试-要齐全除尘除锈-要小心静电接地与防雷保养-事后测量电阻值放电实验-UPS供电数据备份-移动硬盘，按月进行时间：尽量不要选择冬季保养如何做好保养：制定年度保养计划完善保养管理制度和质量记录完善保养操作流程严格按照计划和流程要求操作电脑服务器每三个月除尘一次数据备份-每月一次门禁系统保养举例： 1、功能性测试： 监控室测试系统各项功能，如控制器有无离线，远程开启，电子地图报警、数据上传是否准确。 测试

6、每个门禁控制器开门、报警功能是否正常；读卡器工作是否正常、指示灯是否正常，有无松动；锁具安装是否牢固、开闭是否正常。 2、除尘除锈：电脑、控制箱除尘，安装是否牢固，接线端子除锈、防雷接地刷银粉等 。 3、线路检查：检查总线及电源线接线端子有无虚接，供电电压是否稳定，有无欠压。 4、数据备份。每月定期使用移动硬盘备份数据。*（三）维修管理技术维修智能化系统故障特点维修技巧备注：以上办法不是万能的，但能90%以上的弱电系统问题提升维修能力熟悉系统 ： 熟悉系统工作原理和系统中每一个设备的作用及功能，熟悉其上级和下级设备等熟悉现场： 熟悉现场设备安装的环境条件及设备运行状况，知道设计上有哪些缺陷，哪

7、些地方出的故障多以及原因从系统角度出发： 从系统角度去看待问题，而不是拘泥于问题点本身多看、多学、多做维修管理物业管理中我们的要求仅仅是能维修吗？维修三要素做好维修如何做好工程维修管理*新技术应用三、*物联网的应用云数据的使用BA系统的应用改变行为智能化管理手段*（一）现有BA功能引入日常管理系统在线功能替代日常巡检数据汇总功能提升管理效果标准化、制度化*（二）云数据的使用 通过互联网，将各项目的系统运行数据上传，并汇总分析。可提高物业管理总部对各项目具体系统的运行数据收集、汇总分析能力，及时发现问题并制定解决方案。实例1：中海、万科等均已启用停车场管理系统的全国联网管理，每月出具管理报告，指导项目的日常管理。实例2：手机APP车位预约功能*（三）物联网的应用实例手机支付