[江苏]苏州姑苏区石湖地块启动会报告（PPT+113页）

1、苏州姑苏区石湖地块启动会报告2016.01.27目 录PART 1项目基本信息市场理解客户理解项目定位PART 2产品研发PART 3产品配置标准PART 4项目开发节奏及成本投资分析PART 5总经理承诺及项目操作关键点项目定位PART 1 石湖景区狮山御园桃花源 独墅湖尹山湖西环快速南环快速渔家村景区项目位于姑苏区（原沧浪)，坐拥石湖景观，临近万达广场，地段价值突出。项目基本信息【北侧】官前庄花园【南侧】石湖公园及石湖景区【西侧】规划路【东侧】友新快速及吴中万达广场吴中万达石湖公园轨道交通3号线沧浪新城站茂业广场石湖西路商业配套：茂业广场吴中万达世茂广场教育配套：立达中学沧浪实验小学、沧浪

2、新城一、二实小 全部为市重点学校道路交通：轨道交通：距离轨道交通3号线沧浪新城站800米。 西环高架南延，向南前往吴江，沿目前友新高架向北到达市区、高新区、园区非常便捷。石湖西路拓宽，未来将改变为6车道。未来万达通往石湖公园建设地下通道。惠苏码头繁华的商业配套、最好的教育资源，配套强势。项目基本信息运河项目基本信息景观资源：南向为一线石湖景观，石湖规划面积26.3平方公里，相当于4个西湖。作为苏州市重点工程，将被打造为城市中心可媲美西湖的山湖景观区。项目基本信息文化资源：（渔家村）新郭老街将定位为田园传统商业老街，已陆续完成商户签约，怀旧餐饮、传统手工艺、时尚休闲、中医养生等将成为主打业态，预

3、计16年5月率先对外亮相。尹山湖渔家村景区项目基本信息地块位置：沧浪区友新高架西、新郭港南面积（）： 74472.9用途：城镇住宅用地容积率： 1.1建筑密度： 30%绿地率： 37%出让年限：70年竞得时间：2011年1月7日楼面价：12217元/平米竞得单位：江苏友谊合升房地产开发有限公司经济技术指标用地面积74472.9 总建筑面积134212.8 地上建筑面积81920.2 其中住宅面积79689.2 商业面积0.0 其中商业0.0 公寓0.0 配套公建面积2231.0 其中社区居委286.6 物业办公288.2 物业商业339.1 商业用房267.0 配电所900.0 开闭所150.

4、0 垃圾收集点0.0 占地面积21367.0 其中配套公建占地面积1560.0 住宅占地面积19807.0 机动车停车位832 其中住宅机动车停车位797 配套公建机动车停车位18 地面访客停车位17 住宅非机动车停车位762 车地比39 建筑密度28.69%容积率1.1 绿地率37%项目优势：项目劣势：区域优势，姑苏区，客户认知度高，土地极度稀缺。 教育资源，全市最好的立达中学，周边的沧浪实验小学，沧浪新城第一、第二实验小学均为市重点。景观资源，与石湖公园一路之隔，南向湖景，毗邻渔家村商业老街。交通便捷，自西环、南环直达友新高速，出行方便。距离轨道交通三号线沧浪新城站步行800米。商业配套，

5、世茂广场、吴中万达，退二进三的商务配套。低容积率，更易于打造低密度好产品，区别于目前市场上所有产品。官庄前为还迁房，品质一般。东侧临近高架，有一些噪音干扰。项目基本信息总结市场分析土地市场随着姑苏区土地的日益稀缺，土地供应逐年减少。14、15年的土地出让总量仅为2013年的66%。市场分析土地市场 姑苏区 吴中区新区 园区苏地2015-WG-20号占地：107,980容积率：2.4性质：住宅成交时间：9.7楼面价：15141元/ 竞得人：一科科技苏地2015-WG-24号占地： 27,520容积率：0.7性质：住宅成交时间：9.29楼面价：31005元/ 竞得人：天房苏地2015-WG-23号

6、占地： 20,247容积率：0.6性质：商业、住宅成交时间：9.29楼面价：19000元/ 竞得人：天房苏地2015-WG-19号占地： 123,313容积率：2.4性质：商业、住宅成交时间：9.7楼面价：13,712元/竞得人：平安苏地2015-WG-29号占地： 41,011容积率：1.9性质：住宅成交时间：11.24楼面价：15,865元/ 竞得人：首开苏地2015-WG-14号占地： 109,981容积率：1.6性质：住宅成交时间：8.21楼面价：15214元/ 竞得人：龙湖苏地2015-WG-27号占地： 224,624容积率：1.5性质：住宅、商业成交时间：9.29楼面价：1106

7、2元/ 竞得人：建发苏园土挂2015-03号占地： 131042.9容积率：1.6性质：住宅成交时间：7.3楼面价：14308元/ 竞得人：旭辉西环高架东环高架南环高架友新高速狮山路金鸡湖大道狮山板块上方山越溪板块城南中心板块尹山湖板块沧浪新城板块沧浪新城板块是区域内供应量最低的板块，并且未来也无新增项目，周边板块去化周期均畸低，随着今年土地在16年的入市，周边区域房价将迎来新一轮上涨。市场分析商品房市场 存量：57万平米去化周期：1年3个月主力在售项目均价：住宅：26000 别墅：800-3000万预计16年住宅均价：30000库存量：1.3万平米去化周期：3个月主力在售项目均价：18100

8、（尾盘）16年无项目在售存量：4.5万平米去化周期：4个月主力在售项目均价：21900预计16年住宅均价：26000存量：56万平米去化周期：6个月主力在售项目均价：17500预计16年住宅均价：22000存量：12.9万平米去化周期：7个月主力在售项目均价：23000预计16年住宅均价：28000存量：23万平米去化周期：5个月主力在售项目均价：住宅：17628 叠加：300-400万联排：600-700万预计16年住宅均价：20000姑苏核心区注：此存量为销许口径数据来源：克尔瑞数据中心市场分析商品房市场(存量)目前各竞争板块/客户分流板块的存量（含未开发部分）仅够去化一年时间。如计算开发

9、周期，基本上各版块每年均处于供不应求的状态。备注：姑苏核心区板块为姑苏区整体存量及去化情况 此存量为：有销许未销售+在开发无销许+未开发土地市场分析项目竞争西环高架东环高架南环高架友新高速金鸡湖大道狮山板块城南中心板块尹山湖板块首开项目中南雅苑颐和湾花园招商学府1872龙湖玉山路项目狮山御园荷澜庭佳兆业广场仁恒棠悦湾世茂石湖湾万科项目华润项目目前在售明年销售建发项目从项目区位来看，目前毗邻的城南中心板块、上方山越溪板块的石湖周边、姑苏区核心项目稀缺，未来竞争主要集中于待入市项目。沧浪新城板块 姑苏核心区金茂府佳兆业广场一科项目平安项目上方山越溪板块市场分析项目竞争2016年6月12月2017年

10、6月万科湖西玲珑世茂石湖湾剩余6.4万方，2016年清盘颐和湾花园尾盘在售27万方，年均去化9万方，3年清盘17.5万方，预计2016年6月开盘龙湖玉山路项目剩余12.7万，2017年初清盘华润金悦湾12月19.6万方，年均去化8万方，2年清盘首开地块7.7万方，16年8月开盘中南雅苑3.6万方，16年1月开盘招商学府1872仁恒棠悦湾剩余11万，2017年初清盘2018年6月建发尹山湖项目33.6万方，年均去化8万方，4年清盘项目入市阶段，目前在售项目基本售罄或尾盘，主力在售均为15年新出让地块，容积率（1.6-2.4）均高于本项目（1.1），本项目在竞争中存在产品的绝对稀缺性。金茂府剩余1

11、5万方，2017年清盘一科地块25.9万方，16年9月开盘平安地块29.6万方，16年9月开盘区域内城南中心狮山路尹山湖上方山越溪市场分析项目竞争拿地时间面积楼面价容积率预计售价15.8.2115214元/m2占地：109981建面：1759701.615.9.2915.11.2415864元/m2占地：41010建面：779201.915.6.37097元/m2占地：122976建面：2705472.215.6.37830元/m2占地：102343建面：1944521.9占地：224624建面：3369361.511062元/m218F小高：2.8万/m2均价：3万/m2以上小高、洋房、别墅

12、9F小高：1.9万/m231F高层：1.6万/m2联排：2.9万/m2均价：1.8万/m2均价：2.1万/m2400-450万/套预计2016年周边高层及小高层均在2.8万/平米以上。预计稀缺低密度产品拥有更高推升溢价的能力。首开地块龙湖玉山路万科湖西玲珑华润金悦湾建发尹山湖15.9.715141元/m2占地：107980建面：2591522.4高层：3万/m2以上一科地块15.9.713712元/m2占地：123313建面：2959512.4高层：2.8万/m2平安地块市场细分低密度市场周边在售产品600万左右为类别墅产品的价格天花板，突破600万，非独栋的别墅相对销售缓慢。世茂石湖湾现代园

13、墅基础信息价格容积率：1.1土地出让时间：2013.3.8成交楼面价：9961元/平米项目特点：吴中区，一线临石湖（西向）容积率：3.5土地出让时间：2011.1.6成交楼面价：2358元/平米项目特点：吴中越溪板块，无湖景联排 中户：已售罄，7月价格500-600万。3月400-500万畅销联排 边户：已售罄，5月价格550-720万。小独栋：11月600-650万。中独栋：11月800万左右。大独栋：11月1600万左右。高层毛坯：2万/平产品联排中户：300平，地上200平，地下100平，开间8.1米，客厅4.5米，花园30-80平米。联排边户：330平，地上220平，地下110平，开间

14、8.6米，客厅5米，花园30-80平米。小独栋：400平米，地上270平米，地下130平，开间9.6米。中独栋：500平米，地上330平米，地下170平，开间15.6米，花园60-120平米大独栋：800平米，地上520平米，地下280平，开间18.8，花园150平米高层：110-140平米。为观湖效果，楼栋有偏斜。联排：340平，地上240平，地下100平（半地下）面宽7.5米独栋：400平米。叠加：206平米，无电梯。联排：中间户470-550万。独栋：660万左右。叠加：280万，7月售罄苏公馆容积率：3.5土地出让时间：2011.1.6成交楼面价：2358元/平米项目特点：沧浪新城，无

15、湖景联排：310平，地上200-210平，地下100左右。最多做到6个房间，面宽7.2米双拼：370平，地上250-260平米，地下110平米，面宽8米；花园：南：40-70平米左右，北：10-20平米主力在售期：联排：480万-530万 双拼：580万，目前可售：联排：550-600万双拼：680万。市场细分低密度市场客户认可点客户抗性世茂石湖湾现代园墅苏公馆石湖景观、地上两层、全明卫生间、车位足。区域安静、赠送多，附加值多。半地下室有采光。楼间距太近（10米）院子小（30-50平米主力）没有学区建筑太低端地上行车园林太差成熟区域、学区、配套都好。性价比高，高附赠。小品牌、小开发商、品质感差

16、。目前周边在售别墅产品，品质较差，景观、户型、产品均无亮点。区域内高品质类别墅极度稀缺。市场分析小结供求关系：板块内土地出让减少，15年呈现供应逐步减少及零供应的状态，但需求保持强劲，目前消化基本为一年前供应的库存产品。明年主力在售将集中于15年出让的土地。 存量：目前周边各板块存量（含未开发部分）仅够去化一年时间。如计算开发周期，基本上各版块将持续供不应求的状态。价格：目前在售产品预计在2016年基本消化殆尽，未来主要竞争对手来自于15年新出让土地。土地价格推升16年房价，预计区域内及周边普宅产品进入3万时代。低密度：周边在售别墅产品，品质较差，景观、户型、产品均无亮点。区域内高品质类别墅极

17、度稀缺。周边在售产品600万左右为类别墅产品的价格天花板，突破600万，非独栋的别墅相对销售缓慢。市场分析小结竞争关系：本项目是占据城市绝版资源与自然资源的唯一低密度社区。板块竞争：项目竞争：板块名称区位教育配套商业配套景观资源综述沧浪新城姑苏区优优优城市资源与自然资源兼备本项目所属沧浪新城板块位于姑苏区绝版地段，同时拥有最大的湖泊、公园，市重点立达中学、沧浪新城一、二实小、沧浪实小。毗邻刚刚开业的世茂广场、万达广场。是板块中综合素质最优的区域。姑苏核心区板块姑苏区优优中城南中心板块吴中区中优中上方山越溪板块吴中区差差优尹山湖板块吴中区差差优狮山路板块高新区优优中板块项目区域特点产品特点沧浪新

18、城本案城市资源与自然资源纯低密度别墅社区姑苏核心区姑苏金茂府、一科项目、平安项目城市资源大高层城南中心板块首开项目城市资源小高层上方山越溪世茂石湖湾自然资源大高层、别墅尹山湖板块万科湖西玲珑、华润金悦湾、建发自然资源，配套差高层、小高、别墅狮山路板块龙湖玉山路项目城市资源与自然资源高层、洋房、别墅市场分析小结地处姑苏区！供求关系紧张的市场环境下，拥有绝版兼具城市资源与景观资源！区域市场中尚未出现优质产品！拥有成为区域的“掐尖”项目、区域品质标杆、唯一低密度豪宅项目的所有先决条件。本项目：客户分析客户流向西环高架东环高架南环高架友新高速狮山路金鸡湖大道高价溢出高价溢出高价溢出配套不足流出区域内改

19、善区域内改善主动流出主动流出高价溢出市区客户：沧浪区改善以世茂运河城、美之国等、姑苏区政府、事业单位高管吴中客户：在吴中区工作的小企业主为主，周边政府、事业单位高管园区外溢客户或投资客户。新区外溢客户或投资客户。客户分析客户构成核心客户：吴中改善型客户，以私企业主、企事业单位高管、公务员为主。实力强，但因工作、人际长期在吴中，不愿离开本地，但区域内长期好品质的空缺。重点客户：市区改善型客户，以私以世茂运河城、美之国等、姑苏区政府、事业单位高管。其他客户：来自园区、新区的溢出型客户，因学区和房价的牵引，愿意到本区域购买更合适的首改及改善型产品，对品质有一定的要求。客户分析客户特点客户地缘情结严重

20、，在本地工作和办厂客户很难直接迁居其他区域。即使因环境、学区迁居其他区域也会在本区域再购自住。区域财富阶层多为土豪，爱面子，产品的见识滞后，追求性价比，追求附加值高的产品。在大平层与复式之间更愿意选择赠送更多的复式产品。目前区域内客户现有住房面积都普遍较大，但品质都很差，客户改善更易被高品质产品吸引。区域市场内低密度的高品质社区是市场空白点，到明年项目入市时，大多数项目已达5年换房期，相对于三房，对四房的需求强烈。产品定位在1.1容积率下，什么总价段的产品更被市场接受？方向1：以联排为主，配合小高层方向2：以叠拼为主，配合小高层联排总价势必突破600万，接近800万，消化速度减缓。客户认可下叠

21、为别墅产品，上叠因拥有较高的附加值（露台、挑空、空中花园、阁楼等）易被客户所接受，并且作为区域内并不多见的产品，因产品力和品牌号召力，以及别墅的居住感受。能够吸引对品质高要求的改善性客户到来。小高层：单价2.5-2.6万/平米车位：10万/个叠拼产品总价控制在600万。区域内目前在售的别墅产品档次较低，客户不购买原因主要为楼间距近，舒适度不足区域内洋房及小高层是市场空白点，随着市场价格走高，石湖天玺2万/平米(越溪板块，无社区），世茂石湖湾高层2万/平米(吴中区，无学区） ，首开项目预计2.8万/平米(吴中区，无学区） ，后市本项目的售价保守预计为：产品定位产品研发PART 22. 产品研发地

22、块出让条件周边现状强排方案产品与业态分布地库专项交通分析7.配套方案8.面积指标管理9.立面效果意向10.示范区布置11.景观意向12.方案报批专篇2.1土地出让条件：地块面积：7.4472万m2 容积率：1.1 建筑密度30%，绿化率 37% 限高： 40米（建筑最高高度）小区出入口：东、西、北侧 限制性条件:东区退高架50米范围内不得设置住宅，配套沿高架布置退12米。 地块东半部可建设中高层住宅，西半部设置高度15米以下多层和低层住宅。2. 产品研发2.2周边现状2. 产品研发已建12层住宅已建高层住宅市政道路空地空地+部分平房石湖风景区友新高架本项目桥桥河道2.2周边现状2. 产品研发南

23、侧石湖公园北侧新郭港路北侧已建住宅东侧高架2.3 方案总平面图及相应的规划指标2. 产品研发13层高层4层叠层2.3 方案总平面图及相应的规划指标2. 产品研发方案规划设计控制要点：1、户型设置： （1）高层户型比例按面积125:141=4:6。 （2）叠平户型：一层跃二层面积167186 ，主轴两侧6户210 ；三层跃四层面积155165 ，主轴两侧6户180 。2、停车位控制： 机动车位按2015年苏州建筑物停车配建指标百平米1.0个 ；小区东会所部分设置地面停车位，其余人车分流。3、 2015面积新规：按凸阳台设计，阳台面积算一半。上下跃客厅挑空(不超过复式下层总水平投影面积20%）。4

24、、 日照：按江苏省城市规划管理技术规定日照间距叠层按1:1.3控制，高层须电子日照计算。方案规划设计控制要点：已建12层住宅屋面看石湖景照片方案规划设计控制要点：高层西边看石湖视线分析：方案优缺点分析：优点：叠层最大化，利润最大化；用足用地，除中心景观轴外，所有间距均接近日照间距。高层做到限高40米，借助最大化的外部景观资源。中心景观带约33米，尺度适宜；缺点：东出入口由于市政道路的限制，开口不能正对会所。占地率略超标。2. 产品研发2. 产品研发2.4 业态分布与产品配比方案一方案二2. 产品研发2.4 业态分布与产品配比户型套数面积面积比例机动车停车位非机动车停车位住宅高层边套141.00

25、 72 10152 12.7%72 高层底层129.00 8 1032 1.3%8 高层底层边套113.00 6 678 0.9%6 高层中间套141.00 24 3384 4.2%24 高层中间套125.00 72 9000 11.3%72 叠排C-1（一二跃边套）209.92 6 1260 1.6%6 叠排C-2（三四跃边套)176.53 6 1059 1.3%6 叠排D-1(一二跃中间套一）165.73 83 13756 17.3%83 叠排D-1a（一二跃中间套二）172.24 23 3962 5.0%23 叠排D-2（三四跃中间套）155.28 106 16460 20.7%106

26、叠排E-1（一二跃边套）185.84 54 10035 12.6%54 叠排E-2（三四跃边套）164.64 54 8891 11.2%54 合计514 79667 100%798 514 公建商业790 8 24 办公451 5 9 合计13 33 合计811 547 2.4 叠层户型北电梯南楼梯版：一二跃边套186210, 中间套165，南北花园入户。中间套南开间7500，200平米边套南开间7800.2. 产品研发(方案一）165中间套D-1 186边套 E-1 200边套 C-1门厅 花园 花园 花园 花园叠平一层平面2.4叠层户型北电梯南楼梯版： 一、二跃165中间套2. 产品研发挑

27、空17.6关键点说明：户型亮点：一楼跃二楼，赠送地下一层、庭院。附赠面积说明：地下面积约80平米，南北庭院总约50平米。挑空空间17.6平米，南北露台6.5平米，阳台半计3平米。2.4叠层户型北电梯南楼梯版： 一二跃186边套2. 产品研发挑空17.6关键点说明：户型亮点：一楼跃二楼，赠送地下一层、庭院。附赠面积说明：地下面积约90平米，南北庭院总约65平米。挑空空间17.6平米，北露台12平米，阳台半计2.6平米。2.4叠层户型北电梯南楼梯版：一二跃200边套(主轴两侧共6套）2. 产品研发挑空18关键点说明：户型亮点：一楼跃二楼，赠送地下一层、庭院。附赠面积说明：地下面积约100平米，南北

28、庭院总约65平米。挑空空间18平米，北露台14平米，阳台半计2.9平米。2.4 叠层户型北电梯南楼梯版： -三四跃面积边套165，中间套155；一梯两户，北花园阳台入户。2. 产品研发门厅门厅门厅 165边套 E-2155中间套D-2 175边套 C-2叠平三层平面2.4叠层户型北电梯南楼梯版： 三四跃155中间套2. 产品研发挑空17.6关键点说明：户型亮点：三楼跃四楼，赠送阁楼，花园阳台入户。附赠面积说明：挑空空间17.6平米，南北露台13平米，阳台半计5.77平米。阁楼赠送约50平（其中层高高于2.1米约25平米），屋顶露台约15平米。2.4叠层户型北电梯南楼梯版：三四跃165边套2.

29、产品研发挑空17.6关键点说明：户型亮点：三楼跃四楼，赠送阁楼，花园阳台入户。附赠面积说明：挑空空间17.6平米，南露台5.27平米，阳台半计5.77平米。预估阁楼赠送约55平（其中层高高于2.1米约25平米），屋顶露台约15平米。2.4叠层户型北电梯南楼梯版： 三四跃180边套（主轴两侧共6套）2. 产品研发挑空17.6关键点说明：户型亮点：三楼跃四楼，赠送阁楼，花园阳台入户。附赠面积说明：挑空空间17.6平米，南露台5.27平米，阳台半计5.77平米。预估阁楼赠送约58平（其中层高高于2.1米约25平米），屋顶露台约15平米。2.4 叠层户型北楼梯南电梯版：一二跃边套186200, 中间套

30、165，南北花园入户。中间套南开间7500，210平米边套南开间10200.2. 产品研发（方案二） 186边套 E-1 花园 花园 花园 花园叠平一层平面门厅165中间套D-1172中间套D-1a 210边套 C-12.4叠层户型北楼梯南电梯版： 一二跃165中间套2. 产品研发挑空17.2关键点说明：户型亮点：一楼跃二楼，赠送地下一层、庭院。附赠面积说明：地下面积约80平米，南北庭院总约50平米。挑空空间17.2平米，南北露台4.7平米，阳台半计3平米。2.4叠层户型北楼梯南电梯版： 一二跃172中间套2. 产品研发挑空17.2关键点说明：户型亮点：一楼跃二楼，赠送地下一层、庭院。附赠面积

31、说明：地下面积约80平米，南北庭院总约50平米。挑空空间17.2平米，南北露台4.7平米，阳台半计3平米。2.4叠层户型北楼梯南电梯版： 一二跃186边套2. 产品研发挑空17.2关键点说明：户型亮点：一楼跃二楼，赠送地下一层、庭院。附赠面积说明：地下面积约90平米，南北庭院总约65平米。挑空空间17.2平米，阳台半计3平米。2.4叠层户型北楼梯南电梯版： 一二跃210边套2. 产品研发挑空21.7关键点说明：户型亮点：一楼跃二楼，赠送地下一层、庭院。附赠面积说明：地下面积约100平米，南北庭院总约65平米。挑空空间21.7平米，阳台半计3平米。2.4 叠层户型北楼梯南电梯版： -三四跃面积边

32、套165，中间套155；一梯两户，北花园阳台入户。2. 产品研发叠平三层平面 门厅165边套E-2155中间套D-2176边套C-22.4叠层户型北楼梯南电梯版： 三四跃155边套2. 产品研发挑空17.2关键点说明：户型亮点：三楼跃四楼，赠送阁楼，花园阳台入户。附赠面积说明：挑空空间17.2平米，南北露台17.56平米，阳台半计3平米。阁楼赠送约50平（其中层高高于2.1米约25平米），屋顶露台约15平米。2.4叠层户型北楼梯南电梯版： 三四跃165边套2. 产品研发挑空17.2关键点说明：户型亮点：三楼跃四楼，赠送阁楼，花园阳台入户。附赠面积说明：挑空空间17.2平米，南露台6.2平米，阳

33、台半计3平米。阁楼赠送约50平（其中层高高于2.1米约25平米），屋顶露台约15平米。2.4叠层户型北楼梯南电梯版： 三四跃176边套2. 产品研发挑空17.2关键点说明：户型亮点：三楼跃四楼，赠送阁楼，花园阳台入户。附赠面积说明：挑空空间17.2平米，南露台20.9平米，阳台半计3平米。阁楼赠送约50平（其中层高高于2.1米约25平米），屋顶露台约15平米。2.4 高层户型125+1412. 产品研发关键点说明：户型亮点：两梯两户，125平米正三方，三开间朝南;141平米3+1房，四开间朝南全明。2.4 高层户型141+141（中间套）2. 产品研发关键点说明：户型亮点：两梯两户，141平米

34、3+1，三开间朝南;2.5 地库专项2. 产品研发车库出入口车库出入口车库出入口2.5 地库专项-地下室轮廓线2. 产品研发2.5 地库专项2. 产品研发说明：地库柱网7.8X5.3单车位面积（含人防）：39平方米（含设备房，不含主楼下建筑）地库顶板覆土1.4米地库层高3.7米2.5 地库专项2. 产品研发说明：按现行规范预估人防面积为8200.人防位置如图，影响靠东面下叠地下室每户入户。人防面积8200m2. 产品研发2.6 交通分析除东会所部分地面停车，其余人车分流，地面仅留消防车道次要出入口及消防出入口次要出入口及消防出入口车行出入口人行出入口注：东面近距离开两个口需与政府沟通；2. 产

35、品研发序号名称面积（m2）备注1社区居委会用房205.6每户0.4m22物业用房573.5地上建筑面积的千分之七3经营性服务设施462.6300平米每千人（每户按3人计算）4垃圾收集站仅留场地，不设实体建筑苏州吹东南风，设置于下风向5开闭所1处约150放在地面，新规计容6配电房4处约860面积预估，放在地面，新规计容7门卫0验收后做成品岗亭8燃气调压站0放在地面，不计容9消控中心约100面积预估，放在地下10小计2251.6（计容）非经营性公建配套指标备注：地上物业用房实际作为会所使用，真实物业办公置于地下。社区居委会用房后期需移交给社区。上表标红面积计容。2.7 配套方案2. 产品研发2.7

36、 配套方案物业配套用房经营性服务设施、居委会 变电所 变电所变电所开闭所变电所垃圾站燃气调压站2. 产品研发2.7 配套方案会所设计方案：1、地块西会所：定位为休闲娱乐会所。 （1）地上面积573.5平方米，均为物业用房，开盘时做售楼处使用，主要功能为接待、水吧、沙盘区、VIP室。后期作为休闲娱乐会所，主要功能为大堂吧、多功能室、儿童活动室、棋牌室、袋鼠看护和老年人活动室。 （2）无地下室，无功能房间。2、地块东会所：定位为运动会所。 （1） 地上面积668.2平方米，其中462.6平方米为经营性服务用房，后期作为会所大堂、多功能厅使用。 205.6平方米为社区服务用房，后期需移交社区。 （2

37、）地下室面积约1500平方米，设置泳池、健身房、更衣区和物业办公。2. 产品研发2.7 配套方案 售楼处与苏州御园会所面积比较566m2. 产品研发2.8 项目面积指标管理销售面积最大化： 1、减少地面非经营性公建配套。 2、后期沟通，使房管局测绘面积规划许可证面积。 3、由于法式立面需保证凹阳台，按2015年新规将计全面积，立面设计时尽量采用露台。必须设计凹阳台时，通过立面和平面修改，使凹阳台面宽8m,可一半计容。规划局文件2. 产品研发2.10 外立面风格意向立面拟选用国产石材（金沙黄）参考项目同类立面成本：狮山御园1250元/ m2 叠层全四层2. 产品研发高层13层立面后期需设计为凸阳

38、台，风格与意向图有所差异，增加部分古典线条。底部二层石材,其余为真石漆。2. 产品研发 2.10示范区布置方案一：示范区位于东地块入口区域，区内景观面积约为6000平米（未包含庭院景观）。区内包括叠层三栋，设置4套样板房，客户临时车辆停至东会所门口地面停车。 示范区2. 产品研发 2.10示范区布置方案一：）样板房两套（一二跃180M2 ）（三四跃165M2 ）样板房两套（一二跃165M2 ）（三四跃155M2 ）售楼处（668M2 ）2. 产品研发 2.10示范区布置方案二：示范区位于西地块入口区域，区内景观面积约为6500平米（未包含庭院景观）。区内包括叠层2栋，6个单元叠层，设置4套样板

39、房，客户临时车辆停至现有地块南石湖风景区。由于规划条件未允许南向开口，但是地块南石湖景区配套周全景色宜人；目前项目公司与政府沟通借用南向石湖景区资源开设临时南向人行道口。 示范区 示范区）样板房两套（一二跃200M2 ）（三四跃180M2 ）样板房两套（一二跃165M2 ）（三四跃155M2 ）售楼处（574M2 ）2. 产品研发 2.10示范区布置方案二：售楼处精装修风格意向新古典风格（位置待定）精装修单方造价：4000元/M2软装单方造价： 2500元/M2 样板间精装修风格意向白色法式（位置待定）精装修单方造价：4000元/M2 软装单方造价： 3000元/M2 样板间精装修风格意向新古

40、典风格（位置待定）精装修单方造价：4000元/M2 软装单方造价： 3000元/M2 2.11 景观意向2. 产品研发景观意向轴线（狮山御园）景观意向巷道（上海臻园）景观意向高层区轴线（富春和园）节点意向功能场所2. 产品研发2.12 方案报批专篇1、景观报批时，多层区一层庭院围墙有报批隐患，规划报批不能表示，存在销售风险。2、规划条件西半部分设计小于15米低层住宅，现方案突破规划条件，有报批隐患，提前与规划局沟通。3、东会所处两个出入口距离较近，规划局、交警是否同意开设。4、法式立面效果需通过规划部门审核同意。5、根据周边城市项目消防反馈住宅楼座下与地上住宅需分别设置疏散通道，需与消防沟通。

41、产品配置标准PART 33.1 材料及设备标准3. 产品配置标准序号项目名称单位产品主要设计参考指标叠平洋房小高非人防地下车库人防地下车库配置标准工程含量价格标准配置标准工程含量价格标准配置标准工程含量价格标准配置标准工程含量价格标准一 主要设计指标及成本指标（一） 主要设计指标 1层数、标准层高、檐高1.1地上层数层413001.2地下层数层11111.3标准层层高m3.153.1533.73.71.4檐高m13.139.9002窗地比0.240.240.243赠送面积比例 %0%0%0%0%4车位配置比例1:X1:1.61:1.65单位车位平均面积 （非人防车库）m2/车位4339 6单位

42、车位平均面积 （有人防车库）m2/车位7地上地下综合钢筋含量kg/m27.1地上钢筋kg/m244市场价44 2.30 市场价45 2.30 市场价市场价7.2地下钢筋kg/m2130/170186 2.30 186 2.30 130 2.30 170 2.30 8地上地下综合砼含量m3/m28.1地上混凝土m3/m20.33市场价0.33400市场价0.36400市场价市场价8.2地下混凝土m3/m21.2/1.41.724001.724001.24001.4400（二）主要配置标准成本指标1环境元/m20 1.1区内景观元/m2900/750含区内景观、庭院景观、道路、围墙650含区内景观

43、、庭院景观、道路、围墙6501.2区外景观元/m2400小区北侧沿湖300小区北侧沿湖3003.1 材料及设备标准3. 产品配置标准2外檐装饰元/m22.4仿石涂料元/m2铃鹿 1.26 105铃鹿 0.92 1052.5石材幕墙（含石材、铸石线条）元/m2一层半干挂石材：25mm厚（部分35mm厚） 0.41 1150二层半干挂石材：25mm厚（部分35mm厚） 0.20 9002.6铝板元/m22.7外保温元/m225mm厚B1级XPS保温板 1.50 8025mm厚B1级XPS保温板 1.50 803外立面及屋面门窗元/m2断桥铝合金、玻璃采用LOW-E双钢化 6+12+6，充氩气 ，五

44、金件：坚朗0.24850断桥铝合金、玻璃采用LOW-E双钢化 6+12+6，充氩气 ，五金件：坚朗0.248204入户门元/樘0.01 37500.01 32505公共部位精装修5.1地上大堂精装修元/m2350035005.2地下大堂精装修元/m2250025005.3电梯厅精装修元/m22500 1500 5.4走道精装修元/m2800 800 6电梯万元/部4层为无机房梯速1m/S；13层梯速1.6m/S通力19 通力25 7轿厢装饰元/轿厢25000250008智能化元/m2洋房45元/m2车库24元/m2立林/ABB45立林/ABB452424二其它标准成本指标3样板间、售楼处3.1

45、实体样板间元/m24套，1180m2设计费装修面积600装修面积600硬装5000装修面积4000装修面积4000软装4500装修面积3000装修面积30003.3实体售楼处元/m2会所售楼处，1242m2设计费600硬装45004000软装250025003.1 材料及设备标准3. 产品配置标准外檐：叠层层为一层石材（山东金沙黄），上部仿石涂料EPS线条；高层为两层石材（随州黄），上部仿石涂料EPS线条；会所为全石材（山东金沙黄或同等石材）门窗：（叠层）断桥铝合金850元/m2； （小高层）断桥铝合金820元/m2景观：650/m2 （按景观面积，含围墙） 层高：叠层：一层3.4米,二层3.

46、15米，三层3.2米，四层3.15米 高层：3米电梯：通力（叠层）梯速1.0m/s； （小高层）梯速1.6m/s覆土：景观覆土1.4m入户门： （叠层）钢木复合门3750元/樘； （小高层）钢木复合门3250元/樘3.2 景观配置标准及软硬景比例3. 产品配置标准1、风格说明：与建筑立面风格匹配的法式景观风格2、目标成本标准：650元3、硬软比控制要求：3:7，以乡土树种为主4、园区配置要求（见表一）5、庭院景观功能配置要求：叠加别墅私家庭院草坪交付，中间套户型南院35-50平方米，边端套南院160平方米左右，北院8平方米左右。分区面积（m2）配置标准分区总价示范区景观面积 6250入口水景+

47、树阵+大草坪860万非示范区29534巷道+小院1500万室外景观设施标识、室外家具、活动器械155万车库廊架27.3万变更签证258万总景观面积35784平均单方806元总价2885万狮山御园景观成本构成分析：石湖景观成本构成分析：分区面积（m2）单方造价（元）参考标准配置标准分区总价东侧会所及南侧会所区中心景观面积 6380X1200（1000）狮山御园（降标）入口水景+树阵+大草坪766万（638万）别墅庭院面积 14530X150狮山御园1.8米高红叶石楠绿篱+草坪218万花园巷道及其他公共区面积 28402X780（650）狮山御园（降标）绿化+铺装+北院矮墙+小品2215万（184

48、6万）小区围墙1377 mx2500狮山御园柱体涂料+铁艺栏杆344万地库廊架3个及地面出入口栏杆狮山御园车库廊架为铸铁镀锌方通，人行及自行车出入口为铁艺栏杆100万总景观面积49312平均单方740元（640元）总价3985万（3447万）表一：全区景观功能性配置要求表功能项分项有无数量私家庭院叠加别墅私家庭院有南院+北院，草坪交付高层私家庭院有南院，草坪交付公共区室外泳池无儿童池无SPA池无活动场地儿童活动场地有1健身器械场地有1屋顶花园上人屋顶花园无园区配套表配套项目配置内容有无备注儿童活动场地塑胶场地、沙坑无南面石湖景区贴临用地就有儿童游乐活动场地。考虑法式景观纯粹考虑不做。组合游乐设

49、施无零散游乐设施无看护休息区无洗手池无储物设施无综合性活动场地活动场地无南面石湖景区有活动场地。室外全民健身器材健身器材及休息座椅无南面石湖景区有。健康跑道塑胶跑道无由于小区密度大，考虑借用巷道做慢跑道，塑胶材质不适合用在巷道。室内球类场地室外篮球场、室外羽毛球、网球场无石湖景区有已建网球场。室外泳池泳池无无障碍出行坡道、栏杆有园区配套表配套项目配套内容有无备注快递柜快递柜有考虑东会所设置。园区服务中心园区服务用房-袋鼠看护（四点半学堂）有考虑在西会所借用部分物业办公面积20平米设置老年兴趣活动室有考虑在西会所借用部分物业办公面积20平米设置园区入口迎客大堂有借用现有物业及配套商业面积园区食堂

50、就餐区、食堂无对小区品质有影响不设置厨房、库房无对小区品质有影响不设置垃圾收集点垃圾房有设置垃圾收集场地景观重要节点及配套布局分析：1、主入口迎宾水景、人行入口对景2、法式主轴线景观（以水景、行列式种植和草坪为主）3、会所景观（以水景、行列式种植和草坪为主）4、识别性巷道空间42444443144垃圾站袋鼠看护、老年活动室快递柜3.3 公共区精装成本标准3. 产品配置标准1、一层入户大堂、电梯厅：墙面：石材；地面：石材；精装修单方造价：3500元/M2 （含安装）2、标准层电梯厅、走道：墙面：仿石材砖； 地面：石材；精装修单方造价：叠层2500元/M2 （含安装）小高1500元/M2 3、地下

51、层大堂：墙面：仿石材砖； 地面：仿石材砖；精装修单方造价：2500元/M2（含安装）项目开发节奏及成本投资分析PART 4二批次开工：2016.6.15开盘：2016.11.15一批次开工：2016.6.15开盘：2016.10.15 示范区（方案二）开工：2016.4.20开放：2016.10.15红色线条为总包划分示范区（方案一）开发节奏前期节点开始时间完成时间备注立项2016年2月18日2016年3月4日节能评估、可行性报告建设用地规划许可2016年3月15日2016年3月23日A.B地块重新规划土地证2016年3月24日2016年4月1日A.B地块为一张土地证方案批复2016年3月15

52、日2016年4月30日工程规划许可证2016年4月30日2016年5月30日施工图审查2016年5月30日2016年6月30日施工许可证2016年6月30日2016年7月20日示范区开放2016年10月15日预售许可证2016年9月25日2016年10月15日竣备 验收2017年12月30日98序号项目名称开始日期完成日期日历天数措施及说明1场地平整2016.2.222016.3.1018存在清淤换填2地勘2016.3.12016.3.30303临时水电2016.2.222016.3.3036含协调高压线改造或采用发电机4土建设计方案2016.2.6方案确定5方案报规文本2016.2.296工

53、程桩施工图2016.2.152016.3.10257打桩单位招标2016.2.172016.3.10188工程桩施工、检测2016.3.202016.4.2030可根据桩型、桩长提前订桩9示范区土方开挖2016.4.212016.5.2030土方预计8万方，每天运土5000方10施工总包招标2016.2.202016.4.303811示范区全套施工图2016.2.152016.4.205512地下室施工2016.5.212016.6.213013主体结构2016.6.222016.7.2230二次结构随主体同步；挑架14二次结构及外装2016.7.232016.9.3067二次结构以外墙为主，

54、外墙涂料、外檐石材考虑以示范区内侧为主15示范区精装施工图2016.5.3016精装招标2016.6.152016.7.254017实体装修样板2016.8.152016.9.3045提前插入样板间提前插入精装18软装布置2016.10.12016.10.151519景观施工图2016.6.1020景观单位招标2016.6.252016.7.253021景观工程施工2016.8.152016.10.156022示范区完工2016.10.15示范区8栋住宅，1栋会所，按10月15日完工考虑99一批次开发节奏(交地编制）编号类别任务名称工期开始时间完成时间责任部门备注工程建设(13栋四层洋房）启动

55、会2016年3月5日1一级规划方案批复452016年3月15日2016年4月30日前期部、设计部2一级多层洋房工程建设（4层）4502016年6月15日2017年11月10日3二级 地质勘探302016年3月1日2016年3月30日工程部4三级桩基工程452016年6月15日2016年7月30日工程部5一级土地证获取72016年3月24日2016年4月1日前期部6三级基坑支护及土方开挖602016年7月1日2016年8月30日工程部7一级规证获取302016年4月30日2016年5月30日前期部8一级施工证获取202016年6月30日2016年7月20日前期部、工程部9三级基础及地下室6520

56、16年8月1日2016年10月5日工程部10一级预售证202016年9月25日2016年10月15日前期部11三级主体结构（14层）402016年10月6日2016年11月15日工程部12三级屋面工程552016年11月15日2017年1月10日工程部13三级二次结构452016年11月16日2016年12月30日工程部14二级外檐装饰工程1352016年12月15日2017年4月30日工程部含春节15三级土方回填302017年5月1日2017年5月30日工程部16二级精装修工程（公共部位）1352017年6月1日2017年10月15日工程部17二级室外市政管线及配套902017年5月20日2

57、017年8月20日工程部18二级景观工程1002017年8月1日2017年11月10日工程部19二级车库地下室管线及装修1502017年3月15日2017年8月15日工程部20二级验收结转 502017年11月10日2017年12月31日-21一级交付52018年6月25日2018年6月30日100二批次11月份开盘计划安排（按13层小高层编制）编号类别任务名称工期开始时间完成时间责任部门备注工程建设(4栋13层、9栋4层、一栋会所）2016年11月开盘1一级多层洋房工程建设（10层）4502016年7月15日2017年11月10日2二级 地质勘探302016年3月1日2016年3月30日工程

58、部3三级桩基工程302016年6月15日2016年7月15日工程部4三级基坑支护及土方开挖402016年7月16日2016年8月25日工程部5三级基础及地下室502016年8月25日2016年10月14日工程部以13层小高层为例6三级主体结构（14层）252016年10月15日2016年11月10日工程部7一级预售证52016年11月10日2016年11月15日前期部8三级主体结构（513层）502016年11月10日2016年12月30日工程部9三级二次结构502016年11月20日2017年1月10日工程部10二级外檐装饰工程1202017年2月15日2017年6月15日工程部11三级土方

59、回填152017年6月15日2017年6月30日工程部12二级精装修工程（公共部位）902017年7月15日2017年10月15日工程部13二级室外市政管线及配套602017年7月1日2017年9月1日工程部14二级景观工程702017年9月1日2017年11月10日工程部15二级车库地下室管线及装修1502017年5月1日2017年9月30日工程部16二级验收结转 502017年11月10日2017年12月31日-17一级交付52018年6月25日2018年6月30日一、工程组织土建示范区桩基：4月20日0 : 6月21日封顶：7月22日一批次桩基：7月30日 0:10月5日 封顶：11月1

60、5日二批次桩基：7月15日 4F: 11月10日 封顶：12月30日示范区二、工程组织外檐示范区进场：2016年7月23日完成：2016年9月30日一批次进场：2016年12月15日完成：2017年4月30日二批次进场：2017年2月15日完成：2017年6月15日示范区三、工程组织回填土示范区完成：2016年7月15日一批次完成：2017年5月30日二批次完成：2017年6月30日示范区四、工程组织配套配套设计招标进场时间完成时间雨污水2016/5/30（示范区）2016/10/30（批量）项目公司2016/6/20（示范区）2017/5/10（批量）2016/7/20（示范区）2017/9