某地产成本管理制度

1、第一章房地产成本管理制度一、总 则l、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。二、房地产成本管理职责（一）成本管理部的成本管理职责、制定、修正成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。、进行房地产市场调研，对房地产

2、市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给企业管理层作决策参考； 保持对国家有关法规政策和成本管理环境的了解， 协助房地产公司争取优惠政策、 处理有关政策性问题。、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是：立项资料是否齐全、规范；市场定位是否明确、恰当；投资成本估算是否经济、合理；投资回报是否符合利润目标要求；投资风险能否有效控制。、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编成本报表；分析、总结项目成本控制情况。协助、督促各开发企业做好项目

3、操作过程中的成本控制工作。、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。、组织成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广内外成本管理经验寻求降低成本的有效途径，促进成本管理水平的提高。、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。、逐步排行成本管理及其信息交流电脑化，搞好成本管理的综合服务。（二）各执行部门的成本管理职责1、认真执行成本管

4、理制度，结合实际制定本单位成本管理制度，并自觉接受监督。2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求提交立项可行性报告，履行立项审批程序。3、 规划设计阶段， 应按市场定位和成本估算准确把握设计方案， 组织审查设计概算的经济合理性， 使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施5、 遵循基本建设程序， 进行项目实际操作， 对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制

5、，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控、保证将成本控制在目标成本范围内。6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。9、定期或不定期分析成本结构、差

6、异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告报财务部。三、房地产成本监控 （一）成本监控系统1、 根据公司的管理体制 建立以管理监控为中心、 以操作监控为中心的房地产成本监控系统。 实行 总经理领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的运行机制。2、各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控3、各开发企业应根据管理需要和项目实际情况，设置审算部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位，保证成本控制工作的顺利进行。（二）成本监控的要求制度建设l 、根据管理的需要，各房地产公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度，并备案：成本管理责任制及监控程序；计划管

7、理制度（包括指标、定颁、考核管理办法） ：招、投标管理制度；合同管理制度；工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、期工验收移交）管理制度；预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结算款项拨付僧理制度费用控制制度；材料设备管理制度。以上制度，各单位可分别制定也可综合制定。2、公司应不断总结成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善公司的房地产成本管理制度。计划管理1、各开发企业应按根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况：开发产品成本计划（按完全成本口径） 期间费用计划； 降低成本技术组织措施什划。2、成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因

8、素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据地、图表化。3、各开发企业应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。分析检查各开发企业在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作、分析的重点是：计划及其执行盾况；实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因；分析棚内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策；评价、结论与揭示。公司根据管理需要，应按项目就成本控制情况进行分析检查。信息交流、 应上报的常规性成本资料主要包括：项目基本情况；按会计制从规定应编报的成本核算报表

9、；成本动态情况及其分析资料；当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。2、按例外管理原则对下列成本异常偏差及其处置办法应随时上报；当地有关法规政策的重大调整：成本超降率占单项工程成本总额10以上、占其本身预算成本或计划成本30以上的的项目、事件（包括停工、严重南工、重大设计变更、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故等因素影响造成的成本增、减项目、事件） ：合作条件更改补交地价。3、各开发企业应建立成本信息库，互相交流成本控制的经验教训。四、房地产开发环节的成本控制（一）立项环节的成本控制1、各单位新项目立项时必须提交立项价示和详细的可行性研究报告 ，并经立项听证会讨论通

10、过。 可行性研究报告除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节目及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：成本费用估算和控制目标及措施；投资及效益测算、利润体现安排；税务环境及其影响； 资金计划； 竟投方案 （仅限招标、拍卖项目）投资风险田信及相应的对策；项目综合评价意见。、 可行性研究报告应至少在立项听证会前提前一周上交。、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因是发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新提交立项申请 。、招标或拍卖项目的竞价不得突破批准的最高限阶；合作建房项目要充分考虑地价款的支平才方式及相应的资金成本；、招

11、标、拍卖合同或合你开发合同应经律师审核后正式签署。（二）规划设计环节的成本控制、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则：能由内部完成的规划设计工作，应由内部自行完成；需委托设计院进行的规划设计工作，应采取地标方式，择优确定。、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标） ，应首先上报领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计） 。每一阶段都必须要求设计单位出具设计概（预）算 ，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上编制我方的建造成本概（预）算 ，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。

12、、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的施工图预算原则上不得突破我方编制的建造成本预算 。4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。（三）施工招标环节的成本控制、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联台组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行

13、进详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考读，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。、凡投资额超过人民币 1， 000 万元的工程项目若采取邀请招标方式。应事后提交有关招标、评标等工作的文字备忘。、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及

14、内容概念应消晰，不得因工程紧而不签合同就开工。 应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等10 、出包工程应严禁擅自转包（四）施工过程的成本控制现场签证、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在职后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。、凡实行造价大包干的工程和取费

15、系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目。在施工过程中不得办理任何签证。5、因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写设计变更审批表并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况而定。工程质量与监理、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故

16、情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。争故报告与处理方案应一并存档备案。3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。 凡未经验收签证的， 应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。工程进度款、原则上不向施工单位支付备料款确需支付者 应不超过工程造价的15并在工程进度款支付到工程造价50时开始抵扣预付备料款。、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表.工程、预算部门会同监理人员对照施

17、工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片） 、工程质量证明等资料：预算部门整理复核工程价值量经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。3 、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利4、工程进度款支付达到工程造价85时原则上应停止付款，预留至少10 工程尾款和5 保修款以便掌握最终结算主动权。（五）工程材料及设备管理1 、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备消单，一般按照下列原则决定甲供、 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：） 、 甲方能找到一级建材市场的、 有进口免

18、税计划指标的、 有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；） 、实行甲供或甲定已供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。） 、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象） 、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照以下列条件择优确定供货单位：能够实行赊销或定金较低的供货商：愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商：能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；售后服务和信誉良好的供货商。、 工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数

19、量、 质量及规格， 要当场检查验收并出具检验报告， 办理验收手续，妥善保管。对不符台要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款、 采购合同中必须载明：因供货商供货不及时成质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任、各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度， 不得 促成由一人完成材料采购全过程的行为、 对于乙供材料和设备， 我方必须按认定的质量及选型 在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。、材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过审算

20、部门同意领导批准7、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算（六）竣工交付环节的成本控制、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等。 “移 交证明书” 应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施均应限期整改直到复验合格。 因施工单位原因延误工程移交， 给我方造成经济损失的， 要按合同追究其责任。、工程移交后，应按施

21、工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订保修协议书 ，以明确施工单位的保修范围、保修责任（包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定）及处罚措施等。、采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用 应在工程承包合同中便明确由乙方承担（七）工程结算管理1 、工程竣工结算应具备以下基本条件；符合合同（协议）有关结算条款的规定：具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；工程遗留问题已处理完毕：施工单位结算书按投求编制，所附资料齐全。、工程结算要以

22、我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考 “点工” 必须按照定颁价计取、结算、审算部门应详细核对工程量审定价格、取费标准计算工程总造价做到资料完整有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审、编制的预、结算书，应当有工资、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项、审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理进行“三算” 对比 找出工程成本超、降的因 素，并提出改进措施和意见7、在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书（八）其他环节的成本

23、控制、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的销售承诺事项清单 逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内 销售承诺事项清单及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时应事先编制预算并报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏：应减少现房积压时间，减少利息费用等成本4、各开发企业应按回避、竟争、平

24、等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系五、附 则、本制度适用于各房地产开发企业各房地产开发企业应根据本单位的具体情况和项目特点，结合本制度的要求。制定本单位的成本管理制度或管理办法在实际工作中不断完善，并备案、本制度未涉及到的内容或未尽事项应按照国家和房地产开发企业成本管理的有关规定执行。本制度由财务管理部根据成本管理的需要进行修订和完善第二章 房地产企业成本核算指导总 则 1 为了加强成本管理， 规范房地产开发企业成本核算， 正确计算开发产品成本， 便于成本资料 的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及制定的有关规定的要求、制定本指导。 2 房地产

25、开发企业成本核算的任务是： 建立和完善成本核算基础工作， 合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本的费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。 3 各房地产开发企业， 应建立成本核算责任制， 不断完善成本核算基础工作， 改进成本核算方 法，严格按照国家以及公司成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受公司监督。成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。第三步： 按受益原则和配比原则， 确定应分摊成本费用在各成本核算

26、对象之间的分配方法、 标准。第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。第七步： 正确划分可售面积、 不可售面积 （由主管部门划分提供） ， 根据有关规定分别计算可售面 积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。成本核算对象的确定 1 成本的核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要; 便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适

27、应成本监控的要求。 2 各单位可根据上述原则， 参照下列条件， 结合项目开发地点、 规模、 周期、 方式、 功能设计、 结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。1 ） 单位开发项目， 一般以每一对立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核 算对象。2 ） 在同一开发地点、 结构类型相同、 开竣工时间相近、 由同一施工单位施工或总包的群体开 发项目，可以合并为一个成本核算对象。3 ） 对于开发规模较大、 工期较长的开发项目， 可以结合项目特点和成本管理的需要， 按开发 项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。成片分期（区）开发的项目，

28、可以以各期（区）为成本核算对象。一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应 按功能划分成本核算对象。同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。（ 4 ） 根据核算和管理需要， 对独立的设计概算或施工图预算的配套设施， 不论其支出是否摊入 房屋等开发产品成本， 均应单独作为成本核算对象。 对于只为一个房屋等开发项目服务的、 应摊入房屋 等开发项目成本且造价较低的配套设施， 可以不单独作为成本核算对象， 发生的开发费用直接计入房屋 等开发项目的成本。四、 成本费用项目及核算内容4 1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，

29、按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括系 列六项：土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费4 2 各成本项目的开支范围如下：土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：政府地价及市政配套费： 支付的土地出让金、 土地开发费， 向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。合作款项： 补偿合作方地价、 合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。拆迁补偿费：有关地上、

30、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出， 安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费。开发前期准备费:指在取得土地开发权之后、 项目开发前期的水文地质勘查、 测绘、 规划、 设计、 可行性研究、 筹建、 “三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：勘查设计费勘测丈量费：包括初勘、祥勘。主要有：水文、地质、文物和地基勘查费，沉降观测费，日照测试费、拔地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费等其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。建筑研究用房费：包括材料及施工费

31、报建费报批报建费包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金） 、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费） 、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。增荣费包括水、电、煤气增荣费“三通一平”费：临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、

32、迁移等费用。场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。三） 临时设施费）临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用）临时办公室：租金、建造及装饰费用）临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费）临时围板：包括设计、建造、装饰费用主体建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：基础造价包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费、基础处理费、桩基咨询及检测费、降水结构及粗装修造价结构及粗装修（含地下室部分） ，如系高层建筑，有裙房架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼，转换层结构并入塔楼。门窗工程主要包括室外门窗、户门、防火门的费用公共部位精装修费主要包括大堂、楼梯

33、间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用户内精装修费主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。主体安装工程费室内水暖气电管线设备费：室内给排水系统费（自来水/ 排水 / 直饮水 / 热水） ；室内采暖系统费（地板热/ 电热膜 / 分户燃气炉 / 管道系统 / 暖气片） ；室内燃气系统费：室内电气系统费（强、弱电预埋管）室内设备及其安装费空调及安装费电梯及其安装费发电机及其安装费高低压配电及安装费消防通风及安装费背景音乐及安装费室内智能化系统费保安监控及停车管理系统费用电信网络费用卫星电视费用三表远传系统费用家居智能化系统费用社区管网工程费室外给排水系统费主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮

34、水系统、热水系统室外采暖系统费主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用室外燃气系统费主要包括管道系统、调压站室外消防系统费主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站室外智能化系统费主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括：环境设计费 绿化建设费：区内、区外绿化支出 建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等 道路、广场建造费、道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等 围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门 室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯 室外背景音乐 室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等配套设施费指房屋

35、开发过程中， 根据有关法规， 产权及其受益权补属于开发商， 开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。对于产权。收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销

36、售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如“游泳池：土建、设备、设施2、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构3、幼儿园：建造成本及配套资产购置4、学校：建造成本及配套资产购置5、儿童游乐设施6、车站建造费：土建、设备、各项设施开发间接费 开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。工程管理费1 ）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用

37、2）预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的行政费4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖5）质检费：竣工验收过程中的有关质检费。二）营销推广费项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用，主要包括：1 ）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品6）接待厅装

38、修、装饰费：设计、工程、装饰等7）现场销售器具费：饮水机、家私等8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等9）卖点增加费：10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。12）销售模型费13）展销费：展位费、布置费、制作费等14）其他三）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失、减去利息收入和汇兑受益的净额。四）物业管理完善费包括按应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、 公建维修基金或其他的专项基

39、金。期间费用期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、核算程序详见费用核算办法 。三类期间费用与“开发间接费”均由联系和区别，详细界定与核算办法详见用核算办法四、 会计科目与帐簿设置5-1 “开发成本”科目：核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的详置详见“房地产成本核算科目明细表”在各级明细科目下，在按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。*项目一|在建一期住宅待开发土地跨期待分摊

40、成本项目开工前，所有成本均在成本核算对象待开发土地“中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自” 待开工土地“中转入”在建 *期“。5-2 开发间接费“科目：归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与楼盘推广销售有关并发生在开盘前费用支出。这类费用先归集，再并按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表“。5-3预提费用“科目：核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未结算或支付的成本、费用。费用预提的时间：一般在结转房屋等开发产品时预提。费用预提金额的确定：以电算化成本信息系统中的

41、动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。对于预提费用，也可不作帐务处理。在自定义资产负债表中， 预提费用直接取帐套中 “开发成本一各 成本核算对象的贷款余额“，存货取帐套”开发成本一各成本核算对象的借方余额5-4待摊费用“科目：按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期 限在一年以内的费用。5-5 “开发产品“科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各单位在进行“开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况 的详细资料。六、房地产成本核算科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地获得价款按前述明细

42、各成本核算对象成本核算 对象可分 层次设立开发前期准备费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体建筑工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体安装工程费按前述项目按前述项目各成本核算对象社区管网工程费按前述项目按前述项目各成本核算对象园林环境工程费按前述项目各成本核算对象配套设施费按前述项目各成本核算对象开发间接费按前述项目按前述项目各成本核算对象自一级科目开发间 接费转入开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入 开发成本营销费用按前述明细资本化利息物业管理完善 费其他开发产品项目名称成本核算对象设置面积或套数的数量金额帐七、成本费用的归集与分配土地获得价款一般能分清成本核算对象的， 可

43、直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配； 也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法为：按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到小区；再将分配到小区内的土的成本 ，按小区内房屋等成本核算又象和道路，广场等共用场所的占地面积进行直接分配，然后将分配到小区内道路，广场等共用场所的占地面积的土地成本 ，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数

44、加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应承担的土地成本.方法二；也可将共用占地面积分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。按建筑面积征（或补偿）时：按成本核算对象的建筑面积来分摊。开发前期准备费，主体建筑工程费，社区管网工程费，园林环境工程费，配套设施费。能够分清成本核算对象的， 可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按一定标准分配 计入各成本核算对象。开发间接费应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实

45、际开发数，在每月末，根据实际发生数 按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。不能有偿转让的配套设施，留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。关于借贷费用资本化借贷费用资本化的期限：自开发投入起至完工交付日止的贷款费用可资本化，其间开发商主动实施的停工其间不包括在内；可资本化的借款费用包括： 与开发项目直接相关的借款利息支出，汇兑损失等借款费用， 但不包括借款手续费及佣金；可确定借款用途并专款专用于某特定开发项目的，可将贷款费用直接计入受益的开发项目；不能分清、具体用途的借款费用， 可采用各项累计投资额， 各项目缺口资金等标准在受益的各开发项目间分 摊。八、附：“开发成本”科目编号一览表科

46、目名称编号（略）开发成本土地获得价款政府地价及巾政配套费合作款项红线外市政配套费拆迁补偿费开发前期准备费勘察设计费勘查丈量费规划设计费建筑研究用房报批报建费政府报批报建费增容费三通一平费临时道路临时用电临时用水场地平整费临时设施费临时围墙临时办公室临时场地占用费临时围板主体建筑工程费基础工程土方护壁（坡）桩基桩基检测P降水结构及粗装工程门窗工程室外门窗户门防火门公共部位精装修大堂精装修楼梯间精装修P 屋囿精装修外立面精装修室内装修厨房精装修卫生间精装修厅房精装修阳台、露台精装修主体安装工程费室内水暖气电管线设备费P室内供排水系统费一室内采暖系统费室内燃气系统费 室内电气系统费1;室内设备及其安

47、装费空调及其安装费r电梯及其安装费n发电机及其安装费高低压配电及其安装费r消防通风及其安装费背景音乐及其安装费室内智能化系统费r保安监控及停车管理费用电信网络费用卫星电视费用:三表远传费用n一家居智能化费用社区管网工程费；室外给排水系统费自来水系统雨污水系统直饮水系统热水系统室外采暖系统费管道系统热交换站锅炉房;室外燃气系统p管道系统调压站室外高低压系统费高压线路工程低压线路工程配电室开闭站室外消防系统费室外智能化系统费P电信网络系统费小区停车管理系统电子巡更系统P 围墙监控照明系统二园林环境工程费环境设计P绿化建设费建筑小品道路及广场建设费围墙建造费:室外照明室外背景音乐室外零星设施配套设施

48、费游泳池会所 :幼儿园学校网球场开发间接费工程管理费工程监理费预结算编审费行政管理费一施工合同外奖金质检费利息营销费用媒介广告费广告设施及发布费物业完善费第三章 责任成本管理体系目的特制定本管理指引。为提高公司成本管理水平 形成分工负责、有机协调的成体系二、方法与过程控制责任成本体系释义地产业务操作过程是程序性很强的专业合作过程 各个专业过程所确定， 形成的经济支出的迭加构成了房地产成本。房地产成本管理效果依赖于各环节自身的良好运作 房地产成本管理依赖于各环节之间有机协调与配合责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责， 并借助技术经济指标反馈、 考核评价其职责履行情况责任成本体系目在加强

49、不同专业 不同流程之间的合作和沟通 形成分工负责、 有机协调的责任成本体系责任成本体系组成要素责任主体：以公司设计、工程、项目经理部、销售等职能部门为责任主体在各业务环节区分主导部门和配合部门。责任范围；建造成本核发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范用责任目标： 按公司成本管理宗旨， 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力， 并形成行业成本优势 各个责任范围内成本管理目标应以经济合理性、 产品竞争力、 行业成本优势为追求目标反馈指标： 以定量指标为主 反馈指标的系列数值反映项目成本特性 单一反馈高低并不能如实反映成本理性评价部门： 及时讨书并提供反馈指标 在各部门发表自我评价

50、的基础上， 就各责任成本管理结果是否经济合理是否符合成本管理宗旨 发表评价意见并形成系统的项目责任成本分析报告第四章 目标成本管理实施细则一、 方法与控制目标成本释义、 目标成本是公司基于市场状况， 并结合公司的经营计划， 根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。 应体现 “以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力， 并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。、目标成本文件分为三个部分： 目标成本测算表 目标成本控制责任书 动态成本月评估 。、 目标成本测算表是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。 建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线， 由各分项目标成本组成。 各

51、分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。、 目标成本控制责任书是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。、 动态成本月评估反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。目标成本管理原则市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。事前控制原则： 目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主， 事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。动态管理原则 ： 建设项目的动态成本要及时与目

52、标成本进行比较并纠偏， 确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。目标成本文件制订的步骤及时间要求项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算“。确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。主体建安费以设计部编制的建设项目综合经济技术指标表为依据，在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成方案设计阶段的成本控制建议 ，以此指导实施方案的造价控制。实施方案阶段：实施方案确

53、定后五个工作日内，对项目成本测算表进行细化和修订。根据各相关部门的工作现状和计划，对设计、报建、营销等费用进行分析或修正。建安费的控制在主要材料设备选型确定后， 需增加主要材料设备的目标成本分析。 结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标 （如钢筋、砼含量等） ，形成施工图设计阶段的成本控制建议 ，作为设计任务指导书的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据。施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对目标成本测算表全面进行细化和修订，作为最终的目标成本。并按已完成的经验和“责任成本体系”的要求，编制正式的目标成本控制责任书 ，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用

54、与管理。各阶段的成本测算的相关资料 （成本测算表、 目标成本控制指导书） 在定稿后即时报财务管理部成本审算中心，相关数据录入成本管理软件。目标成本测算表的编制1 、目标成本测算必须应用统一测算表格（见附件） ，并体现量价分离的原则。2、目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书。3、成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。施工图

55、预算完成后成本测算表中的工程量，应是按图实际计算的结果。4、成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。5、产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化” 。在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案。6、施工图预算完成后目标成本测算表中的材料设备，对其品质应有准确有描述，且应与楼盘的定位相适应，能提供品牌和图片说明为最佳。7、投资分析和实施方案阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写可售面

56、积单方成本或总金额，但需注明参考依据。8、各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原则不一致的地方应有充分的依据和说明，原则是偏差不应太大。目标成本控制责任书的编制1 、目标成本控制责任书是目标成本管理的指导性文件，与设计任务管理指导书、工程管理指导书等，互相补充，共同构成项目经营指导书内容。2、目标成本控制责任书的制定，应按照责任成本管理体系要求，明确成本发生各阶段的控制内容、控制原则、责任部门等。3、目标成本控制责任书应包含以下内容：项目概况：总规划指标，分期规划指标，工程概况，入伙时间。（2地价成本控制：目标、责任部门、控制手段和要点。（3）开发前期准备费用控制：目标、责任部

57、门、控制指标、控制手段和要点。（4主体建安、社区管网、配套设施费的控制：目标、责任部门、控制指标、 控制要点， 应避免的已完工程的失败教训总结； 还应包括材料的供应方式及供应商的选择要求。园林环境工程及样板间、卖场装修费用的控制：目标、责任部门、控制要点。开发间接费的控制:（各成目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等的控制。本项目的具体控制指标详见责任成本管理体系指引）、营销费的控制包括开发间接费中的“营销设施建造费”和期间费用中的“销售费用”。 “营销设计建造费”额度的确定及实施过程，均需要设计、营销部门的密切配合，兼顾效果与成本的平衡；特别是卖场和样板

58、间装修， 在总额确定后， 由设计部负主要控制责任， 并将样板房装修费用的销售收回率作为成本控制的考核指标之一。 “销售费用”应结合推盘计划，于项目定位完成后制定投放时间和费用额度计划。、 目标成本控制责任书由成本管理部负责编写， 初稿完成后反馈到设计、 工程、 营销、 项目经理部、项目发展部、财务部等各职能部门讨论、修改，达成一致后由各部门第一负责人签字确认，总经理签发执行。目标成本的执行、在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部每月出一份项目动态成本月评估 ，包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议。、 项目动态成本月评估应包括“变更签证统计表”和“项目

59、动态成本信息表” ，并作为成本信息月报的部分内容，在完成后的三个日内报财务部成本审算中心。 （可在成本管理软件中完成）3、成本管理部应根据合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况、及变更签证金额，每月在“成本管理软件”中对各项目的待发生成本进行评估，在软件中生成“项目动态成本信息表” 。4 、 如在月内出现影响成本50 万元以上的重大事项， 变化发生的责任部门应及时向成本部提供相关资料，成本部及时计算相应成本变化金额和原因，向公司总经理和分管领导汇报。5、在合同审批时，即时揭示施工合同和材料采同的合同造价与目标造价的对比概况；反映营销广告合同、园林环境合同的额度使用情况；设计变更和现场签证应做

60、到一单一算，月结月清，并录入成本管理软件。6、项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应按照目标成本控制责任书对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一。7 、 工程项目结算后， 应按目标成本科目分类， 总结各成本项目的造价指标和技术经济指标， 并按照 “成本数据库” 的格式要求， 录入数据库或整理成标准格式的 Excel 数据表作为新项目测算、 结算初步审核的依据。8、项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相似工程的限额设计提供经验数据。目标成本的修订1、施工图确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本