商业运营管理流程

1、商业运营管理操作流程指编制 日期修订记录日期修订状态修改内容修改人批准人商业运营管理流程商户商管公司相关部门决策层支持文件商铺租赁 合同工程竣工验收工程竣工验收报移交物业办理进场手续：提交装修施工图纸和效果图是否需要二次工程变更邮发交房通知4书装修整改装修完成实施装修场进户商户开业进入商业场退户货品、设施撤场提出退场审批退场申请单项目部：根据二次变更设计方案施工交房通知书装修整改通知书退租申请单结清水电费用不退还租赁保证金区域财务部：*退还租赁保证金*1退租验房、填写 退租验房单申请退还租赁保证 4退租验房目的明确、规范商户运营工作，实现工作流程的标准化、程序化、系统化，合理计划安排运营全作业

2、流程，最大程度保证项目商业期望价值和经济收益的实现。适用范围适用于集团所开发商业项目的运营及实施工作管理。术语和定义无。职责4.1商管公司4.1.1根据公司自持型商业，确定租赁商户并签订商铺租赁合同。4.1.2负责招商前期和中期与合作商户进行房产技术条件对接和协调，及时向设计管理 中心、项目部反馈，使之满足重点商户的物业需求。4.1.3负责招商后期商铺交付阶段合作商户提出的合理二次工程变更对接和协调。4.1.4负责发送进场通知及准备相关资料，通知商户收铺。4.1.5移交商户资料与信息，参与商户装修审核。4.1.6负责协调商户装修，配合商户开业前取得相关经营证照。4.1.7负责商户集中开业。4.

3、1.8负责商户退场，组织协调相关收铺工作。4.2设计管理中心4.2.1根据重点商户的物业需求，对所租赁商业的房产技术条件，进行新的设计。4.2.2参与并配合商管公司审核商户装修图纸。4.3成本管理中心4.3.1根据设计管理中心新的设计，进行成本核算。4.4采购管理中心4.4.1根据新的设计房产技术条件和成本核算明细，进行招标采购。4.5项目部4.5.1参与主力店、次主力店商户招商谈判，负责房产技术条件谈判与对接。4.5.2根据重点商户的物业需求，结合设计管理中心新的设计变更，进行工程施工，以 便物业条件满足商户进场装修及后期经营。4.6物业公司4.6.1负责工程竣工验收的对接和资料接收。4.6

4、.2负责商户进场的各项手续办理，以及各项物业相关费用的收缴。4.6.2负责监督管理商户的商铺装修。4.6.3负责商户退租的水电等费用的结算。4.6.4负责商户退租后的商铺验收，并出具商户退租验房单。4.7区域财务部4.7.1负责商户租赁的租金、保证金的收取。4.7.2负责商户合同到期后退还租赁保证金的审核与结算。工作程序5.1商户进场前准备5.1.1新建/补充招商物业移交与商户资料移交完成后，商管公司与商户签订商铺租赁 合同后，于合同规定期限前向商户发出进场通知书。5.1.2商户进场时，商管公司配合完成商户办理相关进场手续。5.2商户进场装修5.2.1商管公司要求商户提交装修方案，并附上详细装

5、修施工图纸（需提供电子版本）， 包括：效果图、总平面图、各立面图、天花平面图、电气系统图、电气施工平面图、所 有主材明细等。5.2.2商管公司邀请设计管理中心进行装修方案审核，并及时将装修方案审核意见反馈 商户，双方达成一致后确认装修方案通过（特殊情况如消防系统，空调系统，立面、结 构方案，与主系统相关的安防、电力、智能化等，需邀请设计运营中心、开发运营中心 进行图纸审核）。5.2.3商户装修实施期间的管理要点如下：1）场所装修过程中，商管公司进行定期/不定期检查，协助商户顺利完成装修施工。对于 重点区域或动火区域，进行重点监督，并要求商户先行完成二次消防报备手续。2）商管公司每天了解装修进度

6、、装修项目是否超出申报范围、控制现场对经营环境影响， 是否擅自改动原有系统（空调、对讲、水、电、消防等）、作业安全及违章施工等，确保商 户装修过程受控。3）装修涉及对原有管线、装饰等系统进行改动时，商户应事先申报，商管公司配合物业 公司到现场查看分析，经确认不会对整体效果和线路布局造成影响后方可继续施工，并应 形成书面记录。4）隐蔽工程分项验收：商管公司配合物业公司监控商户装修过程中的隐蔽工程，特别是 商家的防水试验等。5）其他不符合公司管理规定的情况，商管公司向商户发送商户装修整改通知书，经整 改完成并确认后方可继续施工。5.2.4商户装修完成并验收通过，准备开业（开业前需取得相关经营证照）

7、。5.3商铺开业5.3.1商管公司确定开业筹备方案，进行开业准备工作。5.3.2对于整体开业的商业项目，商管公司制定项目整体开业方案，报商管公司领导和分 管副总裁审批。5.3.3商管公司根据合同约定及项目开业计划，向商户发出商业开业通知。5.3.4商管公司组织项目开业活动，商业项目正式开业，项目进入运营管理期。5.4商户撤场手续办理5.4.1商管公司接收商户退场需求，经沟通确认后，填报退租申请单并内部流转审 批，同时报备物业公司。5.4.2商管公司邀请物业公司监督商户退场，并检查商户退场时商铺内设施设备是否完 整。5.4.3针对非正常撤场的商户，商管公司征求法务意见后，并征求公司领导意见，确定

8、 是否发起相关诉讼。5.5商户退租费用结算5.5.1商管公司邀请物业公司根据商户退租日期，进行水、电等费用清算。5.5.2商管公司根据合同约定，确定是否为合同到期退场或中途退场，经商管公司领导 和分管副总裁审批后，确定是否退还租赁保证金。5.6风险控制矩阵表编号风险点/ 流程步 骤风 险 级 别风险分析关键控制点（CP）责 任 部 门责 任 岗 位公司检查要 求RP1商户装修风险高商户未按审批 图纸施工。商管公司进行定期/不定期检查，协助商 户顺利完成装修施工。对于不符合公司管 理规定的情况，商管公司向商户发送商 户装修整改通知书，经整改完成并确认 后方可继续施工。商管公 司招 商 总 监商户按审批 图纸施工。RP2商户装修风险高商户未取得二 次消防报备手 续，改动消防设 施。商管公司进行定期/不定期检查，协助商 户顺利完成装修施工。对于重点区域或动 火区域，进行重点监督，并要求商户先行 完成二次消防报备手续。商管公 司招 商 总 监商户装修前完成二次消防报备手续。RP3商业运营风险高商业运营模式 不合理。1、开展行业标杆企业商业项目运营模式 调研。2、开展本地竞争性商业项目运营模式调 研。3、制定商业项目运营管理方案并组织内 部评审与外部专家讨论。商管公 司招 商 总 监商业运营模 式确定。RP4商业运营风险高未对商户经营数据进行系统 分析。1、定期/不定