XXXX年02月上海浦东高行项目市场

1、浦东高行项目市场定位及产品建议报告2010.02 Shanghai1第一部分 市场篇2一、城市发展环境简析二、房地产市场趋势研判三、区域市场趋势研判五、客户深入调研六、地块分析七、项目定位四、区域市场特征分析城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结3上海长三角经济圈龙头城市2009年提出“国际金融中心”、“国际航运中心”两大建设目标 到2020年，基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心 到2020年，基本建成航运资源高度集聚、航运服务功能健全、航运市场环境优良、现代物流服务高效，具有全球航运资源配置能力的国际航运中心 2008年，长三角实现GDP6.55亿元 占全国比重2

2、0%，明显领先于其它经济圈。作为长三角龙头城市、两大国际中心建设城市，必然吸引各类人才流入，从而为房地产市场发展奠定坚实需求基础。城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结4【城市GDP】 08年上海实现GDP14901亿元，在内地一线城市中名列第一。 08年常住人口1888万人，也是内地人口规模最大城市。从城市综合实力看上海，是无可争议的内地“第一城市”城市地位城市经济居民收入行业发展【城市人口】主要一线城市人口及经济总量对比城市总结5主要一线城市GDP、人均收入对比 08年上海实现人均GDP73124元，在一线城市中处于中等。低于经济特区深圳、以及省会广州。08年上海人均可支配收入26690

3、元，次于深圳。从经济发展水平看，“第一城市”价值还待挖掘，同时也说明未来发展空间较大城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结6住房消费 从住房消费支出看，虽然支出比例有所起伏，但总体在一定范围波动。 而从城市人居居住面积看，08年实现人均居住面积16.9平米，较全国平均水平居住面积28平米有较大差距。由此可见，居民对居住的改善需求基础较强，房地产市场长期发展空间仍然广阔。城市地位城市经济居民收入行业发展住房面积城市总结7城市经济城市发展VS房地产市场城市地位居民收入居住现状行业发展1、房地产市场长期发展空间大。2、中端市场的需求基础不断提升。3、城市中心范围逐步扩大。城市地位城市经济居民收入城

4、市总结行业发展8城市发展格局 随着城市不断发展，上海中心城区概念不断外延，外环线以内将逐步成为大中心城区。外环线中环线内环线中心城区项目位置居住需求强烈土地资源稀缺城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结9宏观市场对项目影响1、房地产市场的长期发展空间广阔，为项目的操作奠定了良好的行业发展基础。2、城市功能定位的明确与提升，更多人才的流入，为丰富房地产市场的需求结构奠定坚实基础。这对本项目定位也有借鉴依据。3、中心城区概念不断扩大，项目所处地段成为次中心板块，区域形象提升，也能吸引多种层次客户关注。从宏观市场总体看，项目面临市场机遇以及市场选择机会较多。城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结

5、10一、城市发展环境简析二、房地产市场趋势研判三、区域市场趋势研判五、客户深入调研六、地块分析七、项目定位四、区域市场特征分析土地市场政策面商品房成交趋势研判11成交量： 土地市场在经历08年供应与成交下降后，09年重新放量。这一方面是市场火热导致对土地需求增加，同时，政府也加快了推地速度成交价格： 09年，是地王频出的年份，成交土地的楼面价格也大幅飙升。（1）供应增加有助于改变市场供求失衡，回归理性发展。（2）地价突增，也为未来房价提供坚实的支撑基础，同时进一步增加房价泡沫。土地市场政策面二级市场趋势研判12中央政策收紧逐步展开上调金融机构人民币存款准备金率 商品房转让环节营业税规定六次加息

6、五次降息2007年2008年2009年保持宽松货币及税收政策2007年金融手段税收手段减免契税，营业税，降低转让年限2009年其他手段国四条二手房转让营业税年限恢复国11条2010年政策走势：2007年为防止经济过热为紧缩型政策。2008年上半年继续保持紧缩政策，年底经济危机影响下出台一系列的救市政策。2009年全年继续保持08年的经济政策，但对房地产却转方向，从国四条到国11条，2010年房地产业再次进入宏观调控周期。土地市场政策面二级市场趋势研判13地方政策主要是抑制房价过快增长契税首套房上海政策买方市场卖方市场二套房改善型投机性抑制需求营业税所得税2到5年2到5年加倍调节分析： 从投资投

7、机到自住，房地产需求将全面受到抑制，市场成交将会大幅下降，上海的调控力度必定成为全国的表率（历史上“上海感冒、全国吃药”），对2010年的上海房地产市场不能过于乐观。土地市场政策面二级市场趋势研判14政策对2010年影响 2010年第一季度： 由于12月的政策末班车使需求“透支”，1月份“国11条”的政策出台，以及春节淡季，市场观望会增加，销售量将回落；同时，开发商的“不差钱”状态亦使价格坚挺，市场呈现“量跌价平”的现象。 2010年第二季度： 政策效应的消化以及按照市场传统规律第二季度市场放量，成交相应回暖，但价格因第一季度政策调控影响，价格继续持平，“量升价平”。 2010年第三季度： 如

8、果宏观经济上升快速，可能会加息。（1）若楼市在二季度只是出现“规律性回暖”，那么在加息背景下，市场将呈现“量平价升”的态势。（2）若楼市在二季度出现快速回暖迹象，政策力度将会加大，楼市将会快速降温，市场呈现“量跌价平”的现象。 2010年第四季度： 由于第四季度考虑到回笼资金因素，市场会出现“促销现象”，呈现“量升价降”的态势。土地市场政策面二级市场趋势研判15商品住宅近年走势供需平衡线土地市场政策面二级市场趋势研判上海近年总体商品住宅供需结构，呈现“波浪形”结构，松一年紧一年，且受政策影响显著价格在07年后涨幅显著，短期价格升幅积累一定泡沫。“泡沫化”特征促使中央改变政策，要求稳定房价，其中

9、保证商品房供给，可能是2010年供求关系再度转换，形成供大于求16土地市场政策面二级市场趋势研判降低存贷款金融利率减免税费、降低房贷首付 个人住房贷款利率优惠下浮30最低首付款比例调整为20加大保障性住房建设力度进一步鼓励普通商品住房消费支持房地产开发企业积极应对市场变化下调资本金比例逐步控制二套房贷优惠利率营业税征免时限由2年恢复到5年 增加普通商品房供给抑制投机上调存款准备金率二套放贷首付4成增加普通住宅用地供给实行差别化税收信贷政策解决中低收入群体住房 降低利率刺激消费先行宽松逐步从紧增大供应抑制投机政策转向显著，但主要针对“泡沫”“投机”的关注与打压增加供给，为了满足普通自住者的需求0

10、8年09年2010年17一级市场二级市场政策面现状趋势可能增加商品房供应09年供不应求局面可能在2010年逆转投资需求退潮房价适度理性回归土地供应放量地王现象频出周期波动显著价格升幅较大增加普通房供应抑制投资需求土地市场政策面二级市场趋势研判不论从一级市场放量、二级市场周期波动、还是政策面转向看，2010步入调整的趋势不可避免。适当加快房源上市步伐，可能是目前房企正确的选择。18一、城市发展环境简析二、房地产市场趋势研判三、区域市场趋势研判五、客户深入调研六、地块分析七、项目定位四、区域市场特征分析区域规划区域土地市场区域成交区域发展趋势19浦东四大新市镇之一浦东唯一外环内的新市镇规划规模14

11、.05平方公里RTKL规划设计城市绿舟，浦东的国际生态港创意性城市副中心宜居宜业的复合型城市生态型国际化社区高桥镇整体规划整个新市镇区域将构建“一心、两轴、八片”的格局。“一心”是指新市镇的中心，即洲海路、张杨北路交叉口附近及张杨北路东侧楔形绿地内的公共中心，包括行政办公、商务商业活动、文化娱乐、社会教育等多种功能；“两轴”中的洲海路轴线定位为商务发展轴线，是新市镇未来的产业脊梁，而定位为生活轴线的张杨北路，穿越和连接了自南向北几个居住区以及新市镇公共中心；“八片”则包括高桥集镇C区、原外高桥经济园区、新市镇中心居住片区以及东沟楔形绿地等。超前沿的国际规划区域规划区域土地区域成交趋势总结20森

12、兰外高桥规划森兰外高桥项目南至赵家沟，北至航津路，东至杨高北路，西至张杨北路，总占地面积5.74平方公里，分为商业区和居住区两大组团。森兰商业区规划建筑面积52万平方米，分为时尚主题商业、五星级生态酒店、服务式公寓、总部办公基地和中西荟萃的环湖餐饮娱乐等。此外，140万平方米的体育公园为森兰商业区带来了活力与动感。森兰居住区规划建筑面积约100万平方米，以低密度公寓和别墅为主，拥有生态湿地和水景，以及国际学校、餐饮、医疗等配套资源，体育运动场馆的配套标准也是难以一见的顶级标准。区域规划区域土地区域成交趋势总结商业商务区体育园林区国际居住区森兰居住区作为中外环仅存的大型生态居住社区净地，有望晋升

13、成为继古北、碧云、联洋之后的上海第四大高尚国际社区。21历年区域土地供应量区域规划区域土地区域成交趋势总结从总体土地供应趋势可以明显看出，整个浦东区域的住宅土地供应处于萎缩阶段，这也间接导致了产品价格的不断提升。22区域规划区域土地区域成交趋势总结从供应量看： 浦东以及外高桥地区住宅整体呈现供应逐步减少的态势,这也与区域土地供应减少有关 从成交量看： 09年的成交量基本回到了07年的整体水平,但受制于供应量的减少,导致成交量供应有限。成交价格看： 从06年至今，住宅成交价格呈现快速上涨的态势，成交价年均涨幅为24%， 23区域规划区域土地区域成交趋势总结区域发展趋势研判区域规划一级市场二级市场

14、总体规划：森蓝板块的定位规划指明了区域今后的发展目标,为今后市场产品提供了明确的规划设计方向目前土地供应量有限，住宅用地的逐步减少今后市场供应有限,势必会造成成交价格水涨船高。24一、城市发展环境简析二、房地产市场趋势研判三、区域市场趋势研判五、客户深入调研六、地块分析七、项目定位四、区域市场特征分析板块对比价格特征面积特征市场个案25同环线区域板块对比板块对比价格特征面积特征个案分析特征总结区域板块代表楼盘板块均价浦东外高桥板块仁恒家园绿地崴廉公寓18000-22000张江板块阳光花城胡姬花园二期17000-25000金桥板块滨江45/三林板块万科新里程尚东国际20000-25000杨浦新江

15、湾城板块上海梦想新江湾城1号作品28000-32000五角场板块创智坊30000虹口凉城板块荣镇新苑25000-30000闸北大宁板块宝华现代城大华阳城贵都35000宝山大华板块大华铂金华府大华梧桐城邦二期20000-25000普陀万里板块大华蓝郡中鹰黑森林（装）达安春之声24000-28000长征板块金沙雅苑象源丽都25000闵行春申板块春申景城二期玫瑰99江南新苑22000徐汇华泾板块徐汇臻园32000统计时间：2010年2月（均不含装修价格）外高桥板块位于中外环板块低价区间，相邻的金桥板块、江湾板块、五角场板块均位于高价区间，具有较大的上升空间。26分析：（1）从外高桥地区的价格走势来看

16、,09年年底整个板块的整体均价已经达到了18000元/。（2）从历年的价格走势来看,整个板块的价格走向符合整体上涨规律,并没有出现突然的井喷上涨态势,这也就表明了区域的价格态势较为理性和健康。板块对比价格特征面积特征个案分析特征总结27分析：（1）区域板块90以下为主力成交户型；（2）房型110-150 舒适性户型成交稳定。板块对比价格特征面积特征个案分析特征总结年份总成交量110-150平方米所占比例08年189871平方米66176平方米34%09年269729平方米78649平方米31%28板块对比价格特征面积特征个案分析特征总结中冶尚城物业类别 住宅、公寓建筑类别 多层、小高层环线位置

17、 中外环间物业地址 启帆路近张杨北路口 交通状况 轨道交通6号线洲海路，翔殷路隧道开盘时间 2009-3 容 积 率 1.60 绿 化 率 47%物 业 费 1.98元/平方米月 物业公司 上海华高物业公司 开 发 商 上海中冶新域置业有限公司 售楼地址 启帆路309号29房型面积段推出套数销售套数销售率2/2/186-9299090491.3%3/2/21263%4/2/2142-169411843.9%复式206-2168225.0%合计1204107389.1%2、户型配比及去化（1）项目90以下户型为供应主体；（2）项目舒适型三房销售良好。板块对比价格特征面积

18、特征个案分析特征总结303、价格走势分析该项目由于在去年淡季入市，采用低价策略进行销售，受整体市场好转影响，价格上涨超过100%，目前价格已达22000元/板块对比价格特征面积特征个案分析特征总结中冶尚城31板块对比价格特征面积特征个案分析特征总结金地未未来建筑类别：多层 高层 装修状况：精装修（其中高层TOWNHOUSE根据客户要求或毛坯或精装修交付）楼层状况：22栋5层多层（花园洋房）、3栋14层高层（高层TOWNHOUSE）、7栋15层高层（空中院馆）所属板块：外高桥板块所属商圈： 外高桥售楼地址：张扬北路2899弄（五洲大道口）售楼电话：物业管理费：2.60元/平方米月容积率：1.6绿

19、化率：35%占地面积：96383 平方米建筑面积：154212 平方米总户数：1611套停车位：1025个交房时间：2009-1232户型配比总套数套数比面积比户型面积1房2厅1卫54.3-65.72701710.882.64232.32房2厅1卫85.33-89.17594744.53房2厅1卫892161312.83房2厅2卫114.8710878.34房2厅2卫142.17-153.552161321.3总计1611100100项目以小户型为主，90平米以下套数占80，面积占70.4%板块对比价格特征面积特征个案分析特征总结1、户型配比33板块对比价格特征面积特征个案分析特征总结3、价格

20、分析面积总价单价8818521023892002247289195219108818621336902222222该项目于去年4季度完成销售，当时售价约在18000-20000元/之间，而目前项目二手市场价格在21000-23000元/之间。二手房价格34板块对比价格特征面积特征特征总结受前几年土地70/90政策限制，目前在售项目多以90以下小户型为主。从在售项目较大户型的销售情况来看，改善型房型也较为受市场欢迎。区域规划市场需求未来以中高档住宅社区为主市场将以改善型、刚性需求市场为主本项目房型设计可以改善型需求为主要产品诉求点。35一、城市发展环境简析二、房地产市场趋势研判三、区域市场趋势研

21、判六、地块分析七、项目定位成交客户分析四、区域市场特征分析五、客户深入调研36本次客户调研，我们根据佑威系统数据作出的统计分析。客户范围针对外高桥区域公寓住宅市场的调研。调研说明成交客户分析客群描述37【面积需求】【房型去化】90110平米需求量最大。从大的范围看，70150平米需求基础都较好。2房2厅1卫是成交最热点户型。这主要是由于目前产品以小面积为主。调研说明成交客户分析客群描述38【单价去化】1.5万左右是目前主要去化价位，但随着去年市场整体走高，目前区域单价已经达到了20000以上。【总价去化】总价在100200万最为集中。随着总价提高，需求者数量逐渐减少。调研说明成交客户分析客群描

22、述39上海客户占比约6成，其次是江浙客户，合计占比达到13%。上海客户中,浦东地区最大最多，而杨浦、虹口、宝山北部三区由于交通便利从而成为区域外区客户导入的主要区域。上海浙江江苏安徽其它【客户来源】调研说明成交客户分析客群描述40目录一、城市发展环境简析二、房地产市场趋势研判三、区域市场趋势研判五、客户深入调研六、地块分析地块概况区位环境周边交通SWOT分析七、项目定位地块分析四、区域市场特征分析41地块概况区位环境周边交通SWOT分析项目思路地块名称外高桥镇5街坊P1宗宗地面积79328四至东至经二路，南至纬九路，西至莱阳路，北至纬八路南侧公建用地规划用途住宅容积率1.6 地块位于浦东东北部

23、，紧邻外高桥保税区，与东沟楔形绿地公园相连。东至经二路，南至纬九路，西至莱阳路，北至纬八路南侧公建用地。地块隶属高行板块，南部毗邻金桥板块。 整个地块较为平整，大部分为空地，仅有少量建筑需要动拆迁。地块西侧是张扬北路绿化带，目前已经基本成形。地块南面是莲心河，从现场情况看，该河道基本无污染，无异味。42在建浦东绿肺深兰绿地，构建外环线内最大生态绿地。面积相当于2个世纪公园，重现世纪公园联动效应。五洲大道、轨道六号线串联浦江两岸，迅速拉近外高桥与市中心距离。新式商业街，弥补生活配套不足在建新源恺商业街，并将建设开放式公园、社区配套服务等多种商业形态。教育环境提前优化证大试验中学、外高桥中学、金苹

24、果中学、世纪星双语幼儿园、金苹果双语幼儿园、东沟幼儿园等一批师资力量雄厚的学校已坐落，师资力量日趋强大。品牌发展商纷纷进驻，区域价值逐渐凸现绿地、仁恒等纷纷进驻，不仅在产品规划上实现了高度的融合与互补，也不断提升着区域的整体层次。继高桥、张江等本地客户后，大批崇尚生活品味的浦江对岸客户也跨江而至，供需两旺将成为外高桥楼市近一两年内的主旋律。板块潜力凸显区域价值外高桥更甚于三林、杨浦的便捷交通、舒适环境等，“多赢”魅力已非常明显。可以预见，未来的外高桥极有可能重现今日杨浦、三林的辉煌，且有过之而无不及。4大规划 2大发展 升级区域价值地块概况区位环境周边交通SWOT分析项目思路本案43地块概况区

25、位环境周边交通SWOT分析项目思路周边配套：中小学：高行中学、金苹果学校、福山外国语小学（外地人及本地人都可就近免试入学）综合商场：联华超市、农工商、易初莲花、家乐福幼稚园：东沟、小博士 银行：农业银行邮局：高东邮电局 医院：市七医院、长海医院其他：文化艺术中心、体育公园、sunpark绿地44五洲大道站外高桥保税区站洲海路站世纪大道站陆家嘴站张江高科站6号线2号线本案交通状况：6号线五洲大道站、东周线，610地块概况区位环境周边交通SWOT分析项目思路45S strength 优势开发商品牌新镇中心，未来景观、配套区域最佳风格调性跳脱产品力极具竞争力W weakness 劣势项目体量与大盘有

26、差距周边面貌与生态环境不足目前配套匮乏O opportunity 机会市场转暖，需求放大新市镇规划前景与人口导入区域辐射范围大轨道线即将开通T threat 威胁区位认可度不足生态环境存在误解区域面貌改善缓慢区域未来供应量大同质竞争激烈地块概况区位环境周边交通SWOT分析项目思路46从地块环境条件/地块指标：看项目定位思路区位条件：森蓝国际生活区规划,今后发展潜力巨大地块条件：地块平整，利于总体规划交通条件：轨道交通大大改善出行，高速道路通达性好地块指标：产品选择丰富,有利于打造高尚产品周边配套：未来配套逐步完善通过借势与包装，项目具备打造中高端住宅物业的条件地块概况区位环境周边交通SWOT分

27、析项目思路47目录一、城市发展环境简析二、房地产市场趋势研判三、区域市场趋势研判五、客户深入调研六、地块分析七、项目定位四、区域市场特征分析市场总结项目定位客群定位48区域规划房地产发展趋势区域市场特征项目地块条件及周边环境较好，而低密度住宅社区（中高端住宅产品）是目前市场所空白。地块条件区域将成为着力打造“第四大国际生活社区”房地产市场周期波动明显，2010年将迎来房产市场新一轮调整周期产品基本以公寓住宅为主，客源需求特性为刚性居住需求与改善型居住需求共存，且有向改善型需求演变的特征市场总结项目定位客群定位49市场总结项目定位客群定位总体定位外高桥宜居社区创新型中高档住宅项目50交通动线导入

28、客源金桥高行五角场中环线外环线内环线外高桥陆家嘴张江五角场城市副中心金桥出口加工区外高桥港区张江高科技园区小陆家嘴金融区市场总结项目定位客群定位51客源行业特征产业区域主导产业主要年龄层次陆家嘴金融、贸易、商业30-45岁外高桥国际贸易、制造业、物流业25-40岁金桥轿车及零部件、微电子、现代通讯、新一代家电、机电一体化、生物医药25-40岁张江生物医药、集成电路、软件30-40岁五角场贸易、咨询、服务业、教育、商业 25-35岁特征以催生大量白领人群的智力型行业居多25-40岁市场总结项目定位客群定位52客源购买力分析税后年收入税后月收入月还款（月收入50%，30年）总价承受力首付（3成）客

29、源置业次数5-6万4000-5000元2000-2500元47-63万14-19万一次置业10-18万8000-15000元4000-7500元93-194万28-58万一次置业为主，二次置业为辅税后年收入税后月收入月还款（月收入40%，30年）总价承受力首付（3成）客源特征20-25万16000-20000元6400-8000元141-200万42-60万二次置业为主，一次置业为辅25-30万20000-25000元8000-10000元200-267万60-80万二次置业为主30-50万25000-41000元10000-16400元267-437万80-131万二次置业为主50-80万4

30、1000-67000元16400-26800元437677万131-200万二次置业为主80万以上67000元以上26800元以上677万以上200万以上二次置业以上目标客源目标客源市场总结项目定位客群定位53客源属性分析产业区域主导产业主要年龄层次普通职工平均收入中级管理人员收入高级管理人员收入陆家嘴金融、贸易、商业30-45岁6-10万20-25万50万以上外高桥国际贸易、制造业、物流业25-40岁5-8万12-18万30万以上金桥轿车及零部件、微电子、现代通讯、新一代家电、机电一体化、生物医药25-40岁5-6万12-16万30万以上张江生物医药、集成电路、软件30-40岁5.5-6万1

31、2-18万30万以上五角场贸易、咨询、服务业、教育、商业 25-35岁5-8万12-20万30万以上特征以催生大量白领人群的智力型行业居多25-40岁一次置业一次置业居多，部分二次置业者二次置业为主市场总结项目定位客群定位54目标客源圈定核心客户：浦东金桥、外高桥产业区自住客源重点客户：高行本地改善性客源浦东其它区域自住客源杨浦、虹口、闸北区域自住客源游离客户：其它区域自住客源外来首次置业客源纯投资客源市场总结项目定位客群定位55第二部分 产品篇56一、策略前思考二、概念定性三、策略系统落地四、价值构造57外高桥核心化 + 国际社区 + 中高端需求极化/高端定位策略前思考58资源豪宅黄浦江/佘

32、山的资源型产黄浦江：时间沉淀的文脉，空间堆砌 的繁华，唯一性的价值高地佘山： 不可复制山景，在城市回归 自然权利，排他性低密豪宅类型豪宅赵巷或其他板块的城市联排城市联排：别墅，终极居住梦想的落实 城市，显贵于人心态的满足城市豪宅，价值独城社区形态创造 =生活方式营造户型空间创新 =空间体验升级支持系统创新 =配套设施创新站在城市的高度，创造第三种豪宅策略前思考59一、策略前思考二、概念定性三、策略系统落地四、价值构造60豪宅必定依赖于便利指数、人文指数或自然指数中任何一项大的地段；顶级豪宅依赖于自然指数，城市豪宅偏重于便利指数和人文指数，即前者坐落于近郊，后者集中在城市的经济中心区域；城市住宅

33、价格由高至低的排序通常是：城市核心区域（便利指数人文指数）新开发城区（潜在便利指数）旅游风景区（人文指数自然指数）工业区郊区（自然指数），在动态市场中低价区的价格向临近的高价区流动，一旦逼近即遭遇瓶颈。片区、地段指数价格指数城市顶级豪宅的价格体系可以脱离城市价格体系；城市高端豪宅的价格在城市平均价格的4倍或以上；城市主流豪宅的价格在城市平均价格的2-3倍。城市及阶段指数城市中高密度豪宅多出现在一二线及辐射外围型城市；出现的时机在于高速发展及成熟阶段;何为豪宅“城市豪宅”的城市、价格、地段指数61条件标准自然资源为市场所认同的自然景观、生态环境 地块资源容积率较低，区域发展潜力巨大，交通便捷人文

34、资源市级高规格人文设施较密集的区域环境城市资源现有或规划中的市级商业、行政、商务中心品牌资源品牌开发商土地属性62生态港城，国际化社区 产品定性城市豪宅国际社区级项目，瞄准中高端客户项目定性价值独城概念定性63一、策略前思考二、概念定性三、策略系统落地四、价值构造64关键问题1.6容积率拆分可能，什么才是最适合本案的？65建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立双拼别墅小于0.30.30.4大于0.4Townhouse0.50.60.60.70.70.94、5层叠加0.70.80.80.90.91.16层多层1.11.31.31.51.51.711层小高层1.61.81.8

35、2.02.02.218层高层2.22.52.52.72.73.2纯物业类型的容积率指标可实现度66策略方向一填补 / 填补城市公寓与城市联排之间的总价空白策略切入纯粹中大户型切入市场供需缺口，与城市类别墅保持总价差距容积率的概念拆分户型配比90-100（紧凑房型）15%100-125（小三房、大二房）20%125-145（主力三房）45%145（复式、纯粹平层）20%小计100%67案例参考-仁恒河滨 占地面积约为 31. 6 万平方米 ，规划总建筑面积约 72 万平方米，其中一、 二期规划建筑面积约 49 万平方米，规划容积率为 2.3 ，规划绿地率约为 43 ，规划地下机动车停车位约 21

36、00 个。分三期开发，洋泾港以南是第一、二期，洋泾港以北为第三期。小区内采取人车分流，并有天然景观河道“洋泾港”穿越而过。规划中一、二期共有 25 幢 26 32 层高层全装修住宅楼（部分为酒店式公寓）。建筑面积（每套）：约 90m2 、125m2 、130m2 、160m2 、 205m2 、 275m2 等 拟建户型： 2房2厅1卫、3房2厅2卫、4房2厅2卫、4房2厅3卫至6房2厅4卫不等。68策略方向二跳出 / 创造跳跃定价策略切入以多种物业形态组合，实现土地的最大溢值容积率的概念拆分户型配比90-100（紧凑房型）15%100-125（小三房、大二房）25%125-145（主力三房）

37、30%150-200（复式、叠加别墅）30%小计100%69占地12.2万平方米，总建筑面积16.4万平方米，容积率1.35；由21幢多层花园洋房、61电梯房，8幢小高层，叠加别墅5幢，联排别墅4幢，双拼别墅2幢等组成，共计975套；建筑面积比例多层：小高层：叠加：联排：别墅约50：25：15：8：2案例参考-金地格林春岸70阳光房两层挑高对翻阳台和精致阳光房，保证每一个房间的自然采光、通风；户型方正合理，功能齐备，拒绝异型和浪费；赠送空间让渡价值，把最大的价值留给消费者，空中花园及阳光房的户型，在销售时均只视作原面积的1/2，给住户带来经济；挑高花园奇偶阳台带来6米挑高景观露台设计手法，把更

38、多的清风阳光引入室内，极大提升居住的舒适感，为业主带来生活品质的飞跃。户型价值创造71可拆卸飘窗2.2米可拆除窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值凸窗窗台客户可根据需要拆卸，增加房间的进深，增加使用面积（4、5平 米以上）。72利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台。模糊的阳台同房间区分。步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式。同时阳台封闭，也可增加实际使用面积。 步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台50cm60cm25cm步入式阳台73可是实际使用面积增加1

39、0-20%挑空阳台面积不计，可大幅度增加住户使用面积挑空阳台面积不计，可大幅度增加住户使用面积挑空阳台74入户花园以入户花园为特色，既改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容根据使用需要，入户花园可变为房间使用，使用面积增加一半入户花园可变房间75主打卖点：丰富室外空间入户花园设计体现品质生活室外空间丰富，大量赠送面积明厨明卫76主打卖点：阳光房赠送层高2.19米阳光房动线清晰，空间利用极尽其能77主打卖点：2+X可变空间户型设计利用率高，空间变化性大室外空间丰富78 大气、沉稳、贵气之立面塑造品质 创新ART-DECO风格演绎，诠释新古典主义之大气，彰显哥特式建筑精神之内涵尊贵化立面79808182 关键词: 细节 品质 华丽 精致 亲密 奢华 由