房地产新政分析正稿100224(共7页)

1、房地产新政(xn zhn)分析(fnx)国内的房地产调控，起始于2004年。这期间，一直以来的现象就是调控一下，房价略作调整(tiozhng)（2008年房价调整幅度较大），然后迈上一个更高的台阶。那么此次房地产调控，是否会重蹈覆辙？此轮房地产调控，一至四月陆续有政策出台。但真正有份量的，应该是从新华社连发6篇评论痛批高房价开始。从3月28日到4月2日，新华社以红火景象下的楼市之忧为开篇评论，连续六天播发评论，解读房地产，抨击高房价。评论内容涉及楼市投机、腐败、土地招拍挂、土地财政、税收杠杆等等各个方面。矛头直指地方政府，痛批当前地方政府的土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。3月28日红火景

2、象下的楼市之忧2009年，全国房地产开发投资较上年增长16.1%，商品住宅投资增长14.2%，远高于GDP8.7%的增幅。透支未来的卖地财政，决定了房地产市场难以持续，更意味着依靠这种方式拉动经济发展难以持久。3月29日不能让楼市成为投机者的乐园当楼市投机活动盛行，催生了房地产市场火爆，营造供不应求的“繁荣”景象，但随之而来的房价飞涨、空置率不断增加、信贷风险迅速累积等问题，无论是早些年的日本，还是上世纪90年代初的海南，都说明：房地产市场一旦成为投机者的乐园，投资者面对的必然是噩梦。3月30日坚决清除房价中的“腐败成本”从掌权者直接受贿后为开发商提供便利转为较隐蔽的“权房交易”，低价购房、转

3、卖套利，继而更隐蔽地以权力为“干股”，幕后参与房地产开发。3月31日疯狂的房价叫板土地招拍挂从经济学的角度讲，现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。4月1日“土地财政”还能维持多久疯狂拿地、推高地价房价的背后，总能看到一些地方政府的影子。把出让土地作为地方的主要财源，在某种程度上是一种“一荣俱损”的短期行为。4月2日税收杠杆应发挥更大作用房地产市场健康与否，关乎经济全局，房价高低更关乎百姓利益。随着市场经济体制的逐步健全，行政调控已不能解决所有问题，应该让符合市场规律、可灵活运用的税收杠杆发挥更大作用。最初市场的反

4、应(fnyng)，是感觉在为物业税（是否可行(kxng)另当别论）的推出作前期铺垫(pdin)。接下去，连续的政策出台，让世人感觉此次房地产调控，可能会跟以往有所不同。4月11日上午，银监会主席刘明康在博鳌论坛上称，北京部分银行已审慎执行二套房首付60%（次日作澄清）。4月12日，中农工建交五大银行表示，已收紧二套房贷利率优惠政策。4月14日，温家宝主持国务院会议，称将实行更加严格的差别化住房信贷政策。4月15日，媒体报导，国务院常务会议要求，购买第二套住房首付款不得低于50%，利率不得低于基准税率的1.1倍。4月17日，国务院正式发出通知：国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发2

5、01010号)4月19日，住房和城乡建设部要求加强房地产市场监管完善商品住房预售制度。4月20日，住建部出了四个举措：1、可售房源必须一次公开2、预售资金纳入监管账户3、明确开发商对商品房质量承担首要责任4、未开盘项目限期开盘4月23日，上海证卷报报道：首付比例和贷款利率大幅提高这一严厉房地产信贷政策出台之后，社会各界对税收政策猜测颇多。记者22日从相关渠道获悉，财税部门在这一问题上已经有了初步思路，未来将把政策重点放在调整房产税上，具体做法是将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围。此次房地产调控，由新华社首先进行舆论宣传，然后由国务院发出政令，银行系统、财税部门、住建

6、部积极配合。这套被称为“精确打击”的“组合拳”的重点是通过收紧信贷政策、增加土地供给等措施，平抑被投资、投机炒高的房价。至少从此次调控的声势上，也可以震慑一下疯涨的房价。但现在还留给人们的悬念是：是重复以前的调控？还是基于产业结构调整的先兆？在国内房地产调控一直没有真正抑制房价上涨的前提下，人们已经有了一种习惯性思维：房地产业作为国民经济的支柱产业，为国民经济的发展立下了汗马功劳，为地方政府的财政收入提供了主要来源，为房地产开发商以及依附其上的利益集团谋取了众多的利益；在全球性的金融危机出现后，又是通过房地产这个行业才能力挽狂澜，率先让国内经济走出低迷；中国的通货膨胀不可避免，至少目前买房保值

7、还是最佳途径。在这样的惯性思维下，人们已经有些麻木了：这一次房地产调控，会不会还是老样子，压一下，然后还是照涨不误？香港明报4月21日报道(bodo)，中央对楼市终于出重手打压，一般人都感觉到今次的明快果断风格与以往明显不同，因为这次操刀的是有丰富地方工作经验的李克强。报道说，过去数月，国务院几乎每个月都有一項新的打压楼市的新措施推出，每次都如“栅栏篱笆留条缝”，结果地方诸侯钻空子，最后窟窿大得连汽车都驶得过，楼价屡创新高。和没有地方工作经验的温家宝总理不同，曾经主政河南、辽宁两大省的李克强，对地方伎俩手段(shudun)可谓了然于心，今次祭出一刀切，可谓不留缝隙。 报道也指出，內地的楼市是多

8、方博弈的战场，新一轮打压政策，并未直接从货币供应总量上下手(xi shu)，只是“阻击战”而不是“歼灭战”，包括李克强在内的中央高层也并无歼灭房地产市场各种玩家的决心，只是阻击房价过快上涨一段时间，为经济转型赢得时间（对于“经济转型”本人的理解是：房地产不再作为国民经济的支柱产业，土地收益不再作为地方政府的主要财政收入来源）。上述观念，如同独立经济学家谢国忠指出的一样：“政府最新的打压炒楼的措施，本质上来说还是技术性的，针对的只是投机性需求。”谢国忠认为对于房地产的技术性打压措施和以前一样是可以被规避的：如区分第二套和第三套房贷，可以在所有权上通过分割家庭成员来规避。将所有权登记在他人名下的做

9、法也屡见不鲜。正所谓“上有政策，下有对策”。另外像开发商为购房者垫付部分或全部首付的手段也屡见不鲜。谢国忠认为推大泡沫的真正动力是长期的实际上的负利率，即名义利率低于通胀率。如果不纠正这个，在短暂的偃旗息鼓后，泡沫还会卷土重来，越变越大。这种恶性循环要到头，惟有银行没有了足够的流动性，即居民不再增加储蓄，而是尽可能地借钱。事实上，最近的数据表明，这种情形正在到来。撇开国内有些似是而非的数据，我们从基本的供求平衡来看市场：不断推高房价，即使开发商总量不变，也需要越来越多的资金。这些资金从何而来？如果中国经济发展正常，GDP每年以接近两位数增长，那么发展过种中各行各业兴旺发达，百姓收入自然增加，只

10、要百姓收入增长跟房价增长速率相近，房价上涨肯定是必然趋势。而目前中国的实情是：构成整个国民经济基石的出口、实体经济和内需三大块内容中，出口在世界经济低迷的局势下要想快速恢复不现实；实体经济寄希望于在房地产的带动下逐渐有所起色，但事实上除了用于铁公基项目外，很多本应该用于发展实体经济的资金也都热衷于投向股市和房地产，实体经济要恢复到正常还有很长的路要走（中国那种低技术、低成本、高能耗的基础产业发展模式也到了极需改革的地步）；至于刺激内需当然是维护国内经济正常发展最好的手段了，但房地产价格的不断上涨却只会越来越压缩普通市民的正常消费。因此，目前维持中国高房价的资金来源无非就是以下几个途径：少部分高

11、收入阶层、国家投放用于刺激经济的放贷资金、各类游资，以及按揭模式下对于未来的透支。如果经济发展跟不上房价上涨的速率，资金链早晚会断裂。我们可以作一个最现实的判断：杭州2008年最低迷的时候的房价，跟目前的房价水平相比，很多楼盘价格达到翻倍水平。而老百姓的收入，有几个能够达到翻倍的水平？谢国忠认为(rnwi)：控制泡沫的最有效(yuxio)措施是：一是提高利率(ll)，直至高于预期的通货膨胀率；二是提高银行的资本要求。他希望中国尽快将利率提高2个百分点，因为现行利率低得可笑。这种负利率的时间过长，就会导致了房地产泡沫，资源分配不当，并最终导致金融危机。对于中央近期是否会加息，市场上存在分歧：中国

12、经济一方面面临着通胀压力，2009年过度宽松的货币政策使大量热钱涌入股市楼市，使得中国资产品价格摆脱2月份的盘整直线向上，加剧了通胀压力。从遏制通胀上考虑，应该加息；而另一方面，实体经济目前还较为脆弱。此时如果大幅紧缩货币，推出汇率一次升值与连续加息，市场一旦无法承受压力急剧下行，对经济改革就极为不利。现在处在两难境地：加息，在已经出台了严厉的房地产调控政策前提下，市场有可能不堪重负；不加息，导致房地产上涨的根源不能够遏制，房地产调控极有可能像以前一样：在短暂的沉寂后，又恢复到以前的老样子。事实上，国内的房地产调控，一直就是在这样投鼠忌器的状态下进行的：过于温和，房价照涨不误；过于严厉，怕拖累

13、国民经济发展，弄不好使国民经济发展受到严重伤害。在全球金融危机的影响下，整个世界经济，国内经济，都还仅仅处在复苏阶段，如果这个时候拿房地产开刀，所有人都有理由担心国民经济是否能够承受得起这样的压力。这是开发商所深谙的道理，也是任志强为代表的看涨派最有力的理论依据。现在关键在于：房地产再不进行真正的调控，房价将与国民的整体收入越来越远，房地产市场将成为一小部分投机的、有钱的上层阶级的资本游戏场所，成为越来越少的中产阶层的沉重负担，而让众多的低收入阶层望房兴叹。到最后，玩高房价的钱终究会枯竭，而且连未来的钱也会被大量透支。这个趋势的最终结果就是：房地产崩盘，金融系统陷入瘫痪，国民经济陷入长期低迷状

14、态。这就不是在构建和谐社会，也不会是中国发展经济的真正目标。固然(grn)，深层次的房地产调控，给正在(zhngzi)逐步恢复阶段(jidun)的国民经济造成阵痛是无法避免的，也肯定会受到既得利益集团的各种阻挠。但是拿整个国家利益，整个国民经济加息的安危和房地产这个行业的利益相比，孰轻孰重呢？香港、日本、美国，经济底子可比我们强得多，由房地产引发危机后，最终结局如何是有目共睹的。因此，遏制房价过快上涨，并逐步调整产业结构，才是中国经济回避风险的良策，才是中国经济可持续发展的真正出路。中央现在痛下决心进行改革，房地产市场，也应该到了迷途而返的时候了。另外美国这个超级大国，出于自身经济恢复的需要，

15、一直在逼迫人民币升值。对于人民币升值的预期，也是吸引各类国际游资，促使国内房价飚升的重要原因之一。但作为加入世贸组织的中国而言：众多的人口，超大的市场，在世界经济低迷的整体格局下，我国的经济稳定对于世界经济的恢复还是很有影响力的。当中国经济陷入绝境时，对于美国的经济恢复是利大于弊，还是弊大于利美国人心里不会不明白。中央敢于下决心对中国的房地产业进行严厉的调控，相信一定权衡过中美关系，协调过双方利益。在此文成稿后，又获悉网上最新消息：新华社从“ HYPERLINK /g/20100404shtml t _blank 六评”开始，对楼市调控的评论就成为政策和市场的重要风向

16、标。4月26日，新华社在财经专线播发题为 HYPERLINK /g/20100426shtml t _blank 重拳之下，楼市“混沌期”还能持续多久的专电，在“混沌期”这个新概念之外，最值得注意的是，文章首次出现了引导房价“回落”到合理区间的字样！而此前，这方面的措辞一直是“遏制房价过快上涨”。从“遏涨”到“回落”的重大变化，是否意味着调控的又一次大发力呢？这篇专电中开篇就给当前的楼市下了一个判断“混沌期”。专电说，楼市新政策密集出台后，此前持续高涨的房价出现松动迹象。但众多地产中介对行情看法不一，市场进入“混沌期”，买卖双方的博弈白热化。正是在这一基础上，文章援引

17、“专家建议”提出，楼市调控政策应持续发力，引导房价回落到合理的区间。文章在分析了一线城市深圳楼市的一些现状后，认为“调控成效初显，个盘量跌价稳”。接下来，文章用小标题“博弈：政策须持续发力”提出了要加强政策调控的观点。以下为该文的摘录：房地产调控新政策出台(ch ti)后，虽然没有出现整体性降价，但是下浮的趋势明显。专家对此番房地产调控政策持肯定态度，建议政策持续发力，让疯涨的房价回落到合理的区间，引导楼市走出“混沌”。政府此轮调控政策是一剂猛药，房贷政策的变化是直接影响楼市价格的重要外因。房地产投资模式一直是价差模式，即短期内出售套现。调控政策从资金链上收紧，从需求上有效(yuxio)遏制炒

18、房行为。房地产调控新政策出台后，持自由资金的投资者会出现规避政策的可能。要彻底整治(zhngzh)房地产市场，还需要税收政策作为配合，征收物业税或者房屋保有税。持续发力，房控政策须引导楼市重回理性。有专家担心，目前的政策只是灭火，但是不一定能起到持续的作用。“房地产的信贷业务占到银行信贷的三分之一，银行的业务将会出现萎缩，一段时间后是否会出现灵活性调控很难说。其次，政府应在扩大土地供应和监管市场秩序上继续努力，防止调控政策重蹈房价短期调整迅速反弹的覆辙。”综上所述，国内房地产未来的趋势已经可以基本描述了：房价下行成为必然，炒楼过度的城市或区域降幅不会小。对于此次房地产调整的时间要有心理准备。这不是说房地产调控时间就会等同于产业结构调整，但产业结构调整所带来的一定时期内的经济增幅减缓、失业增多、百姓迷惘、信心减弱等现象，对房地产肯定会或多或少产生一些负面影响。签于经济刺激政策下的天量放贷资