易居_上海建发新江湾项目小户型研究-31PPT

1、20#地块遇到的问题Q1 70/90限制下产品的解决方案Q2 商业部分的解决方案Q3 价格策略?1拼搭产品 vs 小户型产品 ?Q1 70/90限制2纯办公 vs 行政公寓 ?Q2 办公部分的解决方案307年1月至今，新江湾城五角场销售型写字楼市场整体呈现供不应求的态势，供应量仅4.8万方，而成交量高达12.9万方，供求比1：2.6；供需矛盾突出！但是我们同时也发现销售型写字楼的成交价格一直难以有所提升，一直维持在18000-20000元/平方米之间。新江湾城五角场区域写字楼现状供应不足，供需矛盾突出4商办人文历史万达商业广场海上SOHO白玉兰商务广场都市工业经济园区财富国际东上海同济联合广场

2、复旦科技园怡福商务广场黄兴广场创智天地百联又一城复旦国家大学科技园区以五角场为中心形成密集的办公体系5名称规模()销售价格(元/M2)产品类型装修状况地址物业管理复旦科技园3224118000标准毛坯 国泰路11号上海明华物业公司科技孵化楼（二期）2367711800标准毛坯 国定路335号,365号,369号上海高科技企业杨浦孵化基地有限公司中环国际大厦2400015000-16000标准毛坯 淞沪路161号戎鑫置业海尚杰座2000013000-15000SOHO毛坯 佳木斯路488号上海振新物业管理公司平盛大厦3000013000标准毛坯 淞沪路98号升星物业企航商务中心130001200

3、0-12500小户型全装修杨浦区营口路825号富苑物业创智天地2276321000-22000小户型全装修智康路38号上海新昌瑞安杨浦物业管理有限公司海上财智中心8000020000-22500Loft毛坯 关山路139号上海欣页物业管理有限公司白玉兰环保大厦6469215000-17000标准毛坯 杨浦营口路松花江路延吉物业同济联合广场7974918000-22000小户型毛坯 彰武路63号同科周济物业管理有限公司富庆国定大厦8000017000-18000标准毛坯 四平路国定路口上海文化物业管理有限公司财富国际广场10000018500标准全装修国权路39号 上海上风科盛投资有限公司万达商

4、业广场2110921000-22000小户型全装修邯郸路608弄上海万达商业广场写字楼 海上SOHO4170714000标准毛坯 安波路营口路口延吉物业有限公司IF生活社区5000017000-19000标准毛坯 国顺路66弄上海春川物业服务有限公司销售型写字楼现状目前区域市场内销售型写字楼售价基本维持在18000-22000元/水平6市场办公未来供应体系分析铁狮门创智天地绿地汇创国际广场 市场办公楼格局呈现南北渐次推进态势。目前较为成熟的为南部地块，办公楼发展目前最多。中远期重点规划北部知识创新基地，待开发商办物业突破百万，主要为北部的铁狮门项目。根据规划，五角场城市副中心地区的商务办公楼物

5、业，到2015年将达到169万左右，市场未来供应充足； 7租赁写字楼项目现状目前区域市场内租赁型办公项目租金基本维持在0.2-0.4美元/天，整体租金水平低于全市办公平均水平。8酒店类项目经营情况良好9依托五角场城市副中心的发展，最大化提升项目的市场价值，形成区域内的精品行政公寓酒店类物业经营情况良好高档住宅体系已形成一定的价格空间未来区域市场供应仍以办公为主，但服务式公寓却相对较少目标 条件基础行政公寓市场机会10案例借鉴汇宁183的成功之道项目档案行政公寓总建筑面积2万M2，容积率5.6，绿化率38%。项目总共三幢楼房，1#和2#为豪宅系，已经售罄，目前在售的为一幢190套房源的行政公寓（

6、办公属性）。普通住宅主力房型：187424平方米的三房、复式、双联行政公寓主力房型： 86.76145.75平方米的二房和三房启示-商转住，寻找合适定位，最大化提升市场价值！项目紧邻徐汇区交通大学，周边配套齐全，生活成熟便利，作为市中心不可复制的黄金地段，前期豪宅去化良好；二期为办公产品，但区域的办公项目供应量大，导致竞争激烈；而淮海路段酒店式公寓的供应却明显不足。再者项目位于黄金地段可吸纳四方的租赁者。区域内成熟稳定的酒店式公寓租赁市场更是给了项目充足的信心，因此，项目在开盘的第一个月就成交了60多套。难以复制的黄金地段、精致装修的纯大宅设计、品牌开发商的实力、现房销售、前期良好的销售状况等

7、综合优势，使其成为酒店式公寓中的佼佼者。 11行政公寓 市场：办公竞争激烈，服务式公寓机会更大 利润：服务式公寓价值大于办公物业12 案例：市场上已有成功先例3建议做办公部分的最终解决方案12安全回拢 vs 追求利润 ?Q3 整盘的价格策略1307年1月至今，板块内整体供应量为216144平方米，成交量为185996平方米，供求比为1：0.86，市场呈现供过于求的态势！同时也发现板块市场虽然通过连续的推出新房源来拉动成交，但伴随着价格的提升，市场价格抗性明显。新江湾城五角场区域住宅市场现状供过于求，价格抗性明显14竞争项目价格情况价格两极分化，整体表现平稳板块市场受竞争项目产品区别的影响，价格

8、出现明显的两极分化，但各项目价格表现整体平稳。15竞争项目成交情况供应拉动成交，但价格抗性明显4月以来通过合生江湾国际公寓和橡树湾两个项目的连续推案来拉动了板块的成交，但至7月后，成交出现明显的萎缩，价格抗性明显。16案例研究合生江湾国际公寓安装工程建设、监理、施工单位的质量行为均不规范品牌口碑受阻质量问题产品的塑造业主和物业公司矛盾激化物业管理质量管理 质量保证资料 施工质量 保安综合素质极差 设计质量 外立面规划无特色，户型尺度小产品定位:普通住宅17案例研究橡树湾橡树湾 类别墅产品开盘价：38000-50000元/板块公寓价格：20000-22000元/公寓：类别1:2.5市场常规：公寓

9、：联排 1:1公寓：双拼 1:1.8公寓：独栋 1:2.0结论一产品比值远偏离产品属性橡树湾 地域中外环间中外环其他别墅产品价格： 长城中环树：18000-23000 徐汇臻元： 13000-18000绿地崴廉公寓20000-25000 价格高于相同环间内的别墅就，价格竞争力不大结论二总结橡树湾价格偏离产品属性，价格高于同环间的别墅18价格策略的最终解决方案价格中间策略本项目的价格策略高低仁恒新江湾项目绿城新江湾项目汉斯新江湾项目合生江湾国际公寓涵碧景苑书香银苑东森花园上海梦想市场领导者市场追随者市场补缺者通过增加产品的附加值来加强项目的竞争力和性价比19上海时尚名利场“文化、奢华、尊贵”为主

10、题的综合性商业中心 商业会所建议各界精英汇聚低调奢华享受（即：中华文化理念消费西方奢华享受消费Show的展示）附加值建议20定位方法思考欧美情调浪漫、华丽低调的享受中国风情领悟中国文化博大精深21项目定位构造的“铁三角价值”品牌价值Show场/高档/慈善核心要点：高位沟通（号召力）生活价值顶级场所休闲、放松 核心要点：品质极高（唯一性）文化价值价值点: 中国/高雅/内涵 核心要点：领域（专属性）独一无二的名人“聚集区”22上海理工大学上海财经大学上海复旦大学上海第二军医大学上海体育学院上海同济大学名校簇拥名校汇集 六大高校林立，步行在里，仿佛置身文化的旅程，进行着心灵的净化。 这样的文化让你称

11、赞不已，这样的地段更让你赞不绝口！ 23苏步青（毕业于复旦大学）名人锦簇苏步青中国科学院院士，数学家。早期在仿射微分几何学和射影微分几何学研究方面取得出色成果。建立了独特的方法，用几何构图来表现曲线和曲面的不变量和协变图形，取得了丰富的成果 徐志摩（毕业于上海理工，原沪江大学）轻轻的我走了，正如我轻轻的来； 我轻轻的招手，作别西天的云彩。再别康桥 宗白华（毕业于同济大学）宗白华(1897一1986)原名宗之櫆，字伯华。我国著名哲学家、美学家、诗人。1920年赴德国留学，在法兰克福大学、柏林大学学习哲学 、美学等课程。后回国报效祖国。他被誉为我国现代美学的先行者和开拓者，被誉为“融贯中西艺术理论

12、的一代美学大师”。著有宗自华全集及美学论文集美学散步、艺境 这块“宝地”培养了众多的文人墨客，可谓“独领风骚”。在众多文人和归国华侨中最为人们所熟悉的莫过于徐志摩。 再别康桥中的断桥带领我们走入魂牵梦萦的境地。而在这里，我们深深能被这四大名校的文化所感染。漫步高校之间，吟诵前人的名句，那是别有一番意境。24历史记忆,文化沉淀闹市取静为文化买单外面的浮华与这里隔绝，外面的诱惑在这里消逝。这里只是人们歇歇脚，品味中国的功夫茶，陶冶情操的场所。定期的文化讲座、名家作品、书画鉴赏、古董鉴赏让各界名流济济一堂，共同享受中华文化的饕餮盛餐。在这里有着最纯正的中国文化，有着最悠久的文化沉淀。25奢华的享受，

13、低调的生活 在这里有着上海最顶级的雪茄吧、藏酒让你享受豪华、贴心的服务；这里有着奢侈的健身娱乐让你尽情享受，这里更有饕餮美食让你让你流连忘返。 这个特定人群的聚会让你的身心得到释放，让压力得到缓解。26休闲娱乐/雪茄吧.藏酒参照名流出镜率最高的红酒雪茄吧“东方亮” 相互衔接的吧台-主酒吧台，Sushi餐台吧和雪茄吧，亲密完美的组合。丰富醇厚的传统设计元素与明快清晰的现代设计技巧水乳交融。来自著名的Super Potato设计室与才华横溢的平面设计名家- Alan Chan携手完成设计：由视野通透的3个酒吧区和一处气氛妩媚的独立包间相辅相成，优雅舒适又极尽享乐气氛。 各界名流荟萃最平凡的场所 享

14、受高品质的生活 体验红酒文化、感悟生活真谛27藏酒/雪茄.推荐品牌 VIN是中国境内高档的零售酒商，提供目前国内市场上种类最齐全的洋酒。 VIN之所以取得至高的声望，来自于提供高品质，种类齐全的洋酒以及独树一帜的服务项目，店员经验丰富，并热衷于向顾客介绍世界的各种葡萄酒。VIN28美容健身.推荐品牌 亚历山大健身会馆.是一家集健身休闲为以体的商务健身中心。分为十三大健身区域：激情动感单车房，多功能有氧操房、无氧器械训练区、有氧跑台区、减脂放松区、自然流的瑜伽房、大型散打房、豪华体能测试房、温馨休闲区、司诺克台球区、乒乓球区、书吧、水吧、沐浴。 时尚的 健康的 青春的 运动的亚历山大健身会馆（相

15、同等级或品质高于此会馆）29餐饮/美食.推荐品牌 米其林餐饮集团 百年经典的品牌 “米其林餐厅”是指入选米其林红色指南的餐厅，这本红色封面的年度出版物代表着全球目前最权威的餐厅评级，被称为美食家的圣经，餐饮界的奥斯卡。 米其林红色指南对餐厅的评级分为三级，分别为一星、二星、三星。一星级表示这是同一类别中非常出色的餐厅 A Very Good Restaurant in its category两星级表示出类拔萃的烹饪，值得绕路前往。 Excellent Cooking and Worth a Detour三星级表示独一无二的菜肴，值得专程前往。Exceptional Cuisine and Worth the Journey 入选米其林三星级餐厅，对于绝大多数经营者来讲，是一个遥远的梦，即使只是一星级餐厅也可以