现代服务业集聚区铜陵新站物流园建设策划方案探析

1、现代服务业集聚区铜陵新站物流园建设方案 -皖中南商贸物流运营中心、 -现代化都市配送基地、 -物流外包总部基地和物流企业孵化基地 建设单位：安徽朝山新材料股份有限公司 编制单位：成都亿博物流咨询有限公司编制时刻：2010.06.10目 录 TOC o 1-3 h z u 第一章 项目概述铜陵新站物流园区位于铜九铁路两侧，陵江大道以东，红星河以西，凤池大道以北，铜井路两侧区域，占地约1460亩。项目总投资：203985.5万元。总建设工期：2010年6月2015年12月（含6个月建设预备期）。建设内容：新站物流园区是铜陵市4321规划中的四大物流园区之一，也是铜陵市唯一的都市配送型物流项目。按照

2、统一规划、分布实施的原则，建设布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征，集仓储、配送、中转分拨、加工、包装、运输、展示交易、信息等功能和结算服务、金融服务、技术服务、咨询服务、生活服务等综合服务于一体，辐射皖中南地区，以都市配送为特色的皖中南商贸物流运营中心、现代化都市配送基地、物流外包总部基地和物流企业孵化基地，以提高物资的集散效益、扩大物流经营的规模效益、提升物流增值整合效益。第二章 市场分析一、经济社会环境的变化（一）政策机遇1、行业政策铜陵市早在06年就依据自身特色和区位优势，出台铜陵市服务业十一五进展规划纲要(铜政200641 号)、铜陵市人民政府关于进一步加快服务业进

3、展的若干政策意见等政策，开始支持服务业进展。2007年以来，国家相继出台了国务院关于加快进展服务业的若干意见和国务院办公厅关于加快进展服务业若干政策措施的实施意见，标志着国家将服务业的进展放到了一个新的高度。安徽省、铜陵市也在支持服务业进展方面出台许多扶持政策。2009年3月，国务院国发（2009）8号公布的物流业调整和振兴规划, 标志着把促进物流业进展上升到国家战略层面。随后安徽省现代物流业进展规划、铜陵市现代物流业进展实施方案、铜陵市人民政府关于加快进展现代物流业的若干意见等政策也相继出台。随着国家、安徽和铜陵对服务业特不是物流业的重视和扶持力度的不断提高，铜陵以后经济格局中，服务业比重将

4、持续增加，而商贸和物流作为服务业的重要内容，将迎来进展机遇。行业的政策是一个层面，物流要实现大进展，也离不开产业和交通的支持。 2、区域、产业规划随着一系列区域规划、都市规划和产业规划的密集出台和实施，铜陵及周边的经济将迎来持续快速提升，为进展物流业提供源源不断的货源支撑。促进中部地区崛起崛起规划、国务院关于促进资源型都市可持续进展的若干意见、关于加快资源型都市转型 促 进 可 持续 发 展 的 决定、铜陵市资源型都市经济转型规划、皖江都市带承接产业转移示范区规划、关于推进皖江都市带承接产业转移示范区建设的决定、铜陵市承接产业转移示范市建设实施方案等政策，为铜陵市推进物流园区建设提供了政策支持

5、。3、交通规划在交通规划方面，四条高速公路在铜交汇，高速铁路连接南北东西，梅龙机 场近在咫尺，加上铜陵的长江水运优势和铜陵区域内六纵六横的干线公路， 铜陵水陆空立体式交通枢纽呼之欲出。如此优越的交通，将为铜陵建设辐射皖中南，服务长三角的物流体系提供现实支撑。通过宏观政策层面的分析，项目组认为，铜陵现代物流业迎来了前所未有的进展机遇。一系列政策的推进，都将给铜陵物流业进展迎来持续的动力。（二）经济环境的变化1、经济转型带来的物流机遇铜陵作为典型的资源型工业都市，几十年来，随着都市的不断进展，矿山的过度开采、资源的逐渐消耗、环境的人为破坏，成为制约该市进一步进展的瓶颈和障碍。铜陵经济转型的要求更为

6、迫切。为此，政府提出了抓住铜、延伸铜、不惟铜、超越铜的进展思路。在工业领域，大力构筑三三三产业体系，依托优势和优质企业，拉长产业链条，建成铜、电子、纺织三大产业集群，壮大 化工、建材和能源三大产业基地，培育装备制造、新材料和生物医药三大接续产业。这些生产制造业领域将产生巨大的物流需求。而关于经济转型至关重要的服务业，铜陵更是提出力争到 2020 年，服务业占 GDP 比重达到 4550%左右，把铜陵建成区域性服务业中心都市。随着铜陵服务业进展战略的逐步推进，将吸引越来越多的外地工商企业将进入铜陵市，这些企业的大规模生产经营活动带来了大量的物流需求。 同时，随着经济结构的调整，铜陵市物流业服务对

7、象将从传统的原材料和粗放型产品，逐渐向精益工业产品和消费品上拓展，进而将促使以运输为主的传统物流服务向现代物流业的进展，深入到交通运输、仓储、装卸、加工配送、物流信息、包装等流通领域的各个环节。工业物流服务、商贸物流服务、物流外包和第三方物流等都将迎来宽敞的市场空间。2、产业转移带来的物流机遇铜陵正处于承接长三角产业转移的核心地带，又处于国家实现中部地区崛起的前沿阵地，在地理区位上起着承东启西的重要战略地位，铜陵在产业转移的大环境中面临新的历史机遇。铜陵市承接产业转移的重点包括六个方面，即：以打造世界铜都为终极目标，构建泛铜产业集群；以推进工业结构升级为目标，进展 先进制造业；以提高资源利用效

8、率为目标，提升改造传统资源型产业；以优化就业结构为目标，承接进展劳动密集型产业；以构建中心都市为目标，推进服务业功能重构；以都市需求为导向，积极进展现代农业。 产业转移的企业要紧位于沿海地区，无不对现代物流理念有深刻的认识。这些的到来，一方面将带来巨大物流货源，另一方面也将引发铜陵物流理念的深刻变化，改变当前铜陵工商企业大而全、小而全的粗放运作方式。尤其是后者，关于促进铜陵物流业进展空间的扩展更具有重大意义。3、消费结构变化带来的物流机遇按照铜陵市统计局2009 年铜陵市国民经济和社会进展统计公报（2010年3月29日），全年人均生产总值 46449 元（折合 6800 美元），这在一定程度上

9、意味着铜陵已进入中等发达都市的行列。 因此，随着铜陵都市化以及城乡居民收入水平的不断提高，将促进消费性服务业需求总量扩张和层次提升：对百姓来讲，5000 美元意味着人均可支配收入将大幅度增长，将进一步带动城乡居民的消费，使区域经济的增长动力将逐步由投资推动型向消费拉动型转变。食品、衣着类、家庭设备及服务类支出将成为常态，而交通通讯、文化娱乐教育、居住和其他享受型消费品等其他消费比重迅速上升，家庭财产普遍增加。能够预见，随着人均收入的持续提高，铜陵的商贸物流业将迎来宽敞的进展空间。同时，消费的增长也意味着商业形态的进展和升级。各大区域内新的超市、连锁店、各类专业市场将不断涌现；市体育馆、市文化艺

10、术中心、市科技馆、市博物馆等一系列公共文化体育设施也将成为新的消费场所。而集购物、休闲、文化、餐饮、娱乐、展示于一体的文化消费场所和时尚公布中心大型购物中心（shopping mall）将成为热点。（三）铜陵市物流进展空间铁路运输能力和潜力都特不巨大。目前的要紧运输方式有公路运输、铁路运输，水路运输（包括内河航道运输和长江港口运输）。要紧货种为水泥熟料、生铁、电解铜、焦碳、纺织品、磷矿、煤炭、铁矿、铜精砂、化肥、化工原料、石油、粮食、电子元器件、机械设备、农副产品、日用生活消费品等。水路、铁路要紧承担了大宗物资的长距离运输，公路运输具备较高的公路网密度，在短途、高附加值、及时性物资运输方面具有

11、不可代替的优势。当前，铜陵大多数商业企业的经营品种在几千种以上，企业对多类型物资在存储环节加以区分，物流对象的复杂化也给物流经营带来了更大的挑战。生产企业中，大多数企业销售范围在全国范围内，企业销售需要全国范围的物流网络支持，同时生产企业的地域覆盖范围呈逐渐扩大的趋势。随着铜陵经济的进展，铜陵物流业以后将面临宽敞的进展空间，除传统的仓库运输服务外，新的增长点要紧体现在针对工业、商贸流通业和农产品等领域的产成品的分销物流服务、原材料、半成品、产成品的采购供应物流服务、生产物流服务（如流通加工等）、冷链物流服务、与产品有关的增值、信息、货代等服务、区域配送和都市配送服务、进出口贸易、国际物流服务（

12、如报关等）、保税 物流服务、快递服务等方面。而这些服务的进展，将促进企业物流外包进程的加快，第三方物流和物流基础平台的建立。二、经济结构分析物流业是复合型产业，和第一产业结合，会形成农业物流；和第二产业结合，就形成工业物流，和第三产业结合便成为服务业物流。连锁配送、快递服务便是服务业物流的典型代表。在规划物流园区时，从定性和定量的角度分析清晰物流园区所服务的产业和业态，关于园区的战略定位和功能定位极为关键。（一）园区辐射能力分析1、辐射范围经济概况解析2009 年皖中南地区生产总值 3523.05 亿元，平均同比增长 13%。皖中南区域是皖江都市带承接产业转移示范区和泛长三角的重要组成部分，是

13、实施促进中部地区崛起战略的重点开发区域，是长江三角洲地区产业向中西部地区转移和辐射最接近的地区。可能到2015年，区域经济总量大幅增长，地区生产总值比 2008年翻一番以上，人均地区生产总值超过全国平均水平。近年来，区域的产业结构得到进一步优化，现代产业体系差不多建立，生态环境更加良好，人民生活水平显著提高，差不多建成全面小康社会，在带动安徽进展、促进中部地区崛起中发挥更大作用。而在安徽省的版图上看，铜陵处在芜湖、宣城、黄山、池州、安庆、巢湖的中心，是最有可能扮演皖南商贸物流中心角色的都市。在不到十年之间，铜陵市 GDP 已由 2000 年的 75.71 亿 元上升到 09 年的 343.72

14、 亿元，足足增长了 354%，经济进展在近几年实现了飞速进展。以后，铜陵将借助交通枢纽的建设，产业转移和资源都市转型的机遇，加快实现经济结构调整，除传统的工业物流需求将稳定持续增长外，商贸流通业和农业物流需求将获得更大增长空间。2、项目的阻碍因素1）园区周边交通条件专门，不适合进展大进大出类工业物流 园区向东可通过学士路或沿沿新路南北上铜芜路和北京东路进入主城区，向东可沿铜芜路上 G50 高速，往上海方向。但由于靠近新客站和商贸集聚区，将形成巨大的人流量，若大量大型货运车辆进出园区，必将造成较大的交通压力；另外，依照新站物流园周边交通情况分析，由于园区周边有铁路线，车辆要进出园区都需要通过下穿

15、道路，因此大量大型货运车辆进出容易造成交通堵塞，这也意味着项目地块不适合开展大进大出的物流服务。2）远离港口和工业集中区，进展工业物流的市场受限 铜陵大部分工业制造业差不多上原材料采购和产成品市场两头在外，同时 85%以上差不多上采纳船运。若这类企业将仓储中心设立在物流园区，将形成从工厂园区港口的三角形走势，会增加装卸和运输成本。因此这类企业不适合作为园区的服务对象。 而以铜材深加工、装备制造、冶金化工、电子基础材料及纺织服装为主的铜陵几大产业，但大部分集中于铜陵经济技术开发区及周边，要紧采纳公路运输。且其中的大型制造企业区域内差不多差不多上自建厂房和仓库，仓库面积充足，对仓储需求特不弱，只有

16、运输需求（超大型企业甚至有自己物流公司，运输需求也难以向外部释放）；部分规模较小的企业（特不是出租厂房的企业），目前没有自己的仓库，对仓储和运输都有一定的需求，但这部分需求比例较小。同时这些企业距离新站物流园较远，在各开发区及周边都有仓储设施的情况下，吸引其仓储设施进入新站物流园区也存在一定阻碍。3）都市的进展和新区的建成将形成商贸聚拢随着双百远景规划的逐步实施，以后铜陵将进展成为百万人口、百万平方公里 的现代化都市，按人口增长计算，其消费量还将在现有增长趋势基础上获得至少 40%以上的额外增长空间，潜力巨大。 同时，项目所在的铜陵市车站新区要紧功能定位为交通枢纽、商贸金融、仓储物流、居住、休

17、闲旅游，以后将有 30 万人口规模。这座新城的建设必将使该区成为客流、物流、信息流、资金流的重要集散地。同时，铜陵市日益完善的立体交通网络将对都市、城际配送提供基础硬件设施，都将极大促进商贸流通业的进展，更重要的是， 随着新火车站的建成，项目区域将聚拢大量的流淌人 口，从而具有不可比拟的优势及潜力使之进展成为铜陵市重要的商贸物流区。尤其是对日用品、建材、机电、服装、家具、汽车零配件等的需求增长空间巨大。 3、项目的潜在市场 通过前文对皖中南区域及铜陵市经济情况、项目所在区域所受外在阻碍因素的初步分析，我们认为铜陵新站物流园不适合要紧服务于大进大出的生产制造业，而服务于商贸流通业则有巨大进展空间

18、。故现将新站物流园区所服务业态的范围要紧锁定在商贸流通业。（二）铜陵都市商贸流通业物流需求分析1、铜陵都市商贸流通业概况近年来，铜陵市商贸流通业规模不断扩大，经营主体多元进展，对提高全市综合经济实力和社会繁荣稳定做出了一定的贡献，也为承接产业转移、实施东向进展战略制造了一定的市场条件。统计显示，2009 年铜陵市全年社会消费品零售总额 83.82 亿元，比上年增长 18.7%。分行业看，批发零售贸易业零售额 65.77 亿元，增长 17.8%：其中，在限额以上批发零售业零售额中，食品、饮料、烟酒类增长 40.9%，化妆品类增长38.3%，体育、娱乐用品类增长 32.9%，金银珠宝类增长 7.4

19、%，日用品类增长 57.1%，电子出版物及音像制品类增长 4.5%，服装鞋帽、针、纺织品类增长 23.1%，石油及制品类增长 7.0%，汽车类增长 53.5%。 尽管铜陵由于人口只有 73.99 万，整体消费规模较小，只是全省第 16 位，皖中南 7 大都市第 6 位，处中下水平，但人均消费强劲。铜陵市城镇居民可支配收入居皖中南地区首位，超过芜湖，其中城镇居民人均消费性支出 10114 元，增长 5.3%，占可支配收入的 60.3% ，并以食品类消费最高。2009 年铜陵的城镇居民恩格尔系数为 42.5%，比上年增长 0.7 个百分点。另外，2009 年，铜陵全市在岗职工年平均工资 31034

20、 元，增长 12.5%。城乡居民人均人民币储蓄存款余额 22869 元，比上年末增加 3103 元。消费潜力还有望进一步提升。 由此我们能够得出结论：铜陵市社会消费总额较低，但居民消费水平专门高，消费的重点当前以食品、日用品消费品为主。而通过对铜陵消费市场的调研分析，铜陵市消费者的消费适应呈现出以下特点： 购买力强，以消费中高档品牌为主； 乐意到能提供一站式购物的商场或大型购物中心购物； 寻求享受，看重品牌价值，专门多人情愿驾车到高档的购物中心去买； 乐意到服务好的地点去买； 喜爱好的购物环境 希望买到物超所值的商品； 农村消费向都市集中； 这讲明铜陵市进入了一个全新的快速进展时期，人们的生活

21、方式将由生活型逐渐向享受型转变（注重品质、购物环境和服务），将直接推动都市形态由低级向高级转变，现代服务业将处于进展的黄金期。以后，食品、衣着类、家庭设备及服务类支出将成为常态，而交通通讯、文化娱乐教育、居住和其他享受型消费品等其他消费比重将迅速上升。这一现象，也和世界经济发达国家人均 GDP 各时期的进展经验相吻合。2、铜陵商业业态分析1）百货商场过于集中，大多处于转型期2）百货商场经营档次多元化主题商场较少3）从铜陵现有的超市多分布于居民和商业区内，超市向东南方扩张的趋势明显 4）超市运营状况参差不齐5）对现代化仓储配送需求大3、铜陵都市商贸流通业进展趋势及物流需求依照铜陵市都市商业网点规

22、划，铜陵市将加快资源型都市经济转型，实现在皖江都市带中领先崛起，把铜陵市建设成为皖中南区域性商贸中心都市。 规划将实现全市商业中心1-5-16金字塔形结构，商业零售网点布局到 2020年规划布置大型零售网点 26 个，城区平均每 3 万人拥有 1 个大型零售网点。规划到 2020 年铜陵市拥有 12 条商业街，构筑东郊商贸园市场群（包括农产品批发市场（8 座）和农贸市场（67 座）、生产资料市场（3 座)、消费品专业市场(11座)、汽车交易市场(5 座)、旧货市场(2 座)）。从铜陵市都市商业网点规划来看，铜陵市商贸流通业将成为都市经济新的增长点，成为提高三产比重的重要 途径，成为吸纳社会劳动

23、力就业的重要渠道和地点财政收入的重要税源。 以上述规划为基础，结合铜陵市商贸业进展现状和趋势、消费方式的转型，消费者的消费适应及分析，我们得出：第一，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游为一体，以综合性经营模式与完美的环境配套设施为特点的大型购物中心（shopping mall）将可能在铜陵掀起商业经营方式的新浪潮；第二，连锁超市将获得进一步迅速进展，以后将建立遍及城乡的销售网络；第三、以批发为主，兼营零售，形成了交易领域的信息规模经济，外部规模经济和范围经济的现代化专业市场也将成为其重要业态，特不是在食品、建材、家具、日用消费品等领域。第四、尽管商贸业的运作模式还比较传统，但铜陵当前的物流进展水平

24、泻后于商 贸业进展水平，讲明当地的物流业升级的趋势差不多逐步凸显。 而以后铜陵都市商贸物流需求要紧源于两个方面：一是专业市场进展对商贸物流服务的需求；二是都市居民日常生活商贸设施（购物中心、连锁店、超市等）对商贸物流服务的需求，具体包括：采购供应、仓储、流通加工、冷链物流、区域配送和都市配送、快递等服务，并延伸出电子商务、信息平台等的增值物流需求。 （三）铜陵市农村配送体系的物流需求近年来，铜陵的农村消费支出，近年受益于国家政策扶持稳步增长，其增长速度差不多超过都市。尤其是 08 年家电下乡的惠农举措更是让金融危机下的农村消费逆市上扬达到了 24%的年增长率。这讲明农村居民作为不可忽视的消费群

25、体，尤其在目前扩大内需的大环境下占有专门重要的地位。依托新站物流园区的建设，进展农村配送体系，可实现配送企业的网络化经营、共同配送、联合库存，并结合万村千乡市场工程新农村建设的新网工程，向宽敞农村延伸服务。 （四）铜陵市冷链物流需求 近年来，食品消费增长迅速，随着收入的增长，中国人的饮食适应正在发生变化，直接阻碍都市家庭易腐食品（如动物蛋白、奶制品、水产品、冷冻食品等）消费上升。同时，中国消费者越来越意识到食品安全的重要性，中国建立一个完善冷链基础设施的需求日益迫切。而我国的冷链基础设施和国外相比差距巨大，目前冷藏运输率只有 20左右，而国外发达国家已达 100。在销售环节，目前大多数商场、超

26、市和大卖场都实现了冷链状态下销售，然而仍有 90肉类、80水产品，大量的牛奶、豆制品差不多上还在集贸市场无冷链状态下销售。这也证明冷链物流进展空间巨大。就铜陵而言，通过项目小组前期调研铜陵市产业的实际情况得知，铜陵目前的冷链物流需求比较大，其中，果蔬冷链物流、乳制品冷链物流、肉制品冷链物流、水产品冷链物流、医药品冷链物流等细分市场保持良好进展势头。和全国趋势一致，冷链物流在铜陵也将成为一个新的市场增长点，冷链物流现在尽管不成熟，市场潜力却不能被忽视，因为这是一个年均增长超过 24%的市场，事实将讲明这部分投资会产生特不可观的回报，同时，就像一直以来一样，先期进入的参与者将会在这巨大的机会面前取

27、得优势地位。第三章 项目定位一、战略定位安徽铜陵新站物流园的总体定位可概括为集仓储、配送、中转分拨、加工、包装、运输、展示交易、信息等功能和结算服务、金融服务、技术服务、咨询服务、生活服务等综合服务于一体，辐射皖中南地区，以都市配送为特色的皖中南商贸物流运营中心、现代化都市配送基地、物流外包总部基地和物流企业孵化基 地。1） 皖中南商贸物流运营中心 在安徽省的版图上看，铜陵处在芜湖、宣城、黄山、池州、安庆、巢湖的中心，对周边这些都市而言，假如去铜陵交通便利而且铜陵又是物资集散中心，去铜陵买卖物资是最好的选择。因此扮演皖南商贸物流中心角色的都市非铜陵莫属。随着以后铁路、公路、机场等综合交通设施的

28、完善，铜陵在全国交通网中交通枢纽地位的将逐渐凸显，商贸物流将迎来迅猛进展的空间。 新站物流园区毗临东郊商贸区，区域内将逐渐形成商流、信息流、人流的汇合，而以后城际客运铁路站的支撑将使三流得到进一步提升。故以铜陵大市场为进展基础，以新站物流园区为核心，大力进展商贸物流，将逐步形成辐射周边及皖中南的商贸物流营运中心。 2） 铜陵现代都市配送基地 都市配送要紧满足商业、旅游业和人民日常生活消费品的需求，铜陵迅速增长的社会需求带来了巨大的都市配送需求。新站物流园借助自身优越的地理位置，可对铜陵市区提供都市配送服务。即以信息技术为依托，构建面向铜陵市都市和周边的现代化信息化物流配送基地，实施万村千乡市场

29、工程和家电下乡工程的农村配送体系实施基地。 新站物流园区通过对配送、仓储、运输、流通加工和物流信息治理等全面统一的集约化、效益化物流运营和治理，将改变传统物流模式，实行运输和仓储一体化，销售和物流一体化，供应商和销售商进入园区等现代物流新模式。 3） 铜陵物流服务外包示范基地 铜陵市目前大部分物流需求企业对物流外包的需求比较高，然而由于本市总 体物流业尤其是第三方物流业的不发达，使物流需求企业对物流业务外包没有信心，因此在一定程度上阻碍了物流需求企业的物流业务外包。 新站物流园区将形成物流企业集聚、信息网络运作、外包业务集中的新物流业态特色，对传统的物流业起到明显的产业提升作用，吸引制造业的物

30、流部和货代公司、快运公司、物流网络公司、物流软件公司、物流培训公司、物流咨询公司等进驻，形成总部经济模式，为企业提供全面周到的物流外包服务。 4） 现代物流企业孵化器和物流人才培训基地 物流人才的培养，40%靠理论学习，60%则要靠工作实践。项目所在的狮子山区作为科教文化产业区，是大专院校的集中地，在物流人才理论培养方面有先天优势。而新站物流园作为现代化的高水平物流园区，可为物流人才培养提供实践机会，成为现代物流人才工作实践培训基地。 通过园区建设，构建皖中南地区中高级物流人才的孵化基地，将加快培养造就一批具有创新精神并与国际接轨的职业化、现代化、国际化的优秀中高级治理人才。在此基础上，园区可

31、依托人才优势，辅以全方位的创业和融资支持，将项目区域打造成为现代物流企业孵化器。二、时期目标新站物流园区的整体战略目标可分为三个时期层次：第一层是基础支撑层，即商贸物流和都市配送服务平台的定位，它是其他战略定位存在的基础；第二层是技术功能层，包括物流衍生性生产服务业的集聚平台、物流人才/物流企业孵化平台两个定位；第三层以供应链服务集成平台和皖中南物流中心为总体进展目标。三、制胜策略 新站物流园应该是商贸物流新机能的激活体，以现代物流信息技术为基础，实现整个物流作业链中众多业务主体相互间的协同作业；以商流为引爆点、物流为纽带，物流、商流、人流、信息协同进展为支撑，以都市配送为特色，为都市商业体系

32、提供最便捷的服务。 策略一：以商流带动物流，实现共同进展 以商流带动物流，物流带动资金流、人才流的现代物流进展，实现商贸物流协同进展的大流通，大物流。即通过商流带动物流，以物流、信息流促进、提升商流，力求形成具有高产业带动力、高辐射力、高经济流量的大商流；大商流的形成直接为物流的形成提 供了良好的生态环境；而物流在良好环境中的顺畅运行从全然上保障了商流向快、向强、向好的方向进展。从而形成了商流、物流、信息流、资金流四流一体的良性经济循环体系，构建围绕那个经济体系运行的由若干关联企业、机构、职能部门聚拢形成大型经济联合体。 商贸流通设施的构建，将成为整个园区进展的引爆点，并极大促进物流园区业务的

33、进展，促使信息流向园区的汇合，并延伸出多种先进业态的物流服务（仓储、配送、流通加工、同城快递等），从而促进园区快速形成聚拢效应，而园区为商贸物流提供的一系列高端物流增值服务，将极大增加园区盈利点。 策略二：都市物流配送标准化 在园区内建立都市物流配送车辆统一技术规范：建立各类都市物流配送车辆的统一技术治理标准，做到车型类不统一（可按载重 1-5 吨的范围分为几类），外观标识统一（色彩统一），配备设施统一，号牌字段统一，实现物流配送车辆档次与现代都市形象和谐交融，迅速扩大阻碍力，构建园区品牌效应。 物流配送标准化的进展路径是制定针对新站物流都市公共物流配送车辆统一的技术治理标准和外观标识，便于货

34、运车辆的治理和识不，然后逐步提升中心城区货运车辆档次，逐步推进车型、配送、号段的统一。 策略三：进展绿色物流1)进展都市轻物流 都市轻物流是为都市终端需求服务的、以轻型快捷运输为特征的道路物资运输；多以商业配送，快递运输等经营业态为主。都市轻物流拥有其他物流形式所不具备的 Small(轻便小巧)、Smart(机动灵活)、Special(专业化程度高)3S特性。 在货件标准方面，它是相关于中等物流而言的轻等物流，单次运送物资总重量在0.75吨-1.5吨之间，且物资体积较小，单位货件的包装规格具备标准化、重复性，总体积一般可不能超过 8 立方米；其次，在运输模式方面，都市轻物流服务于都市区域内，运

35、输距离短，一般为固定的多个地点，具有高度快捷性，同时，由于都市交 通拥堵、交通网络密布、突发事件多，都市轻物流在输送方式上中应急变化较多，具备高度的机动灵活性；在行业要求方面，都市轻物流对车辆、从业人员有较高的专业化要求，车辆除了要不受都市的交通法规的限制，拥有良好的密封性，环保性和美观度，同时也要具备多功能性，满足不同货件的装卸和配送要求。 同时，轻型物流体系可谓针对园区周边交通条件量身定做的物流体系，能有效幸免园区周边涵洞、铁道线和车站的阻碍，将极大缓解周边的交通压力。 2)开展共同配送 共同配送也称共享第三方物流服务,指多个客户联合起来共同由一个第三方物流服务公司来提供配送服务。它是在配

36、送中心的统一打算、统一调度下展开的。共同配送是一种多点到一点的配送方式，其运作原理是在送货环节上将多家用户待运送的物资混载于同一辆车内,然后按照用户的要求分不将物资运送到各个接货点,或者运到多家用户联合设立的配送物资接收点上。这种配送有利于节 省运力和提高运输车辆的物资满载率。 由于共同配送是多个货主企业共享一个第三方物流服务公司的设施和设备,从而由多个货主共同分担配送成本,因此能够有效降低配送成本。另外,由多个不同货主的零散运输通过整合能够变成成本更低的整车运输,也使得运输费用大幅度降低。另外，共同配送还能够通过其快速反应能力，降低每个货主的日常费用支出,降低新产品上市时的初始投资的风险（关

37、心店铺减少存货）。 策略四：前店后库与统购分销 在新站物流园区内，所有店铺的库存将全部纳入新站物流园区专门仓储配送中心统一治理，客户可通过网络平台看到自己库存信息和实物，而商铺只作为一个商铺展示和零售业务的平台。当批发业务发生后，物资从专门仓库统一配送到客户手中并在信息系统中对新的库存做出反馈。而当客户由于零售业务完成，店铺内库存下降时，新站物流园区的物流部门会将所缺物资自动补充到商户手中。 同时，这一先进模式还将面向铜陵大市场的商铺进行推广。 同时，新站物流园区内的商户采购将不再是单打独斗。商户将采购信息发到网络平台，由新站物流园区汇总后用集团统一采购的方式向生产方提出需求，从而提高与生产方

38、的议价能力，降低采购成本；同时，新站物流园区依照所有商户的采购物资流向整合车辆资源，统一运输，降低物流成本。该策略能显著提高商户盈利水平，促进销售。 策略五：贴身金融服务 与商业银行和保险机构合作，为园区内企业提供集融资、结算、投行、信用卡、电子银行等业务为一体的全方位、全产品、一站式、综合化中小企业金融服务，推动园区内中小企业和物流创业企业的成长。 在新站物流园区内，中小企业融资难将不再是问题。当入住商户遭遇短期周转困难，新站物流园区可通过融资担保（交易市场不动产抵押、经销商动产质押、经销商集群联保等）、授信贷款（标准抵押授信、动态融资、集群联保授信、小额标准抵押授信、小额信用贷款等），物流

39、金融（物流结算金融、物流仓单金融、物流授信金融）等为客户解决资金周转问题。策略六：发挥规模集聚效应 物流园区是一个物流资源的聚拢体，拥有巨大的规模效益。充分发挥规模效应，能够产生极大的收益，并进一步促进物流资源的聚拢。依照地点政府的税收优惠，享受税收返还。依照铜陵政府相关规定，申请为园区内的小物流企业和社会零售运输户提供代开发票业务。园区自身实现的地点税收，将由政府同级财政部门五年内新增地点可用财力的 50%给予补助，代开票实现的地点税收由同级财政部门按一事一议方式补助园区和物流运输户。 依照挂靠车辆统一办理保险的一贯做法，结合园区公司车辆保险的大客户优势，与保险公司进行谈判，依照经验，每辆车

40、可得到平均 1000 元左右的保险返。与加油站合作，为园区内挂靠车辆统一办理加油卡，采取量大优惠的方式，为车辆提供服务，月底统一结算，依照经验，每 100 辆车可产生20万元的利润。 假如园区的治理和提供增值业务得到车辆的认可和支持，可与汽修站合作或自建汽修站，为挂靠车辆提供汽车维修方面的服务，拓展利润空间。 策略七：构筑人才战略，促进持续进展 建设高水平现代化的物流园区，光有一流的设施设备是不够的，还需要大量的物流人才。特不关于铜陵市而言，物流企业从业人员中，学历在大专以上的只占 10%左右，物流专业人才几乎没有。既缺乏物流运行整体规划和方案设计人才，又缺乏从事企业实际操作层面的各类人才，专

41、门难满足现代物流产业的进展需要。无疑，物流园区必须极为重视物流人才的培养，才能保证园区和区内物流企业的持续快速进展。因此，园区需要与安徽工业职业技术学院，物流咨询公司一起构建物流人才培训体系，建设物流实训基地，突破物流人才的瓶颈，不断进展壮大，进而构建面向皖中南的物流人才孵化基地。 第四章 功能设计一、原则与要素（一）物流园区功能设计原则 1、物流园区的功能设计既要考虑集成性，又要考虑专业性和规模性。 物流园区的功能不再是往常货运站和仓库的简单重复，现代化的物流园区必须实现功能的集成化，能够提供一体化的物流服务；同时，物流园区也不能一味追求功能的综合全面，还必须注重功能的专业针对性，在某项服务

42、上能形成规模性。 2、物理园区的功能设计既要考虑先进性，又要考虑经济性。现代化的物流园区必须要提供更加先进和完善的物流服务，以满足现代企业的物流需求，物流功能设计要有一定的前瞻性，然而也要幸免物流园区过高地追求先进性，造成了提早投资的白费。 （二）物流中心功能设计阻碍因素 1）物流需求；2）区位及交通因素；3）自然环境因素；4）技术因素二、项目拟展开的业务（一）核心业务 1、商贸流通业务 先进商贸物流模式的构建，将是整个园区快速进展的基础和引爆点。 1）商贸展示中心业务 铜陵的快速消费品（食品和日用消费品）供应商分布比较分散，商户所在区 域由于无统一治理存在安全隐患；且短期合约存在不稳定现象，

43、面临搬迁可能。 市场方面客观上需要有一个统一的运作平台，使商户有一个安全稳定的经营场所来进展壮大。 同时，铜陵的大部分连锁企业在当地均没有物流配送中心，关于本地采购的商品（依照我们调研的资料，这些企业的本地采购量约占到 60%左右）差不多采纳供应商直送模式，各种小卖部、迷你便利店普遍采纳供应商直送模式或自提货模式,如此不仅增加供应商和商贸流通企业的配送成本,也会使门店由于频繁接货而降低效率。 因此，通过搭建一个公共的快速消费品商贸平台，吸引供应商进入园区，一方面能够打造一个一站式的采购平台，通过园区的统一治理，使产品质量和售后服务有所保障，并通过由此带来的集聚效应和品牌效应逐渐做大做强；另一方

44、面能够通过集约供应商物流资源开展共同配送,减轻供应商在物流设施设备投资方 面的压力,又能集中各参与企业的资源实现集中配送,提高物流效率和服务水平,使参与供应商实现共赢。 2）大型购物中心业务 针对铜陵人均收入和人均汽车拥有量较高、项目区域依托乌木山公园，周边交通便捷并具备火车客运站的特点，构建大型购物中心（Shopping Mall）,吸引铜陵及周边的中高端客户群体来此消费，聚拢人气，以商流带动物流，提升周边区域地块的商业价值。大型购物中心（Shopping Mall），是目前世界上最先进、最高级的商业业态。西方国家也将之称为 Shopping Center，即购物中心，但它和国内通常所指的购

45、物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致。 那个集购物、休闲、文化、餐饮、娱乐、展示于一体的文化消费场所和时尚公布中心，完全打破了传统商场的经营理念，全方位满足了市场、文化、个性的需求Shopping Mall则囊括了所有的商业形态：商贸展示交易平台、超市、百货商场、图书城、银行、歌厅、电影院、健身房、咖啡吧、餐馆、美食街、游泳馆、主题公园，另外还配有停车场,甚至有酒店无奇不有。消费者来那个地点，能够上午购物，中午吃饭，下午健身、聚会，晚上和朋友聚餐，娱乐，Shopping Mall提供得更多的是一种休闲的生活方式体验。 而建设具备新站物流园区强大物流体系支撑的大型 Shopping Ma

46、ll,将迎合铜陵消费结构升级的趋势，并提供更为强大的服务功能，即能够利用园区强大的信息系统，完成商品信息的收集，也可依托强大的物流系统，进展电子商务，并为客户提供便捷的物流服务（如同城快递服务）。 3）专业市场业务 全国范围来看，专业市场进展趋势加快，综合市场进展逐步趋缓。这与专业市场更适合社会分工逐步细化以及更容易实现规模经济优势等因素有关，随着经济的进展和消费方式的变化，客观上要求交易市场的进一步细分，要求市场参与群体和目标客户群体的指向性更加明确，另一方面，在专业市场中，价格发觉和信息集聚的功能能够得到更充分的发挥。 铜陵市以后将达到百万人口、百万平方公里的规模，而整个铜陵的消费结构都在

47、由衣食向住行升级。同时，西湖新区以后会有 30 万人口在此聚拢，其中项目所在的车站片区以后会集中 10 万人口。因此，随着都市建设的深入，家具类居家用品需求将持续增长，在物流园区内构建家具专业市场进展空间巨大。 2、冷链物流业务 依照目标市场分析，铜陵食品消费市场进展迅猛，同时随着经济的进展，消费者对食品安全的重视不断提高，这些因素都带动了关于冷链的市场需求。而铜陵的果蔬冷链物流、乳制品冷链物流、肉制品冷链物流、水产品冷链物流、医药品冷链物流等细分市场均保持良好进展势头。 为了与部分有冷冻、冷藏要求食品（如肉类、奶制品等）的运输、存储相配套，那个地点提出了冷链的概念。冷链是指易腐物品在加工制作

48、、储藏、运输、分配流通各个环节过程中，始终处于规定的低温状态，保证物品质量、减少物品损耗的一项系统工程。 由于部分食品容易变质，对保存和运输有严格的温控要求。在无完善冷链物流设施下，生产商或经营者不得不花费大量的人力和物力承担产品的配送，要不就必须承担高比例的损坏与变质。这无疑提高产品的成本。当前冷链行业市场竞争的焦点不在生产而在销售，销售的瓶颈在于物流配送。 为了满足上述物品冷链物流的需求，我们在物流园区中规划建设若干个冷冻仓库，冷库设定温度为零下 18 摄氏度，用于存储冷冻食品；冷藏库设定温度为1-4 摄氏度，用于冷藏食品、有冷藏要求的仓储、加工。 3、都市配送业务 都市配送业务板块的业务

49、类型能够分为集中配送、同城快递和共同配送。范围包括市区内的配送和农村配送。 1）集中配送 配送是当前连锁店的分发中心普遍采纳的运作模式，即是指由专门从事配送业务的配送中心对多家用户进行配送，是一种从一点到多点的配送模式。集中配送品种多和数量大，经济效益比较明显。具体运作模式是由一个配送企业 综合某一地区内多个连锁店的要求,统筹安排配送时刻、次数、路线和和物资数量,全面进行配送。 2）同城快递 同城快递,确实是在同一个都市内发快递,在顾客不能上门自取物资的情况下,请快递公司代劳。那个地点的同城概念的服务范围较之以往的同城概念在范围上扩大了，它以中心局所辖各市县为范围，在此范围内的邮件称为同城快递

50、邮件，超出一县、一市、一地区的概念。是为满足政府机关、企事业单位及个人对传输安全性、时限性要求较高的文件、证件、卡类、物资等物品的同城送递而设计的业务。依照同城快递邮件的时限及当前市场情况，它的要求较之其他快递邮件的要求要高得多，要紧是：快捷性、安全性、灵活性、低成本。因此，现实运行操作就需要一种高效、低廉的模式，以适应市场需求。 3）共同配送 共同配送也称共享第三方物流服务, 指多个客户联合起来共同由一个第三方物流服务公司来提供配送服务。它是在配送中心的统一打算、统一调度下展开。 即在送货环节上将多家用户待运送的物资混载于同一辆车内,然后按照用户的要求分不将物资运送到各个接货点,或者运到多家

51、用户联合设立的配送物资接收点上。这种配送有利于节约运力和提高运输车辆的物资满载率。 4、仓储业务 从铜陵全市来看，目前铜陵市的仓库数量较少，尤其是现代化仓库比较缺乏，难以满足以后物流仓储需求，需在物流园区各功能区修建一定规模的仓库。因此，仓储业务有专门大的进展空间。 仓库应该依照库址的地理位置、气候条件和服务客户类不、仓库使用功能、存储特性、拣选模式以及作业流程、防火要求等因素，合理规划库区内的作业区、辅助作业区、办公区和库区通道的位置与差不多设计参数，做到布局紧凑、合理、高效、安全，提高土地利用率。 5、流通加工业务 流通加工是一种低投入高产出的加工方式，往往以简单加工解决大问题。实践证明，

52、有的流通加工通过改变装璜使商品档次跃升而充分实现其价值，有的流通加工将产品利用率一下子提高20%50%，这是采取一般方法提高生产率所难以企及的。依照我国近些年的实践,流通加工仅向流通企业提供利润一点,其成效并不亚于从运输和储存中挖掘的利润,是物流中的重要利润源。此外流通加工还有提高商品附加值,回避流通时期的商业风险,提高运输保管效率等作用。 （二）辅助业务 1、货运配载业务 配载简单的讲确实是，把零担配成整车或整箱，包括运货车辆停放，装卸物资的特定功能。新站物流园区的配载业务将是依托信息技术的现代化作业平台。包括下列功能： 1) 车辆监控：具备车辆定位、实时观看、轨迹回放、手机查车等十项本领，

53、随时随地掌握车辆运行状况并进行远程监控。 2) 车辆治理：显示车辆停车和塞车的时刻和地点、是否超速、出入界情况、是否有停车未熄火情况的详细报表，方便进行内部治理。 3) 信息治理：通过平台将调度信息发送到 GPS 终端或司机的手机，方便车辆配货，从而幸免车辆空载、半载现象发生。 4) 地图服务：查询全国各大中都市的交通图，快速规划行车路线，并能为每个用户提供个性化的地图。 5) 电子商务：轻松公布货源、车源信息。开放式平台，吸引全市及皖中南客户。 6) 身份验证：使用公安部提供的全国公民身份信息数据库，即时验证司机身份,确保物资安全。 2、工业品仓储配送业务 园区内建设，也可能吸引部分高端产业

54、工业企业的采购供应 VMI 仓库入住，供应商依照 VMI 仓库的库存水平，进行及时供应、仓储与配送。配送物流业务由第三方物流公司承包、生产商负责设定需求，供应商负责操纵仓库内库存，第三方物流公司定时从 VMI 仓库向生产商配送，如此将实现供应链上库存、企业内部治理成本和生产商的采购物流成本的下降。 3、配套服务业务 依照国内外物流园区运营实践，结合国内物流园区先进设计理念，新站物流园区还应提供以下园区配套服务： 工商治理、税务治理服务 公证、法律咨询服务 商务办公服务 统购分销服务 金融、保险服务 邮政、电信服务 车辆停靠、维修、配件供应、加油、清洗服务 医疗、卫生、保健服务 住宿、餐饮、购物

55、、娱乐、健身服务 4、信息服务业务 新站物流园区应以物流信息平台为依托，建成集供应链治理整合、生产资料物流信息交流、基础物流服务、增值加工、教育培训、治理咨询、信息传播、园区物业服务和配套服务等为一体的多功能、专业化、网络化的物流信息门户、应用系统服务及决策支撑平台，并提供以下服务： 1） 信息服务功能：为物流企业、生产企业、供应商提供综合公共信息、企业业务交换信息、物资跟踪信息、车辆调度信息及物流所需其他信息的查询服务； 2） 资源整合功能：通过信息平台的标准化接口，对异构系统、不同标准的信息及分散于中小物流企业的信息资源进行整合；也可代为开发物流企业信息系统； 3） 在线交易功能：整合大量

56、闲散的物流资源，为供需双方提供在线交易平台；在物流园区建设的后期，可通过信息平台大力开展电子商务服务； 4） 决策支持功能：对已有数据开发、整理、综合、分析，为今后物流中心在治理、预测、规划、方案评估等方面提供决策支持。 5、园区治理操纵业务 物流园区经营与综合治理功能包括：组织编制园区物流进展规划中中长期打算和年度打算，并组织实施；组织对现代物流进行理论和政策研究、宣传推广，组织进行物流人才培养、培训；负责修订园区总体布局规划，并组织和监督实施，组织和监督园区基础设施建设；依照企业运输要求，组织编制联合运输打算，协调解决运输中的重大问题，负责协调各种运输方式的联运、重要物资和商品的紧 急调运

57、；负责园区内企业自备车辆的统筹协调工作。 新站物流园区应依托综合商务中心、信息中心等，通过服务创新和招商创新，吸纳全国知名的第三方物流公司、物流地产商、物资代理、快递公司、物流咨询公司入驻园区，为其提供业务平台，并为入驻的企业提供配套的治理与后勤服务。三、核心业务流程（一）商贸物流一体化服务铜陵新站物流园区的商户能够忘却治理库存的苦恼，将一切库存治理服务交给园区的物流中心，自己则专注于销售。 铜陵新站物流园区内，所有店铺的库存将全部纳入商贸物流城专门仓库统一治理，客户可通过网络平台看到自己库存信息和实物，而商铺只作为一个商铺展示和零售业务的平台。当批发业务发生后，物资从专门仓库统一配送到客户手

58、中并在信息系统中对新的库存做出反馈。 而当店铺由于零售业务完成，店铺内库存下降时，铜陵新站物流园区内的物流部门会将所缺物资自动补充到商户手中。同时，选择零售采购或使用电子商务的客户，可通过同城快递等形式在 6-24 小时内就可收到订购的产品。 （二）食品冷链物流 由于食品种类专门多，其形状各异，又都有保质、保鲜期的严格要求，据此，农副产品物流组织能够采纳批发、流通加工、配送模式，需要建立具有流通加工功能的流通加工中心；并修建相应的库房、设施和工具，对各种农副产品分不进行治理。 1、关于保质期较短和保鲜要求较高的食品（如点心类食品、肉制品、水产品等），在备货工序之后紧接分拣和配货等工序，中间没有

59、储存工序。即物资（食品）组织到后立即进行分拣、配货，然后快速送货。2、关于保质期较长的产品，在备货作业之后安插储存工序然后进行配货和配装等作业。其操作程序是：大量物资组织进来以后，先要进行储存、保管，然后依照用户订单进行分拣、配货、配装，大车辆满载后，随即向各个用户送货。（三）都市配送为了满足专业市场及商场、超市等的物流需求，整合优化物流流程，物流园区内应建立相应的仓储配送中心，进展集中配送，共同配送和同城快递等核心物流业务（四）仓储业务 仓库又名货仓，是一些用作储存物资的建筑物。仓库是服务于生产商、商品供应商、物流组织。为方便合作，仓库通常邻近码头、火车站、飞机场等。仓储则为利用仓库存放、储

60、存未即时使用的物品的行为。通常的仓储业务流程包括入库流程和出库流程。（五）流通加工 需流通加工作业的产品集中到物流园区以后，先进行初加工，然后依次衔接储存、分拣、配货、配装和送货等工序。第五章 功能布局一、选址新站物流园区位于铜陵重要的商贸区域车站新区内（车站新区位于铜陵主城区东面），规划面积约 1460 亩。铜九铁路两侧，陵江大道以东，东靠红星河以西，凤池大道以北，铜都路两侧区域。六个方向四条高速公路（铜宣、铜无巢等）在铜陵交汇，高速铁路（铜九、沪铜、宁安城际等）连接南北东西，梅龙机场近在咫尺，此外铜陵港是溯江而上最后一个万吨港，再加上铜陵区域内六纵六横的干线公路，铜陵水陆空立体式交通枢纽呼