生产性服务业功能区项目启动区策略与产品发展建议_103P课件

1、桃浦生产性服务业功能区项目终稿之启动区策略与产品发展建议谨呈:上海桃浦生产性服务业功能区管委会办公室 上海普陀产业投资有限公司2009年5月1前期定位阶段主要工作回顾核心问题项目需发挥后发优势，突破常规，主动站位，积极承担都市圈、城市发展赋予的使命，实现功能的提升和跨越式发展；功能定位以商品流通交易为核心凝聚力，总部经济作为龙头，技术服务为创新源泉，金融商务服务为配套；产业定位四大主导产业：医药、物流、会展、工业设计；一大配套产业：通信软件；发展战略立足大上海、占位长三角、辐射华东，打造上海陆港国际贸易中心的重要载体：华东国际贸易港；成为华东首席的医药流通中心、贸易信息中心、工业设计创意中心；

2、功能分区以总部经济园区、贸易流通服务区、科技研发服务区和综合配套区多组团组成的生产性服务功能区，总建筑体量在435万500万m2；2本阶段工作内容界定基于前期沟通达成的共识，直击客户现阶段最需解决的问题！256启动区使命、原则与核心问题启动区物业发展建议启动策略与启动模式启动区位置选择及规模确定启动区客户定位启动区经济测算431VISION3桃浦生产性服务业功能区启动模型项目启动区发展研究启动模型前期定位启动模式研究客户定位分析产品发展建议4启动模式研究一5启动区的使命是要树立项目的高端形象，集聚人气，平衡项目开发计划的现金流，从而为项目成功打下基础高调启动，树立项目形象：充分展示华东国际贸易

3、港的高端形象，提升项目打造国际贸易中心重要支点的价值取向；实现资金平衡：树立形象前提下，促成首期开发成功，迅速回笼资金，降低开发风险，以利于后续开发；集聚人气：通过相关配套设施的打造，为项目带来更多的人流，从而塑造项目品牌和认知度；启动区使命国家战略使命：国家扩大内需，促进贸易，保障经济平稳发展的战略方向城市战略使命：实现陆港国际贸易中心载体功能，尤其促进内贸的发展，使得上海真正成为一个腹地型国际贸易中心；区域战略使命：整合全球城市副中心、陆港贸易中心资源，使得普陀真正成为国际贸易中心的载体，共同构成上海国际贸易中心的商业中心、总部中心、物流中心、采购中心和会展中心功能复合、跨越发展、高标启动

4、启动区原则高标准、快速度、可持续、生态、和谐、复合启动区使命6项目启动区的核心问题界定：从启动方式、启动产品、启动营销三个维度保障启动区的成功如何打造启动区核心竞争力（产品、规模、景观园林等）项目启动同时启动营销策略，并在项目规划、建设、招商等整个过程融入营销动作规划营销、招商营销等启动模式启动产品启动区模式，即实现启动区使命的方式是什么？区域营销启动区核心问题7根据开发主体和区域启动项目的不同，世联将区域启动分为四大模式模式图例：区域核心设施功能分区功能分区中的项目道路、市政设施资料来源：世联模型基建配套启动模式复合启动模式功能块启动模式核心设施启动模式启动模式示意图 红色标志为区域启动项目

5、8项目情况：大连软件园分为南北两区，建设规模约为16平方公里，一期规划为“四区一园”，即软件及教育产业区、信息服务产业区、商务区、生活区和森林公园；启动特点：通过引入东软作为起爆点，实现“马太效应”，并选择住宅区及教育区关联项目进行复合启动，实现房地产开发教育产业开发软件开发的“三级跳”；启动模式案例一：大连软件园时间项目规模起爆点：东软产业住宅教育居住人口产生教育需求 产业区： 东软引入修建创业中心东软阿尔派开发楼 居住区： 学清花园软件工程师公寓 教育区：东北大学东软学院产业带来居住人口外来人口外来人口产业与教育互相提供支持启动方案大学教育区住宅区住宅区商务区软件产业区信息产业区森林公园模

6、式9启动模式案例二： Port Sunlight阳光工业城Port Sunlight的项目相关性体现在设施需求-供给的链条模式 Port Sunlight启动项目的市场支持来自于区域内部消费支持及外来人口启动支撑铁路河流公共娱乐设施商业中心高尚居住区物流区居住区绿地公园公共空间工业区工业区商业及办公区项目情况：英国 Port Sunlight阳光工业城是联合利华的总部基地，占地大约17平方公里，创建目的是建立一座融工业、生活、休闲为一体的花园城市，为居民、工人提供良好的生活及工作环境启动特点：以修建联合利华的总部大楼的商务办公区为起爆点，开发带动居住区（ 28栋别墅、25栋公寓）和公共空间（

7、1个超市、Gladstone市民中心）等关联项目的启动1个超市联合利华总部大楼 28栋别墅、25栋公寓Gladstone市民中心 外来人口外来人口10研究了众多的成功案例的启动策略，我们发现在分期开发的项目中，不同资源状况和市场环境下，项目的启动模式和产品的选择都有所不同，从地块资源和区域成熟度双因素综合界定地块环境资源区域成熟度启动相对中低端产品，围合环境，逐步拉升启动相对中高的产品，完善配套，树立形象，拉升产品启动高端产品，树立形象，带动后期产品开发4312较符合本项目中高端产品树形象，带动后期开发启动区的策略及产品路线的相对位置图以核心商贸平台、商务办公、配套等复合功能为起爆点，带动关联

8、项目的启动，实现研发功能需求复合启动的关键特征： 开发主体一般是具有良好政府背景，并具有一定经济实力的开发商 启动设施：不同功能分区里的围绕核心设施的多项关键项目的复合启动，避免多点启动造成的破碎开发 启动效果：多点开发带动区域整体开发、提升区域形象与地价模式11区域复合启动的共通的成功要素区域复合启动项目选择的共通成功要素以起爆点项目的开发带动关联项目的复合启动启动项目物理距离的适当性启动项目之间具有较强的相互关联度共通成功要素针对本项目，共同成功要素的详细描述 这是区域复合启动方案制定的思考方法：通过找起爆点，进而多点启动关联项目，带动项目整体开发。 选择启动项目市场实现度高，并且能够带动

9、相关项目的开发，同时聚集人气。 设施之间不是独立无关的，而是具有彼此促进、相互联动的关系。 设施选择的地理位置应该考虑服务的可达性。 避免由于物理距离过大导致区域启动的力量分散。 同时也应避免所选择项目区位过于集中，辐射面过窄，不利于区域整体发展。12为实现区域高标准启动、跨越式发展，应该在导入引擎带动作用下，同时推进保障配套和营销策略，实现项目快速、成功启动启动策略2商务启动1配套启动3商贸启动配套商务商贸功能复合形态复合Add your text in here复合启动主引擎主保障主方向产品13营销举措首先高调启动并贯穿前期整个过程，通过规划营销、招商营销等推广区域及项目价值，展示项目形象

10、及发展进程营销城市价值营销：展示桃浦推动上海国际贸易中心建设的重要城市战略篮图；未来实现上海全球城市的重要城市角色；区域价值营销：跳跃普陀现有定位，整合区域资源，展示大普陀片区整体发展蓝图、未来发展模型及未来发展愿景项目价值营销：体现桃浦与真如副中心、长风商务区、西北物流园互动、和谐发展以及重大产业、生态居住、创新示范等功能完备的项目发展愿景。媒体推广营销事件推广营销活动推广营销报纸、户外广告、网络、杂志等平面立体推广项目评议标、规划成果发布、重大项目进驻签约仪式、重要领导人参观视察等土地推介、外部招商、新闻发布等规划营销招商营销14通过定位增值、规划增值、设施增值三个增值体系实现区域增值弱化

11、由于区域发展初期，配套不够完善、人气不旺而产生的陌生感1.营销策略上强调区域价值和未来的片区升值潜力2.以产品价值充分展示项目的核心价值点，演绎未来生活的新理念，和理想的生活模式，给消费者极大的想象空间规划增值区域增值定位增值配套设施增值123营销上海经济转型、功能转移的重要步骤桃浦在上海发展中的重要地位上海中心城区稀缺的大规模土地上海十二期间重点发展的区域上海未来出现新的功能增量的重点区域上海国际贸易中心建设的关键支点15案例借鉴，区域开发一般以居住和办公物业启动，中期以办公物业为主，引入大型商业项目，后期逐渐完善商业配套和生态环境土地开发确定规划方案改善交通状况、基础道路建设、市政建设居住

12、、办公物业建设，建设地标性建筑市政绿化工程建设办公项目开发主导住宅项目大型商业项目开发大型商业项目运营，同时进一步完善商业配套，摆脱晚上冷清的“死城”形象持续办公楼开发完善生态环境开发历程启动区快速发展期发展成熟期启动期（2-3年）快速发展期（4年）成熟期（3年）项目地块价值分析阶段目标:地块条件:市场支持度:各个阶段价值链中的作用（树立形象、增加人气、吸引企业、促进产业升级)地块是否具备在特定时期开发的可能性和开发难度（拆迁难以程度、进入性、通达性)该区物业是否有成熟的市场来支持项目分期原则16项目处于普陀区西侧，周边以村镇、产业区为主，住宅呈低端供应，地块内布以厂房、停车场为主，部分在建商

13、务办公楼，酒店等商务设施严重不足，高端商业更是缺乏，商务气氛尚未形成区域现状片区现状是普陀区主要的产业区，集中了普陀主要的医药、化工、物流等产业功能空间，土地利用效率较低，后续发展用地以对原有工业厂房和停车场的拆建为主；项目未来要打造成全球大都市全圈的核心城市的重要功能载体，需要建设大量的商务、商业、居住配套1普陀区打造“三态五业”，商务氛围初显，商务楼档次高地分布，租金在中心城区处于低位，伴随产业升级和功能调整，项目将承担更多的商贸商务企业办公需求；2桃浦现有商业以社区型和道路型商业为主，尤其综合性商业集中度低，业态凌乱，档次较低，伴随功能升级带来的高端人口，桃浦有机会有必要打造新的高端商业

14、中心；3目前项目周边开发的住宅包括桃浦新村等，档次较低，且供应基本饱和，未来项目要导入大量人口，同时又要承担周边功能区新增居住的需求，人才公寓建设势在必行；417充分借势真南路、祁连山路商务轴及沿线保留物业进行开发，营造商务氛围并进行基础设施建设，推动项目发展启动期（3年）：道路系统改造、建设地标性办公建筑、酒店、商务办公、酒店式公寓、商务型商业快速发展期（4年）：大型商业中心（SHOPPING MALL）商贸服务物业、SOHO、绿化景观设施发展成熟期（3年）：公共服务物业、SOHO、会展中心、工业设计中心、特色商业中心、休闲公园 政府前期的基础建设以及主导性是开发的前提。 开发中根据市场情况

15、保持适度弹性。本项目分期策略启动期快速发展期成熟发展期18从开发策略看，可以率先在综合配套核内建设五星级酒店，并在外围建设商务写字楼以及酒店式公寓，盘活区域热度，开发综合商务核，形成了 “两核驱动、辐射成片”的模式贸易信息中心绿色休闲带华东医药流通中心综合服务中心综合配套核综合商贸核工业设计创意中心武威路 祁连山123456综合配套核综合服务带工业设计中心商务服务核展示会议中心物流中心开发时序演绎19启动区的选择考虑昭示性、进入性、可扩展性以及与各功能区的联动，结合地块的现状条件，将启动区位置确定在项目东南角区域，以商务办公率先启动，强势树立区域整体形象综合考虑将启动区选取原则与地块限制条件，

16、初步确定启动区域含商贸、商务办公及居住功能，占地面积7001000亩其中，商务办公配合轨道交通站点等基础设施建设率先启动；总部经济部分作为预留地，依托功能定位先行招商，引进民间资本开发。启动区选取原则启动区位置选取原则选择区域进入性好、交通便利，特别是轨道站点，最大化的发挥启动区的昭示、展示作用及区域带动作用先期酒店、商务办公功能最易树立整个区域形象诉求邻近原有城市生活配套服务区/已有成熟城市区，打破首期区域陌生度，避免前期过多投入启动区选择要考虑未来发展要求以综合配套核启动，向内辐射，形成层层推进的开发节奏选择区域的地理中心或功能中心，未来发展可以辐射整个区域或服务整个区域启动区位置及规模确

17、定20功能物业建筑面积商务集约式办公18万m2SOHO办公8万m2总部型办公5万m2创意型办公2万m2商贸贸易、展示、会议中心10万m2配套商务配套(星级酒店)5万m2酒店式公寓4万m2商业配套(Shopping Mall)10万m2人才公寓20万m2合计82万m2启动区功能包括商务、商贸、配套三部分，总建筑面积在82万m2；已有需保留项目：123123康建商务广场包装印刷城上海信息技术学校新建项目：ABCDEFGHKABCDEFGHKB启动区位置及规模确定21启动区增值措施 一个地标性建筑一座“希尔顿”式的五星级酒店一个“新天地”、“兰桂坊”式的商业社区一套DIS（ district ide

18、ntifications system)系统一套DSS (district service system)系统22启动形象价值：打造城市综合体，成为区域城市地标、产业中心和象征综合体从来就是城市的中心深圳万象城美国洛克菲勒中心伦敦码头区再造项目日本天王洲再开发悉尼达令港文化娱乐区德国柏林波茨坦广场新加坡新达城纽约布鲁克林区改造项目.是产业的是贸易的也是城市的23服务于 华东国际贸易港的区域增长极集商贸、商务、休闲、居住为一体的陆港贸易中心展示窗口城市综合体STD商贸区&ROD商务区&ELD配套区（高端写字楼+五星级酒店+高端酒店式公寓等）启动区形象定位24启动区客户定位二25分析视角通过从吸引

19、客户的驱动因素和客户对实现项目发展目标的价值贡献因素两方面分析目标客户及客户需求，来进行差异化客户定位两大因素吸引客户的驱动因素客户的价值贡献因素客户对整体发展的带动作用客户对形成目标产业集群影响客户对区域财政影响客户对降低开发风险的作用客户对区域认同度的影响位于中心城区的优越区位便利的交通条件良好的产业优势优惠的发展政策经济上增值的潜力差异化目标客户定位区分客户的必要性引入客户的可能性26VISION客户分类客户类型1战略伙伴型客户客户类型2支撑型企业客户客户类型3城市居住型客户客户分类按照目标客户对区域整体价值和整体竞争力提升作用程度，有重点的引入、培育、挖掘与发展目标产业相关类型的客户驱

20、动因素城市价值重点招商对象带来的优惠企业在地区的中长期发展战略行业追随型企业，拥有较大市场份额创新型中小企业技术及金融服务型企业行业领导企业，拥有核心竞争力或最大市场份额高级别行业协会、商会类型特征产业方向总部经济科研机构已有产业基础产业聚集带来的集聚效应优惠产业政策区域特色的优势贸易物流专业会展工业设计配套金融、咨询及技术服务由产业发展带来的进驻城市居民客户由城市功能开发带来城市居民区位价值便利交通健康环境置业的增值潜力27战略伙伴型客户支撑型企业客户城市居住型客户项目以发展为区域性贸易中心为目标，应承接有区域影响力、行业影响力并能长期深入合作的行业龙头企业和行业高级中间机构的作为发展战略伙

21、伴客户行业高级中间机构客户行业龙头企业客户战略伙伴型客户客户来源对外招商原有企业的培育客户特征对行业内的企业起着领导作用对地区产业经济发展有举足轻重的作用存在多次合作的可能性注重风险管理资金雄厚成功发展战略伙伴型客户的因素共同远景对未来收益的共同期望，对发展可能性的相似描述亲密互信相互亲近，分享与互信，带来巨大优势合作互补知识、能力的互补性，增加实际价值及生产力客户来源谈判后引入，如行业协会、地方商会机构原有机构的培育发展客户特征拥有广泛的影响力对行业内的企业起着媒介作用是潜在的大客户的前端平台与政府政策联系度、敏感度高对区域发展影响深远战略伙伴型客户是指通过建立战略伙伴合作关系，形成长期的，

22、具有影响整体发展全局的，对成功实现发展目标有战略作用的客户类型28从中远期看，由于产业的集聚效应，本项目将通过上海城市区位优势、品牌优势，充分发挥其潜在的城市价值，尤其是通过产业优势的打造，吸引长三角及外围区域的企业总部功能、高端管理服务功能的进驻核 心总部集聚地，对外窗口 第一圈层次级辐射中心第二圈层专业产业基地第三圈层原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，

23、向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展 。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地，依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。上海苏州扬州无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山台州泰州湖州绍兴南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场项目机会：要充分依托功能区处在上海中心城区且紧邻保税区，随之长三角及国际市场以对外开放带动贸易物流的发展，项目应抓住长三角经济一体化的有利时机，使之日益成为长三角经济圈的重要贸易基地，成为全球贸易中的重要一环29行业龙头企业客户需要领先的创新产品以缩小与国内外领先企业的差距，同时通过区域内贸易物流管理共享控制平台的搭建，

24、提升龙头企业在区域内的影响力加强品牌研发，提升软实力拓展营销渠道链，建立价值网络加强与科研院所合作，共同建立研究院，促进研发需求对现有产品进行升级创新与国外行业领先企业进行合作，引进高端人才核心技术的改造，降低生产成本需求点开放式生态型的总部经济区，利于高级研发人员、管理人员的引入；会议会展设施，延伸产业链集聚，方便产品成果的发布和推广迅速推向市场终端；集中的高智能化办公楼，降低运营成本；有预先提供的标准实验室有为高层次研发人员提供高档的生活居住、休闲娱乐场所；政府在一定程度上的主导，鼓励企业间共享研发成果，降低研发风险；产品需求：30行业高级中间机构客户从类别上看包括与市场紧密联系的地方商会

25、、行业协会以及有很强科研功能的研发机构，其对内增强整个项目的综合实力和整体竞争力，对外也可以作为项目招商的公关纽带集中的高智能化办公楼，降低运营成本；便利 可自选的办公楼宇，方便地方商会、行业协会机构的进驻共享的交流互动平台，政府与市场合作，政府一定程度上的主导，建立区域性的市场信息交流平台为高层次人员、商务人士提供的中高档的生活居住、休闲娱乐场所；产品需求：优惠政策的支持交通便利，易于到达易于商会成员之间聚会完备的办公配套设施需求点雄厚基础的科研实力市场信息交流平台31总结战略伙伴型客户特征总结为实现项目发展目标，本项目应与行业龙头企业、高级行业中间机构建立战略伙伴关系，以提升综合竞争力和区

26、域的整体价值，使项目真正成为承接上海城市贸易功能的载体行业龙头企业客户行业高级中间机构客户客户来源：区域及现有的行业龙头企业需求价值点：上海区域中心城市价值；交通的便捷性；产业集聚效应；潜在的市场机会；高品质的办公居住环境；政策上的优惠产品需求点：总部大楼信息中心办公楼商务公寓会议会展五星级酒店 。客户来源：行业协会、地区商会、现有科研机构需求价值点：交通便捷、配套完善、政策扶持、情感、规范等战略伙伴项目开发主体行业龙头企业行业高级中间机构32战略伙伴型客户支撑型企业客户城市居住型客户从区域优势看，本项目处上海市中心城区的优越区位，随着产业集聚的形成，可以承接周边地区创新型中小企业客户以及配套

27、服务型企业客户，作为项目支撑客户。配套服务型企业客户创新型中小企业客户支撑型企业客户客户来源跟随龙头企业的进驻新生企业现有企业的改造客户特征跟随行业领导企业创新能力较强受政策影响大资金基础薄弱，租金敏感客户来源现有外包服务企业新迁入企业客户特征以企业服务外包为主要功能能够推动地区产业集聚对市场敏感度高受政策影响相对小驱动因素已有产业基础优惠的产业政策产业聚集带来的集聚效应区域特色的优势33创新型中小企业客户随着龙头企业或重要行业中间机构的入驻产生的带动效应，将吸引相关产业的中小型企业的跟随，力争差别化，在激烈的竞争中寻求生存空间，是由产业集聚而衍生出的上下游中小企业行业龙头大型企业衍生出的中小

28、型企业与目标产业贸易相关的行业龙头型企业由龙头企业集中带来的上下游衍生中小企业需求要点：行业内龙头企业集聚区域，规模较大，功能完善；城市郊区或城市副中心，交通便捷，配套齐全；办公需要极为弹性的空间安排，同时兼顾一定的居住功能；租金便宜或有返还优惠；政府在中小额信贷方便的支持和优惠政策；寻找进入大型企业不愿进入的产品生产领域，并以专业化方式做大做强创新型中小企业的发展需求特征专门为龙头企业提供配套设备，强化供应竞争力群聚区能够提高生产率，能够提供持续不断的公司改革的动力，促进创新，能够促发新企业的诞生 波特34创新型中小企业客户物流产业的创新中小企业主要集中在物流信息系统设计与批发物流所构成物流

29、价值链的前后两端，其发展重点在为物流信息平台和交易平台提供支撑，建构以信息技术为支持的物流管理系统。专业化的市场专业交易平台专业技术人员专业化信息平台供应商的获得物流决策支持需求点集中的高智能化办公楼，降低运营成本；极为弹性的办公空间，同时兼顾一定的居住功能；可共享的市场信息平台，方便产品成果的发布和获得市场信息；开放的市场交易平台，便于将产品推广迅速推向市场终端有为研发人员提供生活居住、休闲娱乐场所；政府在一定程度上的主导，鼓励企业间共享研发成果，降低研发风险；产品需求：35创新型中小企业客户项目发展的专业会展、工业设计等产业功能以广泛渗透到产业经济发展的各个环节，是产业集聚发展进程中的必然

30、产物，项目当前阶段的发展重点在于引入此类功能提升整个地区活力和生长力。会展会议产品需求会展业商贸会展功能会议配套功能酒店、餐饮等延伸功能工业设计产品需求工业设计1234会议展示功能创意办公功能特色酒店功能产品设计研发功能36配套服务型企业客户伴随着地区产业集聚规模效应的显现，地区经济影响力的扩大，以及企业规模扩大和发展成熟度的提升，将吸引相关配套服务型企业客户入驻，为项目主体企业提供金融服务、技术服务、咨询服务、人事服务等功能金融服务销售售服技术服务配套功能外包咨询服务人事交通的便捷性：与企业生产和制造功能接近或交通便利；产业集聚效应：产业上下游企业转移功能较为集中的区域；潜在的市场机会：产业

31、集聚区域不仅集聚了供应商，而且集聚了客商，一个集聚区本身一个规模很大的市场高品质的办公居住环境：利于管理人员高效的工作便宜的物业价格或租金：有效的降低企业管理成本；政策上的优惠：政府在金融、劳动用功以及审批服务上面的支持 需求要点37s总结支撑型企业客户特征总结会展工业设计配套服务功能贸易物流关联产业关联产业关联产业产品需求点：智能化办公楼创意型办公楼标准化研发楼会议酒店设施弹性化的商务公寓完善的商务休闲配套。配套服务型企业客户来源：跟随企业集聚进驻的服务型企业需求价值点：成规模的企业集聚、交通便捷、低租金的办公楼、市场发展潜力行业：金融服务、技术服务、人事服务创新型中小企业客户来源：跟随行业

32、龙头企业引入衍生企业、原有企业改造升级、新生企业需求价值点：靠近行业龙头企业的集聚区域、区位优越、交通便捷、弹性的办公楼配套设施、优惠产业政策等行业：物流、会展、工业设计创新示范的动力引擎便捷完善的城市配套舒适开放的工作环境内部保留外部导入38从区位和未来发展潜力上看，本区未来将承接来自内部由产业发展的进驻人口带来的刚性客户和来自外部其它地区的价值导向客户。战略伙伴型客户支撑型企业客户城市居住型客户核心客户桃浦园区刚性客户表现为：在桃浦园区上班的人员、中小企业创业者，周边拆迁客户目的：解决刚性居住需求特征：总价承受能差别较大，但都有满足其居住功能要求价值导向型客户表现为：投资型客户、追求居住环

33、境性价比的类中高档物业客户目的：从长远角度考虑自住特征：从价值投资角度对总价敏感，经济承受能力有弹性，通过高品质展示能提高其价值认知重要客户启动区客户除解决桃浦园区刚性客户需求，还会吸引周边范围内价值导向型客户以及本区未来看好的本地客户，是客户群体中注重价值投资，购买未来的这部分群体39区域扫描项目处在市中心区外环线内，现状周边主要为物流园区、商务功能区以及低端的居住小区，整体的居住物业档次较低，未来的中高端居住物业发展存在较大空间。居住区居住区启动区桃浦新村（居住区）未来岛物流园同济沪西校区李子园商务区西北物流园工业园区内大量分布制造企业、物流企业，启动区西侧被工业区包围项目距离周边居住区较

34、远，且存在铁路等交通线路阻隔项目周边交通和生活配套匮乏，交通出行不便项目周边居住物业整体档次较低、高端物业尚未开发周边物业类型分析40前景分析项目应凭借其后发优势，作为未来市场的焦点，增吸引着全市及周边客户项目再开发将带来区域价值整体提升，将深深地影响客户结构与置业动机外环内房价高起，中心城区客户进一步外溢，项目的再开发会重新评估其区位价值，通过交通和配套能吸引其他区域特别是中心城区客户交通便捷性和投资价值是决定各板块的外区域客户要素，项目区的交通预计能得到极大改善，进而提升其区域内价值启动区开发带来拆迁客户，周边区域的经济发展带来工作缘客户，将出现少量私营业主和高端客户需求内环内均价2472

35、7元/m2内中环均价11321元/m2中外环均价9529元/m2外郊环均价6891元/m2中心城区41客户层次根据现状中高端物业不足，良好的发展前景以及整体刚性需求强的特点，结合本项目条件，居住需求性目标客户应分为三个层次我们的目标客户在哪里？普通公寓人才公寓财富阶层(企业高层客户)中产阶层(高级员工)工薪阶层、白领龙头企业中层管理层中型企业中高级管理层小型企业创业者客户郊区生活向往型客户物业价值投资者高级科研人员市中心价格外溢型客户本地居民附近工作缘型客户来源SOHO商务公寓酒店式公寓42财富阶层/企业高层：追求高品质、卓越的环境和服务价值取向置业动机与选择标准日常活动有支付能力，但只选择适

36、合自己的产品注重生活，追求享受重视家庭和亲情相对理性，有一定的投资意向需求特征客户扫描看中物业的稀缺性和产品创新特征重视周边环境，注重健康非常看重物业服务，不太在意为之付出的价格经常出入高档酒店及休闲娱乐场所买车、买房追求大众知名的品牌有特定生活圈子，更喜欢和圈子以内的人交往随个人喜好购房，多次置业喜欢有多处居所，可以随意居住重视物业的外在品质表现把物业视为长期资产自信；价值；享受43中产阶层/高级员工：对城市的依赖性强，注重生活时尚价值取向置业动机与选择标准日常活动追求更上层的生活希望能获得事业成功的肯定重视家庭，重视亲情有从众心理，容易受朋友的影响购买常住的居所，因而重视生活的便利性倾向群

37、居，选择较大规模的社区对园林和配套要求高经常同家人一起活动喜欢和朋友小聚，一起打牌、打麻将热衷于休闲娱乐活动需求特征承受总价有限制需要居家型的物业看重居住环境和艺术品位上升；城市；理想客户扫描44工薪阶层/白领：购买力一般、看中性价比、注重生活便利价值取向置业动机与选择标准日常活动以长乐为事业重心有支付能力不足，只求佳性价比生活低调，不好面子，攀比心理弱需求特征客户扫描看中物业的地段价值和产品性价比；重视生活的便利性，非常看重物业服务，但在意为之付出的价格家庭结构人口简单，通常为两口之家平时喜欢打牌、打麻将等有特定生活圈子，喜欢和圈子以内的人交往对居住环境有一定要求居住同时照顾到生活方便，离生

38、活圈不能太远重视居住环境，重视物业的品质价值性价比；户型；便利45本项目客户将是多元化的，战略伙伴型+支撑型企业+城市居住型客户，三者相互吸引，但功能独立客户分析总结客户分类支撑型企业客户战略伙伴型客户2城市居住型客户3行业龙头企业行业高级中间机构创新型中小企业配套服务型企业1现状已有的与目标产业相关的龙头企业客户来源新招商引入的目标产业行业龙头企业跟随行业龙头企业衍生出来企业本地现有的中小型创新企业创新示范的动力引擎舒适开放的工作环境自由时尚的居住享受内部：为产业发展提供配套的居住客户跟随企业集聚进驻的服务型企业外部：以项目发展带来回报的价值导向客户目标产业的高级行业协会地区重要商会、国际商

39、会核心客户重要客户偶得客户基于客户导向产品设计现有科研机构新生的创新型中小企业46启动区产品发展建议三47商务配套 （UED） VS 商贸办公(ROD) 五星级酒店，树立区域形象shopping mall，完善启动区商业氛围公寓建设，增添居住功能，促进区域招商引资 总部基地低密度办公 商贸物流多层办公技术服务集约式办公 科技 生态 产业符号R-Recreational O-Office D-District 活力 生态 城市符号U-Urban E-Ecology D-District48相对独立自由分割多样结构商务别墅，启动区创新产品，品质主体商务总部型办公49企业总部区域的核心产业区域，利用

40、低密度、高绿化的OFFICE风景花园、完善的配套服务吸引大中型企业总部进驻，提升区域产业层次客户定位：区域内传统大中型企业管理总部和外部招入企业总部商务总部型办公50中邦moho商务别墅在外立面的表现上，采用公建化外立面风格，利用玻璃、石材两种不同材质，形成错层的百变空间自然石材：简洁与质感沉重和轻质脆弱与坚实动感玻璃：基本上没有水泥或砖墙，只用钢架，四面外墙面积有80都是玻璃，促使空间更显舒适自在 用磨砂玻璃作室内隔断，既节省室内空间，又显得富丽堂皇。用透光玻璃装饰的室内过道窗，透出淡淡的纤细柔光。用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斓，较高的反射率将建筑物周围的景观反射在建筑物上，可谓景中有

41、景。 商务别墅区商务会所案例借鉴151空间设计上利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间，同时为了满足居住需求注重生活空间的利用，并且附送大量面积创造“立方-城”概念出发点：利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间户型设计上，采用裂层设计，田字结构，自由组合创造出屋顶花园，小进深的阳台和大面积的露台，阳光室等功能空间，一方面在外立面区别于传统的住宅另一方面又兼顾采光和赠送面积。采用跃层便于同一单元各层之间南北方向转化，实现户型纵向分割。案例借鉴152虹桥商务别墅，户型设计巧妙的解决了入口，室内空间的转换，卫生间，交通面积及赠送面积等问题户型A: 617平

42、米(地下室面积164平米) 户型B612平米（地下室面积164）入口预留接待停留空间，实用气派建筑结构为品字形交错，中间交错部位为楼梯以及交通空间，将产品分割为两个面积较大的部分，客户可以将之按照用途进行分割，使用灵活将卫生间设置在品字形交接处，一是不破坏整体建筑内部方正空间，二是卫生间，浴室的使用舒适度，采光，通风以及景观都得到较好的改善地下室空间占到整体面积的1/3左右，赠送面积大玻璃幕墙在建筑上的应用面积较大入口入口整体结构整体结构卫生间卫生间玻璃幕墙玻璃幕墙案例借鉴253案例总结：总部经济园商务别墅的KPI体系商务别墅组团布局、独栋设计公建性、个性化的立面造型宜商宜住的空间设计生态园林

43、化的社区环境完善的生活配套和商务服务系统案例借鉴54组团布局、独栋设计建筑基地的面积在500平米-800/栋左右，可以通过几栋建筑围合一个集中的组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间；布局设计55公建性、个性化的立面造型 在建筑形态上，维持较为方正的外形，增强公建感和商务性，便于报批通过 在外立面的表现上，采用玻璃、石材两种不同材质，将玻璃的通透与石材的质朴完美结合，在石材、玻璃的穿插更迭中，形成错层的百变空间在个性化上，既考虑到彼此之间的对比，又在形式、色彩和材料的应用上不失和谐；体量和形式力求人性化和亲近感，同时又融合到景观中去立面造型56宜商宜住的空间设计+=从

44、居住型小户型向“Studio”/ “SOHO”的转变办公和生活的自然融合与自由转换空间可自由分隔可以将办公与住宅空间的相互弹性转换宽敞、灵活、自由、个性的空间空间设计57生态园林化的社区环境建筑形态同生态绿地很好的融合，让脑力工作工作者感受到工作后融入自然的享受社区环境58启动区标杆产品，形象主体商务集约式办公59本项目打造成生态办公楼，需在品质和标准层面积方面有所突破项目规模电梯租售价格绿洲中环广场（中环）2栋28层，建筑面积11万m2三菱电梯 租金3.5-5元/ m2天，售价23000元/m2智慧广场（长寿）37层，建筑面积64000 m2 8部，蒂森 租金 3.8元/ m2天华宁国际广场

45、（中山公园）28层，建筑面积64000m26部电梯租金约4.5元/ m2天上海城（虹桥）36层，建筑面积约62000 m2 6部，日立 租金为5元/m2天绿地创汇（五角场）1幢准甲级、1幢LOFT，建面7万m28部，三菱17000-23000元/m2 本项目要打造生态性写字楼，提高办公环境的舒适性，结合案例，建议本项目的次地标写字楼的相关指标为：体量：45000m2 ，标准层面积：1500m2，层数：30层案例：天安南海数码新城一期天佑创富大厦：功能：为中小民营企业、企业集团总部提供研发办公、创新创意的优质空间； 建筑面积：7万m2；标准层面积：3350m2；层数：16层；产品模式项目周边区域

46、商务楼状况：60外立面公建化：外立面简洁、现代、时尚使建筑具有强烈的视觉冲击力和昭示性要点：产品形象突出现代风格的公建化意向，与周边产品形成差异在建筑设计上做出通透感、现代感，突出大平面、整体性、适当大玻璃形成幕墙感中性颜色但不能过冷，突出召示性和品质感61入口及大堂现代气派，显示物业形象要点：通过雨蓬的设计增强写字楼主入口的昭示性大堂宽敞明亮，奢侈挑高，公共部分做足面子地面、天花板、墙面有一定的装饰符号和图案，通过地面和天花图案处理无意识的约束人流 醒目位置设水牌雨棚大堂公共部分水牌62电梯厅提供良好的通风和照明以提高空气质量和空间感受，通过装饰品、植物、沙发等设计增加空间的舒适感要点:根据

47、项目的体量，合理设置电梯个数和楼层停靠点电梯品牌推荐：瑞士迅达、美国西子OTIS、日本三菱等建议电梯厅2米宽以上，并通过弧形设计，增加空间感和舒适度设备选取中档产品，分层标识、上下指示清晰有一定的装饰、细部精致，有视觉趣味点各楼层设整层平面图及公司、单位指示牌63公共通道明亮、简洁，突出写字楼形象要点：公共通道宽度可降到最低标准，提高使用面积可以设置开放式走道装修应简洁明亮，感观上取得宽敞的视觉效果走道尽头和拐弯处设置植物或装饰小品开放式通道64地下车库及车库层电梯厅实现展示功能地下电梯间坡道VIP车位要点：注意地下车库的整洁明亮、导示清楚；地下电梯间与首层电梯间装修标准一致；入口坡道采用塑胶

48、地面防滑，保证安全；车库地面采用特种涂料，既美观，有防滑静音；在进入方便的位置设立VIP车位，与大单销售联动，注明车位号与车辆牌号，彰显客户身份；65次地标写字楼创新动作顶层花园多功能商务中心楼中楼分层差异化的空中花园66启动区价值产品，功能主体商贸贸易、展示、会议中心展示中心高档商贸会议中心交易中心信息中心67商务配套 （UED） VS 商贸办公(ROD) 五星级酒店，树立区域形象shopping mall，完善启动区商业氛围公寓建设，增添居住功能，促进区域招商引资 总部基地低密度办公 商贸物流多层办公技术服务集约式办公 科技 生态 产业符号R-Recreational O-Office D

49、-District 活力 生态 城市符号U-Urban E-Ecology D-District68经济效应社会效应环境效应酒店其他物业类型酒店项目建成后，将成为区域景观建筑，形成启动区的新景观。 本项目将率先增加区域的居住功能，并且提供就业机会。酒店的出现将有力地促进地区贸易、商业、会展、物流的发展，改善本地区投资环境及经济发展。酒店的建设将增添居住功能，并促进区域的招商引资，完善投资环境，成为启动区的标志建筑发展程度启动期发展期成熟期中高端酒店形成启动区景观建筑酒店供应集中期酒店供应量增加配套五星级酒店69建议本项目五星级酒店客房数标间套内面积420*35=14700平方米；豪华套房及商务

50、套房套内面积102*55=5610平方米；总统套房套内面积3*250=750平方米；按得房率60%计算，客房建筑面积约为35100平方米；按客房建筑面积占总建筑面积70%计算，总建筑面积约为50140平方米。酒店定位为五星级酒店，参考五星级酒店客房总数，建议本项目五星级酒店客房数525套，总建筑面积5万平方米左右项目北京世纪金源大饭店北京华侨大厦 北京国宾酒店 上海金茂君悦大酒店广州亚洲大酒店客房总数554套400套485套555套442套 标间514/93%375/94%419/86%510/92%366/83%套房39/7%24/6%63/13%42/7%75/17%总统套房11331标间

51、面积29m242m2 30m2 30m240m2标间占总房数的80-90%，套内面积在30-35m2左右，少量为40m2；豪华套房及商务套房占总房数小于20%，套内面积在50-60m2左右；总统套房1-3套，占总房数小于1%，套内面积一般在250m2以上。客房数比例面积标间42080%35豪华套房及商务套房10219.4%55总统套房30.6%250合计525100%70外立面简洁、现代、时尚使建筑具有强烈的视觉冲击力和昭示性要点：产品形象突出现代风格的公建化意向在建筑设计上做出通透感、现代感，突出大平面、整体性、适当大玻璃形成幕墙感中性颜色但不能过冷，突出召示性和品质感71入口及大堂现代气派

52、，显示物业形象要点：通过雨蓬的设计增强酒店主入口的昭示性大堂宽敞明亮，奢侈挑高，公共部分做足面子地面、天花板、墙面有一定的装饰符号和图案，通过地面和天花图案处理无意识的约束人流 大堂入口大堂大堂72高档次的装修和完善的配套设施，进一步提升酒店的形象起居室中餐厅餐厅多功能厅会议室多功能厅73大型商业配套产品，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心，完善启动区生活氛围配套Shopping mall74参考城市级购物中心的规模，并结合本项目商业配套产品辐射范围，建议本项目Shopping Mall的建筑面积10万平方米城市级购物中心正大广场国际金融中心Shopping M all 大地

53、MALL和春天MALL天河区Shopping Mall建筑面积（万平方米）24.3206035建议本项目SHOPPING MALL的建筑面积为10万平方米本项目购物中心以满足项目自身需求为主，间接服务于周边区域，商业规模小于城市级购物中心75MALL集合百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，提供各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施 咖啡店超市专卖店酒吧电影院健身中心76启动区高品质居住产品，满足企业中高管理层短期或长期居住需求配套酒店式公寓77建议本项目启动区建造2栋酒店式公寓，总建筑面积4万平方米经验假设建议本项目启动区建造2栋酒店式公

54、寓，总建筑面积4万平方米。按单层户均面积50平方米计算；按得房率65%计算；按单层13户计算；按建筑层数20层计算；单层建筑面积为1000平方米；每栋可提供约260个房间；每栋酒店式公寓建筑面积2万平方米左右；78公建化的建筑风格使建筑看起来更加时尚、现代，与整体地块气质契合，符合年轻人的审美要求面砖与玻璃结合，外立面整齐，公建化外观与酒店立面相呼应，体现都市感线条简洁、明快，体现现代气息细节体块穿插，表现时尚与活力建筑风格79高档入口大堂“酒店品质的第一感觉”，形成一种仪式感大堂尺度：通过挑高或有大开间尺度的大堂公共空间，体现业主的尊贵，以及整体的气势。入口接待区：方便临时的宾客接待与等候，

55、体现业主身份，以及完善的安防，保证业主私密生活，设置休息区和保安台。石材装修和局部处理：体现项目的高品质，以及业主的身份。局部吊顶仿大理石地板电梯间的细化处理公共空间80SOHO创意的天地，活力的社区。集办公、居住一体化，拉动区域的人气和活力，为年轻才子开辟一番天地客户定位：中小型企业办公基地，区域和城市的白领阶层配套SOHO81SOHO一族的生活,每天都由自己来安排,什么时候起床,什么时候工作,全凭自己的意愿 Small Office创新化产品、概念，领导市场，SOHO概念的炒作，促成一个概念群体的诞生不是一个单调的封闭的住宅区，而是一个有住宅、有店铺、有办公、有花园的混合型都市社区；小型居

56、家办公一族；街坊式商业；集中室内绿化空间，空中四合院；先锋群体的聚集产生巨大的影响力，SOHO成为世纪初最热门的话题。Soho概念82SOHO办公SOHO公寓是混合和模糊的，可以办公可以居住，这里为办公和生活提供了无数种可能性。 SOHO商铺全部沿市政道路和内部小街设立，独立进出，面积从100平米到600平米不等，设施齐全。SOHO办公楼各单元均有独立入口，灵活的室内空间分割方式。SOHO公寓步行小街、沿街店铺商务公寓面对SOHO客户，写字楼面对高端商务客户，特色商业成为区域级商业活力中心Soho功能83建造一个功能丰富的“浓缩型城市”，与三里屯的历史文化一脉相承由5个购物中心、9幢30层高的

57、写字楼和公寓楼组成旱冰场、带灯光的小河将5个购物中心串连起来，功能丰富，46万平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观将成为三里屯地区变革的新亮点，集商业，餐饮，娱乐为一体，成为中外游客，写字楼人群及附近居住者的一个全新的休闲消费港湾。Soho交通组织84开放式空间设计，同城市无限度对接开放式设计整个项目没有任何的围墙，与城市融合；众多街道开辟众多街道，让人自由游逛；立体街区设计了3层街道，除了地面层外，更有地下一层和二层写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼公寓公寓公寓公寓Soho交通组织85在垂直层面上找空间，每一栋建筑体底端打造一个商业体，形成5个不同主题的商业体举措1：屋顶建造花园，整个项目被

58、绿色所覆盖；举措2：通过北侧主入口将人流引导进入本项目内部；举措3：通过室外的下沉式步行街和小型广场，可以一年四季根据季节特点举办各类户外活动居住、办公于一体的商务空间每一栋建筑体底部带一个商业体空中花园空中连廊Soho街区空间86外部高形象全玻璃外立面，既有写字楼的气派，又节省成本建筑外形：各楼为27*27的体量，体形细长、白天透明、夜晚发亮；全玻璃外立面，外观具备国际化风格，简洁现代；大开间落地玻璃窗，采光、景观均好。Soho外立面87通过材质、风格独特的造型，强化建筑的冲觉冲击力商业裙房和高层塔楼的外部是连续的外表面，没有棱角，为来访者和住户创造一个有吸引力的、友好的城市空间；裙楼塔楼立

59、面由玻璃和铝板构成，呈现自然的竖向线条肌理，表现建筑纤细挺拔的形态；由浅灰色建筑抱着一栋亮丽的橙色建筑，成为视觉中心。它是一个圆形的，像人的身体一样是有线条的。三里屯SOHO设计师 Soho建筑风格88通过旱冰场、带灯光的小河建立街区的中心吸引点，将5 个购物中心串连为一个有机整体Soho公共空间89产品以两房为主辅以部分三房，但要注意控制总价，在户型设计、园林、细节上下功夫创新户型，高附加值合理园林设计，提升居住舒适度注重打造产品细节，以提升产品附加值控制总价，保证销售两房占主导，大力满足客户需求中高端住宅产品配套人才公寓90物业发展建议:产品单体建议打造简约或时尚风格，体现项目追求的中高端

60、城市生活园林景观建议以合理的景观、绿化、建筑小品围合组成高层楼栋间的共享空间，提升居住舒适度产品户型建议以二三房为主流产品，以创新户型增添亮点人才公寓91较成熟现代建筑风格与项目定位的匹配后发现简约派或时尚派能体现项目追求的城市生活风格简约、内涵厚重简约鲜明，城市地标归宿内涵，城市家园时尚、缤纷年轻、活力潮流前端城市方向新兴阶层体验生活简约前卫单体建筑风格92整体色系建议以高档质感的淡雅色系为主色，配以鲜艳明亮色块，形成鲜明对比淡蓝主色系示例白搭配色块示例深红酸橙色橙色。主色系显示品质、安逸，而搭配色系增添一抹灵动和跳跃，表现现代、城市。色彩的选用既符合城市发展又形成差异化；两种色系的融合表现