长春复地_歌德堡森林项目产品诊断与研究ppt课件

1、复地歌德堡森林产品诊断与研讨复地歌德堡森林产品诊断与研讨机构开展与分布1999年大连世创营销谋划成立；2004年沈阳世创机构成立；2005年世创开创鞍山业务；2006年世创挺进辽南鲅鱼圈；2021年长春世创机构成立；2021年联手保利地产打造丹东保利.锦山林语工程；_辽沈地域协作同伴 金地集团：滨河国际社区；中海集团：中海龙湾、中海国际社区；保利地产：保利心语花园、锦江林语；恒大集团：恒大绿洲；港中旅集团：中旅国际小镇；瑞安集团：沈阳天地；南国奥园集团：奥园.庆典小镇；香港泰盈地产集团：泰盈七里香堤、泰盈九如溪谷；沈阳城建集团：城建东逸花园、城建北尚、城建美庭、飞骑梦想城；远洋地产：远洋天地；

2、颐和地产：中远颐和丽园；大华集团：大华水岸福邸；沈阳奥园地产：奥园.橄榄墅；香港王氏地产：巧克力城；永嘉地产集团：尚品天城、林韵春天、中央公馆、御泉华庭、米拉晶典、特尔特大厦；沈阳翰文地产：翰文外滩；金路地产：雍熙金园；中雁地产：五里河城；海韵地产：海韵广场；香格蔚蓝地产；圣罗伦斯；江尚伟业地产：阳光洛可可等；万达地产：雍景台、星海人家、万达华府、星海自在港 ；锦联地产：经典生活 、世纪经典 ；远东地产：星海大第、世嘉星海；宝嘉地产：星海名庭、德源、德源鉴筑；东特别产：东特星中环；友谊集团：壹品星海；时代地产：友好园、富士庄园；国泰地产：帝柏湾；华邦地产：华邦上都；华奇地产：星海旺座；红旗地产

3、：亲亲家园；半岛地产：半岛听涛；金世纪宝玉地产：金玉星海；澳南地产：明秀家园；志恒房产：菁英汇；星海房屋：星海商城；鼎丰房产：德意绿洲；环通房产：帝璟河畔；生辉地产：生辉第一城；天津群众：开世嘉年;圣嘉地产:圣嘉美地;腾达地产:紫竹轩;金广房屋:金色阳光家园等;长吉地域协作同伴力旺地产、合兴集团业务协作同伴54万方中国品牌地产效力企业胜利开发突破五年突破大盘交通上海复地集团特征商业高档综合社区洋房、小高层配套第一次,陌生的城市，在北方没有优势，只需城市没有品牌，只需产品没有掌声，只需心声公元2021年，复地中国地产长春没有光环，只需光明取法乎上得其中也，取法乎中得其下也征服我们：一个有着多年开

4、发阅历上海地产商。面临：这是一座拥有300万人口的城市，一个市场竞争日渐猛烈的年代，我们不仅要降服市场，更要降服那里的人们， 降服这片土地，因此我们必需付百分之一百的精神。我置信只需我们步踏实力，志存高远，就一定可以获得胜利！工程指点：深化市场深度分析浸透市场博得市场工程目的：完成工程销售；树市场影响力；建立开展品牌口碑；建立优秀团队工程目的产品定义土地界定间隔界定职业界定人群界定支付界定地块诊断竞品研讨板块格局板块分析板块结论人群定义开发战略工程一期工程二期开发节拍开发目的客户描画客群特征客户分析客户定位竞品分析商业规划商圈构成商业分析商业定位商业研讨目的实现本案距卫星广场8.5公里距世纪广

5、场2.6公里间隔卫星广场向西向北生活区5公里间隔世纪广场向东向北生活区3公里对于任务生活于高新板块及市内生活区的客户而言，本案属于郊区工程对于经开板块及东方板块本案属于城郊工程本案的地块存在一定的双面性，定位城郊栖居还是城市改善是工程产品界定的难点经过间隔界定产品属性城郊改善1、交通方便，可快速到达城市中心；离城市成熟区域比较近2、相对市中心居住密度低3、工程所在区域居住气氛良好四房200-240四房150-190三房130-150三房180-200二房80-100洋房TOWNHOUSE多层追求温馨的生活效区栖居1、工程位于城市外围区域2、交通不便利，公交线路缺乏或根本没有3、工程周边无配套，

6、依赖小区内部处理4、地块条件通常只需三通水电路三房90-110二房75-110小高层高层多层价钱务虚经过地块界定产品属性本案更适宜为郊区栖居产品本案：交通比较落后，临近公交线路只需105一条，同时间隔轻轨一号线较远，周边存在一定的配套，但不兴隆，居住气氛不浓。经过人群界定产品属性本案更适宜郊区栖居产品从这可以看出，70110占56%，主要是以周边任务的年轻人为主的刚性需求；110-160占总量的33%，这类客户主要以改善居住为主。经过职业界定产品属性本案更适宜城郊改善产品经过购房预算界定产品属性本案更适宜郊区栖居产品从上图可以看出，改善产品131-160的客户占29%，以栖居住为主；90109

7、占28%，7089占24%，两者共占比53%，目前市场还是以刚性需求为主。本案最大的难点是对地块属性的界定以及产品线的定义随着政府的南迁，政府职能部门的陆续的进入，区域的未来的配套将近一步完善，区域地块未来遭到的追捧热度将会更高，生活气氛也将会越来越浓。工程的地块将会随着时间的推移迅速演化。城郊改善、郊区栖居城郊栖居演化政府任务占主导要素三年后演化城市改善类别风险地块属性因素1花园洋房中好良好小高层中好好根据一：针对区域竞争以及地块的区域要素类别客群收益可行指数花园洋房好较差好小高层优秀好上佳根据二：根据被访的意向客群年龄构造及职业根据三：价钱接受才干、面积、产品需求价格价格（总价）面积（需求

8、）产品配套可行指数花园洋房好好优秀较差优秀小高层优秀上佳良好差良好根据要素权重法，综合权重各项指数重点权重风险价钱面积客群小高层开发占主导工程主流产品郊区栖居权重级别：差较差好良好优秀上佳非凡工程产品定义产品定义土地界定间隔界定职业界定人群界定支付界定地块诊断竞争分析板块格局板块分析板块结论人群定义开发战略工程一期工程二期开发节拍开发目的客户描画客群特征客户分析客户定位竞品分析商业规划商圈构成商业分析商业定位商业研讨目的实现竞争分析 净月潭版块中信城、御翠园、万科潭溪别墅 大学城版块东润风景、嘉柏湾、锦绣东方 南部新城版块中海国际社区 经开东部版块万科洋浦花园、澳海东方一号板块格局根据同质、同

9、价、同源的选取原那么，确定本工程市场竞品分布万科洋浦花园御翠园绿地新里中央公馆澳海东方1号中信城嘉柏湾锦绣东方东方万达城众诚一品东南瀚邦凤凰城浦东新城天成领寓保利罗兰香谷融创上城天安第一城倚澜观邸中海国际社区力旺弗朗明歌经开板块净月潭板块 东方广场板块 高新板块 南部新城板块竞争工程选取规范： 产品线类似 销售价钱相仿 客源途径相近竞争分析 代表工程万科洋浦花园澳海东方一号天成领寓项目名称万科洋浦花园产品类型小高层、高层 位置经济开发区洋浦大街以东、合肥路以南、东七路以西、武汉路以 北开盘时间 2008.6.28 入住时间：2009.12.30绿化率30%占地面积90000 建筑面积：1800

10、00 容积率：2销售率80% 总户数：1700户主力面积90-150住宅均价48万元/套。单价5600元/备注开发商:长春万科地产 车位：1020项目特色：国际化精装修社区楼盘动态09.7.20二期1号楼推出50套房源，目前剩余不多。均为72创新两房毛坯产品，起价32万/套。72、89顶层户型仅余几套，其他多为147大户型09.2.29：89爱巢版全装两房全新上市 08.12.18：年底推出5套特价房，超低首付8万元起。 08.3.19：892房，单套起价在45万元左右，每平米约5000元。 08.5.24：实体样板间对外开放。 竞争分析万科洋浦花园:万科精装户型概念在春城的示范 主力户型图

11、89（两室） 101（三室） 150（三室）竞争分析厨房空间尺度普遍进展紧缩；大户型内部功能空间思索细微，人性化添加任务间、家政厅等部位任务间家政厅门厅项目名称澳海东方1号产品类型多层、高层 位置经济开发区洋浦大街东、武汉路南、东七路西、闵行路北 开盘时间2008.7.27 入住时间： 2009-12-31绿化率30%占地面积12.94万 建筑面积：30万 容积率：2.20销售率 总户数:2184户 主力面积90-110住宅均价3800元/。2988-4350元/备注开发商：长春澳海房地产楼层：多层6层加跃 ，高层17层加跃户型面积区间：85-142分三期开发。一期建筑面积约8万 ，于园区东南

12、区域，南侧为闵行路，东侧为东七路。产品主要以多层为主，规划了10栋多层（6F加跃层），2栋高层（17F加跃层） 楼盘动态拟建新的楼盘展示区与样板间，预计5月份对外开放。 竞争分析澳海东方1号：30万平的体量，区域内大盘代表 主力户型图 94（两室） 110（三室） 142（三室）竞争分析客厅飘窗处置，增大采光面；厨房搭配效力阳台；户型设计均好性强项目名称天成领寓产品类型多层、高层 位置经济开发区合肥路与吉长南线交汇处 开盘时间2008. 8 入住时间 2009-10绿化率36.8%占地面积39920 建筑面积：73381.69 容积率：1.6销售率 总户数:705 主力面积70-90住宅均价3

13、400元/，最低价3100元/备注开发商:长春鼎恒地产车位：186楼层：分三期开发，产品主要以多层为主，规划了4栋多层（6F）， 6栋高层（15F）。户型： 40-130一楼部分赠半地下库房和花园，顶楼部分赠阁楼 商铺:首推商铺190-290 (15套)，内街门市也在200左右 150-300（共38套），框架结构，开间7.2-15.8m， 进深7-14m。1层层高4.5-5.3m不等，2层层高均为3.9m楼盘动态09.1.6：迎新年，天成领寓推出10套特价房，面积在90-120，享受9.5折优惠。08.12.3：一次性9.7折 按揭9.8折 竞争分析天成领寓：区域内中小户型为主楼盘；首顶层半

14、地下库房及阁楼特殊处置，最大化降低销售抗性 主力户型图 50.83（一室） 89.46（两室） 127.72（三室）竞争分析户型设计较为传统，无特殊亮点表现项目名称产品类型户型面积住宅均价总户数万科洋浦花园小高层、高层90-1505600 1700澳海东方1号多层、高层90-1403600 2184天成领寓多层、高层40-1303400705竞争分析 随着万科等全国性品牌地产商进军入住，较大程度拉升了区域价值； 板块90-110 中端户型更受认可，价钱集中于3400-3600元/区间； 经过万科工程以精装修来提升产品价值的营销方式分析，目前区域市场对该种大程度突破市场整体价钱的做法仍不认同；

15、目的客群主要针对初次置业需求的城市白领。板块小结竞争分析代表工程：嘉柏湾 锦绣东方 众诚一品江南浦东新城 东方万达城 瀚邦凤凰城项目名称嘉柏湾产品类型高层位置经济开发区东环城路与昆山路交汇处 开盘时间2009.6.28 入住时间： 2009.12 绿化率40%占地面积25000 建筑面积： 880000 容积率：3销售率50% 总户数:999套 现推：297套主力面积60-90住宅均价3400元/备注开发商:长春永信汽车贸易有限公司车位:地下车库4340平方米，有132个停车位楼层：5栋高层，27层 户型：40-120，（1-1、2-1、2-2、3-2），部分为全明户型 以60-901-2、2

16、-2的中小户型为主， 其中30-60 108户，60-90 810户，90-120 81户 商业：共2000，约10套1托2越层 楼盘动态嘉柏湾6月28日开盘，首期推出297套房源。售楼处正在筹建中，预计月底正式投入使用。 竞争分析嘉柏湾：为实现容积率的提升，建筑向立体化开展竞争分析片面最求层面面积最大化，出现纯北户型；户型面积未能按照质素优劣进展把控78-91端头户型60-66纯南户型72-74纯北户型95纯南户型72-74纯北户型项目名称锦绣东方产品类型多层、高层 位置经济开发区东环城路与威海路交汇处 开盘时间2009.7末 入住时间：2009.12绿化率33%占地面积100000 建筑面

17、积：279000 容积率：1.98销售率90% 总户数：3000户 现推：1000户 主力面积80-100 住宅均价均价3800元/，起价3160元/备注开发商：长春泰恒地产停车位:地下521个一期24F两部电梯楼层：12栋多层（顶层跃层200多，部分多层配电梯，1梯2户） 10栋高层（14、18F）部分高层一楼层高4.6-4.7m，88左右。 1梯2户、1梯3户得房率：多层88%，高层79%户型面积区间：60-220 园区内配套：40米超大楼间距、200米水系、多种珍稀树种组成的景 观带、近千米的会所楼盘动态目前产品认购中，定金1万元。在售多层87-220，高层60-93，户型1-6室。工程

18、部分在做外立面。 竞争分析锦绣东方(一期 )：多层电梯房、珍稀树种景观带及千平会所，规划优势为工程的主要亮点竞争分析户型总体方正规整，分区明确；主卧凸窗处置，顶层跃层设计97.8161.18.8115.68 多层顶层跃式设计； 部分多层配置电梯； 部分高层首层举架加大。项目名称众诚一品东南产品类型多层、高层 位置经济开发区卫星路与烟台路交汇处 开盘时间2009.7 入住时间：2009.10绿化率31%占地面积57800 建筑面积：122600 容积率：2销售率未售 总户数：1252户主力面积80-120住宅均价3600元/备注开发商:吉林省吉兴房地产开发有限公司楼层：11栋12层、15层、17

19、层、18层 停车位:600个(地上停车位293个、地下停车位300) 楼盘动态工程刚打完桩。暂未销售，预计下半年开盘销售 竞争分析众诚一品东南：突破传统兵营式陈列方式，构成集中景观中心竞争分析独立玄关空间保证居室私密性；外送效力阳台，作为厨房的空间外延3室2厅2卫.53 89.04108.75120.02项目名称浦东新城产品类型多层、高层 位置经济开发区浦东路与仙台大街交汇处 开盘时间2009.5.17 入住时间：2009.12.31绿化率31%占地面积25154 建筑面积：61019 容积率：2.5销售率75% 总户数：500 （约80套团购 ）主力面积70-80（2-1、2-2）住宅均价多

20、层4500元/，高层3900元/备注开发商：吉林鑫城房地产楼层：共4栋 3栋高层 1栋多层配套：5500商业经营面积、创新独立店面 户型面积区间：46-260。多层6F，高层17跃18F得房率：多层90%，高层82% 楼盘动态营销中心已对外开放，剩余房源15%，高层和多层70-145竞争分析浦东新城：6万平高层为主社区，近百分之九的商业比例，商业气味较浓竞争分析70-80平户型高层产品，出现大量的转角户型73.6683.33 81.54项目名称东方万达城产品类型高层 位置经济开发区会展大街与珠海路交汇处 开盘时间2008.9.20 入住时间： 2008-12-31 绿化率42%占地面积1224

21、00 建筑面积：345200 容积率：2.31销售率90% 总户数:一期1332户，二期未定 主力面积90-140住宅均价住宅3900元/ 商铺7000元/备注开发商：长春万达房地产停车位:地下车位1500个楼层：一期12栋，3栋22层，9栋18层；二期 12栋，2栋17层，7栋15层，3栋11层 户型面积区间：住宅50-200 商铺100520楼盘动态一期入住时间为08年6月，二期入住时间为08年12月末 尾盘销售：100/110。预计下月拆分推出顶层阁楼产品，价格未定。商铺现房销售：仅剩7套房源竞争分析东方万达城：35万平，万达集团在长春造城的启幕竞争分析规整户型，外飘窗及北向封锁阳台，加

22、强适用性103121项目名称瀚邦凤凰城产品类型小高层 位置净月区彩云街与世光路交汇处 彩云街以东、长春市水产研究院用 开盘时间2009.5.30 入住时间： 2010-3-15 绿化率35.6%占地面积87000 建筑面积：160000 容积率：1.26销售率总户数:一期500余套 主力面积100-130 （2-3）住宅均价4400元/ 起价3998元/备注开发商：长春瀚邦房地产停车位:地下车位1500个楼层：17栋小高层（11层）， 一期9栋户型面积区间：90-180（150、160、210、260 大户型）产品：凤凰城、凤凰台：住宅 凤凰度假村：暂定地点净月区靠近新立城方向，类似亚太会馆的

23、休闲娱乐场所，凡是凤凰城的业主，将会免费成为凤凰度假村的贵宾。 凤凰峪：老年公寓 凤凰传奇：点式建筑，以小户型为主的青年公寓。 楼盘动态目前在售房源面积区间110-146。一期9栋产品，其中7栋主体大部分已经封顶。样板间开放，8月8日景观示范区样板间开放。预计4#和8#即将推出，目前正预约登记中。竞争分析瀚邦凤凰城：大体量社区，除普通住宅区外青年公寓及老年公寓等概念性产品组团 2室2厅1卫102.38 2室2厅1卫103.87 3室2厅2卫143.51竞争分析阳光室、景观窗及效力阳台，凤凰城户型设计上更加注重辅助功能空间项目名称产品类型主力面积住宅均价 总户数销售率嘉泊湾高层60-903400

24、 99950%锦绣东方多层、高层80-100 3800 300090%众诚一品东南多层、高层80-1203600 1252-浦东新城多层、高层70-80多层4500元/，高层3900元/ 500 （团购80套） 75%东方万达城高层90-140住宅3900元/ 商铺7000元/ 1332 90%瀚邦凤凰城小高层100-1304400 500竞争分析 户型根本以30-60小户型及80-110的经济适用型户型为主，目前销售情况良好。大户型及越层产品由于量体不大，目前剩余不多； 新上市工程主导户型以两室两厅80-110为主，但从整个区域小户型的去化速度可以看到，目前客户对小户型的认可度较大。板块小结

25、 经开区的人群购买力较低，消费程度不高，按揭为主的购房付款方式； 以周边企事业单位及各大院校职工等地缘客户为主，部分为周边的二道及南关区居民； 多为满足居住根本需求目的，投资性较少； 青年初次置业以30-60小户型为首选；改善型需求多项选择取80-110的经济户型。竞争分析净月板块：主要以别墅、低密洋房产品为主，搭配少量经济型高层及公寓产品中信城御翠园项目名称中信城产品类型别墅、独栋、双拼、联排、叠加、花园洋房位置净月区净月大街4775号 开盘时间2009. 8 入住时间：2009.8绿化率42%占地面积2430000 建筑面积：1020000 容积率：0.27销售率60% 总推户数：862户

26、主力面积独栋 400-476；联排 290-350；叠加209-221；洋房100-178住宅均价双拼7300-12400元/，联排6660-9500元/，独栋11000-16000元/ 叠加5600-6600元/ 洋房均价4200元/ 备注一期：独幢60套,联排25栋151套,叠拼3栋42套,联排22栋109套 二期：双拼:13栋；联体:14栋，共计500套普罗旺斯区：109套联排；德芳斯区：206套花园洋房楼盘动态二期首期推出别墅，目前即将封顶，预计8月份开盘。洋房正在土地平整阶段。一期剩余10余套。 竞争分析中信城：农博园旁百万平低密工程普通住宅销售节点2008.1-2009.7已售套数

27、323套已售面积43576.27剩余套数135套别墅销售节点2008.1-2009.7已售套数144套已售面积46042.3剩余套数57套 花园洋房主力户型图 97.46 149.66竞争分析花园洋房代表户型例如共享阳光室共享阳光室生活阳台生活阳台联排户型图： 普罗旺斯二期271竞争分析联排代表户型例如-1双车位地下多功能空间南入户北入户私家花园错层设计露台挑空露台屋顶花园 联排户型图：325.49 竞争分析联排代表户型例如-2双车位地下多功能空间南入户北入户挑空屋顶花园 独栋户型图：10室4厅5卫476.58 竞争分析独栋代表户型例如-1双车位地下多功能空间入口处置茶艺室客厅挑空卫生间内置

28、独栋户型图：8室5厅6卫404.5 竞争分析独栋代表户型例如-2双车位地下多功能空间入口处置聊天室卫生间内置露台亮堂步梯项目名称御翠园产品类型独栋 （大独体、小独体）位置聚业大街与银杏路交汇处 开盘时间2008.9.26 入住时间：2009.12.31绿化率59%占地面积92万 建筑面积：42.32万 销售率一期85% ，2.3万平 总户数：一期187栋主力面积一期200-500 住宅均价9500-19000元/，均价15000元/备注户总数：2000栋独栋别墅(分三期开发）一期： 20万全部开发半山南坡独栋别墅，187栋赠送超大私家花园，户型：A1 511.65平方米1、2两层设计的、 A2

29、 469.50平方米1、2两层设计的户型、 B1 387.36平方米1、2、3层设计的户型、 B2 347.57平方米1、2、3层设计的户型、 B3 314.29平方米1、2、3层设计的户型、 B4 274.86平方米1、2、3层设计的户型、 C1 240.25平方米1、2、3层设计的户型、 C2 207.75平方米1、2、3层设计的户型竞争分析御翠园：和黄长春首发之作，全独栋设计，长春顶级别墅代表工程之一 主力户型图 竞争分析户型表示项目名称产品类型主力面积住宅均价总户数销售率中信城别墅、独栋、双拼、联排、叠加、花园洋房独栋 400-476；联排 290-350；叠加209-221；洋房10

30、0-178双拼7300-12400元/联排6660-9500元/独栋11000-16000元/ 叠加5600-6600元/ 洋房均价4200元/ 862 60%御翠园（一期）独栋 （大独体、小独体）200-500 均价15000元/9500-19000元/ 187 85%竞争分析净月区产品分为别墅、低密洋房及少量的经济型高层、酒店式公寓。本区域同类产品比较密集，主要工程的产品档次及质量相差不大，主要从品牌、生态环境、配套、交通等方面提升优势。从目前各楼盘房源去化情况分析：独栋产品平均每个工程每月去化1-3套；洋房产品平均每个工程每月去化近20套；其他产品平均每个工程每月去化合计20套左右净月板

31、块产品去化分析小结净月区购房需求产品类型洋房叠加、联排别墅职业周边院校教师、家居/家俱行业老板、航空公司以及周边工作的企事业单位职工。建材行业老板、政府部门领导 私营业老板 、外阜政府官员年龄35-50岁 40-50岁 45岁左右 所在区域高新区、朝阳区高新区、朝阳区朝阳区、南关区、外阜购房目的改善住房享受型置业联排换独栋（享受型、彰显地位型） 关注要点生态环境、重点学校、交通、配套、户型生态环境、配套、户型生态环境、配套、风水银行存款负利率，转向固定资产投资别墅类产品房型符合身份、地位 净月板块客群分析小结竞争分析南部新城板块：产品类型较复合，政府重点规划的片区，未来潜力较大代表工程：绿地新

32、里中央公馆力旺弗朗明歌中海国际社区项目名称绿地 新里中央公馆产品类型多层,小高层,高层 位置南关区长春市南环城路1088号，人民大街以西、102国道以 北，幸福街以东开盘时间2009.6.28 入住时间：2009.8绿化率40%占地面积230000 建筑面积：660000 容积率：1.95销售率80% 主力面积90-160住宅均价中庭别墅5200元/，状元第4500元/，青年官邸小高层4600元/备注开发商：上海绿地长春绿洋置业公司楼层：11幢11层小高层，3幢6层多层，2幢写字楼、2幢酒店、1幢大型卖场、饕界户型：80-255 新里七星公寓60-68 新里中央公馆中庭别墅 245-255 青

33、年官邸 60-68 百老汇宫经典户型158-164 楼盘动态百老汇宫经典户型158-164三房两厅两卫，样板间开放。青年官邸仍在排号，房源400套。开盘时间不确定。状元第告罄。目前在售户型，小户型有60-68，大户型有150、160等。一次性97折，按揭99折。 竞争分析绿地新里中央公馆：产品线异地复制，新里系列落地长春 公寓户型图 Q合4-6户型 1室2厅1卫1厨60 Q合1-3户型 1室2厅1卫1厨60.84竞争分析为照顾外部立面的建筑特点要求，室内户型难免出现折角房源户型示意 竞争分析注重客厅阳光室及主卧飘窗的大规模运用项目名称力旺弗朗明歌产品类型联排、双拼、单体别墅、高层 位置净月区临

34、河街与南环路交汇处(毗邻市政府新址)开盘时间2008.6.21绿化率68%占地面积360000 建筑面积：440000 销售率70%左右 总户数：1000户主力面积联排别墅220-260 双拼别墅300-400 单体别墅400-500 住宅均价8000-9000元/联排最低170万元/套，双拼388-480万元/套，独栋650-800万元/套备注车位：两个地下停车场小区内部配套:1000平方米会所 在售产品：独栋（共8套），剩余3套 双拼（共6套），剩余2套 联排，剩余60套左右 高层：未上市客群组成政府官员、私营业主、银行职员楼盘动态售楼处4月份对外开放。产品概略力旺弗朗明歌产品概略力旺弗朗

35、明歌剩余产品分布 联排：60套共220套 双拼：2套 共6套 独栋：3套 共8套VBBBVVVV 独栋B 双拼其他 联排二期一期三期四期一期二期 V 独栋 其他 联排 VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV三期 高层四期 高层名称力旺弗朗明歌 一期产品类型联排、双拼、独栋别墅销售率70%左右 总户数：234户主力面积联排别墅220-260 双拼别墅300-400 单体别墅400-500 住宅均价8000-9000元/联排最低170万元/套双拼388-480万元/套独栋650-800万元/套备注在售产品：独栋（共8套），剩余3套

36、 双拼（共6套），剩余2套 联排（共220套），剩余60套， 主要集中在组团边线位置的中 户型，面积约234、280产品概略力旺弗朗明歌剩余产品分布 联排：60套共220套 双拼：2套 共6套 独栋：3套 共8套V 独栋B 双拼其他 联排一期名称力旺弗朗明歌 二期产品类型联排、独栋别墅销售率未售 总户数：未定主力面积联排别墅220-260 单体别墅400-500 备注二期产品（联排、独栋），联排主要集中在组团外围，独栋别墅位于组团中间预计下半年部分推售，目前产品户型及价格未定，部分开始动工，会所已动工建设产品概略力旺弗朗明歌二期 V 独栋 其他 联排 已开工估计下半年推售产品会所名称力旺弗朗明

37、歌 三期、四期产品类型高层备注产品未定多明戈之音（双拼N户型）产品概略户型表示-1托蒂亚之舞（双拼M户型）地下功能室南入口处置北入口处理景观餐厅餐厅挑空露台屋顶花园主卧套房波西米亚的裙摆（联排C户型）产品概略特雷维之愿（联排B4户型）户型表示-2车库独立玄关聊天室景观餐厅露台露台工人房内庭院洗衣间斗牛士的狂热（联排B3户型）产品概略巴比伦花园（联排A户型）普拉多情调联排B2户型户型表示-3地下功能室南入口处置北入口处理餐厅挑空露台露台项目名称力旺弗朗明歌塞歌维亚产品类型多层洋房、小高层 位置净月区临河街与南环路交汇处(毗邻市政府新址)开盘时间2009.6.20 入住时间：2010.5绿化率35

38、.5%占地面积127000 建筑面积：138000 销售率98% 现推户数：176户主力面积90-230住宅均价5500元/备注车位：两个地下停车场楼层：5-6层电梯退台洋房、7层电梯洋房户型：90 两居、130 三居叠墅洋房、177.91 （3-2-1-2）、 214.25 （4-3-1-3）、226.33 （4-3-1-3） 楼层：A区：（6栋）2栋4F叠加别墅、1栋5-6F电梯退台洋房、 3栋7F洋房，总共不到200套房源； B区:部分商业或小户型公寓，房源400多套； C区:（19栋）5-6层电梯退台洋房楼盘动态塞歌维亚洋房开盘当日即清盘，目前无房源销售。后续洋房产品推出时间尚不确定。

39、 产品概略力旺弗朗明歌塞歌维亚：毗邻市政府新址，洋房类产品组团区3室2厅1卫154.80 2室2厅1卫93.14 塞歌维亚A-S-3右 塞歌维亚一二跃二层 力旺弗朗明歌塞歌维亚：毗邻市政府新址，洋房类产品组团区产品概略项目名称中海国际社区产品类型高层、小高层、多层、双拼、联排、叠加 位置南关区临河街以西，南环路与临河街交会处南行300米 开盘时间2009.6.5 入住时间：2009.10绿化率35%占地面积570500 建筑面积：1060000 销售率80% 总户数：7000户主力面积一期：多层（2房到4房户型） 90-170 高层 80-200 观邸组团（联排、独栋、双拼、叠加）200-68

40、0 二期：橙郡多层洋房88-170，叠景洋房90/140，法式洋房90-140 临街商业：54-424即将发售住宅均价多层：5300元/。高层：4000-4200元/，小高层4500元/别墅：10500元/（目前仅余60套） 洋房：5600元/ 联排8000-10000元/，独栋：13000-15000元/备注车位：车库18万/个,车位11万/个,约1500个 小区内部配套:1000平方米会所 楼层：独栋（29栋）；双拼（40栋）；叠拼（8栋）；联体（20栋）， 二期多层5层 2栋小高层18层。 户型：1室1厅约46 2室2厅约80-110 ， 3室2厅约125-145 4房2厅以上约170-

41、431 。竞争分析中海国际社区：中海地产百万大盘，大陆最北端的国社系工程竞争分析中海国际社区以120-140平三房户型为主的户型比例，同时辅助别墅产品提升质量户型配比 普通住宅销售节点2008.6-2009.7已售套数2553套已售面积300976.92剩余套数345套别墅销售节点2008.6-2009.7已售套数231套已售面积57942.96剩余套数3套 主力户型图 2室2厅1卫85竞争分析典型的中海国际社区系列产品单体及户型设计全南设计154平全明设计项目名称产品类型主力面积住宅均价总户数销售率绿地心里中央公馆多层,小高层,高层90-160中庭别墅5200元/，状元第4500元/，青年官

42、邸小高层4600元/-80%力旺弗朗明歌联排、双拼、单体别墅、高层联排220-260 双拼300-400 单体400-500 8000-9000元/联排最低170万元/套双拼388-480万元/套独栋650-800万元/套1000户70%力旺塞歌维亚洋房、小高层90-2305500元/176户98%中海国际社区高层、小高层、多层、双拼、联排、叠加一期：多层90-170高层 80-200观邸组团（联排、独栋、双拼、叠加）200-680 二期：多层洋房88-170叠景洋房90/140法式洋房90-140 临街商业54-424多层：5300元/高层：4000-4200元/小高层4500元/洋房：56

43、00元/别墅：10500元/联排8000-10000元/独栋：13000-15000元/7000户80%竞争分析板块根本概略回想南部新城板块竞争分析小结从目前各楼盘房源去化情况可以得出以下结论：多层二房经济型户型去化较快，呈现供不应求景象，价钱还有上涨空间三房温馨型产品的需求与供应较为接近，维持目前市场保有量四房以上奢华居所户型销售缓慢，目的客群较为集中，采取保守价钱促热销的原那么能到达销售目的南部新城作为新兴开发板块，地原客户较少。现有工程的品牌竞争力旗鼓相当，吸引其他区域购房者的竞争卖点主要集中在工程的景观、物业等软性效力，交通、教育、医疗等外配套，风格、户型等产品细节的打造。区位是重要影

44、响要素，直接影响未来房产的升值空间。产品类型洋房叠加、联排别墅职业周边院校教师、家居/家俱行业老板、航空公司以及周边工作的企事业单位职工。建材行业老板、政府部门领导 私营业老板 、外阜政府官员年龄35-50岁 40-50岁 45岁左右 所在区域高新区、朝阳区高新区、朝阳区朝阳区、南关区、外阜购房目的改善住房享受型置业联排换独栋（享受型、彰显地位型） 关注要点生态环境、重点学校、交通、配套、户型生态环境、配套、户型生态环境、配套、风水银行存款负利率，转向固定资产投资别墅类产品房型符合身份、地位 南部新城板块客群分析小结职业：以私营业主和事业单位、政府机关为主。私营业主：不断是比较有经济实力的客户

45、群体事业单位、文化教育：是高素质群体，这部分人群向往高端的生活质量和居住环境，更注重品牌和物业的优质效力，并且他们的亲朋好友多数居住在高档社区，这对他们想要改善现有居住环境也起到了一定的促进作用。南部新城板块客群主要为40-50岁的中年个体运营户年龄：41-50之间较多40-50岁这一年龄段的人群普通事业开展稳定，注重生活质量，经济实力雄厚30-40岁之间客户相对也较多，在这一年龄段的人群普通正是事业开展的爬坡期，具备较为殷实的经济实力，改善生活环境是他们的主要购房目的20-30岁之间客户相对较少，由于这一阶段的客户正职创业初期，资金有限，所以购房量不大。区域：以朝阳、经开等工程周边区域的客户

46、为主南关、二道接近工程的区域占据一定比例，其他区域均占极小的比例。今年南部新城板块乃至整个长春市区东南片区，从众多工程的推盘量来看，单纯依托南部的客户很难支撑，因此需求加强对于绿园、高新等购房客户的牵引。朝阳及净月区域更为认可该板块的地产工程，能接受的单价集中在4300-4500元/平价钱：客户对该区域价钱的心里预期主要集中在4300-4500元/之间 阐明该区域在大品牌开发工程的带动下，区段价值曾经凸显，并仍有一定的上幅开展空间。同时也将带动外围区域净月大学城板块、净月别墅板块等从“不毛之地逐渐向区段的日趋成熟接近。不但能提升外围区域的价值提升，还能将城区中心的客户向外吸引。竞争分析代表工程

47、：融创上城 天安第一城保利罗兰香谷 倚澜观邸项目名称融创上城产品类型别墅、花园别墅、花墅洋房 位置硅谷大街与飞跃路交汇处 开盘时间2009.7.5 入住时间：2010.6绿化率40%占地面积585300 建筑面积：604000 销售率80% 四期花墅洋房60套售罄 总户数：560套 主力面积三期洋房：退台洋房115-165、花园别墅234/237四期花墅洋房：105-242，【上上城】观景小高层：88-135商铺：230-500（举架一层 6.9 米；二层 4.2 米 ）住宅均价小高层：4500元/，退台洋房：5000元/，别墅：145万元/套车库：13000元/个 & 600元/月商铺：13

48、000-14000元/备注小区内部配套:咖啡厅、台球室、游泳场等车位：80个 车库：2170个楼层：4层户型：洋房112-225双车库，跃层，半地下室；10412米大开间； 135/155三面阳光电梯洋房楼盘动态7月5日圣地维拉IV期105-242平方米花墅洋房开盘，60套房源售罄。四期【上上城】88-135观景小高层预定排号中，样板间即将开放。 竞争分析融创上城：长春低密社区的代表工程之一竞争分析户型配比 普通住宅销售节点2004.6-2009.7已售套数890套已售面积149733.3剩余套数74套别墅销售节点2004.6-2009.7已售套数777套已售面积181644.99融创上城三房

49、户型比例近60%高比重，定位高端 主力户型图竞争分析融创上城 主力户型图 177.91（电梯阳光别墅） 双 拼竞争分析融创上城项目名称天安第一城产品类型多层、别墅 位置前进广场以西200米 开盘时间2009.7绿化率66%占地面积420000 建筑面积：600000销售率65%主力面积多层洋房、越层100平-300平；别墅260460平方米住宅均价洋房：5600元/；小单体别墅：12000元/；联排：8800元/；双拼：10000元/备注小区内部配套:双语幼儿园、会馆、游泳馆、网球场 ，万平米绿地休闲广场、景观生态湖、宫廷式景观大道、6000平米公建、20000平米音乐喷泉广场 楼层：小高层1

50、0层、11层/独院3层/复式4层 车位：181个楼盘动态在售楼盘三期别墅30套；一期、二期已售罄。 竞争分析天安第一城竞争分析天安第一城户型配比 普通住宅销售节点2004.1-2009.7已售套数326套已售面积58940.64别墅销售节点2004.1-2009.7已售套数144套已售面积41656.22 主力户型图 178.34（4-2-2） 独院别墅356.39（6-3-4）竞争分析天安第一城 主力户型图 复式洋房242.34（6-2-3） 亲情两代居256（6-4-3）竞争分析天安第一城项目名称保利罗兰香谷产品类型联排、洋房、小高层、高层 位置硅谷大街与电台街交汇处 开盘时间2009.6

51、.27 入住时间：2010.8.30绿化率52.20%占地面积500000 建筑面积： 700000 销售率 一期90% 总户数：一期2343户、二期首推800套）主力面积一期：小高层：87、90；别墅：160-255；联排别墅：147、198 二期：小高层洋房130，高层洋房90。住宅均价一期：高层4300元/。小高层：4600元/， 花园洋房：4800元/，联排：7800元/二期：均价4600元/（3900-5500元/）备注车位：地下车位1051个，地上车位2386个楼层：联排三层、多层7.5层、小高层11层、高层18层 户型：90、130、247 在售产品：一期临中央景观带255水景别

52、墅，7800元/左右。 1期剩余：30套147 小高层，4600元/ ， 10套多层顶层复式198 ，4800-4900元/ 。 二期：90高层、130小高层（“罗兰风尚”） 90/130 电梯阔景洋房，147大3房阔景洋房楼盘动态二期6月6日开盘竞争分析保利罗兰香谷竞争分析保利罗兰香谷户型配比 普通住宅销售节点2008.6-2009.7已售套数2251套已售面积280040.8剩余套数40套小高层（147） 30套多层（顶层复式）10套别墅销售节点2008.6-2009.7已售套数206套已售面积51679.09剩余套数2套 主力户型图90（2-2-1） 147（3-2-2） 160（4-2

53、-4）竞争分析保利罗兰香谷户型示意图 联排竞争分析保利罗兰香谷北向花园南北入户半地下车库下沉露台局部挑空项目名称倚澜观邸产品类型联排别墅、双拼别墅、花园洋房、高层位置高新技术开发区硅谷大街与飞跃路交汇处(大鹅岛附近)开盘时间2009.3。22 入住时间 2009-10 绿化率37%占地面积297000 建筑面积：322000 容积率：0.92销售率 高层80%，公寓售罄 总户数：一期548套，公寓285套 主力面积80.65-164.66。2-2-1（80.65116.45），3-2-2（114.08164.66）住宅均价高层4200元/，临湖小高层5050元/备注开发商：香港垠禄地产投资 停

54、车位:地下车位252个小区内部配套:1000平方米会所 楼层：高层17层、小高层11层户型面积区间：80.65245.94（2房2厅1卫5房2厅3卫）概况：一期B地块：占地37.3万(高层4栋、小高层4栋 、公寓1栋)、地下总建面1.1万(主要为地下车库)，2008.4开工，预计2009.8交工，2009.10入住住宅：533套，地下车库共有252个。公寓： （15层356套）园区北侧 ，平层260套，复式96套.公寓现余少量产品二期C地块：占地19.5万、地上总建面10万（花园洋房、联排别墅）三期D地块：占地面积为6.5万、地上总建面10万（小高层、多层）楼盘动态一期产品已全部推出，在售高层

55、、小高层产品约200套，面积区间104-247，均价4700元/平，最低价4100元/平，最高价5700元/平。一次性付款9.8折，商业按揭和公积金贷款9.9折。另50-200铂金旺铺即将发售，天域香墅跃层建筑面积216.76，5室2厅三卫。竞争分析倚澜观邸 主力户型图 5室3厅2卫247 竞争分析倚澜观邸 主力户型图 2室2厅2卫104 3室2厅2卫160 竞争分析倚澜观邸项目名称产品类型主力面积住宅均价总户数销售率融创上城别墅、花园别墅、花墅洋房三期：退台洋房115-165 花园别墅234/237 四期花墅洋房：105-242 【上上城】小高层：88-135商铺：230-500小高层：45

56、00元/退台洋房：5000元/别墅：145万元/套车库：13000元/个 & 600元/月商铺：13000-14000元/560套80%天安第一城多层、联排、双拼、独栋多层洋房、越层100平-300平；别墅260460平方米洋房：5600元/小单体别墅：12000元/联排：8800元/双拼：10000元/65%保利罗兰香谷联排、洋房、小高层高层一期：小高层：87、90； 别墅：160-255； 联排别墅：147、198 二期：小高层洋房130， 高层洋房90。一期：高层4300元/小高层：4600元/，花园洋房：4800元/联排：7800元/二期：均价4600元/（3900-5500元/）一期

57、2343户、二期首推800套一期90%倚澜观邸联排别墅、双拼别墅、花园洋房、高层80.65-164.662室2厅1卫（80.65116.45）3室2厅2卫（114.08164.66）高层4200元/临湖小高层5050元/一期548套，公寓285套80%公寓售罄竞争分析 高新板块产品类型主要为温馨型高层、城市经济型别墅； 较其他板块具备一定的价钱优势板块小结长春市房地产市场全国性品牌地产商曾经开场进军经开板块，本工程突出品牌拉升区域价值的优势经开板块小户型备受追捧，本工程应提供部分能满足城市白领初次置业需求的产品。以精装修来提升产品价值的方法不可取。应在市场可接受价钱程度条件下添加产品附加值，一

58、到达销售目的竞争分析小结本案地处南部高新区与净月区中间点，临近工程几乎没有，向西是城府大量的预留用地，未来规划变数较大，潜力较强。净月板块产品档次较高，主要以郊区享用以及高档产品为主，工程产品档次较高。高部商新板块以中海和力旺二大集团为主，主要以城市改善产品和城市栖居型产品为主。经开板块以城市栖居产品为主，价钱务虚，比较受该区域中产阶级的倾迷。板块竞争分析小结本案在小区域属于独舞角色强化本身特点是工程开展的必由之路竞争分析小结针对卫星广场新政府区域的客，力旺中海工程产品线较长，对工程目的进展了拦截，相对于本案而言，工程具有一定的价钱优势，在交通地块方面以及配套便利处于略势。针对净月板块大学城客

59、户群而言，本案在价钱上有点优势，配套方面优势不明显。在产品及自然环境以及社区档次等方面处于略势。针对经济开发区产品客群，本案在交通便利方面及配套方面处于略势，在产品档次上和环境文化方面本案处于优势。抑制并完善社区配套是工程竞争的发力点净月板块高档享用型住宅产品别墅、洋房南部板块中高档改善型住宅产品别墅、洋房、高层经开板块栖居型住宅产品高层、小高、多层本案处于各板块及开展商中间大有围剿之势发明具有吸引力的产品是工程突围的关键竞争分析潜在竞争整体板块短少经济型产品，中高档以上产品居多。净月不缺高档货08年以来净月先后出让出土面积超越百万，容积较低，以郊区享用、以及享区改善型产品居多。潜在竞争未来净

60、月区针对来自中心城市的中高端客户群体、竞争猛烈，同时净月大学城片区客户将成为各个开展商眼中的准客户群。产品定义土地界定间隔界定职业界定人群界定支付界定地块诊断竞争分析板块格局板块分析板块结论人群定义开发战略工程一期工程二期开发节拍开发目的客户特征客群描画客户定位客群研讨竞品分析商业规划商圈构成商业分析商业定位商业研讨目的实现客户定位中心重要偶得第一梯队净月大学城客户、净月任务人士第二梯队来自卫星广场职业联动客户。来自经济开发区的联动客户投资客子女教育客户外地置业者中心城区客户注：平均一所3万学生大学，教师及教授比例约3：1，近1500人以上。知富阶层我们以为我们的客户群为1、2、3、中国现阶段