中原_瑞安_重庆天地项目住宅三期定位及产品设计建议报告ppt课件

1、瑞安重庆天地工程住宅三期定位及产品设计建议报告谨呈：瑞安房地产开发2021.11版权声明：本文仅供客户内部运用，版权归重庆香港中原营销谋划顾问一切，未重庆香港中原营销谋划顾问书面答应，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、援用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1工程中心竞争力 工程swot分析中心竞争力的打造工程整体开展战略基于工程中心竞争力工程整体定位战略物业功能产品定位笼统定位客户定位工程整体开发战略物业档次物业形状工程面临的市场环境工程定位报告思绪框架工程定位方法工程定位SWOT分析模型优势（Strength）劣势（Weakness）开发商瑞安集团强大的资金实力和不俗品牌号召力项目自身拥有

2、的规模优势项目“城市新中心”的整体规划优势和区位优势项目地块旁边的变电站对项目有一定负面影响地块个别区域高差过大，对项目规划建设有一定影响机会（Opportunity）威胁（Threats）替代型低密度物业供应量逐步减小，竞争趋缓本区域将形成新的一个城市中心区；项目所在片区交通条件不断改善目前城市中心区的住宅项目供应明显减弱，且人居环境欠佳，为本项目打造高品质人居社区提供机会随着重庆天地商务、商业中心的启动，为项目提供产业支撑宏观经济带来的不确定性滨江后续高端高层住宅潜在供应量较大，竞争依然激烈。4工程中心竞争力分析本工程竞争力要素分析5规模大景观优城市区域价值高本工程总占地130余万平米，总

3、建筑面积300万平米，在重庆市场属于超大型城市综合体工程，具有规模开发优势整个工程直接临嘉陵江，本地块间接临江，同时工程内部还将打造湿地公园，具有强势的生态景观资源工程处于重庆地理几何中心，交通逐渐优化，工程拥有150万平米公建，具有构成新城市中心的才干开发企业实力与理念开放企业的的实力和对工程操作的理念，均在重庆市场处于领先定位。工程中心竞争力分析本工程中心竞争力集资源、产品、效力以及生活方式为一体。自然资源价值市场竞争弱市场竞争强附加价值低附加价值高城市资源价值产品价值效力价值生活方式时机市场完全竞争市场相对竞争市场龙湖郦江海棠晓月 富力富力恒大华府春森此岸春森此岸本案本工程具有城市资源和

4、自然资源价值，同时其精装修高层毫宅产品构成工程的产品价值，商业、商务中心、本身的完善配套和良好的物管将构成工程的效力价值，而工程内部的大面积湿地公园和外部江景构筑工程所独有的生活方式：中央生态居住。6招商江湾城工程中心竞争力分析工程本身规模和滨江资源是根底价值。 工程打造新的城市中心是工程的竞争价值，是有别于其它高档高层工程的价值点获益价值是工程中央生态居住的生活方式本工程中心价值排序中央生态居住的生活方式是工程的获益价值。生活方式商业商务中心滨江资源+产品7工程中心竞争力分析工程整体开展战略工程整体开展战略“城市新中心，国际高档生态住宅区快速回现期“城市新中心：阐释了工程在主城区内的区域位置

5、以及未来的商业、商务中心的价值；“国际、高档：阐释了工程的档次特征和客户群特征；“生态：阐释了工程外部及内部的景观资源以及工程所倡导的生态生活方式；“住宅：阐释了工程本身的功能，是以满足居住为主的住宅产品。“快速回现期：根据中原对工程的了解，工程一期为启动期；二期开发处于房地产调整周期中，将会是工程的过渡期；本地块工程三期由于工程本身知名度、成熟度的提高以及工程商业和生态价值的初显，应为快速回现期；四期由于工程的价值凸显，地块优越应为价值拔高期8工程整体开展战略“整盘推行是工程胜利的前提和根底本工程是由开发企业打造的全新商业中心，商业主要为国际化的高档休闲文娱，而商务主要针对国际国内的总部经济

6、群体，工程定位在全市范围内属首屈一指。同时，本工程还具有国际化、生态性、高端物业以及整体性强等特性。因此，本工程整体竞争力在非常强。中原以为，对于重庆瑞安工程的胜利因先总体后部分，整盘的推行是三期工程胜利的根底性条件。9工程整体开展战略工程目的客户群定位经过工程看客户特征项目名称春森彼岸招商.江湾城棕榈泉国际花园本项目客户特征区域结构70%重庆本地客户，其中30%-40%为龙湖的老业主，30%客户由深圳、香港以及新加坡的外籍华人等组成。 80%重庆主城客户，以江北客户居多，20%的客户由郊县和外地客户构成。 一期：80%外地客户，20%本地客户三期：50%外地客户，50%本地客户。 其中高层豪

7、宅部分的客户，35%来自江北，30%来自外地，5%来自渝中区；另外，有10%的客户是国外华侨，有15%的客户是由老业主介绍来的。项目三期客户面向全市以本地主城区客户为主，外地、外籍客户为辅。年龄结构以30岁50岁的中青年人为主。以30岁50岁的中青年人为主。以3050岁的中青年为主以3050岁的中青年为主家庭结构三口之家。三口之家的中产阶级。本地客户多为子女已成人但尚处于未婚阶段的中产阶级三口之家。单身、中产阶级以上的两口、三口之家置业目的投资50%，自住50%。其中外地客户以投资为主。投资10%，自住90%。以自住为主，少量投资客户。投资、自住认同价值排序1、龙湖品牌 2、地段 3、江景1、

8、地段 2、江景 3、小区景观1、产品品质高，2、生活环境好。1、区域价值增值 2、地段 3、生活环境10工程整体定位战略产品定位笼统定位客户定位工程目的客户群定位客户特征客群年龄段: 2550岁客群来源: 全市，主要是目前任务或居住在渝中区、沙坪坝区的人群客群职业特征:合资及外资企业的高层管理人员、私营企业主、政府官员及部分高级蓝领客群承当总价范围： 60-120万主力房型需求：三房为主，辅以两房和四房配套需求：高档的文化、运动休闲场所，及便利的生活配套，看重便利的交统统路风格需求：现代风格为主，要求细节处置与众不同，把住宅作为消费符号彰显其身份景观需求：绿地、主题水景、多种类高档林木、园林个

9、性小品等产品及附加需求：室内：阳台、露台、储物间、卫生间、凸窗等细部设计室外：高档运动设备和休闲场所、儿童艺术培育中心、社区医疗诊所其他：平安性及私密性，贴心物管，车位充足备注：经过市场分析结论及问卷分析结果得出的客户根本客户特征，再根据客户访谈结果进展修正。工程整体定位战略产品定位笼统定位客户定位工程目的客户群定位客户分类 客户特征核心客户客户来源：主城市区客户职业：泛公务员群体、私营业主、合资及外资企业的高层管理人员、政府高级官员、私营企业老板置业目的：二次及以上置业，自主为主置业关键因素：看重区域发展、追求生活品质和便利性重要客户客户来源：其他省城市客户置业目的：投资为主置业关键因素：看

10、好区域发展和项目本身品质和生活便利性偶得客户客户来源：重庆区县客户客户职业：政府高级官员、私营企业主置业目的：三次及以上置业，自住为主，向往城市生活置业关键因素：商业中心区，生活便利BDFACE居住投资顶级 财富层次高端中端目的客户12工程整体定位战略产品定位笼统定位客户定位功能定位-满足居家功能为主，兼顾投资。“居家类自住型物业为主，兼顾投资属性根据工程整体规划要求，三期工程面市之时，周边环境曾经得到较大改善，区域价值得到提升，是中心城市适宜居住的区域，对消费者有较强的吸引力，以居家自住为目的的需求显著;加之工程规模，都决议本工程开展居家类自住物业为主的可行性和必要性。重庆天地有大体量商业和

11、商务，带来大量人流，故本工程可设置部分投资型物业。工程整体定位战略产品定位笼统定位客户定位物业功能物业档次物业形状物业形状定位普通住宅+公寓+商业高层：点式高层+板式小高层体量：290000 -300000 商业：临街独立商业根据规划目的设置体量10000 -11000 ；会所5000 -6000 居住温馨度：容积率适度；围合式大中庭，可均享中庭园林；工程档次高；同时在一定程度上经过退线躲避道路临街一面住户的噪音及灰尘污染，商业设置为临街独立商业。整体开发战略：高层豪宅高档大户型住宅作为主力物业形状，高层公寓小户型产品作为辅助物业类型。商业控制体量，满足本身需求。公寓小户型住宅：体量90000

12、 物业功能产品定位物业档次物业形状档次定位“高档国际高层社区招商江湾城瑞安.三期龙湖.春森此岸高层产品质量单价总价高层产品价钱档次质量瑞安.三期龙湖.春森此岸招商江湾城15物业功能产品定位物业档次物业形状市场比较法 本工程采用工程素质单项比较以及对比要素权重法进展定价分析，本工程住宅的销售价钱与商业中心商圈)的打造亲密相关，我们将自创重庆市商圈内及商圈边缘物业开展价钱情况作为市场参考，对价钱走势进展预估。工程价钱定位住宅16物业功能产品定位物业档次物业形状工程价钱定位备注：参考工程为的装修为清水，故拟定价钱也为不含装修的清水价钱；且均参考非江景房价钱。17项目及权重本项目龙湖.春森彼岸招商.江

13、湾城总项目参考权重自选权重修正权重评分评分评分ABCDEF得分加权得分加权得分加权得分得分得分区位因素修正区位形象5%15%10%10%9%9.80%908.82858.33 858.33大环境6%10%5%10%8%7.80%856.63856.63 806.24交通18%5%10%7%10%10.00%909808.00 858.5配套6%5%10%8%8%7.40%957.03957.03 906.66合计35%35%35%35%35%35.00%31.4829.99 29.73个别因素修正开发商品牌10%5%10%10%9%8.80%958.36958.36 907.92项目规模6%5

14、%5%5%5%5.20%954.94924.78 854.42自然景观7%10%5%10%7%7.80%604.68907.02 856.63整体规划10%5%10%5%9%7.80%987.644957.41 856.63户型设计14%10%10%10%10%10.80%909.72909.72 909.72社区配套6%10%10%5%8%7.80%907.02886.86 856.63建筑外观8%10%10%10%7%9.00%908.1928.28 857.65物管服务4%10%5%10%10%7.80%957.41957.41 907.02合计65%65%65%65%65%65.00%

15、57.87459.85 56.62区位和个别因素修正合计100%89.35489.84 86.35综合计算栏项目参考权重0.60.4项目实际售价85007500修正后的售价5073 3104 拟定项目售价8177 工程价钱定位住宅开发时间商圈发展情况代表项目项目与商圈关系销售价格（元/m2）商圈周边住宅售价（元/m2）2003年观音桥商圈起步，少量商业分布于转盘周边龙湖.枫香庭离当时商圈，处于目前商圈内3200-35002500-28002005年观音桥商圈改造和扩大，商圈逐步形成红鼎国际商圈内55003000-35002007-2008年商圈成熟富力海洋广场商圈边缘，紧邻商圈10000-12

16、000（精装修）6000-7000观音桥商圈内住宅价钱开展走势备注：商圈开展2年为一个阶段同时期，商圈内物业与周边住宅差价在700-3000元/m2之间，其中商圈开展初期，在未来商圈内的物业比周边住宅相差700-800元/m2；随着商圈的逐渐开展，每阶段平均增长率在60%-65%之间。18工程价钱定位住宅开发时间商圈发展情况代表项目项目与商圈关系销售价格（元/m2）商圈周边住宅售价（元/m2）2001-2002年商圈起步，少量商业分布于转盘周边南国家苑转盘旁，处于目前商圈内2200-25001800-20002004-2005年商圈逐步形成上海城商圈边缘，紧邻商圈3500-38002800-3

17、2002007-2008年商圈成熟上海城商圈边缘，紧邻商圈6800-71005500-6000南坪商圈内住宅价钱开展走势备注：商圈开展3年为一个阶段工程定位同时期，商圈内物业与周边住宅差价在400-1000元/m2之间，其中商圈开展初期，商圈内的物业比周边住宅相差400-500元/m2；随着商圈的逐渐开展，每阶段平均增长率在70%左右。19工程价钱定位住宅工程后期价钱预测商圈权重本项目打造商圈观音桥商圈南坪商圈区域价值10797区域基础设施配套10798政府宣传力度10798区域人口消费力10697商圈吸引力10697合计50334537住宅修正0.730.89阶段增长率修正57%-72%40

18、%-59%权重60%40%价格增长率35%-45%由于观音桥和南坪商圈价钱增长率相差较大，因此本工程将对其进展修正：经过对比分析，本工程商业中心2021年公建估计对住宅价值的提升，可自创重庆其它商圈开展。估计其住宅未来三年的增长率在35%-45%之间。20物业功能产品定位物业档次物业形状工程价钱定位住宅 在2021年重庆天地整体规划曾经逐渐呈现，人工湖湿地景观、商业提升区域价值。假设在2021年外部经济环境逐渐好转，重庆房地产调整终了；在2021年，住宅均价估计为11500-12500元/m2 清水，套内面积价钱。2021-11年重庆房地产在外围经济环境未改善的前提下，存在行业继续调整的可行性

19、；在2021年，住宅均价仍维持在8000-9000元/m2 清水，套内面积价钱。21物业功能产品定位物业档次物业形状工程笼统述求点生活方式将是本工程笼统述求中心 生活方式中央居住区国际居住区生态居住区城市中心区购物中心文化中心 滨江水景人工湖湿地景观时髦社交尊贵城市区域中心温馨度、尊崇感 的双重享用人工湖湿地公园 ，收藏纯生态价值生活 灵动的立体水景与幽静的园林绿化巧妙结合 嘉陵江边，2公里江岸风情 时髦据点、美食广场、电影院等极具规模的文娱、休闲中心 新的购物天堂、商业中心 具有历史文化特征的都市旅游景点 各界人士交流和聚会的“十里洋场22笼统定位内容主要包括对产品和客户的诉求。笼统定位必需

20、是有生命力的，生命力来源于主题理念。笼统是能传播的、容易领会、便于执行的一种精神文化层面的追求点。工程整体定位战略产品定位笼统定位客户定位笼统定位-自在的世界，胜利者的此岸“自在的世界，胜利者的此岸一片金色的海洋一个清澈湛绿的岛这，是一切胜利者的此岸办公室的窗外一只白鹭悠闲地抖动着羽毛鸟巢的旁边是他暖和的家散步回家的路上飞鸟轻盈地落下，惬意地四处张望。穿着盛装的马车随着优美的音乐在古老而又现代的建筑群中散步。天真孩子在奔跑，草地上留下高兴的笑声。相爱的人手拉着手，脚步很慢，很悠闲。累了，就坐在路边的长椅上，铺上鲜红的围巾，闭上双眼。江风迎面而来，和着沁人的花香。自在的世界又成全了一个浪漫的人工

21、程整体定位战略产品定位笼统定位客户定位工程开发序列首先开发19号地块，在19号地块开发至中后期同时开发20号地块，最后在20号地块开发至中后期同时开发18号地块。工程整体开发战略24绿地高层住宅区高层住宅区高层公寓工程首期开发19号地块, 在19号地块开发至中后期时同步开发20号地块公寓住宅,待19号地块开发终了,20号地块公寓住宅开发至中后期时同步开发18号地块,20号地块公寓住宅与1819号地块的住宅交叉销售。工程开发序列25时间开发地块高层住宅高层公寓商业（持有）总计（万）201119号地块80.768.76201219号地块3.383.3820号地块5.195.19201318号地块7

22、.57.520号地块40.24.2201418号地块10.30.6410.94合计29.189.191.639.97工程三期2021年面市销售，整个工程销售周期为4年，高层住宅29.18万平米，公寓9.19万平米，商业1.6万平米持有。其中2021年开发19号地块，总计6万平米；2021年开发19号地块 剩余5.38万平米、20号地块5.19万平米公寓以及19号地块0.76万平米商业，总计11.33万平米；2021年开发18号地块剩余4万平米公寓以及0.2万平米商业和18号地块7.5万平米高层住宅，总计11.7万平米；2021年开发18号地块剩余10.3万平米高层住宅以及0.64万平米商业，总

23、计10.94万平米。工程整体开发战略阐明：根据开发企业的思绪，商业思索为持有；上表显示商业呈现的时间。产品设计建议报告构造思绪261工程整体规划规划园林景观设计3建筑单体及风格设计24配套设备建议5交房规范建议27绿地工程功能分区表示图独立社区商业高层住宅区综合规划规划-工程三期主要为三大业态，分别是高层住宅、高层公寓(小户型住宅)以及临街独立商业。高层住宅区高层公寓18号开块开发高层住宅以及独立商业；19号地块开发高层住宅、独立商业以及会所；20号地块临学校以及变电站，不利于开发大户住宅,同时地块建筑体量相对较小，并且在地块上方便是云栖谷，20号地块住宅将遭到一定的压迫，建议为公寓住宅区。2

24、8综合规划规划-目前重庆市场高层围合式以及高层均布式的规划方式均获得市场认可度。根据三期地块资源和目的情况，中原以为大中庭围合式的规划更适宜本工程三期地块。中庭围合均布式29综合规划规划-工程本身存在一定高差，经过几级平台到达对对地形地貌的利用。将整个工程分为几个台地，并在各个台地上营造景观中心，在整个工程的一致笼统下构成几个各具特征的组团台地台地台地30本工程在交通系统规划设计中采用部分“人车分流的作法，在添加小区平安性的同时进一步表达工程“以人为本的设计理念，进一步提高工程产品运用的温馨度。工程交通规划-道路分级布置及人车分流。在小区内部不设置单独的车行道或消防车道，严厉按照人车分流，消防

25、车道可借用小区内的园林步行道满足消防需求；为了充分表达工程以人为本的规划设计理念，设计时要留意采用无妨碍的设计，注重老、弱、病、残的需求，在设计时思索设计盲道、斜坡轮椅道等。小区内人行道路，根据园林规划设计，采用硬质铺装和石材步行道处置；31小区入口设置-据消费者调研及实地采访得知，客户以为一期工程人行及车行入口档次和质量较低，无法与工程高层豪宅匹配，三期应提升小区入口档次和质量。消防车道入口入口处设置入口广场，同时在广场处设置高大的乔木树群以及喷泉，同时入口建筑高大宏伟，充分表达工程整体质量感和档次感，如上图所示中海国际社区入口。地下车库入口处设置一定量灌木和乔木，地面全部采用瓷砖贴面，添加

26、工程档次和质量。人行入口人行入口产品设计建议报告构造思绪321工程整体规划规划园林景观设计3建筑单体及风格设计24配套设备建议5交房规范建议33建筑风格设计-60%以上客户偏好现代风格，同时30%以上偏好欧式风格，综合思索工程整表达代感，中原建议工程采用现代风格。34建筑颜色工程一期雍江苑为褐色，根据中原访谈得知,客户对于此类颜色认同度低，根据消费者调研，客户选择淡颜色的比例超越60%，中原建议以淡颜色外里面颜色为主，如浅灰色。线条流畅，现代感强，外立面构件立面思索大幅玻璃的运用，大幅落地玻璃的运用使建筑室内外景观的交融性更强，使高层建筑的观景效果更加突出。35板式构造普通1梯2户，朝向均好，

27、户型设计温馨，适宜设置在景观资源优越的位置。由于本工程三期不直接临江，可设置少量板式高层。高层住宅平面设计品字型规划为主，部分楼栋设置板式高层。本工程三期定位要略低于一期、二期，同时景观资源要弱于前者，工程三期以品字型规划为主可以有效躲避大量户型朝向弱的优势，适宜于工程整体档次和笼统。36根据前文的供应市场并结合需求市场分析，两房70-80 、三房90-120 、跃层130-150 较为符合工程三期的开发战略和整体定位。在工程一期户型的根底上，三期应尽量多的添加可变空间和赠送面积高层住宅户型配比建议户型面积段（）套数比例户型设计要点二房70-8015%以增加户型附加值为导向，增加赠送面积，保证

28、各户型良好的景观朝向80-9010%三房90-10520%105-11525%115-13015%跃层130-15015%跃层空间，景观朝向佳，赠送面积多在高层豪宅供应市场中，以三房为主，占到总体的48%，其次是二房，占到总体的36%，从销售情况来看,75-80二房以及110-120 三房较为畅销；从需求市场来看，平层需求为主，同时跃层户型需求也占到了33.3%，从详细户型来看，100-120 三房占总体需求的47.3%，80-100 二房占总体需求的36.3%。37在电梯品牌上，建议采用国际知名品牌，如三菱、通力、奥帝司等品牌电梯；梯户比-建议本工程设置本4-6户，配置3部高速电梯。龙湖.春

29、森彼岸高层三梯七户、小高层3个单元，一梯2户/3户，每单元一部电梯富力海洋广场三梯六户、3梯8户的点式高层阳光100.国际新城三梯六户、3梯8户的点式高层棕榈泉国际花园3梯4户、2梯2户深圳金域蓝湾二梯四户和三梯六户的板式高层建筑深圳百仕达红树西岸主要是二梯二户，部分设少量二梯一户豪华单位 香港凯旋门三梯三户、三梯四户、三梯五户、三梯八户的点式建筑；另外每层还有一部服务电梯上海世茂滨江花园七幢全江景板式高层住宅，三梯二户，专设佣人电梯北京棕榈泉国际公寓板楼的电梯配置量达到了3梯4户，其中两部业主电梯，一部工人电梯38户型设计-畅销2房户型设计尺度项目名称建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧

30、面积次卧面积阳台面积厨房面积卫生间面积龙湖.春森彼岸743.83.613.77.612.610.211.26.487.2海棠晓月蓝滨城774.2717.212.613.39.911.28.645.5套内面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积74-883.8-4.23.6-713.7-197.6-14.2主卧面积次卧面积阳台面积厨房面积卫生间面积12-1910-128-126-85.5-8.5重庆房地产市场主要尺度区间重庆典型工程主要尺度区间39户型设计-畅销3房户型设计尺度项目名称建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧面积次卧面积阳台面积厨房面积12阳光100.国际新城（二线江景）1184.88.

31、425.914.418.914.7913.57.8棕榈泉国际花园1435.27.33811.326.512.89.523.312套内面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积1201403.9-4.87.4-8.416.2-25.98.4-14.4主卧面积次卧面积阳台面积厨房面积卫生间面积14-199-15.712-13.57.3-8.18-10.8重庆房地产市场主要尺度区间重庆典型工程主要尺度区间40户型设计-畅销4房户型设计尺度项目名称建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧面积次卧面积阳台面积厨房面积卫生间面积(双卫)龙湖.春森彼岸1374.58.319.3511.717.810-12.230.1

32、8.69.4富力海洋广场1364.5924.815.7189.5-15.220.37.512.3项目名称建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧面积次卧面积阳台面积厨房面积卫生间面积(双卫)套内面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积136-1374.58.3-919.35-24.811.7-15.7主卧面积次卧面积阳台面积厨房面积卫生间面积14-199-15.712-13.57.3-8.18-10.8重庆房地产市场主要尺度区间重庆典型工程主要尺度区间41在工程一期户型的根底上，三期应尽量多的添加赠送面积高层住宅户型尺度建议户型套内面积（M2）主要功能空间尺寸客厅开间（M）主卧（M2）次卧（M2）主卫

33、（M2）厨房（M2）70-803.6-3.93.63.93.33.6不小于5 M2不小于6 M2100-1054.2-4.53.94.23.33.6不小于7.5 M2不小于7.5 M2105-1154.5-4.83.94.53.33.6不小于7.5 M2不小于7.5 M2130-1505-5.53.94.53.33.6不小于7.5 M2不小于7.5 M242门厅经过入户花园的设计来替代玄关的运用功能，提高工程户型单位的温馨度，建议面积不小于4平方米；在入户方式上建议采用双入户流线，洁污分别；独立书房独立书房在三房及以上户型中设计。独立衣帽间本工程定位为高档住宅产品，需设置独立衣帽间。应思索设置

34、走入式衣帽间，不低于1.51.8米，根据户型可作适当调整；卫生间采用2个以上卫生间设计；主卧卫生间面积不少于7个平方米，次卧卫生间面积不少于6个平方米；贮藏间一切户型单位均思索不小于1.5平米面积贮藏间的设计，跃层单位要思索单独的贮藏间，面积不小于3平米，也可思索结合楼梯底处置贮藏间；户型建议其他功能房建议43户型设计亮点-添加赠送面积：大面积阳台，主卧及次卧均带阳台，以添加赠送面积和景观视野。卧室均带阳台设置卧室阳台，能提高对景观资源的参与性，尺度不宜过大。建议采用法式小阳台设计(不小于1.51平米)及落地滑拉门。赠送面积阳台入户花园入户花园院馆X+144户型设计-入户花园及凸窗赠送赠送5个

35、平米赠送8个平米入户花园外飘窗外飘窗属于附赠面积、适用性较强，在目前重庆市场上颇为流行，建在次卧、主卫等房间加以利用；在外飘窗设计上，应思索到建筑外立面的协调；赠送面积阳台入户花园入户花园院馆X+145户型设计-入户花园赠送院馆赠送面积阳台入户花园入户花园院馆X+146户型设计-灵敏的户型空间规划，加大赠送面积。赠送面积阳台入户花园入户花园院馆X+147优势：1、保证各户型方正且采光良好；2、设置公共绿化，改善居住环境；3、重庆市场接纳度高；公寓楼层平面设计-内廊L型规划。48本工程以“城市综合体为开展方向，投资型公寓物业可以有效延伸工程产品线，降低市场风险；公寓户型建议户型配比户型面积段（）

36、面积比例户型设计要点一房平层354010%双阳台设计全明户型保证基本尺度赠送面积平层40-5020%跃层50-6025%两房平层60-7520%跃层75-8525%公寓所在位置朝向较差，同时临电站、公路或学校，有一定的噪音污染，因此户型以一房和二房平层及跃层为主；建议将跃层物业分别集中布置于小学以及变电站附近,以提高产品附加值,在地块中间设置平层户型。49客厅开间集中区间：3.33.6m，3.3m是主流；卫生间面积集中区间：3.54；厨房面积集中区间：4是主流，办公类公寓越来越弱化厨房功能；对于居住类公寓来说，阳台的设置有一定要求最好是双阳台设计，面积集中区间3.66m2。办公类公寓普通不设阳

37、台，即使设置，普通采用内阳台方式。高层公寓户型建议-市场主流公寓户型特征户型类型套内面积（平方米）客厅开间（米）卫生间（平方米）厨房（平方米）阳台（平方米）中新城上城383.63.845.53.6喜来登293.33.52.70蚂蚁soho413.33.964.626.1海洋广场333.42.83.844户型类型套内面积（平方米）客厅开间（米）卫生间（平方米）厨房（平方米）主阳台（平方米）平安摩卡城市553.6350海洋广场583.6374汇泰大厦尊富58.52.92.74.145.8一房户型设计特征二房户型设计特征客厅开间集中区间：3.6；卫生间面积集中区间：3.54；阳台设计较普遍50公寓户

38、型建议-灵敏组合空间，满足不同客户需求，尽量多的添加赠送面积。凸窗赠送面积5.8平米赠送5平米构造面积阳台赠送面积0.96平米过道浪费空间畅销户型滞销户型报告构造思绪511工程整体规划规划园林景观设计3建筑单体及风格设计24配套设备建议5交房规范建议52结合本工程的定位属性和整体档次，中原以为工程一期在园林景观设计过程中与整体笼统和档次有一定差距，根据消费者调研，草坪以及水体为其最青睐的园林景观，工程三期应在一期的根底上多添加高大乔木、草坪以及水体的运用，其中以草坪为主。园林景观-整体质量和档次高于一期，采取集中式的规划方式，以草坪为主题元素，添加园林的层次感，加大水体以及高大乔木的运用。园林

39、景观规划方式水体入户花园园林小品53浅水系跌水花街根据地形高低可从社区后到前，展现性极强，易带来震撼感园林景观-运用工程本身地势的高差，构成跌水效应。园林景观规划方式水体入户花园园林小品54园林景观-大面积草坪的运用，添加小区的亲地性，满足客户对于园林景观的需求。园林景观规划方式水体入户花园园林小品55园林景观-添加高大乔木树群的运用，加强工程本身的质量感，提高工程整体档次。园林景观规划方式水体入户花园园林小品56园林景观-多个情趣驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣。花廊水系旁泳池边登山小径上园林景观规划方式水体入户花园园林小品57园林景观小品花架及观景平台喷泉景观

40、细节的层次感花池以及景观小品园林景观规划方式水体入户花园园林小品报告构造思绪581工程整体规划规划园林景观设计3建筑单体及风格设计24配套设备建议5交房规范建议59根据工程客户群定位：主力客户群年龄段在30-55岁，家庭人口在2-4人，该部分客户群体子女年龄相对较大多为小学、中学阶段。本工程本身客户质量和档次较高，该类客户比较注重对子女的教育程度，建议本工程引进重庆师资、教育程度较高的中小学。教育配套-引进重庆知名中小学校。配套教育会所入户花园商业运动60根据本工程客户定位，从年龄来看，该类客户对幼儿园教育的需求较少，客户适龄子女就读幼儿园的比例不高，在幼儿园规模面积上建议规模控制在1000-

41、1500平方米内，设置3-4个班，在教育定位上可采用国际双语教育方式，结合企业资源，引进港式教育，在幼儿园运营上，除小区业主子女外，可对外接受有经济实力家庭的子女就读；教育配套-采用国际双语教育方式，引进知名双语幼儿园，如棕榈泉引进伊顿国际双语幼儿园。配套教育会所入户花园商业运动61高级会所是工程所塑造高档质量生活体系中的一个重要环节；在重庆高档住宅中，如棕榈泉国际花园1万平米奢华会所、招商江湾城5000平米会所均采取独立的会所。会所配置-设置独立会所，展现工程整体笼统。配套教育会所入户花园商业运动方式规划业态装修62会所配置-工程三期由三块地组成，思索到会所在后期运营中的难度以及便于各地块业

42、主运用，建议将会所设置在三块地交界处。配套教育会所入户花园商业运动方式规划业态装修63根据客户需求，儿童艺术培育、健身、咖啡厅以及室内游泳池为需求度最高工程，同时根据中原对重庆市场内高档工程的分析，还可设置商务会所、康体中心、SPA水疗房、卡拉OK多功能厅、高档西餐厅、儿童游乐室等休闲运动设备，在工程前期还可作为本工程的展现销售中心；高级会所是本工程销售的集中展现区，是表达工程港式高尚生活的媒介。会所配置-重点思索儿童艺术培育、健身、咖啡厅以及室内游泳池满足客户需求，同时还可设置SPA水疗房、卡拉OK多功能厅、高档西餐厅、儿童游乐室等休闲运动设备。配套教育会所入户花园商业运动方式规划业态装修6

43、4会所配置-精装挑高10米奢华会所精装修会所，地面及墙面采取全面砖及地砖贴面，顶部采用大型水晶吊灯。配套教育会所入户花园商业运动方式规划业态装修65为保证本工程高档滨江住宅的纯粹性和私密性，在规划本工程商业时，中原建议，结合工程地形条件，在临主干道及次干道处设置独立商业。运营业态以生活便利店、小餐饮、干洗店等生活效力业态为主。商业配套-设置独立1-2层临街商业，躲避噪音干扰，加强小区私密性。配套教育会所入户花园商业运动66运动配套-网球场、篮球场以及室外游泳池为客户最喜欢的运动，建议在适当位置设置。配套教育会所入户花园商业运动报告构造思绪671工程整体规划规划园林景观设计3建筑单体及风格设计2

44、4配套设备建议5交房规范建议68交房规范建议以精装菜单式交房规范为主，辅以少量清水房。精装修是工程重要的卖点，也是提升工程质量的方式，在本工程交房规范中，中原以为，在公共部分实行精装修规范，在住宅部分以精装修房菜单式规范为主。同时思索少量清水房扩展客户群。建议将清水房集中布置在某栋楼或某个组团内；交房规范菜单式精装规范清水房公共部分住宅部分69公共部位装修装修部分装修标准外墙面采用高级面砖或高级石材和部分高级外墙涂料首层入口大堂入户架空大堂，局部与地下一层及车库连通。地面铺砌高级石材和高级地面砖，墙面高级乳胶漆，局部配高级墙布。艺术天花吊顶配以特色灯饰首层电梯厅地面铺砌高级石材和高级地面砖，墙

45、面为高级墙布和高级墙面砖配以高级石材线条标准层电梯厅地面铺砌高级地面砖，墙面采用高级墙面砖和高级乳胶漆电梯中外合资知名品牌安保及智能化系统闭路电视监控系统、门禁系统、电子巡更系统、周界防范系统、背景音系统、彩色可视对讲系统，每户设紧急报警和燃气泄漏报警系统信箱按单元集中设置每户专用信箱，设与入户大厅交房规范公共部位精装住宅入户花园清水住宅70 10米左右的架空大堂，仅为豪宅专享。底层精致喷泉水景，架空层廊桥俯瞰，业主专属礼宾效力。公共部位装修-入户大堂交房规范公共部位精装住宅入户花园清水住宅71公共部位装修-公共走廊过道地面及墙面采取全地砖及墙砖贴面,顶部全掉顶,电梯门框采用面砖贴面.交房规范

46、公共部位精装住宅入户花园清水住宅公共部位装修-外墙资料72石材、外墙漆、面砖相结合的外墙资料，细节表达出豪宅特征交房规范公共部位精装住宅入户花园清水住宅中空浅镀膜钢化玻璃超高平安性能：防止雷击中空玻璃的抗压才干是普通玻璃的3倍；高度隔热性能；强大的隔音及防紫外线功能；外裹面效果及节能的优势73住宅精装修交房规范建议入户门特制高级木质子母门，配以高级门锁和五金件、防盗眼室内门特制高级木质门，配高级门锁和五金件(如英国安恒)窗户高级粉沫喷涂断桥隔热铝合金窗框、中空浅镀膜玻璃（阳台、储物间/工人房、厨房、卫生间除外）室内电器开关及插座如西蒙电气(西班牙巴塞罗那)，客厅及所有卧室均装有电源插座、电灯开关及预留灯位容积式燃气热水炉知名品牌户式中央空调合资知名品牌在住宅精装修规范上，可采用2-3种方案供客户选择，满足不同