优士阁开发项目前期总结ppt课件

1、双井工程总结第一部分、前期任务总结 小组成员：常军、徐延春、张绍华、史庆华二零零八年十一月第一部分、前期任务总结 第一章、合同签署过程总结第二章、规划手续办理过程总结第三章、法律问题总结第四章、协作方关系处置总结第五章、转让款支付总结第一章、合同签署过程总结第一节、双井工程前期任务简介一、 双井工程转让合同简介 1、由我公司、北重厂、六公司三方签署转让合同 2、转让范围：双井工程2号楼、3号楼优士阁 其中：2号楼转让条件为3通一平规划建筑面积41000M2 3号楼转让条件为构造封顶总建筑面积90500M2 3、转让总价：6300万元+27150万元=33450万元二、 双井工程前期任务简介第一

2、章、合同签署过程总结第二节、 三方合同的签署与执行分析一、 三方合同方式的分析 1、三方合同的协作方式好像“三国的关系，相关制约，同时也相互依托 2、由于在漫长的协作过程中各方利益关系，会使协作的三方关系错综复杂，带来很多矛盾 3、需求有更高明的处置关系才干，才干执行好三方合同二、 双井工程三方合同的签署分析 我公司、北重厂、六公司三方新开发商、土地方、原开发商第一章、合同签署过程总结第二节、三方合同的签署与执行分析三、 双井工程三方合同的执行分析 北重厂想尽快转让开发双井工程，收回土地本钱。六公司想借工程转让，将一切债务都集中到双井工程，占满利益。我公司想尽快开发回收资金。 1、合同签署期：

3、北重厂积极促成；六公司否认合同，后被迫成认。 2、手续办理期：北重厂全力配合；六公司设置妨碍，要钱。 3、开工建立期：北重厂配合；六公司债务人，要钱。 4、开工入住期：北重厂配合2号楼，要钱；六公司债务人诉讼。 5、收尾结算期：北重厂配合收尾谈判，六公司事不关己。第一章、合同签署过程总结第三节、工程测算过程出现的问题一、 工程调研过程测算检讨 1、工程调研阶段测算过程 本钱6130元/M2，销售7500元/ M2。税后销售利润率3.8% 2、工程调研阶段测算问题所在 1、先有开发思绪，再进展测算，2、研发部的职能关系二、 初步分析测算的修正 1、修正测算： 本钱7510元/M2，销售8500元

4、/ M2。利润率7.6% 2、与原测算偏向分析 1、原测算未计算公共配套费用，其他各项也保守。 2、原测算均价本钱并非以销售面积计算！实践为7180第一章、合同签署过程总结第四节、工程定位与方案的偏向分析一、 新青年公寓定位的失误分析 失误缘由：原工程测算出现的误导；对开发节拍估计的过于乐观二、 自在商务空间定位的出台 由新版工程测算引发，为8500元/M2的售价寻觅支持三、 自在商务空间定位的细化 是一个“行动学习、“群策群力的过程，逐渐细化，完善四、 工程开展方案的调整过程 由客观工程进展引发，重新审度了工程实践情况，调整开发方案精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料第二章、规划手续办

5、理过程总结第一节、方案审批任务总结一、双井工程方案任务办理情况引见 1、将双井工程3号楼由原来的基建方案变卦为商品房开发方案。 2、巧妙地利用规划规模，添加了3号楼方案面积做了调整。 3、利用六分公司不具备法人资质，在六分公司全力阻遏工程转让的前提下，迅速将立项变理至我公司名下。二、对方案任务的一些想法 1、方案审批任务是一个工程最早的审批文件之一，是工程开发权属确实认文件，非常重要。 2、从目前我国法律的执行情况来看，并不是以立项的变卦来界定工程权属的转移，因此，我们不能以为办理完立项过户就平安。第二章、规划手续办理过程总结第二节、规划违章问题的相关分析一、规划违章问题的产生 1、六分公司在

6、开发建立3号楼时，先后获得71000平方米及83000平方米两个建立工程规划答应证。 2、双井3号楼构造封顶时的建筑面积为90500平方米，存在7500平方米的超面积违章情况。 3、我公司在受让该工程时知道此情况。二、规划违章问题的处理 1、由于六分公司以前的不当作为，使市规划局预备据此重罚。 2、我公司出面后，市规划局态度有所缓和。 3、原规划办理存在问题，我们利用这一点迅速处理规划违章。精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料第二章、规划手续办理过程总结第三节、规划审批任务总结一、建立用地规划答应证 在完成法院对规划手续的冻结后，迅速办理完成用地证过户。二、建立工程规划答应证 1、在处置

7、完规划违章及法院冻结后前，提早办理人防、消防、环保、交通、教育等项的审批。 2、在处置完规划违章及法院冻结后，利用市规划局不愿翻旧帐的心思，以原证更改盖章的方式，变卦了规证的开发商及面积。三、规划验收 1、为保证A座的如期入住，超凡规地进展了甩项C座验收。第二章、规划手续办理过程总结第四节、土地权属任务总结一、土地出让手续 1、利用变卦开发单位后的83000平方米的规划证，迅速签署土地出让合同，并交纳部分出让金。 2、利用朝阳法院的冻结令，免除了大部分滞纳金与资金占用费。二、销售证 1、在“华远京通变卦为“华润京通的过程中，各项手续不齐备的前提下，获得了销售答应证。 2、变卦A、B座一层及地下

8、一层为商业面积的销售答应。 3、处理了由于分摊原那么的变卦对的销售备案任务的影响。第二章、规划手续办理过程总结第五节、开工手续任务总结一、开工手续存在的问题 1、六公司只办理了71000平方米的建立工程开工证。 2、由于超面积违章，给朝阳质检站带来很大的费事。二、开发手续的办理 1、思索到开工手续办理的困难，公司指点全力支持了这项任务。 2、经过努力，使双井3号楼的开工证审批极端简化，仅以“变卦方式办理，免除了施工图审查及招招标等耗时的程序。 3、经过上层道路，在获得建立工程规划答应证后48小时内，获得了变卦了建立单位及建筑规模的新的建立工程施工答应证。精品资料网cnshu 专业提供企管培训资

9、料精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料第二章、规划手续办理过程总结第六节、规划手续办理任务的相关启示 1、对受让工程原手续情况了详细了解的必要性。 2、在特殊情况下“群策群力的重要作用。 1、充分了解各参与方的立场及利害并加以利用。 2、充分分析工程处境并大胆实施非常规手段。 3、工程团队严密沟通能节约时间与本钱。 4、重要任务节点上，公司指点能给予宏大支持。 3、重要任务的变卦如分摊原那么要慎重。第三章、 法律任务总结第一节、引言 我们必需清醒地认识受让在建工程所面临的法律问题的复杂性、重要性，旗帜鲜明地提出法律风险防控任务的最重要性。 必需了

10、解清楚原工程一切人的资信情况、债务债务问题。详细来说就是原工程一切人的债务人有多少，他们对原工程一切人的债务数额有多少，他们与原工程一切人的关系如何，他们能够会采用那种手段来行使债务。 精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料第三章、法律任务总结第二节、与六分公司与北重厂订立受让在建工程合同的风险防控一、相关任务 1、完成第二中级人民法院对2层的查封的解除任务。 2、完成第二中级人民法院对1至12层的查封、对规划的冻结解除。 2、完成海淀法院对13至15层的查封、对规划的冻结解除任务。 3、完成朝阳法院对13至15层的查封、对规划的冻结解除任务。二、总结 1、订立严谨的合同是必要的，但也不能

11、过分依赖合同。 2、了解对方资信情况及债务债务情况非常重要。 3、添加风险防控认识与手段非常重要。第三章、法律任务总结第三节、对原工程建立总包方建雄公司风险防控一、事件过程 1、签署总包合同，但建雄集团拒不执行工程师指令。 2、与建雄、六公司签署。 3、获得现场控制权。 4、建雄恳求仲裁，双方解除总包合同。 5、建雄诉讼我公司，要求还款。二、总结 1、争议处理方式选择恰当，目的明确，快速有效。 2、现场证据缺乏，使仲裁及诉讼过程中我方不能提供充分证据。第三章、法律任务总结第四节、对六分公司的债务人-恳求执行或查封优士阁工程的债务人的风险防控1、六公司对建雄集团的欠款签署三方协议。2、金坛公司的

12、恳求执行向法院交纳执行款。3、中航勘的恳求执行向海淀法院交纳执行款。4、部分购房人的恳求执行向朝阳法院交纳执行款。5、博宇弘城设计公司恳求执行向东城法院提异议。 6、恒远基业公司的恳求向二中院提出异议。7、一建公司的欠款北重厂牵头下还款处理。 8、特警学院的官司目前正在市高法上诉。精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料第三章、法律任务总结第五节、对六分公司的债务人-原富邦苑业主及其他债务人的风险防控一、无理取闹、寻衅滋事的原富邦苑业主等债务人 在我司合法获得工程销售答应证后，我司合法的运营行为应该遭到法律的维护。任何人不得擅自进犯我司的合法运营权。如遇此情况，公司应立刻恳求公安机关依法维护

13、我司及我司员工的合法权益，遇有紧急情况立刻通报，请公安机关迅速制止一切危险情况的发生。 二、提起诉讼的原富邦苑业主等债务人 在正常应诉的情况下，也应该警惕一些身份、位置特殊，社会关系复杂的债务人，防止其利用特权和社会资源影响法官及相关职能部门的裁判，妨碍事态正常的开展，产生不可预见的结果。 第四章、 协作方关系处置总结第一节、 与六分公司关系处置总结一、六分公司在工程转让中的利害分析 六分公司由于工程运作的问题，存在着大量的债务。六公司想借着工程转让之机，将全部债务都挂在双井工程下，尽量多吃多占，使本人得以有喘息之机，另寻开展。二、战役过程描画 1、合同签署阶段：不想转让，不配合手续办理立项过

14、户。 2、手续办理阶段：主要目的是要钱，以制造查封为手段。 3、工程进展阶段：逃避1号楼责任，债务转移。 4、工程收尾阶段：杀手锏特警学院。第四章、协作方关系处置总结第一节、与六分公司关系处置总结三、我公司的应对战略分析 1、合同签署阶段：我公司与北重厂联手，利用六公司不具备法人资质的弱点，促使其总公司赞同办理了立项的过户。 2、手续办理阶段：我公司经过与法院的联络，掌握了六公司执行案件的详细情况，从而控制了六公司的转让费。 3、工程进展阶段：我公司利用法院查封与协助执行等，逃避了大部分执六公司债务转让协议的债务人。 4、工程收尾阶段：特警学院一案正在上诉期间。 *、由于六公司的缘由及工程情况

15、的复杂，公司指点率领工程部、法律部人员，提出双井工程“五步走的艰苦想象，有效地指点了双井工程的任务，现实证明，“五步走的战略想象是符合实践的。精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料第四章、协作方关系处置总结第二节、 与北重厂关系处置总结一、北重厂在工程转让过程中的利害分析 北重厂是想经过工程转让，将本人的土地本钱及预期利润回收，急于寻求协作，因此积极配合工程转让任务。二、战役过程描画 1、合同签署阶段：与我公司联手，利用六公司不具备法人资质的弱点，经过努力促成了工程转让的现实。 2、手续办理阶段：积极自动配合办理各项转让手续。 3、工程进展阶段：积极配合现场施工，售楼处、变电室等事件均全力

16、支持了我公司虽然在过程中也有小算盘。 4、工程收尾阶段：自动扒进结算谈判任务，并自动推进六公司配合结算，其目的为“少扣钱、能交差。第四章、协作方关系处置总结第二节、北重厂关系处置总结三、我公司的应对战略分析 1、合同签署阶段：我公司与北重厂严密协作，促成了工程转让，建立了良好的可信任协作根底。 2、手续办理阶段：利用北重厂焦急的心态，要求其做了很多配合。并重点做了北重厂重要人物的任务，同时了解了对方更多的信息。 3、工程进展阶段：大力开掘北重厂土地方的优势，处理了许多现场施工中的问题，使工程得以良好进展。 4、工程收尾阶段：利用对方“能交差大于“少扣钱 的心态，及以前做的铺垫，争取到了较大的赔

17、付额目前尚未签署协议。第四章、协作方关系处置总结第三节、 与建雄集团关系处置总结一、建雄集团的利害分析 由于六分公司欠建雄集团工程款约为7600万元，因此，回收欠款就成了建雄集团独一重要的义务，为此义务建雄集团一定会运用各种手段。二、战役过程描画 1、不配合阶段：建雄集团不配合工程，而是坚决要求得到欠款。 2、总包合同签署：建雄集团被动地配合任务，并拒不执行指令。 3、冷战阶段：建雄因一偶尔事件失去现场保安控制权。 4、诉讼仲裁阶段：建雄自动诉讼仲裁。 5、法律诉讼阶段：建雄诉我公司至法院，要求支付500万元。第四章、协作方关系处置总结第三节、与建雄集团关系处置总结三、我公司的应对战略分析 1

18、、不配合阶段：我公司自动与之联络，建立一定的信任关系。 2、总包合同签署：签署总包合同后，就使我公司与建雄之间存在了合同关系，虽然建雄制造了不少妨碍，耽搁了工期，但总体上来看这一步棋还是非常必要的。 3、冷战阶段：借保安事件获得现场保安控制权是关键一步，在其间联络华润建筑也是十清楚智的选择。 4、诉讼仲裁阶段：建雄替我们选择了一个最正确处理争端的方法。 5、法律诉讼阶段：案件还未审结。第五章、 转让款支付总结一、 合同签署阶段 总计：2444万元 其中：北重厂：1000万元，六公司：1444万元二、 法律问题阶段 总计：7395万元 其中：北重厂：1000万元，六公司：6395万元三、 手续办理阶段 总计：4900万元 其中：北重厂：1300万元，六公司：3600万元四、工程建立阶段 总计：9