项目开发前期建筑规划方案评价导向ppt课件

1、工程开发前期建筑规划方案评价导向我们的出发点需求阐明的是：我们给出的不是详细的设计方案，我们给出的是能构成价值点和竞争力的要素市场接受的产品特征和驱动客户购买的要素原那么：一切均基于CVA即“竞争的价值添加(Competition Value Added)思索方式有理有据，压服力强用工具来思索MECE，给到不同的能够方向及条件，不是开发商来考我们，而是开发商要评价本身的条件和需求，给我们答案。提供经典案例供参考户型配比户型配比原那么和评价规范基于总体定位、市场、消费者、天气等。基于以下战略思索：资金回笼、利润提升、明晰的竞争战略、明晰的风险逃避战略不同的户型配比如案，相应的条件及结果1、基于总

2、体定位和开展战略：总体定位：主流？跟随？补缺？组合？总体开展战略：低本钱？差别性？总体笼统：在户型面积及特征上如何表达？2、基于市场的户型特征、现状和趋势市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比周边即将推的户型有几类。主流户型在最近两年的变化趋势。3、基于消费者的户型特征内在的缘由：消费者文化、经济、生活习性等缘由：目的：户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、收入与首期及月供比较图4、天气：南北方的天气不同，会直接反映在户型面积及构造上。5、政策要素：特别是赠送面积，各地有不同的政策。户型配比原那么和评价规范续1、明晰的资金战略哪部分可满足资金迅速回笼如赠送或创新户型，哪部分满足提升

3、利润如商业。2、明晰的竞争战略和逃避风险战略站在市场和消费者利益，思索究竟凭什么打赢竞争低本钱？差别性？市场空缺？基于总体定位、市场、消费者、天气等。基于以下战略思索：资金回笼、利润提升、明晰的竞争战略、明晰的风险逃避战略不同的户型配比如案，相应的条件及结果户型配比原那么和评价规范续不同的户型配比如案，相应的条件及结果：户型配比并非独一解方向解释目的条件1条件2条件3结果及注意事项1）主流市场寻找市场中主力需求、消化最快的户型。走量市场变化不大竞争不太激烈一般大盘必须面向主流市场或微调市场规划、位置等有竞争力直面竞争，靠产品实力说话走势平稳户型本身不易发力2）主流市场微调略走大或略走小5-10

4、个平方。走量，并一定程度回避竞争适应市场趋势变小：面向更广的客户群，降总价变大：抓住相对高端的客户，提升单价市场在变化竞争较激烈潜在消费者支持3）补缺市场抓与目前客户群体或购房目的完全不同需求。抓机会，回避竞争快速回笼资金可能实现高价小量市场市场缺乏一类产品能够发现新的客户群；目前没有此类供给的原因不是需求不足，这种方向本地有足够的客户群很快消化定价标准不清晰后期市场迅速跟风4）组合方案分区，每区由完全不的市场需求方案组合组合以达到不同时期的不同目的必须有主次必须考虑多样性给售增加的难度户型评价户型在小区内的位置摆布评价中心在于平衡资源，以降低销售的难度资源分配要注重开盘造势和展现区需求注重分

5、期开发的配比协调。土地资源：景观、朝向、临路、临水、间隔户型资源：赠送、创新、面积、楼高、一梯几户高低高低原那么上户型越大，资源越好注重景观对户型的支持作用景观利用：尽量户户有景：朝南看园景处布一梯四户朝南不看园景尽量布一梯两户注重端头及端头景观的利用：加大面积临主轴单元拉大进深端头开窗可朝主轴景观放置客厅。在土地资源差、困难的地方，比如高层、临路的地方，尽量放附送价值的户型。户型平面构造评价的三个向限1、首先分析竞争楼盘的户型构造，有哪些可突破空间？有哪些可自创的方面。2、有以下可创新处，但要分析：哪些更适宜本地消费者、更能打赢竞争本钱控制哪个阶段用、用途是什么1价值添加凸窗变大或添加数量，

6、比如厨卫的窗有认识的添加构造面积赠送大露台只计一半面积，比如可封出一间房2独特价值或创新可供在开盘时展现及翻开市场赠送层高3米、3米6、3米9等赠送双层露台阳光花房马赛公寓一梯一户电梯入户跃式、复式3户型优化洗手间的干湿分区大户型中主人与仆人的入户门分开设下沉式卫生间根本面： 温馨性的常规原那么竞争面中心精神：我们凭什么打赢竞争？工程层面中心精神：我们怎样充分利用了资源？怎样逃避了缺乏？1、构造方正2、内部道路、组织明畅3、无大量浪费面积4、宜于摆放家俱5、动静分区、干湿分区、公私分区6、减少遮档、明厨明卫7、客厅、主卧朝南8、区分南北方对阳台面积、朝向等的需求9、进深适宜1、坡地利用：构成一

7、梯一户、构成室内跃式。建筑评价不同档次建筑笼统的风格倾向性高档中档低档高档建筑的两大原那么：最终源于细节入口显赫原那么细节原那么冷暖颜色：根据特定消费者喜好确定假设底商需求展现，底商的外墙与上部要有明显的分界限和收口。小区主入口的标志性：广场、标志物雕塑、灯塔、喷水池、会所楼栋门厅：公建化、大一号的门厅入口、双门厅车库门厅、入户门：子母门私家车道观光电梯费用较高，放在展现性好、景观好的地方弧型窗、落地窗水管的处置空调位处置：格栅遮阳窗台屋顶如过于复杂那么费用高，且施工期长，对进度笼统不利灯光普通在屋顶园林评价园林评价的三个向限1、造价本钱2、维护本钱3、重点区及展现区：哪部分，在哪儿，面积多大

8、，是用来煽情、大投入的地方；大社区要结合看楼道路，设置多个煽情点。4、以人的活动评价，活动场所包含三类：指定性活动随机活动社交活动5、假设是大社区，区域功能包含三类：公共区域半私密区域私密区域6、场所要有视觉焦点7、思索人的活动路：上下班是直的，给老人孩子玩的路最好是弯的。南方思索遮阳、北方思索晒太阳问题1、几种园林风格MECE2、竞争对手的特征哪些可自创，哪些存在提升空间3、消费者分析：消费者对园林的注重度。消费者对园林的追求和消费习性4、工程的园林特征整体风格和竞争性概念展现区特征、位置及规划竞争面中心精神：我们凭什么打赢竞争？根本面： 场所精神，是关注人的精神工程层面我们怎样充分利用资源

9、？怎样逃避缺乏？1、资源的利用：景观利用居住者运用利用外部资源纳入内部2、缺乏的逃避规划方案评价规划方案评价的五个方面评价方案的角度：主要从销售和客户角度，从以下几个方面思索：方案方案一方案二方案三1、经济目的能否一致2、分期推售的适宜性首期产品能较好的衔接市场容易分期开发。展现区可先行建成。3、整体笼统定位要求：笼统1：笼统2：沿街的标致性笼统特殊部分：比如内部商业4、住宅区内部的气氛5、其它特殊情况评价经济目的能否一致整体笼统定位在规划中能否有所反映规划方案建议规划方案建议续1、平面方面适宜的规模、本钱、要素，构成售卖区施工安排上，展现区可以先期建成：配套、园林的位置、规模能否便利的展现配

10、套的分布能否能匹配成为每期开发的卖点首期产品能很好的协接市场2、楼层数方面开期有迅速回笼资金的产品首期开发产品与市场能很好的协接售卖面：重点投入区规划方案建议续根本面：小区温馨度1、平面方面大型小区，思索公共区域、半私密区、私密区划分。小区的景观线、人行道路、车行道路、车库进入楼栋道路流畅小区入口不宜过多，防止未来添加管理本钱假设含有不同性质的区域，那么规划应思索区域的隔离措施思索配套学校、体育设备、商业设备等与住宅区的相互关扰问题。大社区要思索各个分区运用集中配套的间隔和便利度小区的集中资源的共享性宜构成公共区域而非少数单位的私密区2、楼高利用原有的地势和资源楼高的协调性、变化性、变化的韵率。不宜有突出的落差，由于两者客户群和推行卖点完全不同超