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文档简介

1、联盟河地块工程定位报告第一部分 市場篇1、遂寧市場狀況遂寧這座城市的發展,是這個定位存在的前提。正因為有了高速發展的城市規模和經濟水準,我們的專案,才有了誕生的土壤,和發展的能够。对这个市场,我们曾经熟习到了无以复加的地步,援用几组数据,来阐明我们对它的了解:遂宁近5年城区住宅均价变化表示图单位:元/m22005200620072021202120211200150020002300300035002005年前,以多层为主,带底商2006年,多层+高层开场出现2007年,高层逐渐成为主流2021年,多层花园洋房概念开场走红2021年,多层+高层的组合成为流行遂宁近5年城区住宅产品变化表示图20

2、21年,?代表楼盘:和平花园代表楼盘:未来城代表楼盘:凯丽滨江代表楼盘:奥城花园代表楼盘:奥城大城际代表楼盘:?2021年1-9月,遂寧市完成房地產開發投資43.62億元。2021年1-9月,遂寧市房屋銷售面積達到146.87萬平方米。2021年前三季度,遂寧市出讓土地4229畝。2021年9月,遂寧市主城區房屋價均價突破3000元/m2。一切都在說明遂甯樓市的火爆。 可是還有一點我們必須看到。那就是,市場的斷檔自2005年遂寧市房地產市場出現快速上揚,至2021年急速反彈以來,城區住宅均價從1200元/m2迅速達到了3000元/m2以上的高位,而建築形態、社區建設、戶型設計、景觀建設及物業服

3、務水準卻沒有隨著價格的提高而得到提升。2021年9月初的土地拍賣會,使得遂寧人幾乎盡人皆知樓價還將繼續上漲,預期的價格水準將在3500元/m2甚至更高。 從目前遂寧市的人均收入水準來看,這個價格已經出現了一定的風險但是同時,遂寧城市的急劇發展和城市向心力的逐漸提高,又使得遂寧市的住宅購買需求和投資需求同步提升。在這種前提下,遂甯市民將不得不接受房價快速上漲的現實,而將現在的“高房價在未來一兩年內迅速消化,使之成為“常價。但是價格的高昂並不能掩飾存量產品的落後。目前遂寧市的住宅產品多為普通多層及普通高層,從城市經濟的發展水準來說,屬於中端產品。但是市場的推動使其價格已經站上相對較高的高位,而真正

4、能夠體現價格-品質關係的高端產品別墅/類別墅產品,在遂寧市還是一個空白。遂甯终究有沒有高端住宅產品的市場和需求? 有这样一种人群。他们身居企业或机关的指点层;他们的收入程度远远超越普通遂宁市民;他们喜欢到一些繁华的高档场所去消费;他们影响着身边一切的人,甚至是这个城市。但是,他们依然不得不与其他市民一样,共同挤在老城区陈旧的筒子楼里,与上千人一同分担狭窄的小区花园,与上千人一同挤狭窄的高层电梯他们并没有得到与本人身份相顺应的待遇。他们的隐私得不到保证;他们的平安只能靠本人警惕;几乎没有人专门为他们效力;他们与普通人一样,湮没在禳禳的城市、芸芸的众生。这样的人群,在遂宁,有很多很多他们,是不是不

5、想住更好的房子?近幾年在遂寧出現過的最接近類別墅的產品,在永明東海岸及奧城玫瑰花園均有少量類別墅或複式洋房,從此類產品的實際購買者來看,均是遂甯當地胜利人士而根據瞭解,這部分人群還多在成都或重慶購有高端住房。但是目前遂甯樓市上的高端產品極其稀少,除了遠未滿足本地高端人群的居住需求外,更不能滿足遂甯市日益增強的區域輻射力對周圍區縣高端住宅消費人群的吸引和市場需求。因此,目前遂甯高端住宅產品市場已出現明顯斷檔。高端产品绝对是河东乃至遂宁房地产市场上最为稀缺的产品,而這個斷檔由誰來填補,或說,誰將成為遂甯高端市場的開拓者和龍頭人,谁就能快人一步,占尽先机。2、河東區域市場河東新區包括遂寧市整個涪江以

6、東的區域,總面積約十四平方公里。目前正在開發的區域為一期東升大道以南區域,總占地面積約六平方公里,規劃上分為幾大版塊:五彩繽紛路版塊從臨江北路至通慧橋沿觀音湖-聯盟河地段向南延伸,又劃分為城市海岸區等六個區域,其中自聯盟河-涪江交匯處至通慧橋段為休閒養生區。目前已根本建成,預計將於2021年正式開放。行政辦公版塊即市委、市政及法院、公安局等區域。目前已建成投入运用。大學城以四川職業技術學院為中心的學校版塊。目前已初具規模。中央商務區河東新區一期的中心位置,東西橫跨聯盟河至觀音湖,北起朝陽路,南至紫竹路區域。預計將於2021年-2021年正式啟動。觀音文化主題公園永濟橋至通慧橋沿聯盟河地段。預計

7、將于2021年建成。百億光電產業園仁裏鎮以南片區。目前已初具雛形並引入數家企業入駐。未來的河東新區管理委員會即駐蹕此區域。高尚人居區通灵大桥以南、百亿光电产业园以西,观音湖以东区域,为河东新区未来规划的别墅/类别墅区。该区域有整个遂宁市最宽广的水景和最杰出的地貌条件。 整個新區的規劃及建設目標為打造“川中人居第一城, 從河東新區一期的規劃來看,整個河東新區的各個地塊,並沒有地域和區位上的明顯缺陷,目前所出現的差異只在於各區域開發計畫和進度不同。未來的河東新區,將是規劃科學、景觀優美、人居和諧的遂寧中心新城區,其發展前景不可限量,也为稀缺的高端楼盘的打造提供了优越的区域优势。 目前河东新区在建或

8、在售的楼盘,均为07-08年的设计产品,以高层、多层为主要形状,销售均价在2500-2800元/m2之间。代表楼盘有:中铁龙城、东城一品、奥城花园等。2021年的河东新区,将罕有新盘出现。3、遂甯高端住宅简述从早期的遂宁花园到金帝花园,作为早期的遂宁的高端楼盘,至今在遂宁房地产市场上的影响大,楼盘曾经推出得到市场的广泛认可。其最大亮点主要表达在社区注重园林绿化、园林景观的打造;采用大生活阳台,把室内生活延伸到室外;外观颜色优美;建筑质量过硬等。近期的一些楼盘,如奥城花园等工程亦推出了部分200平方米以上的复式花园洋房或类别墅洋房,一经推出,市场反响良好,预订和销售者众多。其最大亮点为:住宅外观

9、颜色优美;户型面积大,平面规划和空间分隔合理,极具居住温馨和美观性;多有私家花园或退台式大阳台等。 虽然目前高端楼盘还处于起步阶段,纵观这些楼盘高端产品的走势,不难发现:遂宁存在着大量的高端客户群,他们对高端产品极具青睐。目前要在遂宁做成高端楼盘,除了过硬的建筑质量,建筑外观新颖,颜色鲜明,以及居住的温馨性都是高端楼盘突破的方向。高端住宅在遂宁出现,已是一种必然;如何实现这种必然,是荣兴元集团和君豪实业下一步的思索方向。新區的宏偉規劃和發展現狀,都使得高品質住宅建設在河東新區成為一種必然。而整個市場的斷檔,又使這種必然性開始緊促起來。從2007年開始,河東新區開始出現品質較老城區有所提高的住宅

10、。但是直到現在,包括中鐵龍城在內,都沒有真正值得稱道的高端產品出現。弗萊明戈是遂寧第一個純高端樓盤。該項目位於五彩繽紛路“休閒運動區,占地近80畝,以5+1層西班牙式電梯多層洋房為建築主體,預計亮相時間為2021年12月中旬,預計售價為3300-3500元/m2。與以往遂寧的多層項目相比,弗萊明戈有幾大特征:採取鮮明的異域風格建築形態。遂寧市由於某些缘由,建築形態大多為統一的現代中式建築,颜色單調,形態呆板。弗萊明戈全盤採用了西班牙式洋樓的建築風格,從颜色到線條,都與遂甯本地樓盤產生明顯區隔,使人有耳目一新的感覺。在多層建築中運用了電梯。根據對成都一些電梯多層住宅的调查,我們知道,這類建築均建

11、有獨立地下車庫,並有電梯從地下車庫直達各樓層。在遂甯直白道出高端概念。目前在宣傳上,弗萊明戈尚未就高端的概念和內涵進行深化闡釋,但是從對外公佈的建築立面和價格來看,已經與在售的各樓盤完全拉開差距。 雖然這個樓盤能够會成為遂甯高端市場第一個吃螃蟹者,但是從行銷推廣的角度分析,它還存在假设干缺乏之處:1、遂寧還沒有真正构成“高端生活的氛圍。遂寧能够已經存在部分“奢侈消費,但遠沒有上升到“高端生活的層次。雖然這並不意味著高端市場不能開拓,但是缺乏必要的市場引導和設施醞釀類似於一種品質生活的層次,而不僅是在產品上可以給業主提供足夠新穎和足夠“炫的建築感受。關於市場引導,假设僅僅依托弗萊明戈來進行,也是

12、缺乏的,單以項目的體量和影響力來看,它還有獨力難支之嫌,未來它將在行銷推廣上以何等的口號和方式進行,也值得關注。2、弗萊明戈還不能夠真正引領遂甯高端市場。從項目的體量看,弗來明戈僅是一個中等規模樓盤,且因建築形態的關係,在遂寧市場上很難擁有較大的份額和影響力。在高端產品中,弗萊明戈雖然是第一個純粹意義上的高端樓盤,但其檔次卻有值得榷商之處價格3500元/m2在2021年的市場僅處於較為高端的位置,也就是說,弗萊明戈這一步邁出去了,但是沒有邁到位,有很明顯的觀望跡象。3、弗萊明戈很難在園區景觀和配套設施上有很大的作為假设追求高品質,必然會在容積率和建築密度上做出宏大的犧牲,即使土地本钱低廉而單價

13、昂貴,這樣的利潤率也將使開發企業處於極為尷尬的境地。由此對弗萊明戈未來的價格走向可以判斷,在3500元/m2低開後,將會在短期內獲得大量的買單湧入,但購買人群或許將並非是真正購買高端住宅自用的“高端人群,更傾向於判斷為多為投資型買家。 弗莱明戈,注定只能成为一个探路人。真正的高端住宅的領路人,還隱藏在層層面紗之後。它,就是我們的聯盟河項目。第二部分 定位篇一、宗地分析本地块位于河东新区慈航路与杨柳路之间,毗邻联盟河,占地面积279.87亩,紧邻观音文化主题公园及灵泉风景区,生态资源优势突出;与通灵大桥相距1.5公里,周围均有规划道路穿越,路况良好。S优势景觀條件良好,且環境靜謐。路況極好。距離

14、大學城和遂甯中學、醫院、政府辦公區等都很近。地塊具有背山面水的地貌優勢,適合做類別墅產品。地塊面積廣大,形狀方正,利于景觀打造。距離未來的中央商務區僅一個街區的距離。榮興元集團和君豪实业的企業口碑極好。 W(优势)所处区域尚属新区,目前生活配套急需完善;联盟河水主题景观略逊于涪江沿岸。O时机)市场的需务虚际存在,大盘对市场引导性极强。联盟河景观带的建立对工程销售有良好促进。T要挟)弗莱明戈 的直接竞争将对客户构成很大分流效应。市场和政策的不确定要素仍存在。有市場渴求,有地塊先天優勢,有區域發展支撐,聯盟河地塊,又有什麼理由,不成為全面超越之前遂甯樓市一切產品的真正高端? 二、市場定位基于遂宁楼

15、市现状和河东新区开展规划及现状,在市场亟需产品换代、对高端住宅有剧烈渴求、存在旺盛的购买愿望和购买才干的前提下,工程可望根据地块的优势和开发企业的雄厚实力,为遂宁市场重塑高端住宅的标杆。1、产品定位托斯卡纳纯粹欧式联墅*托斯卡纳风格是近年来国内最为流行的欧式建筑风格之一,其特征为建筑线条简约明快,建筑颜色丰富,建筑细节丰满,建筑外观特征显著,适用于别墅及类别墅住宅设计。*欧式风格建筑在遂宁几乎还是一个空白。楼市曾出现过世纪春天及未来城以“欧式风情为噱头进展的宣传炒作,但从产品最终呈现的设计来看,仍未真正表达出欧式建筑的特征。弗莱明戈正高举“西班牙旗帜,颇可以吸引市场关注。虽然联盟河工程面市时间

16、将晚于弗莱明戈,但并不是说工程不适宜再做欧式反而,由弗莱明戈引起的欧式建筑热潮,将成为工程另一大号召市场关注的亮点。*别墅/类别墅产品在遂宁可以说还处于隐约的萌芽阶段。在西山和河东,有部分复式洋房在建筑形状上最接近别墅/类别墅产品,但是就其户型的空间划分和功能设置来看,离真正的别墅/类别墅产品还有一定间隔。弗莱明戈虽然作为欧式洋房开启了遂宁高端住宅的门户,但真正代表高端住宅的别墅/类别墅,将在联盟河工程成为开先河者。2、笼统定位 遂宁高端住宅典范3、定位闡釋从建筑形状讲究工程,欧式建筑、托斯卡纳风格均在遂宁市场非常稀缺。不论是从立面外型、颜色、空间变幻以及对土地和空间的占有方式来看,都可称得上

17、本地真正的高端住宅产品,直接填补市场空白的同时,也加快遂宁楼市住宅产品晋级换代的进程,起到引领外乡住宅市场的领军作用。从产品形状讲究工程,别墅/类别墅作为住宅市场的当之无愧的高端产品,其位置勿庸置疑。从工程的生活环境及配套效力讲究参见后文产品规划及设计建议部分,作为遂宁楼市前所未有的工程,可以说工程完全符合一个高端住宅楼盘的软硬件设备。从业主身份及生活方式审视工程,由产品对购买者的限定以及相关配套效力设备及高端业主活动的开展,我们可以最终确定:不论从产品还是运用者来衡量,联盟河工程都可作为遂宁高端楼盘的代言者和领路人。 第三部分 产品規劃篇一、建築風格建議本案所建议采用的托斯卡纳风格建筑,已于

18、产品定位部分进展了详细阐明。下面引见几种其他近年来也较常见的建筑形状。 二、建築佈局结合地貌特征以及实践的地理位置情况,專案佈局建筑规划建议:建筑规划建议:迎合观音湖和东山的区域地貌特征,采取整体东高西低的建筑大规划,如下图: 此型佈局可以最大能够地保证整個項目傾于南北朝向,且照顧項目宏觀地理狀況;同時,將別墅類產品和多層產品的景觀優勢最大化發揮既有中庭景觀,也有山景,特別是擁有臺地和坡地景觀,是該類型產品一大賣點。此外,高層建築景觀均好性同樣得到體現高層直接面對中庭和山景,並有部分戶型還有遠眺涪江的條件,使得其性價比同樣很高。主入口選擇在內環路一側,照顧別墅類產品的私密和靜謐,也將中央大湖景觀直接透過入口呈現在外,令人一望而可知為高品質社區。此外,在园区内运用人造台地、坡地等方式,培育园区内西高

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