北京亚华怀柔项目第一阶段最终定位ppt课件

1、伟业顾问 2006/06/02亚华地产红螺湖工程定位汇报沟通框架定位原那么工程主题定位工程档次定位工程整体定位工程功能定位用地评价规划前提物业配比用地功能分布用地功能分布经济测算工程整体定位定位原那么功能定位档次定位主题定位高档居住旅游度假高尔夫商务/会议文化创意产业教育安康体育休闲文化创意产业为主体产业的旅游休闲度假区锦标级高尔夫产业带动的体育休闲旅游度假区定位方向回想锦标级高尔夫带动的体育休闲产业及安康旅游休闲商务度假区高尔夫安康休闲商务锦标级球场会议会展垂钓/水上乐园养生/SPA探险/拓展网球场五星级酒店培训中心高尔夫别墅山地别墅高尔夫产权酒店高尔夫学校定位方向回想本工程定位原那么定位原

2、那么 从客户需求出发，并参考北京市场情况进展定位 工程特征经过建筑与自然的结合及未来面向的客户群来表达，而非单纯的体育或文化的务虚概念 工程定位与工程营运方式相结合，利于工程的合理化多元性的灵敏开发 客户需求客户群特点定位原那么客户需求 高端企业客户世界500强、中国500强公司在中国北方地域的度假基地，进展会议、培训、度假、低密度办公等，突出企业品牌的高档化和国际化；国投本身需求培训、会议、住宿、度假 休闲度假客户中国北方地域的顶级高尔夫、休闲商务、旅游度假客户 别墅客户高端客户的第一、第二居所 定位原那么客户需求会议类型特点频次对内高董事会、高层交流会等私人化氛围，俱乐部、沙龙等感觉随机性

3、强，频次高中中高层交流会、精英骨干培训等一般为中型会议每年5-10次低员工大会、大规模员工培训等大众化、会议时间集中每年1-2次对外客户、合作伙伴商务会谈、高尔夫会、品酒会、产品展示会等灵活性较强，多与活动相结合，除了会议室外对会展也有需求不固定，大公司此类会议、活动频繁访谈Fesco驻新西兰首代原中金公司HR访谈Fesco驻新西兰首代原中金公司HR定位原那么客户需求国内会议、培训市场现状：供应多，但大多数档次低，高端会议、培训非常少，市场的空白运营方式：可以采用会费购买会员资历方式，也可出租，对外企来讲整售能够性较弱客户方面：先从国外知名品牌大公司入手，头一、二家很重要，一定是顶级的、有号召

4、力的企业，有了国外企业的入驻，国内的企业也会相应的跟进产品方面：注重温馨性、专属性、文化内涵等管理、效力方面：提供高端、高质量效力，高素质效力业从业人群案例GE培训中心定位原那么客户需求GE培训中心，即克顿维尔管理开展中心，位于纽约州哈得逊河谷，占地52英亩合计316亩，创建于1956年，是世界上第一个大公司的管理学院； 投入了4500万美圆用于克顿维尔管理开展中心的建立； GE每年投入培训的费用高达10亿美圆； 宿舍楼有188间客房，供参与从一天至三星期课程学习的学员住宿。500强公司的会议、培训需求大，且有较强的企业文化特征 案例GE培训中心定位原那么客户需求GE培训中心有着明确的使命：发

5、明、确定、传播公司的学问，以促进GE的开展，提高GE在全球的竞争才干，为GE员工的生长与开展提供培训，向GE各业务部门传播最正确实际、公司的举措以及学习的阅历，传播公司的文化与价值观 每一年，在克劳顿村接受培训的GE高级经理人员都达50006000人，他们分别来自GE在全球的业务部门；杂志称之为美国企业界的哈佛。 案例波音指点培训中心1996年10月，波音公司获得了圣路易斯密苏里河以北约24公里处的一块约700公顷的地皮，为公司的现任和未来的指点人建立一座灵敏机动的、专业化的培训中心。这座现代化的培训中心已于2000年开工并交付运用。它有宽阔的任务室、餐厅、健身房，并拥有120个房间。 定位原

6、那么客户需求500强大公司的培训中心多在郊区、自然环境好的地方设立，低密度多功能且注重交流空间 案例波音指点培训中心从这座石灰石构造的、法国复古式的货运大楼，可以看到风光优美的河流、农田和湿地;培训中心安装了一流的通讯设备，家具和设备的选择符合流动和对多种义务顺应性的原那么。 定位原那么客户需求案例波音指点培训中心在原乡村式环境的根底上，发明一个现代的、富有活力的任务场所 在这个地方各层次的指点可相互学习、交流思想与最好的实际阅历 定位原那么客户需求市场情况度假会议市场定位原那么市场情况 目前北京远郊的度假会议市场档次较低，有特征的相对较小，很难满足高端会议培训需求 怀柔的会议培训中心档次参差

7、不齐，主要位于雁栖湖东岸，建筑时间较早，多为大型国资单位的培训中心，缺乏特征 与自然景观亲密相结合的会议、度假中心很少，且规模相对较小，不能带动综合开发北京度假会议市场概略定位原那么市场情况 北京市目前有约170家大中小会议中心可召开各种会议 会议中心普通与度假村、酒店等在一同，可提供约17000间客房，近4万个床位 代表性工程有：九华山庄、稻香湖景酒店案例北京九华山庄定位原那么市场情况位于昌平区小汤山的综合型四星级度假酒店目前建筑面积30万平方米，以后要扩展到100万平方米；每年的客户有70万人次，2005年到达100万人次 于1997年开业，开场以体检起家，后来渐渐开展到住宿、医疗保健、温

8、泉、餐饮、运动、会议等运营内容 规模大，以规模取胜；功能多样，面向群众化；未来规划有大量室内主题文娱设备 定位原那么市场情况1997年9月，九华一期工程：五大殿及汤泉行宫建成并正式营业。定位原那么市场情况2001年，九华二期工程：九华会议中心、会展中心和国际运动中心建成。定位原那么市场情况2002年，九华三期工程：九华国际体检中心投入运营。定位原那么市场情况2002年底，九华四期工程：九华大饭店建成。定位原那么市场情况2005年，九华五期工程：16区国际会展中心大酒店开业，她是中国最大的单体酒店。九华山庄营业额增长表示定位原那么市场情况九华山庄未来规划图定位原那么市场情况九华环球之旅主题公园九

9、华展览中心九华安康疗养中心九华银贝水上世界案例北京稻香湖景酒店定位原那么市场情况位置：海淀区北部，地处稻香湖自然湿地公园内档次：5星级沿革：为承办2004年8月24-26日亚洲教育北京论坛而由泰跃集团建造，现被海淀区政府收买占地规模：600亩不含稻香湖畔酒店140亩建筑规模：6万平米不含稻香湖畔酒店2万平米由会议带动客房及其他配套；建筑与自然结合较好；文娱康体设备采用外包方式将运营风险转嫁给专业公司；走高端化道路。 案例北京稻香湖景酒店定位原那么市场情况与湖景融于一体的建筑物大面积窗体采光定位原那么市场情况衔接会议区与住宿区的观景长廊客房外的景观效果定位原那么市场情况直接采光的天窗、走廊衔接客

10、房的桥丰富的建筑细节定位原那么市场情况垂拔下的休憩、座谈空间四层高的观光塔案例北京稻香湖景酒店定位原那么市场情况客房总数：291间，包括228间奢华间、18间高级奢华间、36间奢华套房和9间行政套房室内配套：多频道卫星电视、宽带接口、国际国内长途直拨、迷他酒柜、独晾浴、保险箱等客房房间详细情况一览表案例北京稻香湖景酒店定位原那么市场情况会议会议室总数：一个大宴会厅、十四个中小型多功能厅及一个剧院会议室面积：43-1620平米。其中大宴会厅运用面积1620多平方米，可包容1000多人的大型会议，大厅可分割为四段，根据要求可恣意组合；另有2个VIP贵宾休憩室，配单独卫生间包容人数：10-1300人

11、布展区：室内走廊部分，780平米会议主要客户：政府机构：海淀区政府、规划局等；国外知名企业：IBM、MOTOROLA等；机关单位：国家投资银行等运用情况：全年运用率到达80%以上定位原那么市场情况会议定位原那么市场情况餐饮、文娱、康体设备餐厅：酒店拥有4个餐厅及酒吧，分别为锦宸西餐厅、临溪咖啡厅、廊桥茶苑、临汀大堂吧、东方苑风味餐厅 文娱权金城运营的金沙俱乐部功能：桑拿洗浴、SPA水疗、泰式按摩、指压、足底、VIP房淋浴、干蒸、棋牌室等，自傲盈亏康体设备：室内外网球场、游泳池、保龄球等定位原那么市场情况玛雅小岛建筑：3栋低层拱型建筑，夜晚灯光下呈现两种颜色。外部运用粗坯外墙，拱型的门廊等，用料

12、为手工砖，颜色热烈浓重的实木，未经打磨的板岩等主题谋划：自创玛雅文化题材，建筑、餐饮、生活环境等，如有墨西哥风格手工制造的陶器，室内外的雕塑，铸铁的栅门、灯饰等手工艺品装饰岛租：50000元/天含10人的餐费可接受人数：20人环境：尊重乡间自然并且富有创意的国际设计理念园中的庭园雕饰、观景高台、沙滩垂钓、室外烧烤，以及数不清的灌木、乔木、各种花卉等主要客户：实力派公司的高级董事会等定位原那么市场情况湖光滟潋下的小岛夜晚的小岛，呈现的是两种颜色小岛的入口，保安、浮桥玛雅小岛定位原那么市场情况岛上餐厅奢华室内环境与建筑的结合人性化设计走廊宽尺度、顶窗自然采光四层观光塔玛雅小岛奢侈场所稻香湖景 &

13、稻香湖畔有机互补教育论坛的带动会议主要盈利点强政府背景的引导怀柔度假会议培训市场概略定位原那么市场情况 怀柔区作为北京理想的会议、旅游、度假开展建立区，会议培训市场供应较多，但档次均较低； 本工程所在的红螺湖及雁栖湖周边区域目前已有30余家中央、北京的单位落户建度假、会议、培训中心； 年接待会议近千个，20多万人次、7000个床位； 代表性工程有：北京法官进修学院案例北京法官进修学院定位原那么市场情况北京市法官进修学院位于怀柔区雁栖湖东岸，靠山临水，优美的自然环境，是本工程的最大吸引点北京市法官进修学院又名雁栖建国度假酒店，据称为五星级，共有190套客房，大、中、小型会议室18个；餐饮方面有同

14、时包容300人就餐的西餐厅；康乐设备有保龄球、游泳馆、桑拿洗浴中心、室内网球馆、中医保健按摩等活开工程怀柔较高端的会议培训酒店，但规模较小，建筑缺乏特征 北京法官进修学院：会议、康体定位原那么市场情况议设备有功能齐备的大、中、小型会议室18个；最大的会议室为报告厅，576平米，可包容300多人；草坪会场，是会议区域的一个亮点，可包容100人左右；除了司法系统内部的会议之外，对外运营，如接待国企等会议康乐设备有保龄球、游泳馆、桑拿洗浴中心、室内网球馆、室内篮球馆、室外网球场、台球、乒乓球、沙弧球、射箭、健身房、棋牌室、壁球、模拟高尔夫、电子狩猎、美容美发、中医保健按摩等活开工程北京法官进修学院：

15、客房、餐饮定位原那么市场情况酒店客房包括“规范客房、“高级套房和“奢华套房等共190套，每一间客房都有独特的山水景观湖景房、庭院房、山景房均按五星级规范配备各项硬件设备，免费款待上网餐饮分为西餐厅、咖啡厅和BaBQ；西餐厅300个餐位，6个包间，主营川菜、鲁菜、粤菜等，最低用餐规范68元/位，600元/桌；咖啡厅提供咖啡及各式西点、西式自助，西式早餐58元/位，西式自助158元/位；BaBQ，主楼顶层、湖畔码头，优美的湖光山色，烧烤、啤酒，150元/位定位原那么定位原那么建筑特征 坚持一定的整体风格前提下，尽量将体量打散，以小体量建筑为主，防止出现超大体量的建筑 强调组合关系，组团之间有非常严

16、密的联络，同时保证每个主题组团构成一个相对可独立的自生长系统 强调建筑与自然的交融，同时强调组团之间、建筑之间的关联性，经过“廊道、“散步道、“高架游览车等实现强联络性，同时添加工程的特征与亮点 案例：考爱岛酒店定位原那么建筑规划特征凯悦摄政饭店考爱岛疗养度假村位于美国夏威夷考爱岛的泊伊普海滩；假村位于20.2公顷海洋地带之上，占地50英亩约20.2公顷，有600间客房，坐落在花园和泻湖之中，由一组相连的4层高的相对较小体量建筑构成建筑与自然调和交融，分散式规划，但又有联络性 案例：考爱岛酒店定位原那么建筑规划特征文娱设备包括：2323平方米的安康疗养中心，4个网球场，18洞锦标赛高尔夫球场由

17、罗卜特特伦特琼斯二世设计，5家餐馆，5个休憩厅，6039平方米的舞厅及会议设备，1115平方米的零售场所 案例：考爱岛酒店定位原那么建筑规划特征一个典型的夏威夷古典建筑的实例：度假村许多墙壁都朝向宽阔的庭院，花园及美丽的风光。整个度假村里丰富的开阔地，使这里的环境既休闲又反映出了夏威夷的气候和文化 定位原那么定位原那么营运方式 分区、分期开发强调由大、小体量建筑组成一个相对独立的组团，利于分区与分期开发 土地一级、一级半、房地产开发相结合；出卖、出租、运营、联营等有机结合 保证一定的现金流，分期开发相对容易变现 案例：海南博鳌定位原那么营运方式博鳌水城是海南重点开发的“特别规划区，也是中国国家

18、旅游局优先开展的重点旅游工程之一，博鳌特别规划区是一个开放的、面向全球的、与国际论坛相顺应的国际化、生态化、智能化，具有附加值产业、温馨人居环境的会议度假旅游休闲中心 。七个一流： 一流的国际会议中心；一流的会展中心；一流的高尔夫；一流的购物中心；一流的旅游度假区；一流的教育基地；一流的不夜城 。总体规划博鳌亚洲论坛特别规划区工程总规划面积为122平方公里，是在原来41.8平方公里的根底上向南拓展而来，规划区横跨琼海和万宁两市 ；在规划区内，未来的15年，将逐渐构成9大功能片区：亚洲论坛国际会议区、环内海生态旅游度假休闲中心区、龙潭岭旅游度假区、大灵湖旅游科教园区、九曲江温泉旅游度假区、金牛岭

19、山野旅游度假区、正门岭山崖海景旅游度假区、山根湾滨海山岭旅游度假区、加晓水岸山岭旅游度假区 参考案例博鳌水城开发主题会议经济博鳌亚洲论坛等的强力带动效应，使博鳌及周边区域得到开展，博鳌水城现已构成酒店住宿、国际会议接待、旅游观光、高尔夫运动，温泉度假于一体的大规模综合工程参考案例博鳌水城博鰲金海岸温泉大酒店外形为三栋“Z字形相连的日式建筑，酒店按照国际五星級规范建造，拥有336间奢华客房、各式套房及风格各异的别墅群等 ，客房形状自动控制系统、温控系统、电视上网系统等齐全；设有中西餐厅及四个酒吧；可包容300人的博鰲会议厅 ，多媒体系統及4種語言的同声传译设备；另有兩个可随意組合的多功能厅及高级

20、小型会议室，可接待1050人的不同规模、不同类型的会议 ；备有各种现代化的康体设备，其中近两千平米的温泉游泳池及按摩池 参考案例博鳌水城酒店系列博鳌索菲特大酒店是博鳌亚洲论坛的会议中心酒店，担任接待各国政要。博鳌索菲特位于亚洲论坛永久会址所在地东屿岛，共约6万平米，有437间客房和套间，房间面积从51到276平方米不等 酒店高有室内外两处水疗中心用游泳池、健身中心和网球场 参考案例博鳌水城酒店系列博鳌已建成国际会议中心两座，即博鳌亚洲论坛成立会址和东屿岛博鳌亚洲论坛国际会议中心 参考案例博鳌水城会议中心系列“博鳌亚洲论坛成立会址设在博鳌金海岸温泉大酒店内东屿岛博鳌亚洲论坛国际会议中心位于与金海

21、岸温泉酒店隔江相望的东屿岛，会议中心建筑面积大约4万平方米，拥有可包容2000人的亚洲论坛主会场，560座位的剧院，1500平方米的多功能厅，16间50至150平方米的大小会议室，配备有7种言语的同声翻译系统，以及由24频道的混音系统支持的高保真远程音响、电脑控制的灯光系统等奢华的会议设备参考案例博鳌水城会议中心系列博鳌蓝色海岸度假别墅位于亚洲论坛特别规划区，万泉河入海口,占地面积60余万平方米,总建筑面积13.8万平方米，共建有别墅500幢。分两期建立，一期别墅110幢，二期390幢；靠河而建，别墅以排屋及单体建筑营造参差有致的河景，参与小广场，踏步，水埠码头，下水斜道等，使人、水和建筑的关

22、系更为亲密。总体规划方面，在南面岛屿加开一段东西向的运河，河中保管小岛，从而添加了向河用地 参考案例博鳌水城别墅系列博鳌高尔夫乡村俱乐部坐落在万泉河入海口处的沙坡岛上，是亚洲独一的全岛型林克斯LINKS球场。球局面积80公顷，球道总长7019码，共设18洞，72规范杆前9洞绕岛环走 ，后9洞岛中穿行 球场由加拿大的外型设计师Bill设计 参考案例博鳌水城高尔夫系列参考案例博鳌水城工程点评组合关系明确属区域开发，由多家开发商参与，每个开发商独立开发运营，但又共同将区域做成一个整体 多元化功能有别墅开发、酒店、高尔夫、会议中心等，多种运营方式并存，但为共同的开发主题效力 由会议经济作为主导产业带动

23、其他产业的开展 工程整体定位定位根据客户需求建筑特征营运方式工程整体定位整体开发理念整体开发目的工程主题定位档次功能定位工程主题定位以区域开展及休闲产业晋级为依托的高档商务休闲旅游地产开发工程整体开发理念：北京休闲旅游产业的旗帜体验式商务休闲度假圣地工程整体开发目的：工程主题定位纯高端、低密度、新生态、分散式首脑休闲度假圣地工程主题定位：工程主题定位档次功能定位：别墅奢华特征酒店顶级高尔夫高端培训中心会议会展安康配套产权精致酒店企业戴维营顶级高尔夫工程功能档次定位锦标级高尔夫球场高尔夫博物馆、陈列馆高尔夫协会高尔夫名人学院奢华特征酒店工程功能档次定位网球、游泳、垂钓、文娱、餐饮等配套高规范客房

24、别墅式客房会议会展高端培训中心工程功能档次定位休闲文娱、餐饮等配套培训基地住宿会议会展安康配套工程功能档次定位高级SPA、养生、疗养企业戴维营工程功能档次定位享用酒店效力及配套，大面积COTEL多功能、高档产权精致酒店享用酒店效力及配套，小面积产权出卖，出租运营别墅工程功能档次定位山地别墅、高尔夫别墅高档化、专属化高端客户，高质量效力相对独立安静的环境贴近自然，独享山水与都市生活截然不同的感受用地功能分布用地评价用地功能分布物业配比规划前提用地价值分析132546区域特点建议用途1西侧紧邻正在建设的建筑，这些建筑的功能和风格与本项目定位存在差距，对本项目会产生一定负面影响。绿化带、公园、停车2

25、绿化隔离3靠山、原生植被丰富，风景优美、地势起伏，私密性强。山地别墅4丘陵缓坡，景色佳，项目用地中心紧邻山地。休闲别墅、酒店、会所5丘陵地貌，植被较丰富，项目用地核心区域，控规大型公共绿地。高尔夫场地6主要公路沿线，良好形象便利交通，酒店、度假村用地功能分布用地评价用地功能分布规划前提规划原那么坚持一定的整体风格前提下，尽量将体量打散，以小体量建筑为主，防止出现超大体量的建筑强调组合关系，组团之间有非常严密的联络，同时保证每个主题组团构成一个相对可独立的自生长系统强调建筑与自然的交融，同时强调组团之间、建筑之间的关联性，经过“廊道、“散步道、“高架游览车等实现强联络性 锦标级高尔夫球场的概念用

26、地功能分布规划前提以杂志2006中国十佳高尔夫球场排名第一的春城湖畔度假村湖景球场为例。假设预留电视转播和观众位置就需求将近1500亩地。宏大的绿化景观中心地企业高档大型培训中心概念国际知名企业培训中心非常注重亲近自然的环境。设立在城市郊区的国内知名大型企业培训中心规模都在3万以上。配有高档酒店3-5星，大型会议设备、康体设备等等。建筑面积在5万左右功能全面的高档培训中心用地功能分布规划前提2006年版控规条件2006年控规限定的项目地块内各种指标大分类用地性质用地面积ha建筑密度容积率控制高度m绿地率%建筑面积占总用地%可建设用地一类居住35.85200.29457170011.66一类居住

27、7.43200.3945222902.42旅游休闲度假27.68350.79401937609.01游乐公园7.7915053市政设施0.85300.394525500.28道路停车场24.427.95小计104.0230198533.85其他公共绿地160.4410052.21防护绿地38.3610012.48水域4.471001.46总计307.29100可作为别墅用地可作为酒店、康体、培训中心、会所等用地用地功能分布规划前提可拓展区域地块西南角和北部山地为可拓展区域拓展主要目的景观需求部分功能需求用地功能分布规划前提自生长系统多中心，多主题，相互关联将建筑体量打

28、散，小体量，低密度物业功能有机离散，可分可合中心领地式尊贵体验高尔夫作为自生长系统的一部分，何时开发对整个系统的影响并不大自生长系统、聚散离合，利于分区和分期高尔夫及相关设备，包括俱乐部、博物馆、学校、协会等等酒店，包括客房、产权式度假别墅、企业戴维营会所会议中心，包括小型会议区、主题会展区国投培训中心，包括特殊需求设备高级SPA，包括国际水疗系列产品、康体设备用地功能分布规划前提高尔夫场地别墅区高尔夫相关设备高级SPA国投培训中心度假别墅企业会所酒店会议充分利用地块内最正确景观环境区域开发别墅区。北部接近山地，可以做山地别墅；南部紧邻高尔夫球场，可以结合起伏的地形做高尔夫别墅。高尔夫别墅山地

29、别墅国投培训中心需求一定的独立性、良好的笼统、交通可达性和可开展性，对景观的需求相对比别墅的要宽松一些。锦标级高尔夫球场不仅本身占地面积、景观环境对用地有一定限制，还要给媒体、观众等预留用地，选址条件苛刻，经过工程用地价值分析，协调其他功能，球场应该作为工程地块的绿核。高端疗养设备追求私密、闲适的环境，良好的景观对于质量有很大的提升。低密度高档度假酒店、高端会议，以组团和主题方式分布，同时追求良好的笼统和便利的交通。高端运动休闲设备，需求良好的景观和笼统。产权式度假别墅、企业戴维营会所对笼统和交通可达性要求较高，同时追求酒店高档的配套设备效力。用地功能分布分析图国投培训中心拓展用地可以作为野外培训基地或者特殊需求设备别墅区可拓展区域开发景观和部分贴近自然的休闲设备用地功能分布表示图高尔夫球场别