湖南龙山房地产市场华成公寓项目调研及规划建议报告

1、龙山房地产市场华成公寓项目调研及规划建议报告【前言】华成公寓华成御景豪庭即将亮相湖南龙山，受贵公司委托由向润年、孙杰、李侨松等人组建华成公寓华成御景豪庭市场调研小组，结合龙山县城的城市经济指标及华成公寓的初案设计，针对龙山县房地产市场住宅个案进行重点分析，有效把握市场整体现状以及发展趋势，科学论证湘鄂路与长沙路交会处（世纪广场旁）宗地地块的项目定位、产品定位，从而为项目前期规划设计提供可靠的信息参考和开发建议。它的出现不仅是湖南龙山房地产行业里的一次产品变革运动，也是龙山华成房地产开发有限公司战略布署的重要里程。如果说我们给湖南龙山带来的是“华贵、优越的高品质生活”，那么我们即将组建的华成地产

2、华成公寓华成御景豪庭营销中心即将带来什么呢？我们希望是“高度的价值认可与社会认同”！ 本报告中我们将正文内容分五个部分：第一部分、龙山县城城市概况；第二部分、龙山县城房地产市场分析；第三部分、项目地块价值研究；第四部分、规划方案建议；第五部分、市场定位及案名建议；将进一步细化产品要点，使本项目更具市场竞争力，同时对未来龙山房地产市场可预见风险进行评估，且准备好备用方案，真正做到未雨绸缪，全盘掌控市场，为本项目开发利润最大化奠定基础！ 华成公寓华成御景豪庭市场调研小组第一部分、龙山县城城市概况：位于湘西北边陲，地处武陵山脉腹地,连荆楚而挽巴蜀,历史上称之为“湘鄂川之孔道”，全县南北长106公里,

3、东西宽32.5公里，总面积3131平方公里。地势北高南低,东陡西缓,境内群山耸立,峰峦起伏，酉水、澧水及其支流纵横其间。地域属亚热带大陆性湿润季风气候区，四季分明,气候宜人,雨水充沛。在这片神奇而又美丽的土地上,繁衍生息着土家、苗、回、壮、瑶等16个少数民族。全县辖34个乡镇（街道）,434个行政村,总人口54.17万人，其中少数民族35.97万人，占66.4%。龙山县城区 1、交通状况 龙山，地处湖南西北边陲，连荆楚而挽巴蜀，历史上称之为“湘鄂川之孔道”，素有“一脚踏三省”之称，是湖南西北大门的桥头堡，湘鄂川黔四省边区承东接西、南北交汇的中心和工农业产品集散中心。县城距省府长沙598公里，距

4、州府吉首市267公里，距湖北来凤县城仅7.5公里。截至8月底，龙山县今年已完成交通建设投资2亿元。与此同时，起于茨岩塘镇与龙永公路交汇处，至于龙山县城的省道305线二级公路实地勘察工作已全面展开；万众瞩目的黔张常铁路预可研已经完成，吉恩高速项目入规正有序进行。209国道209国道231省道305省道湖北省龙山县桑植县永顺县保靖县重庆市市场总结： 二十多年的改革开放，龙山经济社会长足发展。连续三届被国务院评为全国民族团结先进集体和模范单位;两次被评为全省双文明建设和社会治安综合治理先进县；三次被评为全国烤烟生产收购先进县。龙山是一个农业大县，在相当长的历史时期内都是农业经济占主导地位。产结构配置

5、不够合理，工业基础相对薄弱缺少龙头、支柱性企业，作为第三产业的服务业发展则更是落后。 资源优势（1）、农业2002年，龙山县国内生产总值13.9亿元，财政收入1.7亿元。初步形成了7.5万亩烤烟、5万亩百合、6万亩桔橙、3万亩药材、2万亩无公害蔬菜和畜牧生产为主的六大农业支柱产业。特色农副产品加工企业逐步兴起，产品在湖南省第二、第三届名优特新农副产品博览会上共获得三金二银，产品畅销周边市场及长沙、广州、重庆、上海等大中城市。县内所产中药材1441种，有药材专业批发市场3个，县酉源中药饮片厂的产品供不应求。土壤肥沃，适合多种作物生长。 （2）、矿产龙山矿产资源种类繁多,主要有煤炭、紫砂陶、石英砂

6、、铅、锌、硅等，其中优质紫砂陶储量5000万吨以上,石英砂近亿吨,石煤矿地质储量达10亿吨以上。 （3）、旅游 2002年里耶战国古城的考古发现, 被专家称为“进入21世纪以来中国考古学上最为重要的发现”,被评为“2002年全国考古六大发现之一”，里耶战国古城被国务院增补为全国重点文物保护单位。“北有西安兵马俑,南有里耶秦简牍”，里耶战国古城、古井、古简不仅具有极高的历史文化研究价值，而且可与张家界、凤凰古城共同构筑大湘西旅游品牌。 近年来,龙山县着力扶贫攻坚,全县先后有10万人口解决了温饱问题,农村贫困人口减少到2.6万人。先后投入资金1.62亿元,带动民间投资5亿元,新修改建了长沙路、民族

7、路、湘鄂路等县城街道, 新增街道面积30万平方米,新建了龙烟花园、世纪广场等休闲娱乐配套设施,城市功能日趋完善,城市品位逐步提高。整个县城形成一城二区、道路四横六纵的新格局,城区面积已达到8.1平方公里,被誉为湘鄂渝边区的一颗璀璨明珠。市场总结：龙山县是湘鄂渝边区物资集散中心,新建了民安工业品市场、糖酒副食批发市场、城南农贸市场等大型专业市场,社会商品零售总额达5.45亿元。自2000年来,全县共洽淡招商引资项目80多个,外来投资企业注册资本达5800万元,年产值达9800多万元,两家外资企业获自营进出口权,年出口供货达300万美元。全县生产总值完成30.3亿元，同比增长15.2%，财政收入2

8、亿元，同比增长17.2% 3、辖属区域（1）、龙山县全县南北长106公里,东西宽32.5公里，总面积3131平方公里 。繁衍生息着土家、苗、回、壮、瑶等16个少数民族。全县辖34个乡镇（街道）, 434个行政村, 民安街道、华塘街道、新城街道、石羔镇、茨岩塘镇、红岩溪镇、洗车河镇、苗儿滩镇、隆头镇、里耶镇、召市镇、桂塘镇、石牌镇、靛房镇、洛塔乡、洗洛乡、湾塘乡、白羊乡、兴隆街乡、三元乡、桶车乡、大安乡、水田坝乡、乌鸦乡、猛必乡、茅坪乡、他砂乡、内溪乡、贾市乡、塔泥乡、农车乡、老兴乡、贾坝乡、咱果乡。总人口54.17万人，其中少数民族35.97万人，占66.4%。 （2）、2007年，全国第六次

9、人口普查数据显示：龙山县总人口60万人。（3）、2006年，常年在外务工人数达到12万人次，占全县总人口的近1/5。据此保守估算：截至2006年年底，输出的10万余在外务工人员创收至少近8亿元，全县农民人均增收也将达到300-500元。市场总结：（1）、在实地调研中得知，目前市场上在售项目的客户来源中有相当一部分人为：乡镇政府官员、乡镇企业家/个体商户、乡镇中学骨干教师、外出务工返乡人员等。因此，在项目后续的营销进程中，实施有效的媒介投放策略对这部分客户进行拦截和网络就显得尤为重要。（2）、城区企事业单位中层领导、初高中约10年教龄的中青年教师等，是目前龙山县城区内住房的主力消费人群。 城市规

10、划与发展（1）、龙山县已建城区面积20平方公里，规划面积35.7平方公里，远期规划面积为50平方公里。目前，城区总人口10.6万人，暂住人口2万余人。 （2）、从龙山县城市建设的规划来看：目前建成区面积仅20平方公里，近期2-3年内规划建成区面积增加15.7平方公里，未来5年内规划建成区面积达到40平方公里。城区建成面积的不断外扩、增大，要求全社会固定资产投资额度匹配增加，而成规模、上档次的房地产开发将首当其冲、势在必行！ （3）、龙山县政府对城市配套工程及公益基建设施的完善和升级，加快了龙山县的城市化进程，同时也为龙山县房地产开发提供了强有力的配套支持！按照西方发达国家的经验，城市化率达到3

11、0%的时候，城市就进入高速发展时期。城市化速度的加快，必然带来房地产市场的繁荣。5、城市建设呈现5大特点（1）、投资量大。每年用于城市建设的资金都在30000万元以上。（2）、高楼增多。据不完全统计，县城14条主干道两侧仅3层以上建筑就达2000余幢。（3）、建设与绿化同步。（4）、“安居工程”如雨后春笋般迅速崛起。（5）、公用设施和基础配套设施逐步完善。市场总结：龙山县已经形成：老城商业区、中心行政区、西北部工业区、西南教育区、东部休闲娱乐区的城市框架。6、政策导向（1）、树立经营城市理念，继续完善土地储备制度，加强土地市场管理，垄断土地一级市场，放活二级市场。（2）、引导民间资金参与城市建

12、设。（3）、严格建设用地审批管理程序，提高审批质量和征地效率，城区内一律停止批建私房，禁止在规划区内建独门小院。（4）、市经济指标(2006年数据) 年份类别2004（万元）2006（万元）2008（万元）平均增长率农业52003690119996034.2工业613508004310776729.1旅游35006230900030.1招商8200191012988347.3其它402578601215941.2市场总结：2006年，龙山县在兄弟县市中无论GDP贡献值、城镇居民人均可支配收入还是农民人均纯收入，都排在最后两位，相对靠后。这跟龙山县固有的产业结构是分不开的，虽目前县委、县政府加大

13、招商引资力度以工业兴县，但还是和兄弟县市保有相当的差距。人均收入的靠后，也意味着市场购买能力相对较弱！ （5）、2008年, 龙山县政府工作的主要目标预期项目类别2003年2006年年均2007年预期2008年预期全县GDP总值25.3亿元52.3亿元14.3%59.9亿元14.5%68.3亿元14%一产增加值6.89亿元10.9亿元8%二产增加值13.77亿元27.1亿元24.2%三产增加值10%财政一般预算收入6028万元1.54亿元29.2%1.8亿元17%2.2亿元20%社会固定资产投资6.11亿元22亿元90%27亿元24%33亿元23%市场总结：（1）、以旅游、特色饮食、商贸为代表

14、的第三产业势必成为龙山县经济的有益补充、后来居上！（2）、全社会固定资产投资，2003-2006年的4年年均增幅90%，2007年和2008年，龙山县全社会固定资产投资预期分别保有24%和23%的高增长率，预示着龙山县房地产市场的春天即将来临！（3）、2006年，龙山县城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为5000元和2000元。2007年、2008年这两项指标预期达到6735元、2510元和7341元、2950元，其中2009年城镇居民人均可支配收入预期突破8500元关口，居民的市场购买力不断增强！第二部分、龙山县房地产市场分析：1、市场综述（1）、龙山县的房地产市场起步较晚。在200

15、7 年下半年世纪铭城入市之前，龙山县的房地产开发一直处于小规模、低档次、凌乱无序的状态，多为单位、建筑队、个人等购置地皮兴建的集资房、商品房和独门小院等。（2）、近年入驻龙山县的外来企业给龙山县的房地产市场带来了新的开发和经营理念，使得龙山县的楼市虽起步较晚但规格和标准却不低。规范的营销操作，抬升了龙山县楼市的整体价格，但也有虚热成分！ （3）、龙山县市场上的在售楼盘大致分布在两个区域：老城区长沙路南北两侧和以湘鄂路两侧片区。所投放的商品住房，建筑类型比较单一，以多层（7F）搭配高层电梯房（18-19F）占据市场主流。（4）、在售楼盘没有规格较高的售楼部和相对正规的销售团队，部分楼盘或无售楼部

16、或有售楼部但没有专业的销售人员，其销售处于组织性欠缺的自然去化状态。（5）、在售楼盘的营销推广做得较为单一，媒体投放以灯杆和户外广告为主，几乎处于被动式销售状态。（6）、目前，龙山县的房地产开发是规范操作和自然消化的过渡期，处于这两个“极端”的交浊、混合状态。（7）、对比可知：规范的案场操作，不仅有利于项目产品的快速去化，同时也对项目利润空间的最大化提升起着至关重要的作用！（8）、项目周边重点个案分布项目名称地理位置建筑类型均价情况在水一方湘鄂大道家园路7栋6+1F1200.00元/现代名苑湘鄂路民安镇办事处旁3栋12+1F1400.00元/世纪铭城湘鄂大道中段世纪广场旁2栋19+1F、3栋1

17、2+1F1600.00元/龙城世家湘鄂大道龙山高级中学斜对面2栋11+1F、6栋7F1350.00元/财富花园岳麓大道6栋7F1300.00元/一品名都长沙路东段2栋18+1F、1栋7F1550.00元/怡和园龙山县回龙路9栋7F1318元/（9）、项目周边重点个案分布图表：本案世纪铭城世纪广场怡和园在水一方现代名苑一品名都龙城世家财富花园（10）、区域房地产市场分析新建路以长沙路为中心的老城区以湘鄂路为纽带的新发展片区（11）、 以长沙路为中心的老城区 /区域描述以长沙路为界，其以新建路的交汇处是龙山县真正意义上的中心城区，标志性建筑物有时代广场。中心城区内，城市基建配套设施完善、成熟，是县

18、城的商贸、金融、医疗聚集地。时代广场及周边临街商业，小学，医院、银行、县政府等均分布于此。该区域是县城的中心区域，房地产开发较早。目前老城区内，可供开发用的土地相对不足，多以旧城改造、拆迁后的小地块开发为主。开发企业意识到在老城区内搞开发，不仅地价高而且拆迁安置成本也大，因此多选择在已湘鄂路为中心的新片区拿地建房。中心城区现在售房源较少，除怡和园和一品名都有部分房源在售外，市场并无其它房源。（12）、以湘鄂路为纽带的新发展片区 / 区域描述是北连岳麓大道至来凤的政府形象干道，南至南门三桥，是农产品加工中心和湘鄂渝边区物资集散中心的引导。目前，湘鄂路已初具繁荣景象，该路段企事业及行政单位有：县高

19、级中学、民政局、移动公司、计生局、外资办、工商局、林业局、民安街道办事处、自来水公司、检察院、技术监督局等均聚合于此（13）、本案区域分析：该区域是县城规划发展的重点区域，将成为龙山县的未来发展中心。例：世纪广场就是县形象工程。区域内房地产开发总体投放量远大于中心城区，土地供应量相对较大，县城目前在建项目90以上都分布在该片区。该片区内现有在售项目投放体量所占整体市场的比重较大，伴随着规划发展的推进会有更多土地投入开发建设，这将促使这一比重进一步加大。县区高收入居民、乡镇有钱人、务工返乡人员等，对本区域的接受度较好。市场上投放的产品多为2007年下半年、2008年上半年开发和销售，整体去化率较

20、高。主力户型仍然迎合市场需求，以3房2厅和4房2厅为主，面积为130-160的三房和大四房。由于该区域未来商品房会有较大体量的投放，从而对整个县城楼市会有较大影响。除直接导致该区域楼市的蓬勃发展外，县城整体市场的销售单价也将进一步被拉升。区域商品房均价分布在：多层在1150-1350元/左右，电梯房在约1500-1700元/。市场特点总结 / 01：当前在售项目，大多集中在最近一年左右开发，且九成以上分布在经湘鄂路两侧片区。外来开发企业给龙山县本土带来了新的开发经营理念，整体地产市场格局逐渐“由乱入治”，开始从放任的自然消化阶段向有组织的规范操作阶段过渡，目前这两种状态并存，本地开发商开始有专

21、业觉悟的意识，但没有执行力。缺乏有实力、成熟的房地产开发企业，大多开发企业规模偏小，自有资金不足、融资困难，市场竞争力弱、抗风险能力差。市场特点总结 / 02：新近开发楼盘，无论规模和档次，还是营销水平，都处于相对初级的阶段。在县区内，成规模、有品牌的代表性楼盘寥寥无几。老城区原先的居民聚集区，由于发展欠规划，承载人口较多，住房时间长破旧、老化，生存环境每况愈下，这无疑成为城市规划新城、拉大城市框架的现实推动力。同时，庞大的老城区人口存量也为新城开发，提供了强劲的客户来源支持。龙山县城区流动人口较少，主要是周边县、乡（镇）人群，以生意人为主。故，区域内住房租赁市场尚不活跃。市场特点总结 / 0

22、3：从户型投放上看，同质化现象严重。户型设计较为单一，没有形成多元化的户型配比格局。主力户型为3-2，4-2且面积较大，这跟县城居民的家庭结构和传统生活习惯息息相关。在房型格局上，突破了单一的平层投放，错层和复式被外来企业带入龙山县市场，虽投放量和接受度有限，但对传统的平层户型设计来说也是一个有益的补充。从销售上看，新近开发项目，市场需求度较好，平均去化周期一般为：一到两年左右。市场特点总结 / 04：大多项目的销售团队业务能力欠佳，市场敏感度不够，缺乏强有力的操盘能力和销售团队。物业管理开始出现。龙山县房地产市场虽起步较晚，但还是有相当的规格和标准的。新近开发项目的主要客户来源为：县区企事业

23、单位中层领导、个体商户、周边乡镇有钱人、外地务工返乡人员等。住宅产品投放与去化分析：120-140的3-2，投放体量相对较大，占据市场主流，且去化率在80%左右。140-160左右的4-2，其在市场中的投放量仅次于3-2，且去化率达到了70%。2-2、5-3和复式的投放量相当，其中4-2的去化率达到了100%，而复式由于需求特定其去化率仅为70%。因此，建议在项目户型配比中降低4*2和复式所占的比重。住宅产品总价分析：5-10万的产品去化率达100%；10-15万的产品去化率达85%；15-20万的产品去化率达73%；20-25万的产品去化率达63%；各总价段产品去化情况的相当，说明：市场中无

24、论产品投放还是客户需求，是“有所供、有所需、供需结构合理”。这也体现出：丰富的产品投放，满足了不同客户层对住房的不同需求。数据显示：120-140和140-160的3-2和4-2是市场中的主力户型，其投放体量相对较大且去化情况良好，这体现了龙山县当地居民在住房选择上对功能和总价的兼顾性。C、各价段产品投放与去化对比：由上表可知：龙山县房地产市场，所投放产品的主力总价带为：10-15万，其次为15-20万。各户型对应面积段产品去化情况：120-140和140-160的3-2和4-2，是目前龙山县房地产市场中投放的主力户型，且其去化率在80%左右，去化情况良好。120-130的3-2，投放体量相应

25、次之，但其去化率也在90%以上。面积偏大的三房在当地市场成为投放主流并走俏，说明当地居民的家庭结构和居住习惯尚很传统。100左右的2-2，其投放体量不是很大，但整体去化情况非常好，达到了750%。该户型不是市场主流，主要为外地务工返乡人员和上年纪的知识型夫妇所消化。市场中复式户型，投放体量有限，突破了3-2的单一局面有效丰富了当地的户型配比。在实地调研中，此两种户型主要为中中金爵世家投放，但去化情况一般。这与其面积大、总价高，且在顶层有一定的关系。E、户型分析：市场中两房的投放量仅次于三房，四房和复式的投放量相对有限。三房的投放呈现绝对高的峰值，占据市场主力，说明当地购房者仍保留着传统的居住观

26、念和生活习惯。三房主力投放面积在110-140之间，该种户型的整体去化情况也较好，说明其在市场中的需求体量较大，是客户购买的首选产品。F、总价分析：10-15万、15-20万的产品是市场投放的主导，主要集中在三房和四房且去化率高，说明此类产品是客户购买的主流产品，市场中的存量房也较少第三部分、项目地块价值研判：总述：项目地块位于湘鄂路和长沙路交会处的西南角，占地约30亩，计划分两期开发。地块方正，临近世纪广场和县高级中学，难得的学府宝地，有少量民房待拆迁。地块SWOT分析：优势（superiority）：(1) 、地块较为方正，易于规划设计，土地利用率高。(2) 、紧邻湘鄂路和长沙路，交通便利

27、、商业成熟，且位于城西片区规划范围之内，占据城市发展方向、区位优势明显。(3) 、周边生活配套较齐全：医疗、教育、购物、餐饮、娱乐等设施应有尽有，消费者对该区域的认知度和接受度较高。(4) 、雄踞龙山县县城的西大门，具备塑造高端项目的基本质素。劣势（Weakness）：(1) 、小区北侧有一变电站，稍影响客户居住品质。(2) 、地块周边原有的独门小院等建筑，后续要纳入小区范围，影响项目整体形象。(3) 、外来开发商，缺乏本地市场的知名度和品牌形象。机会（Opportunity）：(1) 、湘鄂路片区、统一的居住物业形象较高，区域发展潜力巨大。(2) 、规划中的环城西路打通、将提升项目出行便力度

28、，物业价值被挖掘和进一步释放。(3) 、专业地产策划公司介入，有利于项目资源的整合和市场把控。 威胁（Threats）：(1) 、县城规模楼盘较少，但存在集资楼和其他小规模楼盘，该类项目以其价格低廉分流部分客源。(2) 、城市新区的进一步发展，会有更多新项目推向市场，对项目构成潜在去化压力。(3) 、地块周边商业不足够繁荣，商铺租金较低，预计后期对商铺销售和其利润空间的最大化提升存在一定的难度。(4) 、结合市场调研以及对本项目的研判来看，机会与风险并存。唯一的办法就是：尊重市场、适应市场、顺应消费者需求，整合与项目有关的各种要素，运用智慧营造出具有超前性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、

29、利润，达到科学的“投入产出比”，追求产品供给和市场需求的完美平衡，使项目达到合理的市场预期。第四部分、华成公寓华成御景豪庭规划方案建议：结合龙山县房地产市场调研报告和龙山县城市经济指标，针对龙山县房地产市场住宅个案我们得出以下市结论：龙山人喜欢什么样的生活方式：从原始向追风时尚的生活方式过度，喜欢名牌式生活。龙山什么人需要购买住宅：县区企事业单位中层领导、个体商户、周边乡镇干部、村干部、教师及外地务工返乡人员。龙山为什么要购买住宅：想换生活环境、为子女读书、工作调动、向往新城市生活、向往小区，大社区优雅高档次生活生活环境和便捷的生活方式。根据以上市场特征，我们对本案项目规划建议如下：方案一：楼

30、栋设计减少至8栋，从现在的1号楼逆时针编号，1、2号楼设计为7F的多层洋房，各为两个单元。2、3-8号楼设计为15+1F的小高层高层电梯房，均为一梯两户。小区主入口增加宽度至40米超大间距，将形成较大的中庭花园。小区景观设计可根据楼栋排列进行调整。4、地下停车场全部取消，架空层按照规划设计标准，预留足够停车位，其它全部做2.2米以下的架空层。小区入口处架空层可做物业管理用房，其它可用于健身场所和娱乐设施需要的场地。如下图所示：3、5号楼为15F小高层电梯洋房4、6、7、8号楼为15+1F小高层电梯洋房8号楼减少至两个单元1-2号楼为7F多层5号楼6号楼8号楼7号楼4号楼3号楼2号楼1号楼小区配

31、套商业架空层为物业管理用房健身场所架空层为停车场架空层为停车场小区会所户型设计建议：1、2号楼户型设计建议：2号房1号房2号房1号房1单元2单元3-8号楼主力户型设计建议：户型配比及户型设计见下表：栋 号单 元房 号户 型面 积套 数比 例一号楼一单元1号房三室两厅127.007套1.62号房三室两厅126.507套1.6二单元1号房三室两厅127.007套1.62号房三室两厅126.507套1.6二号楼一单元1号房三室两厅127.007套1.62号房三室两厅126.507套1.6二单元1号房三室两厅127.007套1.62号房三室两厅126.507套1.6三号楼一单元1号房三室两厅132.0

32、015套3.42号房三室两厅130.0015套3.4二单元1号房三室两厅132.0015套3.42号房三室两厅130.0015套3.4四号楼一单元1号房三室两厅132.0014套3.12号房三室两厅130.0014套3.11号房复式楼五室两厅195.001套0.22号房复式楼五室两厅200.001套0.2二单元1号房三室两厅132.0014套3.12号房三室两厅130.0014套3.11号房复式楼五室两厅195.001套0.22号房复式楼五室两厅200.001套0.2三单元1号房三室两厅132.0014套3.12号房三室两厅130.0014套3.11号房复式楼五室两厅195.001套0.22号

33、房复式楼五室两厅200.001套0.2五号楼一单元1号房三室两厅132.0015套3.42号房三室两厅130.0015套3.4二单元1号房三室两厅132.0015套3.42号房三室两厅130.0015套3.4六号楼一单元1号房四室两厅138.0014套3.12号房三室两厅126.0014套3.11号房复式楼五室两厅210.001套0.22号房复式楼五室两厅200.001套0.2二单元1号房四室两厅138.0014套3.12号房三室两厅126.0014套3.11号房复式楼五室两厅210.001套0.22号房复式楼五室两厅200.001套0.2七号楼一单元1号房四室两厅138.0014套3.12号

34、房三室两厅126.0014套3.1七号楼1号房复式楼五室两厅210.001套0.22号房复式楼五室两厅200.001套0.2二单元1号房四室两厅138.0014套3.12号房三室两厅126.0014套3.11号房复式楼五室两厅210.001套0.22号房复式楼五室两厅200.001套0.2八号楼一单元1号房四室两厅138.0014套3.12号房三室两厅126.0014套3.11号房复式楼五室两厅210.001套0.22号房复式楼五室两厅200.001套0.2二单元1号房四室两厅138.0014套3.12号房三室两厅126.0014套3.11号房复式楼五室两厅210.001套0.2八号楼二单元2

35、号房复式楼五室两厅200.001套0.2合计17个平层396套复式楼50套55750446套100本方案优劣势点评:优势（superiority）：1、取消地下停车场，大大节省了建筑成本。2、合理利用架空层作为小区物管用房、小区配套商业用房、会所和车库。3、15+1F的小高层电梯洋房，既不增加建筑成本，又能保证建筑体量，将提高开发利润。4、小高层取消入户花园，改为空中院馆，买二房得三房，买三房得四房，即提升了房屋品质，又控制了房屋总价，产品差异化优势较明显，精确迎合了龙山县城房地产业消费市场。5、两栋多层，可低价入市，迎合市场消费习惯，同时能较快树立客户对本项目的认同感。劣势（Weakness

36、）：整体平面布局过于简单，缺乏小区规划艺术魅力。取消地下停车场后，虽然降低了建筑成本，但是对小区品质提升有一定影响。小区中庭过小，不能很好的体现本案的建筑特色。 4、本案周边现阶段民房较多，影响小区整体形象展示及后期推广。方案二：楼栋设计减少至6栋，从现在的1号楼逆时针编号，1、5、6号楼设计为15+1F的一梯两户小高层电梯洋房，各两个单元。2、3、4号楼设计为15F的蝶式小高层高层电梯房，均为两梯六户。小区主入口增加宽度至50米超大间距，将形成5000平米以上的超大中庭花园。小区景观设计可根据楼栋排列进行调整。4、 地下停车场全部取消，架空层按照规划设计标准，预留足够停车位，其它全部做2.2

37、米以下的架空层。小区入口处架空层可做物业管理用房，其它可用于健身场所和娱乐设施需要的场地。5、 在华成公寓现有方案的基础上主要调整5-9号楼的布局，如下图所示：1号楼6号楼5号楼4号楼蝶式15F小高层两梯六户蝶式15F小高层两梯六户蝶式15F小高层两梯六户2号楼3号楼户型设计建议:1、5、6号楼主力户型建议2、3、4号楼主力户型建议 三房变四房 面积约115 两房变三房面积约95 两房两厅面积约78户型面积及配比见下表：栋 号单 元房 号户 型面 积套 数比 例一号楼一单元1号房三室两厅132.0014套0.312号房三室两厅130.0014套0.311号房复式楼五室两厅195.001套0.0

38、22号房复式楼五室两厅200.001套0.02二单元1号房三室两厅132.0014套0.312号房三室两厅130.0014套0.311号房复式楼五室两厅195.001套0.022号房复式楼五室两厅200.001套0.02二号楼一单元1号房两室两厅85.0015套3.32号房两房变三房105.0015套3.33号房两房变三房105.0015套3.34号房两房变三房105.0015套3.35号房三房变四房120.0015套3.36号房三房变四房120.0015套3.3三号楼一单元1号房两室两厅85.0015套3.32号房两房变三房105.0015套3.33号房两房变三房105.0015套3.34号

39、房两房变三房105.0015套3.35号房三房变四房120.0015套3.36号房三房变四房120.0015套3.3四号楼一单元1号房两室两厅85.0015套3.32号房两房变三房105.0015套3.33号房两房变三房105.0015套3.34号房两房变三房105.0015套3.35号房三房变四房120.0015套3.36号房三房变四房120.0015套3.3五号楼一单元1号房三室两厅132.0014套3.12号房三室两厅130.0014套3.11号房复式楼五室两厅195.001套0.22号房复式楼五室两厅200.001套0.2二单元1号房三室两厅132.0014套3.12号房三室两厅130.0014套3.11号房复式楼五室两厅195.001套0.22号房复式楼五室两厅200.001套0.2六号楼一单元1号房三室两厅132.0014套3.12号房三室两厅130.0014套3.11号房复式楼五室两厅195.001套0.22号房复式楼五室两厅200.001套0.2二单元1号房三室两厅132.0014套3.12号房三室两厅130.0014套3.11号房复式楼五室两厅195.00