成都岳府街小户型项目定位报告_60页ppt课件

1、岳府街工程定位思绪对城中小户型工程市场表现力的梳理 一环域内内环内-一环内及中心城区亮相主力楼盘一览 一环内及中心城区 COLOUR此岸 新和都市美邸 天盛壹中心 商鼎国际 内环内： 东渡时代凯悦 锦都4期 釜山国际城市公馆 鼓楼世家正成财富ID 花样年华6新邻居壹号公馆 锦天国际赛弗假日 曦城 二环域内主力楼盘目的分析建筑规模主力户型价钱套一户型：套二户型：装修规范三市场销售力表现优良的个案正成财富ID 06年12月5日开盘,以6864元/平米的成交均价包含清水及精装房成交统计完成住宅部分88.3%的销售住宅总量300套,现余35套鼓楼世家 2006年12月15日开盘,开盘后一个半月根本售完

2、，成交均价5597元/平米清水.住宅总量496套,目前余9套COLOUR此岸 目前属前期客户排号阶段,共有房源169套,排号费3万/户,现积累排号客户400户,另有意向客户3000名赛弗假日 5800元/平米均价精装，亮相后迅速引发追捧,目前仅余少量壹号公馆 以超五星私人会所及巨匠级室内装修精装打造高端生活场，吸引了大量的财富人士，尚未开盘但人气颇旺。行家思索 一中心城区小户型热销的背后 -关于目的客群的广泛共识1.市场本身的刚性需求-无房者的过渡居住为主 随着高收入者首先进入购房市场后需求满足的逐渐饱和，作为城市购房主体的中等收入者和年轻买家开场占据消费市场。金融、IT、咨询等活泼行业为年轻

3、人带来了高收入，他们盼望独立的生活但经济才干尚缺乏以购买主力形状商品房，总价偏低、交通便利、功能完善的小户型的出现正好吻合这一消费群体的需求。此外，临近中心城区的独身公寓为年轻购房者提供的就业机遇、商业机遇、社交机遇等边沿效益也高于普通住宅,因此遭到追捧。2.第三空间以及地段价值之上的较高投资报答 -有房者的多样需求 阶段式置业曾经成为当今主流购房群体的共识,因此,无论是自住型还是投资型客群,在初次或者多次置业时曾经趋于理性, 大都遵照以自住要求买房，以投资要求选房，以风险控制思索退路的方法。从市场表现来看,临城市中心的黄金地段，相对大户型而言，购买投入较小,单位面积的投资报答率高,空置率较低

4、,很容易实现滚动置业；同时在中心城区土地开发资源愈加稀少的城市开展脉络下,市中心地段价值的稳步抬升也为置业者注入剧烈的自信心。“在购买群体中，27.1%的人群为已购房者。他们之所以仍要购买小户型公寓，主要出于方便任务26.1、为父母/子女购房26.1、生活私密性居住需求17.4及为投资收益13.1的意图。剩余的72.9%的人群为租房者和单位提供住房者。这部分人群中41.9的购房者由于没有真正属于本人的住房，同时经济实力相对较低，因此选择小户型作为过渡用房。另外27.1%的人为任务方便及生活方便而选择小户型作为第二居所。 -二本案环域内类比工程命题分析命题1：满足销售速度要求下,工程必需具备的要

5、素1、地段价值被目的客群认同2、总价控制下,产品功能对位目的客群的需求 之于本案-地段价值的被认同勿庸置疑,那么对于本案开发所需销售速度命题的处理，应以总价控制为先.环域内可类比项目指标参照项目主力户型及面积装修状况均价总价正成财富ID4653平层套一精装680031万36万6778跃层套一清水730048万56万壹号公馆4352套一精装1000043万52万锦天国际58套一清水6000约35万68套二清水40万鼓楼世家87套二清水580050万COLOUR彼岸5065套二清水610040万行家观念1：本案总价控制区间及对应主力户型主力户型装修状况总价控制区间套一精装（不含家具家电）33万-3

6、8万套二清水40万-50万命题2：寻求销售速度与开发利润的最正确平衡点根据工程研发前双方沟通的根本共识,结合本案土地本钱高企以及贵司对开发利润根底目的的设定，6500元6700元/清水房的价钱预设即作为本案研发的重要考量目的 之于本案-如欲满足销售速度与销售单价的双重要件,那么需在总价控制根底上,对应目的单价控制主力产品的面积目的行家观念2：本案销售目的单价设定下的主力产品面积目的主力户型装修状况总价控制区间销售目标单价预设面积指标区间套一精装（不含家具家电）33万-38万7300元/（含装修价600元）4552套二清水40万-50万6700元/5974三命题研判下,对工程能够的产品研发方向讨

7、论方向1：总价控制原那么及目的单价不变,在既定的面积目的内对户型功能空间的突破.即弱化紧凑适用功能,转向温馨甚至相对奢度空间.如：59746700元/清水40万-50万舒适套一 方向2：总价控制原那么不变,在既定的总价内对单价进展突破.即在确保户型功能完善的前提下紧凑面积目的.如：57716900元/清水40万-50万紧凑套二在满足销售速度与开发利润双重需求的前提下，两种产品研发定位取向的执行风险对比对比项总价单价功能定位受众层面综合品相抗性应对目标达成方案1相等相对低奢侈窄高自身市场风险较大方案2相等相对高实用广高自身风险较小行家之工程住宅部分初步定位思绪一关于价钱定位 当前市场参照系均价：

8、清水房6300元/ 精装房6800元/平米不含家具家电,对外报价装修价300500元/ 本案方案8月入市,思索未来半年内5%涨幅，建议本案价钱定位为：清水房6700元/ 精装房7200元/二工程市场属性定位在常规产品功能对位主流客群需求的前提下,工程整体价钱体系中,总价决议了工程对目的客群的市场覆盖面，而单价那么决议了工程的质量高低。思索本案对销售实现速度以及目的利润追求的平衡点,将本工程属性定位为：有冲高空间的弹性单价、高楼盘风格、高紧凑功能、高市场份额面、富于发明性的配套精彩点、跟随型主流总价产品三规划设计要点谋划： 1、关于户型区间及比例定位 在类比楼盘套一/套二户型的相对销售走势中,在

9、对应空间适用功能均好、价差不大的前提下,套一产品因总价低,适用客群广而走势优于套二；从本案入市阶段可预见的竞争楼盘的主力产品供应构造来看,套二所占比例远高于套一；结合工程地块规模较小,相比区域内竞争对手在环境配套上发扬空间占优，故建议本案户型面积区间以套一为主力,辅以紧凑套二,以防止在综合品相上的后手。形 态户 型面 积比 例实用功能居家小户型模式一室一厅4548平方米35%一室两厅4952平方米40%两室一厅5765平方米20%两室两厅68-71平方米5%2、建筑规划设计理念时髦是小户型永久的主题。而以外型乖张、颜色轻浮、材质后工业感迎合年轻族的浅薄时髦观，因过于流行而恶俗，绝不是本案要着力

10、表达的。富有深沉文化张力的时髦理念更有利于提升建筑空间产品的无形价值。相比生搬硬造的网络概念、快餐文化概念，沉淀在岳府街关于浩浩时间长河的、人文的、礼仪的、教养的文明史，理应成就本案的时髦发源点。将“岳府红门大宅历史渊源与城市中心的大都会时髦有机链接,为中心城区微小地块规划找到城市传统人文的魂,从而为泛滥的玻璃幕墙、钢构造等简单方式感的所谓现代建筑设计植入隽永的历史文化归属。就此落定本案建筑规划设计理念：以传统风度与文化精粹为魂，以简约现代为空间手法，创意经典优雅主义的时髦建筑观。3、建筑形状建议： 摈弃突兀求奇的外型立场，轻佻的时髦、工业主义的酷都很难经久弥珍。回归简约浑厚的立体主义形状，突

11、出细节美感，富于传统意境的现代新型材质，颜色主基调偏深邃。 高明的时髦，时间越久越耐人观瞻，一直透射出尊贵清雅的街区领袖气质，正是本案的建筑立场。建筑不要这种风格的，太泛滥！建筑风格建议：4、户型设计建议： 本工程控规限高90米，跃层和复式的空间构造，即违背前述的总价控制原那么，又损失可售建筑面积，对提升经济目的和躲避市场风险都构成不利。因此，跃层和复式是本案根本可以排除的户型空间方式。设计应围绕平层、紧凑、高度适用、麻雀虽小五脏俱全的中心要点展开，尽能够躲避小户型厅房不独立、无生活阳台、无景观阳台的通病。 观南上域45.5公摊20%1-1-1-1 5、景观设计要点： 既然打造景观的土地短缺，

12、就要力求把2000平米和300平米的市政绿地的价值用尽。同时，可努力于打造不依赖占地面积的水景致和可以剧烈传达文化理念的雕塑体，营造工程精彩元素。 6、精彩配套打造： 高品相的盘没有附加值这张牌，在市场上是打不响的，如何创建本案的附加值？我们不主张配置许多导致本钱激增的科技含量、昂贵材质和会所类功能空间，但一定要有精彩点！一个公认的现实：小户型质量低，低在恶俗的公区空间质量。 就此构成行家的建议：倾力打造公共空间质量和风格，构成精彩焦点，构成为本工程的附加值焦点，在当今小户型市场中大行其道。详细的技术手法包括： A、重点设计公区大堂并配置中央空调不占用太大空间，可不惜请名师打知名师牌，比如刘家

13、昆，可强化融入“红门大宅设计理念，并要一气呵成的统筹规划裙楼外立面、大堂内部空间、室内外水景、雕塑体，制造一个具有极致鲜明竞争力的综合附加值配套体系，这个体系设计到位的话，会远比许多零星琐碎的配套更出位。 B、配置地下室大堂，添加尊荣感。 C、不论能否躲避得了内通廊，尽能够在公共走廊的设计上表现出空间妙思，制造出缓冲过渡的时髦小空间。 五目的客群定位 1、从客群来源区域定位：本案极致的城市中心CBD生活圈地段价值,决议了本案在对目的客群的吸附力上不存在区域抗性,客户来源覆盖全城包括外地人士。 2、从置业动机上定位：与报告前文所提及一致,即兼容过渡居住、不动产投资、私密第三空间乃至SOHO商务用

14、途人士。 3、从工程市场传播最短半径定位：本案地块所在春熙商圈、太升商圈、盐市口商圈最具投资认识的运营商户；红星路-总府路-顺城街-天府广场一线甲级写字楼中收入高积存少、首付才干弱月供才干强的年青白领以及事业稳定、财富增长迅速的商务精英；地块周边报业集团、烟草公司、建立银行、省经委、物价局、审计厅等企事业单位的员工及公务员本案推行中心主张创构 一主荐案名： 成都时间 中心推行语：城市心房的恒动定律 一个永远包容时髦与经典、人文与城市，代表城市文明兴隆主旋律的案名。【成都时间】的地产文化时态： “时间就是一种生活形状和城市性格，正好像“北京时间中的北京，城市意义是“规范与参照，而“成都时间的意义

15、是什么，它必然要成为可以代表这个城市最前瞻的一面，而不再是“悠闲和散漫，市中心仿佛一个城市的“心房，可以切身感应到最前沿、最活力和最骄傲的“成都时间。【成都时间】的土地地脉时态： 岳府街清代雍正、乾隆年间，甘肃人岳钟琪任过四川提督，还署理过总督，平息准噶尔叛乱有功，封为“公。迁住岳府街，其宅宽大，街以其宅命名。他的子孙后代在外做官，光绪末年，把宅院卖给川汉铁路总公司作为办公地点。清末的川路风潮和推翻满清王朝时的不少会议都在这里召开。至今红门大宅仍存。有了这样的历史沉淀，扣合案名“经典永续的内涵，可以在产品文化气质符号上有绝佳的表现，做出小户型的大“型格。型格表达方式之一：红门小户型的一扇大宅门，工程的精神符号，一扇代表