岚皋飞地PPP项目专题评审会议汇报材料

1、PAGE PAGE 15岚皋县飞地经济环保产业孵化大楼、安康（国际）会展中心PPP项目专题评审会议汇报材料一、PPP项目基本情况 1、项目名称：岚皋县飞地经济环保产业孵化大楼、安康（国际）会展中心PPP项目 2、项目位置：陕西省安康市 3、所属领域/行业：环保产业 4、投资金额：51141.74万元：其中建安工程费41112.44万元，工程建设其他费7560.65万元（包含建设单位管理费、勘察设计费、监理费、代理费、环境影响咨询费、保险费、拆迁费等，其中拆迁费为0万元），预备费2468.65万元。5、项目实施机构：安康高新技术产业开发区规划建设局 6、合作期限：15年，其中建设期2年，运营期1

2、3年 7、项目回报机制：使用者付费 8、入库名称及级别：陕西省财政厅PPP项目库 9、建设内容：包括安康（国际）会展中心和环保产业孵化大楼工程。会展中心项目总占地38.1亩（25373.99m2），其中建设用地为27.70亩（18472.88 m2），总建筑面积31538.00 m2；产业大楼总占地27.65亩，其中建设用地为21.79亩（14531.29 m2），总建筑面积57697.00 m2。10、采购方式：竞争性磋商。11、相关配套手续办理情况：可研、物有所值评价、财政承受能力论证已通过审批。12、建设工期、工程质量要求：建设工期2年、陕西省文明工地。13、政府方出资代表：安康高新技术

3、产业开发区规划建设局。二、项目运作方式：1、运作模式：BOT2、权利与义务：实施机构权利：（1）制定项目建设标准和运营维护标准；根据需要或法律变更情况对已确定的建设标准和运营维护标准进行修改或变更。（2）对项目规划设计、投资、建设、运营、移交全过程进行监管，要求项目公司定期上报项目各阶段的相关信息。（3）在发生紧急事件，可能严重影响公众利益的情况下，有权统一调度、临时接管或依法征用项目设施。（4）项目合同期满，无偿取得项目资产使用权。实施机构义务：（1）在项目全生命周期内，组织并协调有关部门对项目区内各建设项目的前期研究与行政审批事项给予必要的支持与协助；对于由于规划调整引起的建设项目或建设规

4、模变更，政府应根据实际情况对项目公司进行合理补偿。（2）对项目区外配套设施进行完善。（3）在PPP项目合同提前终止时，接收项目设施，并按PPP项目合同约定向项目公司支付补偿款项。项目公司权利：（1）依法享有政府授予的项目特许经营权，负责特许经营期内设计、建设、运营与维护，并获得经营收入。（2）在履行本合同的前提下享受政府给予的倾斜性政策保障与优惠条件。（3）项目合同期满后，如政府继续采用特许经营方式选择本项目特许经营者，项目公司享有在同等条件下的优先权。项目公司义务：（1）按照双方认定的规划设计方案、建设方案、工期和建设标准，完成项目建设任务。（2）在运营期内，按照规定的安全运营标准，保持充分

5、的服务能力，不间断地提供服务。执行因法律变更导致的运营标准的变更。（3）依法经营管理项目，承担养护维修以及项目设施更新和追加投资，保持项目良好服务水平的责任。（4）接受政府有关部门对项目建设、运营的监督，并提供有关资料。（5）在发生紧急情况时，为政府统一调度、临时接管或征用项目设施提供协助。（6）在项目合同期满时，按规定将项目资产使用权无偿移交给政府指定机构，保证资产处于良好可使用状态，且全部资产上未设有任何抵押、质押等担保权益或产权约束，亦不得存在任何种类和性质的索赔权。3、投融资结构：项目资本金为项目总投资金额的21.79%，即11141.74万元。项目融资额度为项目投资金额的78.21%

6、，即40000万元，由项目公司依法筹集。4、股权结构：项目公司注册资本与项目资本金一致，即11141.74万元，社会资本方持70%的股权，即7799.218万元。已与岚皋县飞地经济环保产业园发展有限公司成立联合体参与投标，我公司总体负责本项目融资、投标文件的编制、递交、磋商、合同签署，以及本项目施工建设、工程质量及竣工验收等工作，岚皋县飞地经济环保产业园发展有限公司协助我公司办理融资，负责招商引资、项目运营等对外业务工作，岚皋县飞地经济环保产业园发展有限公司对本项目运营期的测算数据和收益率负责。社会资本方在项目公司中的股本金部分由岚皋县飞地经济环保产业园发展有限公司出资2116.9306万元，

7、我公司出资5682.2874万元。政府方出资代表持30%股权，即3342.522万元。以现金方式出资。股权投资可在两年建设期内按照50%：50%的比例分年度出资到位。项目公司注册资本金年度出资明细（单位：万元）建设年限政府方社会资本方陕西建工第五建设集团有限公司岚皋县飞地经济环保产业园发展有限公司2018年1671.2612841.14371058.46532019年1671.2612841.14371058.4653股本出资合计3342.5225682.28742116.93065、合同体系：政府出资代表与联合体签署合资经营合同，成立项目公司，安康高新技术产业开发区规划建设局和项目公司正式签

8、署PPP项目合同。项目公司和本项目推进过程中的各有关主体签署的协议体系。包括由项目公司与金融机构签署的融资合同、与承包商签署的工程承包合同、与原料供应商签署的原料供应合同、与保险机构之间签署的保险合同、与员工签署的劳务合同等。6、项目公司组织架构：董事会由5名董事组成。政府委派1人，担任董事；社会资本委派4人，董事长由社会资本方委派的董事担任。董事会会议实行一人一票的表决制度，政府指定公司委派的董事对项目公司的经营决策可能影响公共利益、公共安全或损害国家利益的事项享有一票否决权。项目公司设监事会，设监事3名，由社会资本方委派2名，项目公司的职工代表大会选举产生1名。7、项目融资：（融资方案尚未

9、确定），股权比例、资本金部分由政府出资3342.522万元（占比30%），岚皋县飞地经济环保产业园发展有限公司出资2116.9306万元（占比19%），我公司出资5682.2874万元（占比51%）。8、项目建设运营：项目设计由中国建筑西北设计研究院有限公司负责，项目公司负责项目的建设、运营，具备资质的中标社会资本可直接承担施工总承包；年经营成本暂定为379.99万/年。9、项目移交：合作期满，项目实施机构或政府指定的其他机构代表政府收回项目合同约定的项目设施。项目实施机构或政府指定的其他机构应组建项目移交工作组，根据项目合同约定与项目公司确认移交情形，制定性能测试方案。项目公司应将满足性能测

10、试要求的项目设施移交项目实施机构或政府指定机构，办妥管理权移交手续，并应配合做好项目后续运营平稳过渡相关工作。10、退出机制：在该项目运营期满三年或运营期限达到PPP合同规定的最低股权转让期限时，陕西建工第五建设集团有限公司可直接将项目股权转让给岚皋县飞地经济环保产业园发展有限公司。11、履约保障：履约保障体系表保证金种类投标保证金建设期履约保函运营期履约保函移交保证金保函金额（尚未确定）（尚未确定）（尚未确定）（尚未确定）退还时间项目公司递交建设期履约保函后全部工程交工验收合格且项目公司递交运营维护保函后项目公司递交移交维修保函后移交完毕且缺陷责任期满后（缺陷责任期为移交日后一年）保障事项投

11、标文件承诺的履行、协议签署、项目公司设立及建设期履约保函提交等项目建设资金到位、开工节点、交工验收和竣工验收节点、重大工程质量事故或安全责任事故、运营维护保函提交等项目养护绩效标准达标情况、安全保障、移交维修保函提交等项目设施恢复性大修、项目设施存在隐蔽性缺陷等12、保险体系：保险费用计入项目总投资。13、争议解决：先友好协商，协商无效时，向项目所在地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。14、利润分配：政府不参与利润分配。（超额利润分配除外） 三、回报机制1、付费模式：使用者付费。2、经营收入（一）会展中心收入会展中心收益包括会议、展览及企业孵化培训服务。参考项目建设地周围其他类似项目，暂定会议收

12、益为30万元/次，年均举办会议20次，利润率为0.65；展览为15万元/次，年均举办展览30次，利润率为0.65；企业孵化培训服务为8万元/次，年均提供孵化培训服务60次，利润率为0.9；企业咨询服务为5万元/次，年均提供孵化培训服务75次；企业融资服务为12万元/次，年均提供孵化培训服务120次；共有车位301个，每车位平均收费为18元/天，利润率为0.8。项目收益表项目计费基数（次）利润率计算单价会议收益200.6530展览收益300.6515孵化培训服务600.98企业咨询服务750.95企业融资服务1200.912车位租赁收益3010.818（二）产业大楼收入（1）租赁收入租赁收益包括

13、商业区、办公区、车位及过节连廊广告经营权等出租所得收益。参考项目建设地周围其他类似项目的出租情况，暂定商业面积出租价格为60元/m2月，利润率为毛收入的70%；办公区出租价格为32元/m2月，利润率为毛收入的70%；地下车位为113元/月个，利润率为毛收入的80%；地上车位为3元/次，每车位每天6车次，利润率为毛收入的78%；广告经营权收益为100万元/年，利润率为毛收入的85%。项目租赁收益表项目计费基数计价单数商业面积出租10910m260元/月m2办公面积出租13000m232元/月m2地下车位出租266个113元/月个地上车位出租300次3.0元/月次广告经营权出租-100（2）自主经

14、营收益经营运作收益主要是通过酒店经营、裙楼屋面及塔楼屋面的开发经营等获取收入。其中裙楼屋面将开发建设游泳池及花园餐厅，塔楼屋面将开发建设观景平台。酒店住宿价格450550元/间日，利润率为毛收入的92%；酒店餐饮及娱乐按日均接待量100人，人均消费300元记取，利润率为毛收入的92%；泳池及花园餐厅按日均接待量180人，人均消费210元记取，利润率为毛收入的65%；观景平台按日均接待量430人，人均消费110元记取，利润率为毛收入的72%。具体如下表：项目经营运作收益表项目计费基数利润率计费单价酒店住宿收益188/4房92%450/550元/房.日酒店餐饮娱乐收益100人92%300元/人泳池

15、及花园餐厅收益180人/d65%210元观景平台收益430人/d72%110元按照上述条件，测算出每年的平均营业收入、平均利润金额分别如下：合作年限年份平均收入（万元）平均利润（万元）1202010245.44115.512202110245.44115.513202210245.44115.514202310245.44115.515202410245.44115.516202510245.44115.517202610245.44115.518202710245.44115.519202810245.44115.5110202910245.44115.5111203010245.44115

16、.5112203110245.44115.5113203210245.44115.51合计133190.253501.73、绩效考核机制：（1）建设期绩效考核本项目建设期绩效考核前提为项目竣工验收通过，当项目建设质量影响运营时，根据PPP合同约定扣减建设期保函。 （2）运营期绩效考核本项目提供的运营维护服务应当符合有关国家标准或者行业标准和规范。主要运营绩效评估表指标层级分值战略目标目标权重基层指标运营层面60设施情况50%设施完好率安全运营20%安全运营天数意外事故次数交通情况5%交通线路便捷性具有规模相适应的停车位交通指示便捷性运营情况25%企业入驻量年运营计划完成率设施使用率正面宣传报道

17、次数投诉及满意度层面20投诉情况30%企业投诉次数投诉处理及时率满意情况70%社会满意度企业满意度政府满意度财务层面10运营成本40%运营总成本单位建筑面积运营成本运营收益60%运营收益情况内部管理层面10组织健全70%专职专责比例中高级专业技术人员比例信息系统便捷20%专属网站开设情况自动化比例计划及档案管理10%年度运营计划情况运营档案管理情况项目实施机构每季度对项目公司的管理和维护情况进行考核，每一年度结束后，应将该年度所有季度的运营维护服务质量日常考核表进行汇总，计算项目公司各评分项的年度平均得分，该得分为年度运营维护服务考核得分。当运营维护服务考核得分95分时，给予项目公司奖励；当运

18、营维护服务考核得分80分时，扣减运营期保函。4、调价机制：会议、展览、企业孵化培训服务以及办公楼出租价格根据合作期内的通货膨胀情况（安康市当期的CPI指数），以两年为周期进行调整，当CPI指数增幅超过5%时，启动调价机制，进行调整；运营管理费不调整。5、超额分享机制：运营期内，当项目总投资收益率过基准收益值时，政府与中选社会资本对超额利润按照比例分配。总投资收益率社会资本方（%）政府（%）12%及以下97312%-15%（含）802015%-20%（含）604020%以上5050四、投资收益分析 1、预期施工利润：2877.87万元，利润率7%（按照同类项目预测）。 预期运营利润：按实际发生的

19、运营成本结算，投资收益率大于8%。 2、财务评价：边界条件编号项目数量备注一总投资（含增值税）51141.74万元1建安费41112.44万元2其他费7560.65万元3基本预备费2468.65万元4建设期利息（尚未确定）万元5流动资金6造价下浮率二投资结构7资本金比例8股权比例8.1政府方股比8.2社会资本方股比三特许经营9建设期2年10运营期13年四融资（融资方案尚未确定）11融资费用11.1基准利率11.2上浮比例12还款方式年初付费13贷款期限年14宽限期年按照与甲方确定的边界条件，经测算本项目全投资财务内部收益率（税后）为8%-15%，资本金内部收益率为8%左右。本项目动态回收期（税后）为10.83年。序号计算指标单位数值备注1财务内部收益率1.1项目投资所得税前%13.721.2项目投资所得税后%10.692项目投资回收期含建设期2.1项目动态投资回收期（税前）年9.22.2项目动态投资回收期（税后）年10.833项目总投资收益率%10.734项目资本金净利润率%8.05五、投资风险分析1、经营风险：经测算，本项目的年经营收入为10245.4万元，与安康市未来消费水平相符，且本项目为安康市重点PPP项目，政府大力鼓励和提倡，同时本项目安康（国际）会展中心为安康市首个会展性质的公共项目，不存