房地产开发课程设计攻略

1、房地产开发(kif)课程设计共六十一页房地产开发(kif)课程设计内容房地产开发(kif)与经营课程设计选题：1、编制房地产开发项目可行性研究。2、见课程设计任务书2Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页房地产开发项目(xingm)可行性研究报告基本内容 封面（项目名称、委托单位、编制单位、 时间等） 摘要（项目情况、特点、研究(ynji)基本内容、 主要结论与建议） 目录 正文 附表 附图3Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页房地产开发

2、项目可行性研究报告(bogo)内容一 总论二 项目开发市场环境(hunjng)分析三 项目建设方案四 项目定位五 总体开发经营模式六 项目环境影响评价七 项目建设指标及实施进度八 项目投资估算与资金安排九 项目融资方案十 项目财务评价十一 项目风险分析十二 研究结论与建议4Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（一）项目背景 1、项目名称 2、项目承办(chngbn)单位概况 3、项目提出的理由与目的 4、项目开发的前提（二）项目概况 1、项目区位 2、项目现状与土地等级 3、项目开发规模与目标 4、项目主要建设条件

3、 5、项目主要技术经济指标一 总论(zn ln)5Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（三）项目可行性研究报告编制依据 1、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)(2006年)； 2、建设部房地产开发项目经济评价方法(建标2000205号)； 3、国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南(计办投资200215号)；（四）项目可行性研究报告研究范围（五）项目可行性研究主要结论、问题(wnt)与建议一 总论(zn ln)6Course Design for Real Estate Development

4、 & Operation共六十一页（一）项目开发经营政策层面分析 1、土地供给政策调整 2、房地产金融政策调整 3、物业管理政策 4、房地产业政策调整（二）项目开发经营的宏观经济(hn un jn j)与社会发展环境分析（三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析二 项目开发市场(shchng)环境分析7Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（四）武汉市房地产市场分析（五）项目供需圈区域房地产市场分析（六）项目开发经营机会 房地产开发经营机会 是市场与环境诸条件综合作用的结果，是这些条件与企业优势的结合，是区域市场

5、个性、开发企业个性与项目地块个性的结合。 对项目（公司）的优势、劣势、机会和问题的全面(qunmin)评估称为SWOT分析二 项目开发市场环境(hunjng)分析8Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页SWOT分析模型二 项目开发市场(shchng)环境分析9Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（一）项目规划设计方案选择(xunz)的总体原则（二）项目规划设计方案选择 1、空间组织和建筑布局 5、环境设计 2、建筑风格特点 6、消防设计

6、3、交通组织 7、管理系统 4、公共设施 8、住宅户型平面三 项目(xingm)建设方案10Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（三）项目(xingm)规划设计方案的技术经济指标序号项 目单位数量一规划用地面积M2二总建筑面积M2其中： 1多层、小高层、高层住宅M22别墅、联排别墅、复式洋房M23公建面积M2三道路及停车场四建筑密度五容积率六绿化率三 项目建设(jinsh)方案11Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（一）项目目标顾客群

7、定位(dngwi) 职业、收入、学历等。（二）项目产品定位 物业类型及档次。（三）项目价格定位 销售价格的确定。四 项目(xingm)定位12Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页主要定价方法有两种：1、成本法 计算公式： 价格(jig)单位成本（1加成率） 加成率一般在15%20%之间。四 项目(xingm)定位13Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页主要定价方法有两种：2、市场比较法 根据市场上已有项目的销售价格确定本项目的销售价格。

8、即对每一可比项目的价格(jig)、得分（评分）结果来计算开发项目的销售价格。 评分依据（因素）：位置、环境、价格、规划、建筑、规模、物业管理、交通等。四 项目(xingm)定位14Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页项目名称得分A销售价格B可比价格D权重w可比项目项目1A1B1D1w1项目2A2B2D2w2项目3A3B3D3w3项目4A4B4D4w4本 项 目CD？四 项目(xingm)定位15Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页项目名

9、称得分A销售价格B可比价格D权重w可比项目项目189320034520.2项目292360037560.4项目393365037680.3项目490340036270.1本 项 目96D？D=34520.237560.437680.336270.13686Example四 项目(xingm)定位16Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（一）差异化模式（二）分期(fn q)滚动开发模式（三）充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式五 总体开发经营(jngyng)模式17Course Design for Real Es

10、tate Development & Operation共六十一页（一）项目实施(shsh)过程中的环境影响及对策 1、工程建设对环境的影响 2、建设中环境影响的缓解措施（二）项目完成后的环境影响及对策六 项目(xingm)环境影响评价18Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（一）项目建设指标 见第三部分规划目标（技术指标）（二）建设周期 项目建设的起止时间（三）项目实施进度安排 主要里程碑事件时间，如开工、开盘(ki pn)、封顶、交房等时间。（四）项目实施进度表 用横道图表示项目实施进度。七 项目(xingm)

11、建设指标及实施进度19Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页项目20042005200620072008341234123412341234前期一期二期三期 项目(xingm)实施进度表 七 项目建设(jinsh)指标及实施进度20Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（一）建设投资估算1、投资估算范围 如建筑工程、室外工程2、投资估算编制依据 1）国家、湖北省、武汉市相关的政策法规和基本建设收费(shu fi)标准； 2）全国统一建筑、市

12、政、安装工程预算定额湖北省统一基价表及类似工程经济指标； 3）湖北省建筑安装工程费用定额； 4）有关合同、协议书等； 5）其他。八 项目(xingm)投资估算与资金安排21Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页序号项 目投资额占项目投入总资金的比例（%）估算说明合计其中：外汇1建设投资1.1建设投资静态部分1.1.1土地费用1.1.2前期工程费1.1.3基础设施建设费1.1.4建筑安装工程费1.1.5公共配套设施建设费1.1.6工程建设其他费1.1.7基本预备费1.2建设投资动态部分1.2.1涨价预备费1.2.2建设

13、期利息2流动资金3项目投资总计（1+2）表 项目(xingm)投资估算汇总表22Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页3、投资(tu z)估算说明1）建筑工程费估算 表 建筑安装工程费估算表序号建、构筑物名称单位工程量单价费用合计（万元）指标单位1写字楼M2700001450元/M210150.00 2住宅楼M2600001200元/M27200.00 3商务中心M21000001450元/M214500.00 4地下建筑M2700001700元/M211900.00 合 计43750.00八 项目投资(tu z)估

14、算与资金安排23Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页3、投资估算说明2）室外工程建设费估算 P42 表22 室外工程主要包括地下管线、道路(dol)、绿化等工程 表 室外工程建设费估算表序号建、构筑物名称单位工程量单价费用合计（万元）备注指标单位1道路M25400400元/M3216水泥路面2围墙M2300200元/M36砖墙和栏杆3地下综合管线M21000800元/M280水、电、气4绿化及小品M218900 50元/M294.50 乔、灌、草5环境景观处2200万元/处400小区主题园合计796.50八 项目投

15、资估算( sun)与资金安排24Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页3、投资估算( sun)说明3）工程建设其他费用估算 工程建设其他费用按各项费用科目的费率或者取费标准估算 表 工程建设其他费用估算表 Next Page八 项目投资(tu z)估算与资金安排25Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页序号费用名称计算依据费率或标准总价1土地使用费土地使用权出让合同150.59万元/亩7700.00 2工程设计费勘察设计取费标准建安工程费用

16、的2%，综合调整系数取1910.31 3工程勘察费勘察设计取费标准综合估算，设计费的15%136.55 4前期工作费省及当地概算取费标准工程费用的0.8%428.73 5工程建设监理费工程监理收费办法工程费用的1%535.92 6质量监督费省及当地概算取费标准工程费用的0.2%107.18 7竣工图编制费省及当地概算取费标准工程设计费的5%45.52 8标的编制及招标管理费省及当地概算取费标准工程费用的0.1%53.59 9工程保险费工程费用的0.2%107.18 10施工图预算编制费工程设计费的10%91.03 合计10651.93 表 工程建设其他费用估算( sun)表26Course D

17、esign for Real Estate Development & Operation共六十一页3、投资估算说明4）基本预备费估算 基本预备费以建筑工程费、设备(shbi)及工器具购置费、安装工程费及工程建设其他费用之和为计算基数，基本预备费费率为5%。 详见项目投资估算汇总表八 项目投资估算与资金(zjn)安排27Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页3、投资估算说明5）建设期利息估算 利息计算对象是债务资金 项目债务资金的各项建设借款均假定在每年的年中发生，建设期利息的计算公式为： 各年应计利息 =（年初借款

18、本息累计+本年(bn nin)借款额/2）年利率 建设期利息估算详见借款偿还计划表 八 项目投资估算( sun)与资金安排28Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页序号项 目合 计计 算 期第1年第2年第3年第4年1借款1.1年初本息余额5.50% 4000600010001.2本年借款900040005000001.3本年应计利息852.5110357.5330551.4本年还本付息9852.51103357.553301055其中：还本9000300050001000 付息852.5110357.5330551.

19、5年末本息余额40006000100002还本资金来源9852.51103357.5533010552.1当年可用于还本的未分配利润2.2当年可用于还本的折旧和摊销2.3以前年度结余可用于还本资金2.4用于还本的短期借款2.5可用于还款的其他资金表 借款(ji kun)偿还计划表 29Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页序号费 用 名 称投资额占项目投入总资金的比例（%）估算说明合计其中：外汇1建设投资73417.90 100.00%1.1建设投资静态部分70667.90 96.25%1.1.1建筑安装工程费445

20、46.50 60.68%1.1.2室外工程费(基础设施费)8076.00 11.00%1.1.3工程建设其他费用10651.93 14.51%1.1.4基本预备费6424.35 8.75%1.2建设投资动态部分2750.00 3.75%1.2.1涨价预备费0.00%1.2.2建设期利息2750.00 3.75%2流动资金0.00%3项目投入总资金73417.90 100.00%表 项目(xingm)投资估算汇总表30Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（二）项目(xingm)投入总资金及分年投入计划 反映项目每年资

21、金投入额、占总投资的比重、资金筹措渠道、财务利息等情况。 详见投资计划与资金筹措表 八 项目(xingm)投资估算与资金安排31Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页序号项 目合计计 算 期2005200620072008200920101投资计划分年计划（%）100%22.82%21.46%19.15%17.88%11.21%7.47%1.1建设投资（不含建设期利息）138279.72 31557.87 29675.34 26483.47 24728.45 15500.76 10333.84 1.2建设期利息328

22、4.08 330.00 825.00 1033.64 1095.44 1.3流动资金1.4项目总投资（1+2+3）141563.80 31887.87 30500.34 27517.11 25823.89 15500.76 10333.84 2资金筹措2.1自有资金2.1.1企业自筹资金48767.75 19557.87 11941.94 8711.25 8556.69 2.1.2销售收入（预售款）65511.97 11733.39 11772.22 16171.76 15500.76 10333.84 2.2借款27284.08 12330.00 6825.00 7033.64 1095.4

23、4 2.2.1长期借款其中：银行借款24000.00 12000.00 6000.00 6000.00 建设期利息3284.08 330.00 825.00 1033.64 1095.44 2.2.2流动资金借款2.2.3短期借款资金筹措合计141563.80 31887.87 30500.34 27517.11 25823.89 15500.76 10333.84 表 投资计划(jhu)与资金筹措表32Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（一）项目融资主体(zht)（二）项目资金来源 1、项目资本金筹措 2、项目

24、债务资金筹措九 项目(xingm)融资方案33Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（三）融资(rn z)方案分析 1、资本金来源可靠性分析 2、融资结构分析 3、融资成本分析九 项目融资(rn z)方案34Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（一）财务评价基础数据与参数选择 1、财务价格 项目财务评价对未来的偿债收入和建设投资进行分析时所采用(ciyng)的价格是预测价格。 2、利率 项目债务资金的借款利率 3、项目计算期选取 建设期和

25、销售期 4、财务基准收益率（Ic）设定 根据项目建设标准和同类项目的情况确定财务基准收益率 十 项目财务(ciw)评价35Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（二）营业收入与成本费用估算 1、销售收入估算 根据销售计划、销售价格计算销售收入。 见销售计划、收入表。 销售收入、经营税金(shu jn)与附加估算表 Next Page 十 项目财务(ciw)评价36Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页序号项目合计销 售 期200520062

26、00720082009201020111一期销售面积（M2）50%50%189334.28 94667.14 94667.14 单价（元/M2）2200 2300 销售收入（万元）42600.21 20826.77 21773.44 2二期销售面积（M2）25%45%20%10%84000.42 21000.11 37800.19 16800.08 8400.042单价（元/M2）3600 4000 4500 4000 销售收入（万元）33600.17 7560.04 15120.08 7560.04 3360.02 3三期销售面积（M2）20%45%35%298134.82 59626.96

27、134160.67 104347.19 单价（元/M2）240024502500销售收入（万元）73266.63 14310.47 32869.36 26086.80 4四期销售面积（M2）20%50%30%84000.42 16800.08 42000.21 25200.13 单价（元/M2）500054005600销售收入（万元）45192.23 8400.04 22680.11 14112.07 合 计194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 37846.86 22680.11 14112.07 表 销售计划(jhu)、收入表37Cour

28、se Design for Real Estate Development & Operation共六十一页序号项 目合 计计 算 期200520062007200820091一期1.1销售收入42600.21 20826.77 21773.44 1.2经营税金及附加2343.01 1145.47 1197.54 1.2.1营业税2130.01 1041.34 1088.67 1.2.2城市维护建设税149.10 72.89 76.21 1.2.3教育费附加63.90 31.24 32.66 2二期2.1销售收入33600.17 7560.04 15120.08 7560.04 3360.02

29、 2.2经营税金及附加1848.01 415.80 831.60 415.80 184.80 2.2.1营业税1680.01 378.00 756.00 378.00 168.00 2.2.2城市维护建设税117.60 26.46 52.92 26.46 11.76 2.2.3教育费附加50.40 11.34 22.68 11.34 5.04 3收入合计76200.38 20826.77 29333.48 15120.08 7560.04 3360.02 4经营税金及附加4191.02 1145.47 1613.34 831.60 415.80 184.80 表 销售收入、经营税金与附加(fj

30、i)估算表38Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（二）营业(yngy)收入与成本费用估算 2、成本费用估算 见总成本费用表 Next Page 十 项目财务(ciw)评价39Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页序号项 目合计计 算 期20052006200720082009201020111制造成本14794.67 20837.57 20906.52 28719.76 26885.20 16111.23 10024.77 1.1开发成

31、本138279.72 14794.67 20837.57 20906.52 28719.76 26885.20 16111.23 10024.77 2期间费用14963.63 1579.61 2585.01 2799.47 3521.20 2270.81 1360.81 846.72 2.1管理费用1946.59 208.27 293.33 294.31 404.29 378.47 226.80 141.12 2.2销售费用9732.96 1041.34 1466.67 1471.53 2021.47 1892.34 1134.01 705.60 2.3财务费用3284.08 330.00 8

32、25.00 1033.64 1095.44 3总成本费用(1+2)153243.35 16374.28 23422.58 23705.99 32240.96 29156.01 17472.04 10871.49 4经营成本11679.551249.611760.011765.832425.76 2270.81 1360.81 846.72 表 总成本费用表 40Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页序号项目20052006200720082009合计1建设投资18881.820782.9243568.619738.6

33、28202.8131174.722销售收入2461134516.462697.229533.6151358.23销售比例16.26%22.80%41.42%19.51%100.00%4开发成本21329.15 29913.67 54336.58 25595.32 131174.72 Example：开发成本的分摊(fntn) 41Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（三）项目利润估算与财务评价表 1、现金流量表 现金流量表反映项目计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率(FIRR, Financia

34、l Internal Rate of Return)、财务净现值(FNPV, Financial Net Present Value )及投资回收期(Pt ，Pay Back Period )等评价指标，分析项目财务盈利能力。 分为(fn wi)现金流量表（全部资金）、现金流量表（自有资金） 十 项目(xingm)财务评价42Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（三）项目利润估算与财务评价表 1）现金流量表（全部(qunb)资金）是从项目本身角度出发，不分资金来源，来考察项目盈利能力。该表设定全部投资均为自有资金，

35、用以计算全部投资所得税前和所得税后财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及投资回收期（Pt）等评价指标。 2）现金流量表（自有资金）从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目自有资金盈利能力。十 项目财务(ciw)评价43Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页序号项 目合 计计算期200520062007200820111现金流入（CI）20826.77 29333.48 29430.55 40429

36、.40 14112.07 1.1经营收入194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2现金流出（CO）35044.26 34466.88 31222.92 31346.22 2436.15 2.1建设投资138279.72 31557.87 29675.34 26483.47 24728.45 2.2流动资金2.3经营成本11679.55 1249.61 1760.01 1765.83 2425.76 846.72 2.4经营税金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16

37、 2.5所得税10134.18 1091.32 1418.19 1354.94 1968.39 813.26 3净现金流量（CI-CO）-14217.49 -5133.40 -1792.37 9083.18 11675.92 4累计净现金流量-14217.49 -19350.89 -21143.27 -12060.09 23859.53 5折现净现金流量-13164.35 -4401.06 -1422.84 6676.41 6812.79 6累计折现净现金流量-13164.35 -17565.41 -18988.25 -12311.84 10575.76 所得税前7净现金流量-13126.18

38、 -3715.21 -437.44 11051.57 12489.18 8累计净现金流量-13126.18 -16841.38 -17278.82 -6227.25 33993.71 9折现净现金流量-12153.87 -3185.19 -347.25 8123.24 7287.32 10累计折现净现金流量-12153.87 -15339.06 -15686.31 -7563.07 18107.09 表 现金流量表（全部(qunb)资金）44Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页序号项 目合 计计算期20052006

39、2007200820111现金流入（CI）20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 1.1经营收入194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2现金流出（CO）23374.26 31498.45 28132.95 52358.70 2436.15 2.1资本金19557.87 23675.34 20483.47 24728.45 2.2借款本金偿还24000.00 2206.57 1876.39 19917.04 2.3借款利息支付3284.08 330.00 825.00 103

40、3.64 1095.44 2.4经营成本11679.55 1249.61 1760.01 1765.83 2425.76 846.72 2.5经营税金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 2.6所得税1091.32 1418.19 1354.94 1968.39 813.26 3净现金流量（CI-CO）-2547.49 -2164.97 1297.60 -11929.30 11675.92 4累计净现金流量-2547.49 -4712.46 -3414.86 -15344.16 20575.45 5折现净现金流量-2358.79

41、-1856.11 1030.07 -8768.39 6812.79 6累计折现净现金流量-2358.79 -4214.90 -3184.82 -11953.22 10934.38 所得税前7净现金流量-1456.18 -746.77 2652.54 -9960.91 12489.18 8累计净现金流量-1456.18 -2202.95 449.59 -9511.32 30709.63 9折现净现金流量-1348.31 -640.24 2105.67 -7321.57 7287.32 10累计折现净现金流量-1348.31 -1988.55 117.12 -7204.45 18465.72 表

42、现金流量表（自有资金(zjn)）45Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页序号项 目1现金流入（CI）1.1经营收入2现金流出（CO）2.1建设投资2.2流动资金2.3经营成本2.4经营税金及附加2.5所得税3净现金流量（CI-CO）4累计净现金流量5折现净现金流量6累计折现净现金流量所得税前7净现金流量8累计净现金流量9折现净现金流量10累计折现净现金流量序号项 目1现金流入（CI）1.1经营收入2现金流出（CO）2.1资本金2.2借款本金偿还2.3借款利息支付2.4经营成本2.5经营税金及附加2.6所得税3净现金

43、流量（CI-CO）4累计净现金流量5折现净现金流量6累计折现净现金流量所得税前7净现金流量8累计净现金流量9折现净现金流量10累计折现净现金流量现金流量表（自有资金(zjn)）现金流量表（全部(qunb)资金）全部资金：是从项目本身角度出发，不分资金来源，来考察项目盈利能力。自有资金：从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出。两表区别：46Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页根据(gnj)现金流量表计FNPV、Pt、FIRR 1、FNPV的计算。 2、Pt的计算。十 项目

44、财务(ciw)评价47Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页3、FIRR的计算(j sun)。方法1：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi十 项目财务(ciw)评价48Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页3、FIRR的计算(j sun)。方法2：Excel 函数法 IRR（X:Y）十 项目(xingm)财务评价49Course Design for Real Estate Dev

45、elopment & Operation共六十一页（三）项目利润估算与财务评价(pngji)表 2、利润和利润分配表 利润和利润分配表 反映项目计算期内各年利润总额、所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率指标。该表根据总成本费用估算表、销售(营业)收入和销售税金及附加估算表填写。 十 项目财务(ciw)评价50Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页序号项 目合 计计 算 期200520062007200820111经营收入194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.4

46、0 14112.07 2经营税金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 3增值税4总成本费用153243.35 16374.28 23422.58 23705.99 32240.96 10871.49 5利润总额（1-2-3-4）30709.63 3307.02 4297.56 4105.87 5964.82 2464.42 6弥补以前年度亏损7应纳税所得额（5-6）30709.63 3307.02 4297.56 4105.87 5964.82 2464.42 8所得税10134.18 1091.32 1418.19 1354.9

47、4 1968.39 813.26 9税后利润（5-8）20575.45 2215.70 2879.37 2750.93 3996.43 1651.16 10提取法定盈余公积金2057.55 221.57 287.94 275.09 399.64 165.12 11提取公益金1028.77 110.79 143.97 137.55 199.82 82.56 12提取任意盈余公积金13可分配利润（9-10-11-12）17489.13 1883.35 2447.46 2338.29 3396.97 1403.49 14应付利润（股利分配）15未分配利润（13-14）17489.13 1883.35

48、 2447.46 2338.29 3396.97 1403.49 16累计未分配利润1883.35 4330.81 6669.10 10066.07 17489.13 表 利润(lrn)和利润(lrn)分配表51Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（四）盈利(yn l)能力分析 1、财务内部收益率 2、财务净现值 3、投资回收期 4、投资利润率计算指标所得税后所得税前财务净现值(FNPV)10575.76 18107.09 静态投资回收期4.76年4.34年动态投资回收期5.29年4.62年财务内部收益率(FIRR

49、)20.67%30.60%十 项目财务(ciw)评价52Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页（五）不确定性分析 对影响项目财务指标的因素（销售收入、总投资、容积率）进行单因素敏感性分析，分别计算财务内部收益率、财务净现值、静态(jngti)及动态投资回收期指标，分析影响因素的敏感程度。 一般取因素变化值的5%15%。 见敏感性分析计算表。 十 项目(xingm)财务评价53Course Design for Real Estate Development & Operation共六十一页序号项 目基本方案销售收入总投资-5%5%10%-5%5%10%1全部资金1.1所得税前1.1.1内部收益率(FIRR)30.60%25.83%36.10%42.53%37.81%24.18%18.42%1.1.2财务净