完善我国住宅保障体系的若干建议

1、完善我国住宅保障体系的若干建议第 PAGE 6 页 共 NUMPAGES 6 页完善我国住宅保障体系的若干建议（提 纲）建好廉租房，加强廉租房社区管理加强租户管理。完善适租者信息统计，合理安排廉租房建设；动态跟踪租户信息，建立退租机制，确保廉租房的合理使用。优先安排租户在社区内就业，自助、自给管理社区。充分利用志愿者组织、义工服务机制，做好廉租房社区医疗、教育服务。少建经济适用房合理选址，避免出现“买得起，住不起”的情形；在普通商品房小区配建经济适用房，既增加购房选择，又避免中低收入人群聚居；发放购房券，将货币补贴中低收入人群自主选购合适商品房作为经济适用房建设的补充方式。梯级征收商品房销售住

2、房保障基金，专款用于保障性住房建设。 对144以下的普通商品房免征住房保障基金，对144以上的非普通商品房应适时推出梯级征收商品房销售住房保障基金的政策，不但可以为保障性住房建设筹措资金，还可以在短期内促进高收入人群的消费，对扩大内需，帮助当前房地产市场步出“寒冬”不无有益。完善我国住宅保障体系的若干建议广大人民群众的住宅保障问题是维系国计民生的重要问题，而解决中低收入人群的住房问题更是重中之重。08年末，住房和城乡建设部提出了“9000亿住房保障投资计划”，举世瞩目！根据该计划，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投

3、资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。各地政府此前已曾在经济适用房、廉租房建设方面做了不少尝试，实施情况不太理想，为合理利用上述资金全面推进保障性住房建设，结合本人多年的房地产从业经验，现对完善我国住宅保障体系提出如下建议：建好廉租房，加强廉租房社区管理居者有其屋并不都要求有产权。廉租房既解决了低收入人群住房问题，又避免了经济适用房的诸多诟病，从社会保障的意义上讲，廉租房应作为保障性住房的主要形式。应建好廉租房，加强社区管理。加强租户管理，公平合理使用廉租房。首先，应完善适租者信息统计，严格审查申请人条件，防止“富人搭穷人的班车”，再根据需要合理安排廉租房建设；其次，应动态跟踪租户信息，

4、建立退租机制，当租户经济状况改善，不符合保障对象要求时，一定要及时搬出。政府主管部门既要“管进”，还要“管出”，才能确保廉租房的合理使用，将有限的房源留给最需要的人。优先安排租户在社区内就业，自助、自给管理社区。 廉租房社区有相当的失业人员，政府应充分利用社区居民从事社区管理工作，优先安排他们在社区内的物业管理、治安管理、菜市、超市等服务岗位上工作，这既解决了低收入群体的就业，又解决了社区管理用工困难的问题，可以更低成本地做好社区管理，充分发挥租住者的主动性、自主性，自给自足，建设管理好自己的美好家园。充分利用志愿者组织、义工服务机制，做好廉租房社区医疗、教育服务。建立长期的廉租房社工、义工服

5、务机制，吸收社会上的志愿者及慈善机构为廉租房租户服务，特别是医疗、教育服务。不仅在硬件上满足租户的居住要求“住得便宜”，更在软件上为租户营造一个高质量的、和谐的居住环境“住得好”，使社区老人的福利及学龄儿童教育等不因居住廉租房社区而受到影响。少建经济适用房经济适用房过去存在建豪宅、分配不公、无有效“退出机制”、“开着宝马买房”等诸多诟病。而在消耗了众多政府资源兴建后，又常常被认为并不“经济”而遭弃购，处于尴尬的境地。在低价商品房与经济适用房已逐渐有所重迭的现状下，经济适用房这种有产权的保障性住房应尽量少建。少量的经济适用房要合理建设。合理选址，避免出现“买得起，住不起”的情形。经济适用房应根据

6、适购者的需求合理选址，尽量选择在市中心适当地块兴建，避免因为“地段偏远、配套不全”等而出现“买得起，住不起”的情形，让经济适用房真正“经济”。在普通商品房小区配建经济适用房，既增加购房选择，又避免中低收入人群聚居。经济适用房的兴建可采取“配建制”，即在政府出让土地时，可在城市中心区开发中低层次商品房的较大型地块内，通过减免部分地价，从而要求开发商返回一定数量房源，提供给政府作为经济适用房使用。由此可带来几方面的好处：增加经济适用房适合对象的购房选择，方便购房者选择更便于其生活、工作的经济适用房源进行购买，降低其生活的成本；中低收入者可相对分散在各小区内，避免人为形成贫民窟；小区、周边的教育、生

7、活、医疗等配套共享，促进中低收入者提升生活质量、改善经济状况；发放购房券，将货币补贴中低收入人群自主选购合适商品房作为经济适用房建设的补充方式。各地经济适用房在销售时遭遇不同尴尬。2008年底，广州时隔10年之后首次推出的2145套经济适用房，只有975套房屋被中低收入家庭认购，余下一半遭弃购。因“地段偏远、配套不全、户型不合适”等原因，老百姓对政府的投入不领情，既浪费了政府行政资源，又未达到住房保障的目的。建议政府对通过资格审核的中低收入家庭发放购房券，在限期内购买限定面积的普通商品房，购房券可折抵相应金额，开发商收到购房券后可直接抵减相应金额的应缴地价、税费等。同时，政府可对使用购房券的普

8、通商品房实行限制产权以限制再次交易。将发放购房券作为经济适用房建设的补充方式，有很多好处：对政府：节约了行政资源，不需另行花较长时间进行房屋规划、兴建，而且“明补”的购房券金额可以有效地控制在政府规定的补贴范围内，便于控制政府开支；对中低收入人群：可自主灵活地选购更多的房源，减少区位、价格、面积方面的限制，更容易地改善他们的居住条件；对房地产市场：缓解了经济适用房供给量增大给普通商品房销售造成的冲击，有利于市场随需求自主调控。参考山东省日照市停建经济适用房直接发放住房补贴的实施效果，相信发放购房券在短期内即可对解决住房保障问题、促进普通商品房销售起到立竿见影的作用。 梯级征收商品房销售住房保障

9、基金，专款用于保障性住房建设。2006年，为调整住房供应结构支持中低收入家庭购房, 政府出台“国六条”限制非住宅及高档和大户型住房建设，效果不是很明显。本人认为，对高档和大户型等非普通商品房，可参照汽车购置税征收模式梯级递增征收住房保障基金，专款用于保障性住房的建设。结合我国房地产住宅结构现状，商品房销售可按如下方式征收住房保障基金，如：144以下普通商品房：免征住房保障基金；对超过14450%以内（即216）的非普通商品房：按销售价格的1.5征收住房保障基金；对超过14450%100%（即216288）的非普通商品房，按销售价格的3征收住房保障基金。面积再大，再进一步增收。具体面积及费率可具体论证。根据商品房销售价格的递增梯级征收住房保障基金，既可以照顾到普通商品房购买者的负担，又可以调节非普通商品房消费，符合国家的基本政策。对少数高端的居住要求，政府还可以从中收取较多的住房保障基金投入到经济适用房、廉租房等保障性住房的建设，“让盒饭更便宜，让鲍鱼更贵”一举多得！ 住房保障基金的政策可现在制定，但不